11.01.2017 Immobilieninvestoren verlassen häufiger bekannte Trampelpfade
Leverkusen statt Köln, Augsburg statt München - Immobilieninvestoren verlassen immer häufiger die bekannten Trampelpfade in den Wirtschaftsmetropolen. „Betrachtet man das Preisniveau der durchschnittlichen Angebotspreise für Anlageimmobilien in den von uns analysierten 57 Engel & Völkers Commercial Standorten, befinden sich unter den zehn teuersten Standorten überwiegend Städte aus den Kategorien C und D“, berichtet Dr. Maike Brammer, Leiterin Research bei Engel & Völkers in Hamburg. Im Hinblick auf die prozentuale Entwicklung der Angebotspreise für Zinshäuser ist festzustellen, dass sich unter den Top 10 nicht ein A-Standort befindet.
Höchster Preisanstieg in Kempten
Für die hohe Dynamik in den kleineren und mittleren Großstädten steht exemplarisch die Entwicklung Kassels. Dort wuchs der Angebotspreis für ein Wohn- und Geschäftshaus* zuletzt um knapp 36 %. Aber auch in Braunschweig haben die Angebotspreise im ersten Halbjahr 2016 im Vorjahresvergleich um ca. 20 % zugelegt. Ebenso dynamisch verhalten sich die an der Bevölkerungszahl gemessenen kleinsten Standorte wie Rosenheim (27 %) oder Kempten (rd. 44 %). „Bemerkenswert ist, dass dieser im Vergleich kleinere Standort im Allgäu den höchsten Anstieg von den analysierten Standorten verzeichnet“, ergänzt Dr. Brammer.
Generell ist das Preisniveau in einer Vielzahl von C- und D-Städten mittlerweile auf Augenhöhe mit größeren Städten. Mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 3.005 €/m² liegt der C-Standort Heidelberg auf dem Niveau von Stuttgart (3.094 €/m²) und Frankfurt (3.033 €/m²). Hinter dem teuersten deutschen Markt für Wohn- und Geschäftshäuser München (5.289 €/m²) folgt überraschenderweise Konstanz. Dort liegt der Angebotspreis im Schnitt bei 3.571 €/m² für ein Zinshaus. Unter den sechs Standorten mit einen Angebotspreisniveau von mehr als 3.000 €/m² befindet sich auch Freiburg.
Um 12,5 % haben sich die untersuchten D-Standorte im Vergleich zum Vorjahr verteuert. Nur die Entwicklung der Angebotspreise in A-Standorten verlief mit 12,7 % noch dynamischer. Die Wachstumsraten in B- und C-Standorten unterscheiden sich nur marginal und liegen in beiden Fällen über 11 %. Festzuhalten ist, dass C-Standorte im Durchschnitt fast 200 €/m² teurer sind als B-Standorte.
Kräftiger Mietanstieg in D-Städten
Ähnliche Ergebnisse liefert der Blick auf die Angebotsmieten. „Hier wird deutlich, dass für D-Standorte im Schnitt deutlich höhere Preise aufgerufen werden als für B- oder C-Standorte“ erläutert die Marktexpertin. Beispielsweise wird in Konstanz eine Wohnung für durchschnittlich 11,34 €/m² angeboten. Damit verfügt die größte Stadt am Bodensee über das vierthöchste Mietniveau nach München (16,07 €/m²), Frankfurt (13,03 €/m²) und Stuttgart (11,80 €/m²) auf dem deutschen Wohnungsmarkt.
Insgesamt betrachtet, stiegen die Angebotsmieten zuletzt mit 5 % in den D-Standorten am kräftigsten an, dicht gefolgt von C-Standorten mit einem Anstieg von 4,6 %. Im Vergleich zum Vorjahr sind im ersten Halbjahr 2016 die Angebotsmieten in den 57 untersuchten Standorten insgesamt um durchschnittlich 4,4 % gestiegen.
Zinshausmarkt im Ungleichgewicht
Nicht zuletzt aufgrund der zahlreichen wirtschaftlichen und politischen Herausforderungen weltweit, ist die Nachfrage nach inflationsgeschützten Anlageimmobilien deutlich höher als die Zahl angebotener Objekte. Diese Entwicklung drückt sich mehr und mehr in einer Angebotsknappheit und den daraus folgenden weiteren Preissteigerungen aus. Exemplarisch dafür steht die Marktentwicklung in München. So wurde mit einem Transaktionsvolumen von über 1 Mrd. € 10 % mehr Umsatz erzielt, jedoch wurden rund 22 % Objekte weniger gehandelt als im Jahr zuvor.
Im Schnitt ist in den A-Standorten das Umsatzvolumen um ca. 15 % gestiegen, während die Anzahl der Objekte um rd. 1 % zurückgegangen ist. In B-Standorten wurden mit einem Rückgang von rd. 7 % deutlich weniger Objekte gehandelt als im Vorjahr. Dennoch erhöhte sich das Umsatzvolumen um mehr als 15 %. Ein Blick auf die Entwicklung der einzelnen Standorte verdeutlicht, dass in B-Städten wie Mannheim, Karlsruhe oder Bochum wieder aktiver gehandelt wurde, dagegen in den begehrten Standorten wie Leipzig oder Bonn die Transaktionszahlen zurückgingen.
Lokale Verschiebung der Nachfrage
Auffallend bei der überwiegend positiven Entwicklung der A-Standorte mit weiterhin moderat steigenden Mieten ist die lokale Verschiebung der Nachfrage. Aufgrund der erheblichen Mietpreissprünge in den mittleren und einfachen Lagen rückt der Fokus der Investoren zunehmend in diese Mikrolagen. Im Berliner Bezirk Neukölln, der überwiegend als mittlere Lage betrachtet werden kann, haben im innerstädtischen Vergleich die Angebotsmieten mit rd. 27 % am deutlichsten angezogen. Dicht gefolgt wird Neukölln vom Bezirk Lichtenberg (+19 %, einfache Lage). In Köln sind die stärksten Anstiege von Angebotsmieten in den mittleren Lagen Kalk und Porz zu beobachten, in Düsseldorf entwickelten sich die einfachen Stadtteile Hellerhof und Garath am dynamischsten. An der Spitze der Mietpreisentwicklung in Frankfurt steht der westliche Teil der Stadt (+12 %, einfache Lage).
Gegenläufig verhalten sich die Entwicklungen in C-Standorten. Dort sind in den sehr guten und guten Lagen die höchsten Preissteigerungen bei den Angebotsmieten zu beobachten. Beispielsweise stieg in der Schwarmstadt Potsdam im Stadtteil Babelsberg die durchschnittliche Angebotsmiete um rd. 9 % am stärksten, unwesentlich geringer war der Anstieg der Angebotsmieten in der Innenstadt (rd. 8 %).
Fortsetzung des dynamischen Trends
Die Assetklasse Wohnen setzt im Teilmarkt der Wohn- und Geschäftshäuser ihren aktuell dynamischen Trend fort. Mit einem vom Forschungsinstitut GEWOS prognostizierten Umsatzvolumen von 25,6 Mrd. € für den Gesamtmarkt Deutschland 2016 dürfte das Vorjahresergebnis erneut um rd. 7 % übertroffen werden. In den 57 von Engel & Völkers Commercial untersuchten deutschen Städten dürfte der Gesamtumsatz zwischen 14,8 und 16,9 Mrd. € liegen. Dort war bereits im Jahr 2015 der Geldumsatz um 14 % auf rd. 15,6 Mrd. € gestiegen, was die nach wie vor hohe Nachfrage nach Zinshäusern unterstreicht.
Höchster Preisanstieg in Kempten
Für die hohe Dynamik in den kleineren und mittleren Großstädten steht exemplarisch die Entwicklung Kassels. Dort wuchs der Angebotspreis für ein Wohn- und Geschäftshaus* zuletzt um knapp 36 %. Aber auch in Braunschweig haben die Angebotspreise im ersten Halbjahr 2016 im Vorjahresvergleich um ca. 20 % zugelegt. Ebenso dynamisch verhalten sich die an der Bevölkerungszahl gemessenen kleinsten Standorte wie Rosenheim (27 %) oder Kempten (rd. 44 %). „Bemerkenswert ist, dass dieser im Vergleich kleinere Standort im Allgäu den höchsten Anstieg von den analysierten Standorten verzeichnet“, ergänzt Dr. Brammer.
Generell ist das Preisniveau in einer Vielzahl von C- und D-Städten mittlerweile auf Augenhöhe mit größeren Städten. Mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 3.005 €/m² liegt der C-Standort Heidelberg auf dem Niveau von Stuttgart (3.094 €/m²) und Frankfurt (3.033 €/m²). Hinter dem teuersten deutschen Markt für Wohn- und Geschäftshäuser München (5.289 €/m²) folgt überraschenderweise Konstanz. Dort liegt der Angebotspreis im Schnitt bei 3.571 €/m² für ein Zinshaus. Unter den sechs Standorten mit einen Angebotspreisniveau von mehr als 3.000 €/m² befindet sich auch Freiburg.
Um 12,5 % haben sich die untersuchten D-Standorte im Vergleich zum Vorjahr verteuert. Nur die Entwicklung der Angebotspreise in A-Standorten verlief mit 12,7 % noch dynamischer. Die Wachstumsraten in B- und C-Standorten unterscheiden sich nur marginal und liegen in beiden Fällen über 11 %. Festzuhalten ist, dass C-Standorte im Durchschnitt fast 200 €/m² teurer sind als B-Standorte.
Kräftiger Mietanstieg in D-Städten
Ähnliche Ergebnisse liefert der Blick auf die Angebotsmieten. „Hier wird deutlich, dass für D-Standorte im Schnitt deutlich höhere Preise aufgerufen werden als für B- oder C-Standorte“ erläutert die Marktexpertin. Beispielsweise wird in Konstanz eine Wohnung für durchschnittlich 11,34 €/m² angeboten. Damit verfügt die größte Stadt am Bodensee über das vierthöchste Mietniveau nach München (16,07 €/m²), Frankfurt (13,03 €/m²) und Stuttgart (11,80 €/m²) auf dem deutschen Wohnungsmarkt.
Insgesamt betrachtet, stiegen die Angebotsmieten zuletzt mit 5 % in den D-Standorten am kräftigsten an, dicht gefolgt von C-Standorten mit einem Anstieg von 4,6 %. Im Vergleich zum Vorjahr sind im ersten Halbjahr 2016 die Angebotsmieten in den 57 untersuchten Standorten insgesamt um durchschnittlich 4,4 % gestiegen.
Zinshausmarkt im Ungleichgewicht
Nicht zuletzt aufgrund der zahlreichen wirtschaftlichen und politischen Herausforderungen weltweit, ist die Nachfrage nach inflationsgeschützten Anlageimmobilien deutlich höher als die Zahl angebotener Objekte. Diese Entwicklung drückt sich mehr und mehr in einer Angebotsknappheit und den daraus folgenden weiteren Preissteigerungen aus. Exemplarisch dafür steht die Marktentwicklung in München. So wurde mit einem Transaktionsvolumen von über 1 Mrd. € 10 % mehr Umsatz erzielt, jedoch wurden rund 22 % Objekte weniger gehandelt als im Jahr zuvor.
Im Schnitt ist in den A-Standorten das Umsatzvolumen um ca. 15 % gestiegen, während die Anzahl der Objekte um rd. 1 % zurückgegangen ist. In B-Standorten wurden mit einem Rückgang von rd. 7 % deutlich weniger Objekte gehandelt als im Vorjahr. Dennoch erhöhte sich das Umsatzvolumen um mehr als 15 %. Ein Blick auf die Entwicklung der einzelnen Standorte verdeutlicht, dass in B-Städten wie Mannheim, Karlsruhe oder Bochum wieder aktiver gehandelt wurde, dagegen in den begehrten Standorten wie Leipzig oder Bonn die Transaktionszahlen zurückgingen.
Lokale Verschiebung der Nachfrage
Auffallend bei der überwiegend positiven Entwicklung der A-Standorte mit weiterhin moderat steigenden Mieten ist die lokale Verschiebung der Nachfrage. Aufgrund der erheblichen Mietpreissprünge in den mittleren und einfachen Lagen rückt der Fokus der Investoren zunehmend in diese Mikrolagen. Im Berliner Bezirk Neukölln, der überwiegend als mittlere Lage betrachtet werden kann, haben im innerstädtischen Vergleich die Angebotsmieten mit rd. 27 % am deutlichsten angezogen. Dicht gefolgt wird Neukölln vom Bezirk Lichtenberg (+19 %, einfache Lage). In Köln sind die stärksten Anstiege von Angebotsmieten in den mittleren Lagen Kalk und Porz zu beobachten, in Düsseldorf entwickelten sich die einfachen Stadtteile Hellerhof und Garath am dynamischsten. An der Spitze der Mietpreisentwicklung in Frankfurt steht der westliche Teil der Stadt (+12 %, einfache Lage).
Gegenläufig verhalten sich die Entwicklungen in C-Standorten. Dort sind in den sehr guten und guten Lagen die höchsten Preissteigerungen bei den Angebotsmieten zu beobachten. Beispielsweise stieg in der Schwarmstadt Potsdam im Stadtteil Babelsberg die durchschnittliche Angebotsmiete um rd. 9 % am stärksten, unwesentlich geringer war der Anstieg der Angebotsmieten in der Innenstadt (rd. 8 %).
Fortsetzung des dynamischen Trends
Die Assetklasse Wohnen setzt im Teilmarkt der Wohn- und Geschäftshäuser ihren aktuell dynamischen Trend fort. Mit einem vom Forschungsinstitut GEWOS prognostizierten Umsatzvolumen von 25,6 Mrd. € für den Gesamtmarkt Deutschland 2016 dürfte das Vorjahresergebnis erneut um rd. 7 % übertroffen werden. In den 57 von Engel & Völkers Commercial untersuchten deutschen Städten dürfte der Gesamtumsatz zwischen 14,8 und 16,9 Mrd. € liegen. Dort war bereits im Jahr 2015 der Geldumsatz um 14 % auf rd. 15,6 Mrd. € gestiegen, was die nach wie vor hohe Nachfrage nach Zinshäusern unterstreicht.
