06.01.2017 Bester Flächenumsatz aller Zeiten auf den deutschen Büromärkten
2016 wurden an den acht wichtigsten deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München rund 3,72 Mio. m² Bürofläche umgesetzt. Damit liegt das Ergebnis nicht nur 7 % über dem Vorjahresniveau, sondern stellt auch das beste jemals registrierte Resultat dar. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2017, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.
Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
• Neuer Rekord: Bisheriger Bestwert von 2000 um gut 1 % übertroffen.
• Büroflächenumsatz legt gegenüber Vorjahr um 7 % zu und liegt 17 % über zehnjährigem Schnitt.
• Berlin und Köln stellen neue Bestmarken auf.
• Leerstandsabbau hält in fast allen Städten weiterhin an.
• Alle großen Standorte verzeichnen steigende Mieten.
• Perspektiven für 2017:Erneut sehr starkes Ergebnis absehbar.
„Die bereits im gesamten Jahresverlauf zu beobachtende starke Nachfrage hat sich auch im Schlussquartal fortgesetzt und erwartungsgemäß zu einem neuen Rekordergebnis beigetragen. Allein in den letzten drei Monaten belief sich der Flächenumsatz auf über 1 Mio. m². Mit insgesamt rund 3,72 Mio. m² wurde damit 2016 ein neues Allzeithoch registriert, das den bisherigen Bestwert aus dem Jahr 2000 übertrifft“, erläutert Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Wie dynamisch die Märkte waren, zeigt auch die Tatsache, dass der zehnjährige Durchschnitt um etwa 17 % sowie das bereits sehr gute Vorjahresergebnis noch einmal um knapp 7 % überboten wurden. Die wichtigsten Ursachen für die sehr lebhafte Nachfrage sind einerseits in der insgesamt positiven Konjunkturentwicklung, andererseits aber vor allem in den weiter gestiegenen Beschäftigtenzahlen zu sehen, von denen vor allem der Dienstleistungssektor überproportional profitiert hat.“
Mit wenigen Ausnahmen haben alle großen Standorte zur erneuten Umsatzsteigerung beigetragen. An die Spitze gesetzt hat sich erneut Berlin mit 838.000 m² (+3 %), wobei das letztjährige Rekordergebnis wiederum übertroffen wurde. Die dynamische Entwicklung in der Hauptstadt hält also unvermindert an. Auf Platz zwei folgt erwartungsgemäß München mit 778.000 m² (+5 %). Zwar ist hier keine neue Bestmarke zu verzeichnen, der zehnjährige Durchschnitt wurde aber trotzdem um 10 % überboten. Den dritten Rang zurückerobert hat Frankfurt, wo mit 551.000 m² (+26 %) das beste Resultat der letzten vier Jahre erzielt wurde. Die Mainmetropole hat damit den bereits im Vorjahr zu erkennenden Aufwärtstrend nachhaltig bestätigt. Obwohl Hamburg mit 543.000 m² (+3 %) den höchsten Umsatz der vergangenen acht Jahre registrieren kann, landet die Hansestadt knapp geschlagen auf Position vier. Aber auch hier lag das Resultat gut 9 % über dem zehnjährigen Schnitt. Die größte Steigerung verzeichnet Köln mit 47 %, wo 412.000 m² ein neues Allzeithoch bedeuten. Wesentlich dazu beigetragen hat ein Vertragsabschluss der Zurich Versicherung über rund 60.000 m². Aber auch ohne diesen Sondereinfluss wäre ein neuer Rekord aufgestellt worden. Der einzige größere Standort mit rückläufigem Umsatz ist Düsseldorf mit 403.000 m². Allerdings wurde auch hier erst viermal in den vergangenen 20 Jahren der Wert von 400.000 m² überschritten, was für ein im langfristigen Vergleich erneut hervorragendes Ergebnis spricht. In Leipzig wurde mit 98.000 m² (-5 %) die magische Schwelle von 100.000 m² nur hauchdünn verfehlt. Spürbare Verluste musste lediglich Essen mit 95.000 m² (-27 %) hinnehmen, wofür vor allem fehlende Großabschlüsse verantwortlich sind: 2016 wurde kein Vertrag über 10.000 m² erfasst.
Leerstandsrückgang hat sich weiter fortgesetzt
Der seit mittlerweile sechs Jahren zu beobachtende kontinuierliche Leerstandsabbau hat sich 2016 weiter fortgesetzt. Mit rund 5,67 Mio. m² stehen an den großen Standorten insgesamt etwa 8,5 % weniger Büroflächen leer als vor einem Jahr. Dies ist der niedrigste Wert der vergangenen 15 Jahre. Auch diese Zahl unterstreicht die ausgesprochen stabile Entwicklung der deutschen Büromärkte, die trotz der hervorragenden Nachfrage weit von Überhitzungstendenzen entfernt sind.
Problematisch zeigt sich mittlerweile die Situation in Berlin, wo der Leerstand im Jahresvergleich um fast ein Drittel auf 542.000 m² geschrumpft ist. Die Leerstandsrate liegt hier nur noch bei 2,8 %. Deutliche Rückgänge waren auch in Köln mit -21 % (404.000 m²) zu beobachten, wo sich die Leerstandsrate der 5-%-Marke nähert. In München (-8 %; 855.000 m²) liegt sie auf Stadtgebiet mit nur noch 2,8 % auf dem gleichen Niveau wie in Berlin. Im laufenden Jahr dürfte auch das Frankfurter Marktgebiet den Schritt zu einer einstelligen Leerstandsrate vollziehen, die aktuell (nach einem Leerstandsrückgang um 7,5 %) bei 10 % liegt. Der gleiche Wert ist im Düsseldorfer Markt zu registrieren, wo sich die Leerstände um 2 % auf 931.000 m² reduziert haben. Im Stadtgebiet liegt die Quote mit 7,8 % allerdings spürbar niedriger. In Leipzig sank der Leerstand um knapp 2 % auf 329.000 m² (8,8 %). Der einzige Standort mit deutlichem Anstieg ist Essen mit einer Erhöhung auf 233.000 m² (+38 %). Verantwortlich hierfür sind einige Eigennutzerobjekte, die freigezogen beziehungsweise nach umfangreichen Refurbishments jetzt wieder dem Markt und damit der Leerstandskategorie zugeführt wurden. Trotzdem entspricht dies nur einer Leerstandsquote von 6,5 %. Der Anteil der modernen Leerstände, also dem am stärksten nachgefragten Flächensegment, liegt über alle Standorte betrachtet bei nur noch rund einem Drittel und erreicht 1,87 Mio. m², was einem Rückgang um rund 4 % gegenüber dem Vorjahreswert entspricht.
Mieten legen an allen großen Standorten zu
Mit Ausnahme der kleineren Standorte Essen (14 €/m²) und Leipzig (13 €/m²), die stabil geblieben sind, weisen alle Städte im Jahresvergleich Zuwächse bei den Spitzenmieten auf. Outperformer ist auch hier Berlin, wo die Höchstmiete in den vergangenen zwölf Monaten um 14 % auf aktuell 28,50 €/m² gestiegen ist. Die sehr starke Nachfrage bei gleichzeitig zu geringem Angebot lässt die 30-€-Schwelle zunehmend ins Blickfeld rücken. Um fast 2,5 % angezogen hat der Wert in Köln, wo mittlerweile 21,50 €/m² notiert werden. Aber auch in Hamburg (26 €/m²; +2 %) und Düsseldorf (26,50 €/m²; +2 %) geht der Trend weiter aufwärts. Gleiches gilt für München, wo die Spitzenmiete um gut 1 % auf jetzt 36 €/m² angezogen hat. Bei einem größeren Angebot an hochwertigen Flächen in Top-Lagen wäre hier mit großer Sicherheit sogar ein stärkerer Anstieg zu beobachten gewesen. Auch in Frankfurt spiegelt sich die positive Nachfrageentwicklung in einem Anstieg der Spitzenmiete um gut 1 % auf aktuell 38,50 €/m² wider. Neben den Höchstmieten haben in vielen Städten auch die Durchschnittsmieten zugelegt.
Perspektiven 2017: Erneut überdurchschnittliches Jahr zu erwarten
„Auch wenn das Wirtschaftswachstum laut aktueller Prognosen 2017 etwas geringer ausfallen soll als im Vorjahr, deutet alles auf eine insgesamt sehr stabile konjunkturelle Entwicklung hin. Berücksichtigt man weiterhin, dass sich die Zahl der Erwerbstätigen in Deutschland auf Rekordniveau bewegt und die Arbeitslosigkeit weiter gesunken ist, spricht vieles für weiterhin gute Rahmenbedingungen auf den Büromärkten. Dies gilt umso mehr, da die Dienstleistungsbranchen wesentlich zur positiven Beschäftigungsentwicklung beitragen. Ins Bild passt auch der aktuelle Anstieg des Ifo-Konjunkturindex, der bei der Einschätzung zur aktuellen Geschäftslage sogar den höchsten Stand seit Februar 2012 erreicht hat. Vor diesem Hintergrund zeichnet sich auch für 2017 ein überdurchschnittlicher Flächenumsatz ab. Allerdings bestehen auch Risiken, deren Eintrittswahrscheinlichkeit niemand seriös voraussagen kann. Hierzu zählen negative Auswirkungen im Zusammenhang mit einer stärker protektionistischen Politik der USA, Turbulenzen durch den Brexit oder eine Ausweitung der italienischen Bankenkrise. Das aktuell wahrscheinlichste Szenario ist allerdings, dass bremsende Einflüsse auf die Büromärkte 2017, wenn überhaupt, dann eher in moderatem Umfang gegen Ende des Jahres spürbar werden könnten. Wir erwarten deshalb einen Flächenumsatz, der deutlich über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre liegen dürfte. Auch die Mietpreise werden in mehreren Städten weiter leicht ansteigen“, prognostiziert Marcus Zorn.
Die Perspektiven lassen sich wie folgt zusammenfassen:
• Vor dem Hintergrund der skizzierten gesamtwirtschaftlichen Aussichten spricht alles dafür, dass die Büromärkte auch 2017 ein überdurchschnittliches Ergebnis erzielen werden.
• Die Leerstände werden an einigen Standorten weiter sinken, sodass sich der teilweise bereits bestehende Angebotsengpass an modernen Flächen weiter verschärfen wird.
• Die weiterhin hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot wird die Mieten weiter steigen lassen. Dies gilt besonders für Berlin, aber auch für München.
Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
• Neuer Rekord: Bisheriger Bestwert von 2000 um gut 1 % übertroffen.
• Büroflächenumsatz legt gegenüber Vorjahr um 7 % zu und liegt 17 % über zehnjährigem Schnitt.
• Berlin und Köln stellen neue Bestmarken auf.
• Leerstandsabbau hält in fast allen Städten weiterhin an.
• Alle großen Standorte verzeichnen steigende Mieten.
• Perspektiven für 2017:Erneut sehr starkes Ergebnis absehbar.
„Die bereits im gesamten Jahresverlauf zu beobachtende starke Nachfrage hat sich auch im Schlussquartal fortgesetzt und erwartungsgemäß zu einem neuen Rekordergebnis beigetragen. Allein in den letzten drei Monaten belief sich der Flächenumsatz auf über 1 Mio. m². Mit insgesamt rund 3,72 Mio. m² wurde damit 2016 ein neues Allzeithoch registriert, das den bisherigen Bestwert aus dem Jahr 2000 übertrifft“, erläutert Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Wie dynamisch die Märkte waren, zeigt auch die Tatsache, dass der zehnjährige Durchschnitt um etwa 17 % sowie das bereits sehr gute Vorjahresergebnis noch einmal um knapp 7 % überboten wurden. Die wichtigsten Ursachen für die sehr lebhafte Nachfrage sind einerseits in der insgesamt positiven Konjunkturentwicklung, andererseits aber vor allem in den weiter gestiegenen Beschäftigtenzahlen zu sehen, von denen vor allem der Dienstleistungssektor überproportional profitiert hat.“
Mit wenigen Ausnahmen haben alle großen Standorte zur erneuten Umsatzsteigerung beigetragen. An die Spitze gesetzt hat sich erneut Berlin mit 838.000 m² (+3 %), wobei das letztjährige Rekordergebnis wiederum übertroffen wurde. Die dynamische Entwicklung in der Hauptstadt hält also unvermindert an. Auf Platz zwei folgt erwartungsgemäß München mit 778.000 m² (+5 %). Zwar ist hier keine neue Bestmarke zu verzeichnen, der zehnjährige Durchschnitt wurde aber trotzdem um 10 % überboten. Den dritten Rang zurückerobert hat Frankfurt, wo mit 551.000 m² (+26 %) das beste Resultat der letzten vier Jahre erzielt wurde. Die Mainmetropole hat damit den bereits im Vorjahr zu erkennenden Aufwärtstrend nachhaltig bestätigt. Obwohl Hamburg mit 543.000 m² (+3 %) den höchsten Umsatz der vergangenen acht Jahre registrieren kann, landet die Hansestadt knapp geschlagen auf Position vier. Aber auch hier lag das Resultat gut 9 % über dem zehnjährigen Schnitt. Die größte Steigerung verzeichnet Köln mit 47 %, wo 412.000 m² ein neues Allzeithoch bedeuten. Wesentlich dazu beigetragen hat ein Vertragsabschluss der Zurich Versicherung über rund 60.000 m². Aber auch ohne diesen Sondereinfluss wäre ein neuer Rekord aufgestellt worden. Der einzige größere Standort mit rückläufigem Umsatz ist Düsseldorf mit 403.000 m². Allerdings wurde auch hier erst viermal in den vergangenen 20 Jahren der Wert von 400.000 m² überschritten, was für ein im langfristigen Vergleich erneut hervorragendes Ergebnis spricht. In Leipzig wurde mit 98.000 m² (-5 %) die magische Schwelle von 100.000 m² nur hauchdünn verfehlt. Spürbare Verluste musste lediglich Essen mit 95.000 m² (-27 %) hinnehmen, wofür vor allem fehlende Großabschlüsse verantwortlich sind: 2016 wurde kein Vertrag über 10.000 m² erfasst.
Leerstandsrückgang hat sich weiter fortgesetzt
Der seit mittlerweile sechs Jahren zu beobachtende kontinuierliche Leerstandsabbau hat sich 2016 weiter fortgesetzt. Mit rund 5,67 Mio. m² stehen an den großen Standorten insgesamt etwa 8,5 % weniger Büroflächen leer als vor einem Jahr. Dies ist der niedrigste Wert der vergangenen 15 Jahre. Auch diese Zahl unterstreicht die ausgesprochen stabile Entwicklung der deutschen Büromärkte, die trotz der hervorragenden Nachfrage weit von Überhitzungstendenzen entfernt sind.
Problematisch zeigt sich mittlerweile die Situation in Berlin, wo der Leerstand im Jahresvergleich um fast ein Drittel auf 542.000 m² geschrumpft ist. Die Leerstandsrate liegt hier nur noch bei 2,8 %. Deutliche Rückgänge waren auch in Köln mit -21 % (404.000 m²) zu beobachten, wo sich die Leerstandsrate der 5-%-Marke nähert. In München (-8 %; 855.000 m²) liegt sie auf Stadtgebiet mit nur noch 2,8 % auf dem gleichen Niveau wie in Berlin. Im laufenden Jahr dürfte auch das Frankfurter Marktgebiet den Schritt zu einer einstelligen Leerstandsrate vollziehen, die aktuell (nach einem Leerstandsrückgang um 7,5 %) bei 10 % liegt. Der gleiche Wert ist im Düsseldorfer Markt zu registrieren, wo sich die Leerstände um 2 % auf 931.000 m² reduziert haben. Im Stadtgebiet liegt die Quote mit 7,8 % allerdings spürbar niedriger. In Leipzig sank der Leerstand um knapp 2 % auf 329.000 m² (8,8 %). Der einzige Standort mit deutlichem Anstieg ist Essen mit einer Erhöhung auf 233.000 m² (+38 %). Verantwortlich hierfür sind einige Eigennutzerobjekte, die freigezogen beziehungsweise nach umfangreichen Refurbishments jetzt wieder dem Markt und damit der Leerstandskategorie zugeführt wurden. Trotzdem entspricht dies nur einer Leerstandsquote von 6,5 %. Der Anteil der modernen Leerstände, also dem am stärksten nachgefragten Flächensegment, liegt über alle Standorte betrachtet bei nur noch rund einem Drittel und erreicht 1,87 Mio. m², was einem Rückgang um rund 4 % gegenüber dem Vorjahreswert entspricht.
Mieten legen an allen großen Standorten zu
Mit Ausnahme der kleineren Standorte Essen (14 €/m²) und Leipzig (13 €/m²), die stabil geblieben sind, weisen alle Städte im Jahresvergleich Zuwächse bei den Spitzenmieten auf. Outperformer ist auch hier Berlin, wo die Höchstmiete in den vergangenen zwölf Monaten um 14 % auf aktuell 28,50 €/m² gestiegen ist. Die sehr starke Nachfrage bei gleichzeitig zu geringem Angebot lässt die 30-€-Schwelle zunehmend ins Blickfeld rücken. Um fast 2,5 % angezogen hat der Wert in Köln, wo mittlerweile 21,50 €/m² notiert werden. Aber auch in Hamburg (26 €/m²; +2 %) und Düsseldorf (26,50 €/m²; +2 %) geht der Trend weiter aufwärts. Gleiches gilt für München, wo die Spitzenmiete um gut 1 % auf jetzt 36 €/m² angezogen hat. Bei einem größeren Angebot an hochwertigen Flächen in Top-Lagen wäre hier mit großer Sicherheit sogar ein stärkerer Anstieg zu beobachten gewesen. Auch in Frankfurt spiegelt sich die positive Nachfrageentwicklung in einem Anstieg der Spitzenmiete um gut 1 % auf aktuell 38,50 €/m² wider. Neben den Höchstmieten haben in vielen Städten auch die Durchschnittsmieten zugelegt.
Perspektiven 2017: Erneut überdurchschnittliches Jahr zu erwarten
„Auch wenn das Wirtschaftswachstum laut aktueller Prognosen 2017 etwas geringer ausfallen soll als im Vorjahr, deutet alles auf eine insgesamt sehr stabile konjunkturelle Entwicklung hin. Berücksichtigt man weiterhin, dass sich die Zahl der Erwerbstätigen in Deutschland auf Rekordniveau bewegt und die Arbeitslosigkeit weiter gesunken ist, spricht vieles für weiterhin gute Rahmenbedingungen auf den Büromärkten. Dies gilt umso mehr, da die Dienstleistungsbranchen wesentlich zur positiven Beschäftigungsentwicklung beitragen. Ins Bild passt auch der aktuelle Anstieg des Ifo-Konjunkturindex, der bei der Einschätzung zur aktuellen Geschäftslage sogar den höchsten Stand seit Februar 2012 erreicht hat. Vor diesem Hintergrund zeichnet sich auch für 2017 ein überdurchschnittlicher Flächenumsatz ab. Allerdings bestehen auch Risiken, deren Eintrittswahrscheinlichkeit niemand seriös voraussagen kann. Hierzu zählen negative Auswirkungen im Zusammenhang mit einer stärker protektionistischen Politik der USA, Turbulenzen durch den Brexit oder eine Ausweitung der italienischen Bankenkrise. Das aktuell wahrscheinlichste Szenario ist allerdings, dass bremsende Einflüsse auf die Büromärkte 2017, wenn überhaupt, dann eher in moderatem Umfang gegen Ende des Jahres spürbar werden könnten. Wir erwarten deshalb einen Flächenumsatz, der deutlich über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre liegen dürfte. Auch die Mietpreise werden in mehreren Städten weiter leicht ansteigen“, prognostiziert Marcus Zorn.
Die Perspektiven lassen sich wie folgt zusammenfassen:
• Vor dem Hintergrund der skizzierten gesamtwirtschaftlichen Aussichten spricht alles dafür, dass die Büromärkte auch 2017 ein überdurchschnittliches Ergebnis erzielen werden.
• Die Leerstände werden an einigen Standorten weiter sinken, sodass sich der teilweise bereits bestehende Angebotsengpass an modernen Flächen weiter verschärfen wird.
• Die weiterhin hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot wird die Mieten weiter steigen lassen. Dies gilt besonders für Berlin, aber auch für München.
