18.01.2017 Büromarkt Leipzig ist weiter auf Erfolgskurs
AENGEVELT sieht den Leipziger Büromarkt weiter auf Erfolgskurs: Der in 2016 kontrahierte Büroflächenumsatz lag nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit rd. 94.000m² zwar 8% unter dem Spitzenjahr 2015 (rd. 102.000 m²), übertrifft indessen den Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2006 bis 2015: 90.000 m²) um 4%.
„Leipzigs positive Bevölkerungs- und Wirtschafts-Entwicklung resultiert in einem stabil hohen Büroflächenumsatz. Bei unverändert sehr geringer Neubauquote tragen Unternehmensexpansionen, Neugründungen und Neuansiedlungen zum weiteren Leerstandsabbau bei“, erläutert Dr. Walter Zorn, AENGEVELT-RESEARCH, das Ergebnis der Analysen und sieht die Perspektiven am Leipziger Büromarkt auch zukünftig positiv: „Bürospitzen- und Durchschnittsmieten bleiben aus Unternehmerperspektive absehbar ansiedlungsfreundlich moderat.“
Ergebnis 2016 und Prognose 2017
• Die Bürovermietung in Leipzig erreichte mit Abschlüssen in allen Flächenklassen im Gesamtjahr 2016 einen Büroflächenumsatz von rd. 93.700 m² (Vorjahresrekord 2015: rd. 102.000 m²). Darin sind u.a. als größter Abschluss des Jahres 8.600 m² als Eigennutzung der Telekom enthalten, die reine Vermietungsleistung beträgt 85.100 m².
• Für 2017 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH aufgrund erwarteter Baustarts von Eigennutzern (u.a. Zentrale der Sächsischen Aufbaubank mit über 15.000 m²) erneut einen dynamischen und überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 100.000 m².
• Die erzielbare Spitzenmiete konnte 2016 das Niveau von EUR 13,-/m² halten.
• Der Büroflächenleerstand ist auf rd. 305.000 m² bzw. 9% des Gesamtbestandes von rd. 3,37 Mio. m² abgeschmolzen (Ende 2015: 350.000 m² bzw. 10,4%).
Der tatsächlich “gut marktfähige“ Angebotsüberhang“ gemäß ARLEX (AENGEVELT-RESEARCH Leerstands-Index) sinkt damit nach Abzug der Fluktuationsreserve und der durch Abgänge, Sanierungen und Umnutzungen verminderten strukturellen Leerstände auf lediglich rd. 15.000 m² Bürofläche bzw. unter 0,5% des Flächenbestandes.
• Dazu beigetragen hat auch, das 2016 lediglich 3.000 m² neuer Bürofläche fertiggestellt wurden. 2017 dürfte das Fertigstellungsvolumen zwar auf etwa 16.000 m² steigen. Indessen sind diese zum erheblichen Teil bereits vorvermarktet, so dass Nettoabsorptionen durch neu zuziehende bzw. expandierende Unternehmen zu weiterem Leerstandsabbau führen werden.
• Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für 2017 eine Reduzierung des Gesamtleerstandes auf etwa 275.000 m². Dies entspräche einer Leerstandsquote um 8%.
• „Leerstandsabbau und daraus resultierende Flächenverknappungen in den gefragten Innenstadtlagen fordern Projektentwickler geradezu heraus, über spekulative Büroneubauprojekte in präferierten Leipziger Bürolagen nachzudenken“, resümiert Dr. Zorn und ergänzt: „Zumal das Potential beim Spitzenmietniveau noch nicht ausgereizt ist, sondern vielmehr aufgrund des Mangels moderner Büroflächen in Top-Lagen limitiert wird.“
Umsatz nach Flächengrößen
• 2016 entfielen gut 20% des Flächenumsatzes bzw. 19.000 m² auf Großvermietungen über 5.000 m², 19% auf das Größensegment zwischen 2.000 m² und 5.000 m², die Größenklasse ab 1.000 m² erzielte insgesamt einen Umsatzanteil von 51%.
• Zu den größten Deals gehörten dabei die Verlagerung von Teilen der Stadtverwaltung sowie eine BMW-Anmietung, beide um 5.000 m² Bürofläche.
• Abschlüsse unter 1.000 m² erreichten damit insgesamt einen Anteil von lediglich 49% an den Büroflächenumsätzen, während sie nach Anzahl der Verträge bei über 90% lagen.
Umsatz nach Lagen: City und City-Rand dominieren weiterhin
• Auf die kompakte Innenstadt (City innerhalb des Rings) entfielen 2016 ungeachtet eines zunehmend knappen nachfragegerechten Angebotes ein beachtliches Viertel des Flächenumsatzes bzw. rd. 23.000 m².
• Den größten Anteil am Büroflächenumsatz erzielten indessen erneut die direkt angrenzenden City-Rand-Lagen. Hier wurden rd. 43% bzw. gut 40.000 m² Bürofläche inkl. der Eigennutzung kontrahiert. Dabei dominierte das Graphische Viertel mit gut 14%, gefolgt von Zentrum Nord (rd. 12%) und Zentrum Ost (9%).
• Die erweiterte Innenstadt trug 17% bzw. 16.000 m² zum Saldo bei. Auf die äußeren Randbereiche der Stadt Leipzig entfielen rd. 14.000 m² (15%), einer der Schwerpunkt e war hier das Umfeld von Leipzig-Messe/Seehausen.
Gesunder Branchenmix
• Unternehmensbezogene bzw. soziale Dienstleister dominierten 2016 mit einem Anteil von 41% bzw. 38.000 m² den Leipziger Büroflächenumsatz.
• An zweiter Stelle folgen Medien-/ Kommunikations- und IT-Unternehmen mit 20% bzw. rd. 19.000 m² Bürofläche.
• Die sonstigen Nachfrager, denen auch industrielle Produzenten wie BMW, Wohnungs- und Versorgungsunternehmen zugeordnet sind, generierten fast 14.000 m² bzw. 15% des Büroflächenumsatzes.
• Vereine und Verbände bzw. die Öffentliche Hand sowie Finanzdienstleister und Versicherungen lagen mit je 11.500 m² bzw. 12% gleichauf.
Mieten steigen in der Fläche und in der Spitze
• Dank anhaltenden Flächenbedarfs stieg die mittlere Neuvermietungs-Miete (ohne Eigennutzungen) in der Gesamtstadt auf EUR 7,75/m² (+11%), während sich die erzielbare Spitzenmiete weiterhin auf EUR 13,-/m² stellt.
• Der mittlere Mietpreis in der City verharrte bei EUR 9,-/m², während der direkt anschließende, sehr vermietungsstarke Cityrand und die erweiterte Innenstadt mit EUR 7,20 /m² bzw. EUR 7,50 /m² einen deutlichen Anstieg um rd. 12% gegenüber dem Vorjahr aufweisen.
• Die stärkste Steigerung verzeichnet der Außenbereich, zu dem auch der industriestarke Norden gehört, mit einem mittleren Quadratmeterpreis von EUR 6,70/m² (+ 37% gegenüber dem Vorjahr). Dies ist vorrangig darauf zurückzuführen, dass sich der Anmietungsschwerpunkt in diesem Bereich auf höherwertigere Objekte verlagerte.
Ausblick 2017
• Bevölkerung und ökonomische Aktivität des lebendigen Regionalzentrums Leipzig bleiben auf Wachstumskurs, auch wenn ein Teil des Bevölkerungszuwachses von eher wirtschaftsschwachen Migranten gestellt wird.
• Bei anhaltender Nachfrage werden Bürobestandsobjekte saniert, teilweise umgewidmet (z.B. “Brühlpelz“); Einzelnes wird perspektivisch Wohnzwecken weichen. Moderne Flächen bleiben daher knapp. Damit sind die Vermarktungschancen für Neubauflächen grundsätzlich sehr gut. Allerdings bietet das Mietpreisniveau in Leipzig nur begrenzte Erhöhungs- bzw. Abnahmespielräume für sehr hochwertige und damit hochpreisige Neuentwicklungen.
AENGEVELT geht weiterhin von einem soliden Büromarktgeschehen aus. Dazu Dr. Zorn: „Wir rechnen für 2017 mit einem Büroflächenumsatz um 100.000 m² bei stabilen Spitzen- und in der Fläche weiter steigenden Durchschnittsmieten sowie weiter sinkendem Leerstand trotz deutlich erhöhter Neubauaktivität.“
„Leipzigs positive Bevölkerungs- und Wirtschafts-Entwicklung resultiert in einem stabil hohen Büroflächenumsatz. Bei unverändert sehr geringer Neubauquote tragen Unternehmensexpansionen, Neugründungen und Neuansiedlungen zum weiteren Leerstandsabbau bei“, erläutert Dr. Walter Zorn, AENGEVELT-RESEARCH, das Ergebnis der Analysen und sieht die Perspektiven am Leipziger Büromarkt auch zukünftig positiv: „Bürospitzen- und Durchschnittsmieten bleiben aus Unternehmerperspektive absehbar ansiedlungsfreundlich moderat.“
Ergebnis 2016 und Prognose 2017
• Die Bürovermietung in Leipzig erreichte mit Abschlüssen in allen Flächenklassen im Gesamtjahr 2016 einen Büroflächenumsatz von rd. 93.700 m² (Vorjahresrekord 2015: rd. 102.000 m²). Darin sind u.a. als größter Abschluss des Jahres 8.600 m² als Eigennutzung der Telekom enthalten, die reine Vermietungsleistung beträgt 85.100 m².
• Für 2017 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH aufgrund erwarteter Baustarts von Eigennutzern (u.a. Zentrale der Sächsischen Aufbaubank mit über 15.000 m²) erneut einen dynamischen und überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 100.000 m².
• Die erzielbare Spitzenmiete konnte 2016 das Niveau von EUR 13,-/m² halten.
• Der Büroflächenleerstand ist auf rd. 305.000 m² bzw. 9% des Gesamtbestandes von rd. 3,37 Mio. m² abgeschmolzen (Ende 2015: 350.000 m² bzw. 10,4%).
Der tatsächlich “gut marktfähige“ Angebotsüberhang“ gemäß ARLEX (AENGEVELT-RESEARCH Leerstands-Index) sinkt damit nach Abzug der Fluktuationsreserve und der durch Abgänge, Sanierungen und Umnutzungen verminderten strukturellen Leerstände auf lediglich rd. 15.000 m² Bürofläche bzw. unter 0,5% des Flächenbestandes.
• Dazu beigetragen hat auch, das 2016 lediglich 3.000 m² neuer Bürofläche fertiggestellt wurden. 2017 dürfte das Fertigstellungsvolumen zwar auf etwa 16.000 m² steigen. Indessen sind diese zum erheblichen Teil bereits vorvermarktet, so dass Nettoabsorptionen durch neu zuziehende bzw. expandierende Unternehmen zu weiterem Leerstandsabbau führen werden.
• Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für 2017 eine Reduzierung des Gesamtleerstandes auf etwa 275.000 m². Dies entspräche einer Leerstandsquote um 8%.
• „Leerstandsabbau und daraus resultierende Flächenverknappungen in den gefragten Innenstadtlagen fordern Projektentwickler geradezu heraus, über spekulative Büroneubauprojekte in präferierten Leipziger Bürolagen nachzudenken“, resümiert Dr. Zorn und ergänzt: „Zumal das Potential beim Spitzenmietniveau noch nicht ausgereizt ist, sondern vielmehr aufgrund des Mangels moderner Büroflächen in Top-Lagen limitiert wird.“
Umsatz nach Flächengrößen
• 2016 entfielen gut 20% des Flächenumsatzes bzw. 19.000 m² auf Großvermietungen über 5.000 m², 19% auf das Größensegment zwischen 2.000 m² und 5.000 m², die Größenklasse ab 1.000 m² erzielte insgesamt einen Umsatzanteil von 51%.
• Zu den größten Deals gehörten dabei die Verlagerung von Teilen der Stadtverwaltung sowie eine BMW-Anmietung, beide um 5.000 m² Bürofläche.
• Abschlüsse unter 1.000 m² erreichten damit insgesamt einen Anteil von lediglich 49% an den Büroflächenumsätzen, während sie nach Anzahl der Verträge bei über 90% lagen.
Umsatz nach Lagen: City und City-Rand dominieren weiterhin
• Auf die kompakte Innenstadt (City innerhalb des Rings) entfielen 2016 ungeachtet eines zunehmend knappen nachfragegerechten Angebotes ein beachtliches Viertel des Flächenumsatzes bzw. rd. 23.000 m².
• Den größten Anteil am Büroflächenumsatz erzielten indessen erneut die direkt angrenzenden City-Rand-Lagen. Hier wurden rd. 43% bzw. gut 40.000 m² Bürofläche inkl. der Eigennutzung kontrahiert. Dabei dominierte das Graphische Viertel mit gut 14%, gefolgt von Zentrum Nord (rd. 12%) und Zentrum Ost (9%).
• Die erweiterte Innenstadt trug 17% bzw. 16.000 m² zum Saldo bei. Auf die äußeren Randbereiche der Stadt Leipzig entfielen rd. 14.000 m² (15%), einer der Schwerpunkt e war hier das Umfeld von Leipzig-Messe/Seehausen.
Gesunder Branchenmix
• Unternehmensbezogene bzw. soziale Dienstleister dominierten 2016 mit einem Anteil von 41% bzw. 38.000 m² den Leipziger Büroflächenumsatz.
• An zweiter Stelle folgen Medien-/ Kommunikations- und IT-Unternehmen mit 20% bzw. rd. 19.000 m² Bürofläche.
• Die sonstigen Nachfrager, denen auch industrielle Produzenten wie BMW, Wohnungs- und Versorgungsunternehmen zugeordnet sind, generierten fast 14.000 m² bzw. 15% des Büroflächenumsatzes.
• Vereine und Verbände bzw. die Öffentliche Hand sowie Finanzdienstleister und Versicherungen lagen mit je 11.500 m² bzw. 12% gleichauf.
Mieten steigen in der Fläche und in der Spitze
• Dank anhaltenden Flächenbedarfs stieg die mittlere Neuvermietungs-Miete (ohne Eigennutzungen) in der Gesamtstadt auf EUR 7,75/m² (+11%), während sich die erzielbare Spitzenmiete weiterhin auf EUR 13,-/m² stellt.
• Der mittlere Mietpreis in der City verharrte bei EUR 9,-/m², während der direkt anschließende, sehr vermietungsstarke Cityrand und die erweiterte Innenstadt mit EUR 7,20 /m² bzw. EUR 7,50 /m² einen deutlichen Anstieg um rd. 12% gegenüber dem Vorjahr aufweisen.
• Die stärkste Steigerung verzeichnet der Außenbereich, zu dem auch der industriestarke Norden gehört, mit einem mittleren Quadratmeterpreis von EUR 6,70/m² (+ 37% gegenüber dem Vorjahr). Dies ist vorrangig darauf zurückzuführen, dass sich der Anmietungsschwerpunkt in diesem Bereich auf höherwertigere Objekte verlagerte.
Ausblick 2017
• Bevölkerung und ökonomische Aktivität des lebendigen Regionalzentrums Leipzig bleiben auf Wachstumskurs, auch wenn ein Teil des Bevölkerungszuwachses von eher wirtschaftsschwachen Migranten gestellt wird.
• Bei anhaltender Nachfrage werden Bürobestandsobjekte saniert, teilweise umgewidmet (z.B. “Brühlpelz“); Einzelnes wird perspektivisch Wohnzwecken weichen. Moderne Flächen bleiben daher knapp. Damit sind die Vermarktungschancen für Neubauflächen grundsätzlich sehr gut. Allerdings bietet das Mietpreisniveau in Leipzig nur begrenzte Erhöhungs- bzw. Abnahmespielräume für sehr hochwertige und damit hochpreisige Neuentwicklungen.
AENGEVELT geht weiterhin von einem soliden Büromarktgeschehen aus. Dazu Dr. Zorn: „Wir rechnen für 2017 mit einem Büroflächenumsatz um 100.000 m² bei stabilen Spitzen- und in der Fläche weiter steigenden Durchschnittsmieten sowie weiter sinkendem Leerstand trotz deutlich erhöhter Neubauaktivität.“
