20.12.2016 Einzelhandelsmieten: Gute Lagen in B-/C-Städten zunehmend gefragt
Die Mieten für Einzelhandelsimmobilien sind in mittelgroßen Städten mit 250.000 bis 500.000 Einwohnern, den sogenannten B-Städten, teils kräftig angestiegen. In den großen Metropolen stagnieren die Quadratmeterpreise allerdings auf hohem Niveau oder steigen nur noch mäßig an. Das zeigt der aktuelle IVD-Gewerbe-Preisspiegel 2016/2017, der auf der IVD-Preisdatensammlung von rund 350 Städten und Gemeinden basiert. Die Daten wurden im zweiten und dritten Quartal dieses Jahres erhoben.
In den zentralen Geschäftslagen sind die Einzelhandelsmieten im Bundesdurchschnitt weniger stark angestiegen als noch im Vorjahr. 2016 erhöhten sich die Mietpreise pro Quadratmeter für ein Ladenlokal von etwa 150 Quadratmetern in 1A-Lage im Geschäftskern um 0,7 Prozent. (1) Im Vorjahr waren es noch 1,0 Prozent. In den deutschen Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern waren in diesem Segment sogar um 0,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr rückläufige Nettokaltmieten zu beobachten.
Mittelgroße Städte zählen zu den Gewinnern
In B-Städten (250.000 bis 500.000 Einwohner) und C-Städten (100.000 bis 250.000 Einwohner) sind 2016 die Ladenmieten für große Geschäfte in 1A-Lage im Zentrum um jeweils 1,7 und 3,1 Prozent gestiegen. Im Vorjahr waren diese Mietpreise in B-Städten noch um 0,5 Prozent rückläufig und hatten sich in C-Städten nur um 1,9 Prozent erhöht.
"Das ist zum Teil mit Ausweichbewegungen zu begründen. Die Ladenmieten für Top-Lagen in den Metropolen haben offensichtlich vorerst ihren Zenit erreicht, wie die stagnierenden Preisentwicklungen in München oder Düsseldorf zeigen. Deshalb scheint für Einzelhändler eine Verlagerung ihrer Geschäfte in die Bestlagen von B- und C-Städten von zunehmendem Interesse zu sein", kommentiert IVD-Präsident Jürgen Michael Schick.
In Frankfurt am Main und Berlin sind die Ladenmieten für große Geschäfte in Bestlagen der Stadtzentren mit jeweils 5,3 Prozent und 4,2 Prozent am stärksten unter den Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern gewachsen. Der teuerste Einzelhandelsstandort ist nach wie vor München mit einer Schwerpunktmiete von 320 Euro pro Quadratmeter. In München wie auch in Düsseldorf und Köln stagnieren die Durchschnittsmieten auf hohem Niveau mit keiner feststellbaren Veränderung im Vorjahresvergleich.
Mieten in Nebenlagen rückläufig
In den Randlagen beziehungsweise den 1B-Lagen der Geschäftszentren sind die Mieten für Läden von rund 150 Quadratmetern im Bundesdurchschnitt um 0,5 Prozent zurückgegangen. Am stärksten haben die Ladenmieten in zentralen 1B-Lagen in Städten mit 50.000 bis 100.000 Einwohnern nachgegeben. Große Ladengeschäfte verzeichneten in dieser Städteklasse Rückgänge von knapp 3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. In den Geschäftskernen von Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern sind die Mieten für große Läden in 1B-Lagen wiederum mit durchschnittlich 1,0 Prozent leicht angestiegen. Im Vorjahr sind die Mietpreise hier allerdings noch um 5,0 Prozent gestiegen.
Stadtteilzentren in B-Städten erfreuen sich großer Beliebtheit
In den Stadtteilzentren lagen im Bundesdurchschnitt die Mieten in guter Lage um 0,4 Prozent unterhalb des Vorjahresniveaus. Insbesondere Städte mit weniger als 100.000 Einwohnern haben in den Nebenzentren verstärkt mit Leerständen zu kämpfen. Der Trend bei den Ladenmieten ist in diesen Städtekategorien seit Jahren rückläufig. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mieten in der 1A-Stadtteillage in Städten mit 50.000 bis 100.000 Einwohner zwischen 1,4 und 2,6 Prozent zurückgegangen. Eine gegenläufige Entwicklung ist derzeit in den Nebenzentren der B-Städte (250.000 bis 500.000 Einwohner) zu beobachten. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise stiegen in dieser Städtekategorie sowohl in der 1A- als auch in der 1B-Lage zum Teil deutlich an. In der 1A-Lage wurden 2016 im Schnitt 3,7 Prozent mehr für den Quadratmeter Einzelhandelsfläche von Läden mit etwa 60 Quadratmetern aufgerufen als noch im Vorjahr. Deutlich teurer als im Vorjahr waren diese kleineren Geschäfte in 1A-Lage im Nebenkern in den Städten Augsburg und Bielefeld mit einem Anstieg von 14,6 Prozent beziehungsweise 13,0 Prozent. "Wir beobachten Nachholeffekte in den Stadtteilzentren der B-Städte. Während die Mieten hier lange Zeit kaum dynamisch waren, ziehen sie jetzt wieder an", sagt Schick.
Weniger nachgefragt: Einzelhandelsflächen in den Stadtteilzentren der Metropolen
Im Vorjahr zählten 1A-Lagen in den Stadtteilzentren deutscher Metropolen mit mehr als 500.000 Einwohnern mit einem Mietpreiswachstum von 5,8 Prozent für Läden von etwa 60 Quadratmetern noch zu den Gewinnern des Einzelhandelsmarktes 2015. Im aktuellen Berichtsjahr zeigt sich in diesem Segment mit 0,8 Prozent Mietenwachstum gegenüber dem Vorjahr eine deutlich schwächere Dynamik. Bei größeren Geschäften von etwa 150 Quadratmetern waren die durchschnittlichen Quadratmeterpreise gegenüber dem Vorjahr sogar um 1,2 Prozent rückläufig.
"Expansionsfreudige Filialisten mit typischen innenstadtrelevanten Sortimenten bevorzugen eher zentrale Geschäftslagen in B- oder C-Städten bevor sie in großstädtische Nebenzentren ausweichen. Auch hier sehen wir daher eine Verlagerung der Nachfrage", so Schick.
In den zentralen Geschäftslagen sind die Einzelhandelsmieten im Bundesdurchschnitt weniger stark angestiegen als noch im Vorjahr. 2016 erhöhten sich die Mietpreise pro Quadratmeter für ein Ladenlokal von etwa 150 Quadratmetern in 1A-Lage im Geschäftskern um 0,7 Prozent. (1) Im Vorjahr waren es noch 1,0 Prozent. In den deutschen Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern waren in diesem Segment sogar um 0,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr rückläufige Nettokaltmieten zu beobachten.
Mittelgroße Städte zählen zu den Gewinnern
In B-Städten (250.000 bis 500.000 Einwohner) und C-Städten (100.000 bis 250.000 Einwohner) sind 2016 die Ladenmieten für große Geschäfte in 1A-Lage im Zentrum um jeweils 1,7 und 3,1 Prozent gestiegen. Im Vorjahr waren diese Mietpreise in B-Städten noch um 0,5 Prozent rückläufig und hatten sich in C-Städten nur um 1,9 Prozent erhöht.
"Das ist zum Teil mit Ausweichbewegungen zu begründen. Die Ladenmieten für Top-Lagen in den Metropolen haben offensichtlich vorerst ihren Zenit erreicht, wie die stagnierenden Preisentwicklungen in München oder Düsseldorf zeigen. Deshalb scheint für Einzelhändler eine Verlagerung ihrer Geschäfte in die Bestlagen von B- und C-Städten von zunehmendem Interesse zu sein", kommentiert IVD-Präsident Jürgen Michael Schick.
In Frankfurt am Main und Berlin sind die Ladenmieten für große Geschäfte in Bestlagen der Stadtzentren mit jeweils 5,3 Prozent und 4,2 Prozent am stärksten unter den Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern gewachsen. Der teuerste Einzelhandelsstandort ist nach wie vor München mit einer Schwerpunktmiete von 320 Euro pro Quadratmeter. In München wie auch in Düsseldorf und Köln stagnieren die Durchschnittsmieten auf hohem Niveau mit keiner feststellbaren Veränderung im Vorjahresvergleich.
Mieten in Nebenlagen rückläufig
In den Randlagen beziehungsweise den 1B-Lagen der Geschäftszentren sind die Mieten für Läden von rund 150 Quadratmetern im Bundesdurchschnitt um 0,5 Prozent zurückgegangen. Am stärksten haben die Ladenmieten in zentralen 1B-Lagen in Städten mit 50.000 bis 100.000 Einwohnern nachgegeben. Große Ladengeschäfte verzeichneten in dieser Städteklasse Rückgänge von knapp 3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. In den Geschäftskernen von Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern sind die Mieten für große Läden in 1B-Lagen wiederum mit durchschnittlich 1,0 Prozent leicht angestiegen. Im Vorjahr sind die Mietpreise hier allerdings noch um 5,0 Prozent gestiegen.
Stadtteilzentren in B-Städten erfreuen sich großer Beliebtheit
In den Stadtteilzentren lagen im Bundesdurchschnitt die Mieten in guter Lage um 0,4 Prozent unterhalb des Vorjahresniveaus. Insbesondere Städte mit weniger als 100.000 Einwohnern haben in den Nebenzentren verstärkt mit Leerständen zu kämpfen. Der Trend bei den Ladenmieten ist in diesen Städtekategorien seit Jahren rückläufig. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mieten in der 1A-Stadtteillage in Städten mit 50.000 bis 100.000 Einwohner zwischen 1,4 und 2,6 Prozent zurückgegangen. Eine gegenläufige Entwicklung ist derzeit in den Nebenzentren der B-Städte (250.000 bis 500.000 Einwohner) zu beobachten. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise stiegen in dieser Städtekategorie sowohl in der 1A- als auch in der 1B-Lage zum Teil deutlich an. In der 1A-Lage wurden 2016 im Schnitt 3,7 Prozent mehr für den Quadratmeter Einzelhandelsfläche von Läden mit etwa 60 Quadratmetern aufgerufen als noch im Vorjahr. Deutlich teurer als im Vorjahr waren diese kleineren Geschäfte in 1A-Lage im Nebenkern in den Städten Augsburg und Bielefeld mit einem Anstieg von 14,6 Prozent beziehungsweise 13,0 Prozent. "Wir beobachten Nachholeffekte in den Stadtteilzentren der B-Städte. Während die Mieten hier lange Zeit kaum dynamisch waren, ziehen sie jetzt wieder an", sagt Schick.
Weniger nachgefragt: Einzelhandelsflächen in den Stadtteilzentren der Metropolen
Im Vorjahr zählten 1A-Lagen in den Stadtteilzentren deutscher Metropolen mit mehr als 500.000 Einwohnern mit einem Mietpreiswachstum von 5,8 Prozent für Läden von etwa 60 Quadratmetern noch zu den Gewinnern des Einzelhandelsmarktes 2015. Im aktuellen Berichtsjahr zeigt sich in diesem Segment mit 0,8 Prozent Mietenwachstum gegenüber dem Vorjahr eine deutlich schwächere Dynamik. Bei größeren Geschäften von etwa 150 Quadratmetern waren die durchschnittlichen Quadratmeterpreise gegenüber dem Vorjahr sogar um 1,2 Prozent rückläufig.
"Expansionsfreudige Filialisten mit typischen innenstadtrelevanten Sortimenten bevorzugen eher zentrale Geschäftslagen in B- oder C-Städten bevor sie in großstädtische Nebenzentren ausweichen. Auch hier sehen wir daher eine Verlagerung der Nachfrage", so Schick.
