06.01.2017 Flächenumsatz am Düsseldorfer Büromarkt unterdurchschnittlich
Der Büromarkt der Region Düsseldorf (inkl. Umland mit Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) erzielte im abgelaufenen Jahr 2016 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 355.000 m² und blieb damit 116.000 m² bzw. rd. 25% unter dem Vorjahresergebnis (2015: rd. 471.000 m²). Auch im Vergleich zur jüngsten Dekade (2006-2015: Ø 371.000 m² p. a.) ist ein Minus von lediglich 4% zu konstatieren.
Das Ergebnis erklärt Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, u. a. mit einer sehr geringen Anzahl an Großabschlüssen in diesem Jahr: „Nachdem im Vorjahr sieben Vertragsabschlüsse in der Größenordnung über 10.000 m² mit insgesamt rd. 137.000 m² Bürofläche getätigt wurden, war 2016 mit der Anmietung von rd. 12.000 m² durch die Unfallkasse Nordrhein-Westfalen in einer Projektentwicklung an der Moskauer Straße nur ein Abschluss in diesem Größensegment zu verzeichnen. Hintergrund sind u.a. Verzögerungen bei Großabschlüssen, die dafür in 2017 zu Buche schlagen werden."
Entsprechend sind die Perspektiven für 2017 - u.a. auch aufgrund der Robustheit der deutschen Wirtschaft - für den Büromarkt der Region Düsseldorf weiterhin positiv. Vor diesem Hintergrund prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für das Jahr 2017 einen überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 400.000 m².
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet sank das kontrahierte Büroflächenvolumen im Berichtsjahr 2016 gegenüber dem Vorjahr deutlich um rd. 22% auf ca. 323.000 m², die Marktquote am Gesamtumsatz zog jedoch auf rd. 91% an (2015: ca. 416.000 m² bzw. 88%).
• Der Büroflächenumsatz im Umland (Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) sank noch markanter um rd. 23.000 m² gegenüber dem Vorjahr auf aktuell ca. 32.000 m², der Anteil am Gesamtabsatz ging auf rd. 9% zurück (2015: ca. 55.000 m² bzw. 12%).
• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche. Auf sie entfielen 2016 rd. 195.100 m² bzw. 55% des regionalen Gesamtbüroflächenumsatzes (2015: 242.800 m² bzw. 51%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen sank im Vorjahres-vergleich auf rd. 101.600 m² (2015: 146.800 m²). Die Umsatzquote blieb gegenüber dem Vorjahr nahezu konstant (2015: 31%; 2016: 29%).
• Im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Bankenviertel“) analysierte AENGEVELT ähnliche Vermietungsaktivitäten wie im Vorjahr: Die absolute Nachfrage blieb mit 26.300 m² in 2016 konstant zum Vorjahr (2015: 26.400 m²). Die Markquote erhöhte sich dennoch minimal von 6% auf nunmehr 7%.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Den größten Marktanteil erreichten 2016 die beratenden und sozialen Dienstleister mit rd. 144.700 m² bzw. 41% des Gesamtumsatzes (2015: 158.900 m² bzw. 34%).
• Mit einer auf rd. 91.800 m² reduzierten Umsatzleistung (2015: 155.400 m²) ging die Marktquote der "sonstigen Nutzer", in die vor allem Verkehrs-, Industrie-, und Handelsunternehmen einfließen, binnen Jahresfrist von 33% auf nunmehr 26% zurück.
• Den größten Bedeutungsgewinn in der Region Düsseldorf verbuchte die Nachfragegruppe der öffentlichen Hand und der Organisationen ohne Erwerbszweck mit einer Verdreifachung ihrer Marktquote von 4% auf 12% in 2016. Der absolute Flächenumsatz stieg von 17.800 m² im Vorjahr auf nunmehr rd. 42.000 m².
• Medien-, IT- und EDV-Unternehmen mieteten in der Region Düsseldorf mit 46.900 m² rd. 60% weniger Fläche an als im Vorjahr (2015: 120.600 m²). Die Markquote halbierte sich entsprechend binnen Jahresfrist nahezu von 25% auf aktuell 13%.
• Deutlich stärker als im Vorjahr zeigte sich dagegen die Nachfrage der Finanzdienstleister mit einem Umsatzvolumen von rd. 29.600 m² bzw. einer Quote von 8% (2015: 18.300 m² bzw. 4%).
Geringe Neubautätigkeit
• Nachdem in Düsseldorf 2014 der Umfang der Bürofertigstellungen (Neubau und umfassende Sanierung) mit rd. 121.000 m² überdurchschnittlich war, hat sich dieser in den Jahren 2015 und 2016 auf rd. 69.000 m² bzw. 48.000 m² markant reduziert und lag somit im Berichtsjahr 2016 etwa bei der Hälfte des Dekadenmittels (2006-2015: Ø 101.000 m² p.a.). Das Fertigstellungsvolumen 2016 war das niedrigste der letzten 20 Jahre in Düsseldorf. Auch für 2017 ist mit einer erneut unterdurchschnittlichen Neubautätigkeit (rd. 60.000 m²) zu rechnen.
Büroflächenangebot
• Zum Jahresende 2016 liegt sich der Angebotssockel mit rd. 850.000 m² Bürofläche ca. 6% unter dem Vorjahreswert (2015: rd. 905.000 m²).
• Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon rd. 615.000 m² (2015: 695.000 m²). Der Rückgang um 80.000 m² ist u.a. auf die Umwandlung von rd. 25.000 m² Bürofläche in Hotel- und Wohnnutzungen zurückzuführen.
Im Umland ist die Angebotsreserve auf rd. 235.000 m² gestiegen (2015: 210.000 m²).
• Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) stellt sich damit aktuell bei einem Gesamtbüroflächenbestand von rd. 9,25 Mio. m² auf 9,2% (2015: 9,7%).
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet beträgt die Leerstandsquote Ende 2016 rd. 8,1%, im Umland rd. 14,0% (2015: 9,1% bzw. 12,5%).
• Im Rahmen einer regen Büroflächennachfrage, einer auch 2017 unterdurch¬schnittlichen Verfügbarkeit von Neubauflächen und einer verstärkten Umnutzung von Büro- in Wohnflächen prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für 2017 einen weiteren Leerstandsabbau auf ca. 800.000 m².
Mietpreise für Büroflächen
• Nachdem die gewichtete Spitzenmiete in den letzten zwei Jahren konstant bei EUR 26,-/m² geblieben war, konnte sie aufgrund hochpreisiger Anmietungen, z.B. in Kö-Bogen und Kö-Quartier, auf aktuell EUR 26,50/m² ansteigen.
• Die mittlere Miete in Citylagen stieg binnen Jahresfrist von EUR 17,80/m² (Jahresende 2015) auf aktuell EUR 18,10/m² an.
Das Ergebnis erklärt Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, u. a. mit einer sehr geringen Anzahl an Großabschlüssen in diesem Jahr: „Nachdem im Vorjahr sieben Vertragsabschlüsse in der Größenordnung über 10.000 m² mit insgesamt rd. 137.000 m² Bürofläche getätigt wurden, war 2016 mit der Anmietung von rd. 12.000 m² durch die Unfallkasse Nordrhein-Westfalen in einer Projektentwicklung an der Moskauer Straße nur ein Abschluss in diesem Größensegment zu verzeichnen. Hintergrund sind u.a. Verzögerungen bei Großabschlüssen, die dafür in 2017 zu Buche schlagen werden."
Entsprechend sind die Perspektiven für 2017 - u.a. auch aufgrund der Robustheit der deutschen Wirtschaft - für den Büromarkt der Region Düsseldorf weiterhin positiv. Vor diesem Hintergrund prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für das Jahr 2017 einen überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 400.000 m².
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet sank das kontrahierte Büroflächenvolumen im Berichtsjahr 2016 gegenüber dem Vorjahr deutlich um rd. 22% auf ca. 323.000 m², die Marktquote am Gesamtumsatz zog jedoch auf rd. 91% an (2015: ca. 416.000 m² bzw. 88%).
• Der Büroflächenumsatz im Umland (Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) sank noch markanter um rd. 23.000 m² gegenüber dem Vorjahr auf aktuell ca. 32.000 m², der Anteil am Gesamtabsatz ging auf rd. 9% zurück (2015: ca. 55.000 m² bzw. 12%).
• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche. Auf sie entfielen 2016 rd. 195.100 m² bzw. 55% des regionalen Gesamtbüroflächenumsatzes (2015: 242.800 m² bzw. 51%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen sank im Vorjahres-vergleich auf rd. 101.600 m² (2015: 146.800 m²). Die Umsatzquote blieb gegenüber dem Vorjahr nahezu konstant (2015: 31%; 2016: 29%).
• Im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Bankenviertel“) analysierte AENGEVELT ähnliche Vermietungsaktivitäten wie im Vorjahr: Die absolute Nachfrage blieb mit 26.300 m² in 2016 konstant zum Vorjahr (2015: 26.400 m²). Die Markquote erhöhte sich dennoch minimal von 6% auf nunmehr 7%.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Den größten Marktanteil erreichten 2016 die beratenden und sozialen Dienstleister mit rd. 144.700 m² bzw. 41% des Gesamtumsatzes (2015: 158.900 m² bzw. 34%).
• Mit einer auf rd. 91.800 m² reduzierten Umsatzleistung (2015: 155.400 m²) ging die Marktquote der "sonstigen Nutzer", in die vor allem Verkehrs-, Industrie-, und Handelsunternehmen einfließen, binnen Jahresfrist von 33% auf nunmehr 26% zurück.
• Den größten Bedeutungsgewinn in der Region Düsseldorf verbuchte die Nachfragegruppe der öffentlichen Hand und der Organisationen ohne Erwerbszweck mit einer Verdreifachung ihrer Marktquote von 4% auf 12% in 2016. Der absolute Flächenumsatz stieg von 17.800 m² im Vorjahr auf nunmehr rd. 42.000 m².
• Medien-, IT- und EDV-Unternehmen mieteten in der Region Düsseldorf mit 46.900 m² rd. 60% weniger Fläche an als im Vorjahr (2015: 120.600 m²). Die Markquote halbierte sich entsprechend binnen Jahresfrist nahezu von 25% auf aktuell 13%.
• Deutlich stärker als im Vorjahr zeigte sich dagegen die Nachfrage der Finanzdienstleister mit einem Umsatzvolumen von rd. 29.600 m² bzw. einer Quote von 8% (2015: 18.300 m² bzw. 4%).
Geringe Neubautätigkeit
• Nachdem in Düsseldorf 2014 der Umfang der Bürofertigstellungen (Neubau und umfassende Sanierung) mit rd. 121.000 m² überdurchschnittlich war, hat sich dieser in den Jahren 2015 und 2016 auf rd. 69.000 m² bzw. 48.000 m² markant reduziert und lag somit im Berichtsjahr 2016 etwa bei der Hälfte des Dekadenmittels (2006-2015: Ø 101.000 m² p.a.). Das Fertigstellungsvolumen 2016 war das niedrigste der letzten 20 Jahre in Düsseldorf. Auch für 2017 ist mit einer erneut unterdurchschnittlichen Neubautätigkeit (rd. 60.000 m²) zu rechnen.
Büroflächenangebot
• Zum Jahresende 2016 liegt sich der Angebotssockel mit rd. 850.000 m² Bürofläche ca. 6% unter dem Vorjahreswert (2015: rd. 905.000 m²).
• Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon rd. 615.000 m² (2015: 695.000 m²). Der Rückgang um 80.000 m² ist u.a. auf die Umwandlung von rd. 25.000 m² Bürofläche in Hotel- und Wohnnutzungen zurückzuführen.
Im Umland ist die Angebotsreserve auf rd. 235.000 m² gestiegen (2015: 210.000 m²).
• Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) stellt sich damit aktuell bei einem Gesamtbüroflächenbestand von rd. 9,25 Mio. m² auf 9,2% (2015: 9,7%).
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet beträgt die Leerstandsquote Ende 2016 rd. 8,1%, im Umland rd. 14,0% (2015: 9,1% bzw. 12,5%).
• Im Rahmen einer regen Büroflächennachfrage, einer auch 2017 unterdurch¬schnittlichen Verfügbarkeit von Neubauflächen und einer verstärkten Umnutzung von Büro- in Wohnflächen prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für 2017 einen weiteren Leerstandsabbau auf ca. 800.000 m².
Mietpreise für Büroflächen
• Nachdem die gewichtete Spitzenmiete in den letzten zwei Jahren konstant bei EUR 26,-/m² geblieben war, konnte sie aufgrund hochpreisiger Anmietungen, z.B. in Kö-Bogen und Kö-Quartier, auf aktuell EUR 26,50/m² ansteigen.
• Die mittlere Miete in Citylagen stieg binnen Jahresfrist von EUR 17,80/m² (Jahresende 2015) auf aktuell EUR 18,10/m² an.
