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24.02.2016 MIK deckt Kostentreiber im Wohnungsneubau und Fehler der Politik auf

V.l.: André Adami (Niederlassungsleiter bulwiengesa AG), Karl-Heinz Weiss (Regionalvorsitzender IVD Mitte-Ost), Ulrike Silberberg (Chefredakteurin DW Die Wohnungswirtschaft), Rainer Seifert, Verbandsdirektor vdw Sachsen Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e. V., Frank Müller (Vorsitzender BFW Landesverband Mitteldeutschland e.V), Constanze Victor (Verbandsdirektorin Verband Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V.).
Politik und Realität müssen zueinander finden – das ist das Ziel des 14. Mitteldeutschen Immobilienkongress (MIK). Heute kommen zur Jahresauftaktveranstaltung der Branche in Leipzig mehr als 200 führende Vertreter der Immobilienverbände aus Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen zusammen.

Karl-Heinz Weiss, Regionalvorsitzender IVD Region Mitte-Ost e.V. eröffnet den Kongress mit den Worten: „Viele Probleme rund um das Thema Wohnen könnten gelöst sein – wenn wir nicht durch widersprüchliche Auflagen und Richtlinien ausgebremst würden. Gerade vor dem Hintergrund der Forderungen nach bezahlbarem Wohnen ist eine stärkere Ehrlichkeit im gegenseitigen Umgang und ein Realitätssinn seitens der Politik unabdingbar. So hat laut einer Analyse des Immobilienanalysten Bulwiengesa allein Leipzig bis 2025 einen Neubaubedarf von 2.300 Wohnungen jährlich, Dresden von fast 3.600. Doch zu hohe Kosten bremsen die Branche.

40 Prozent Mehrkosten im Neubau

„Die Neubaukosten von Mehrfamilienhäusern stiegen allein zwischen 2000 und 2014 um rund 40 Prozent“, bemängelt Frank Müller Vorstandsvorsitzender des BFW Landesverband Mitteldeutschland e.V. Ursachen sind z.B. Ordnungsrechtliche Vorschriften, steigende Löhne, höhere Auflagen im Schallschutz, Brandschutz, Barrierefreiheit, steuerliche Vorgaben, Notarkosten, kommunale Auflagen, Baulandkosten, die Novellierungen der Energieeinsparverordnung EnEV und gestiegene Ansprüche der Nutzer. Ein Beispiel: Für Bauherren eines 12-Familien-Wohnhauses bedeutet die Kostenerhöhung, dass sie statt 2.209 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 3.080 Euro zahlen müssen.

Der Anstieg im Detail:

- EnEV 2009, 2014, 2016 Gesamtanstieg + 20 %,
- Bauwerks- und Nebenkosten: Anstieg um 426 Euro/Quadratmeter Wohnfläche (+ 19,3 %)
- steuerrechtliche und baurechtliche Vorgaben: Anstieg 248 Euro/Quadratmeter Wohnfläche (+ 11,2 %)
- Baulandkosten: 115 Euro/Quadratmeter Wohnfläche (+ 5,2 % der gesamten Gestehungskosten)
- Kommunale Auflagen: 82 Euro/Quadratmeter Wohnfläche (+ 3,7 %)

Einziger Lichtblick ist der Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus (Sonder-Afa). Danach ist vorgesehen, die Obergrenze für die Nutzung der Förderung des Mietwohnungsneubaus von 2.200 Euro auf 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu erhöhen. Die Sonder-Afa gilt jedoch nur in angespannten Wohnungsmärkten. Voraussichtlich können Dresden, Erfurt und Jena sie nutzen (Stichwort Mietpreisbremse), Leipzig jedoch zur Zeit nicht.

Förderlandschaft schafft keine Anreize

Constanze Victor vom Verband der Thüringer Wohnungswirtschaft vtw beurteilt vor allem die Fördermittellandschaft zur Neubauförderung weiterhin als unzureichend. Sie bemängelt beispielsweise die neu geplanten Programme zur sozialen Wohnungsbauförderung aus dem Thüringer Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft mit den Worten: „Wir wollen modernen und zukunftsfähigen Wohnraum schaffen. Mit diesen Fördermitteln werden keine zusätzlichen sinnvollen Anreize gegeben. Keines unserer Mitgliedsunternehmen plant, sie in Anspruch zu nehmen. Belegungs- und Mietpreisbindung bis 2031, technisch überzogene Anforderungen, ein nicht kalkulierbarer Verwaltungsaufwand und eine unzureichende Kostendeckung machen die Inanspruchnahme zu einem schwer refinanzierbaren Aufwand. Einzig die Richtlinie des „Thüringer Barrierereduzierungsprogrammes“ beurteilen wir positiv. Allerdings gilt auch hier: wir setzen auf die Zusage der Politik, dass die versprochenen 5 Millionen Euro für 500 Wohnungen vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung im Freistaat unproblematisch aufgestockt werden können.

Demographischer Wandel bestimmt die Zukunft des Wohnens

Für den Verband der Sächsischen Wohnungsgenossenschaften e.V. (VSWG) ist der demographische Wandel das Zukunftsthema schlechthin. „Älteren Menschen so lange wie möglich ein Leben in den eigenen vier Wänden zu ermöglichen, ist nicht nur der Wunsch der meisten, sondern auch volkswirtschaftlich sinnvoll und aufgrund der demografischen Entwicklung alternativlos. Um bedarfsgerechte Wohnungen zu schaffen, benötigt es zunehmend Modernisierungen im Bestand und zum Teil Neubau. Gleichzeitig muss das Wohnen aber auch bezahlbar bleiben und das nicht nur für die ‚Besserverdiener‘ unseres Landes. Vor allem die zahlreichen Anforderungen der Politik und Baugenehmigungsbehörden haben Bauvorhaben in den letzten Jahren stark verteuert. In der Wohnung kulminiert vieles: Die Wohnung soll Gesundheitsstandort sein, Pflegeheime ersetzen, das Klima retten und dies alles, bei möglichst sinkenden Mieten. Wir müssen dafür sorgen, dass die Lasten für all das gerecht verteilt werden und der Mieter nicht letztlich der ist, der allein die Zeche für alles bezahlen muss“, so Dr. Axel Viehweger, Vorstand des VSWG.

Mietrechtspaket benachteiligt ostdeutsche Immobilienbranche

Für den vdw Sachsen – Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. behindert vor allem das geplante zweite Mietrechtspaket des Bundesjustizministeriums Mitteldeutschlands Immobilienwirtschaft. Danach soll es eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach Modernisierung um maximal 50 Prozent innerhalb der nächsten acht Jahre geben. Gerade ostdeutsche kommunale Wohnungsunternehmen werden bestraft, wenn sie altersgerecht und energieeffizient umbauen wollen. Sie vermieten flächendeckend kostengünstig für z.B. 4 bis 5 Euro Kaltmiete und dürften dann maximal 2 bis 2,50 Euro erhöhen. Münchner Vermieter mit durchschnittlich 10 Euro dürften dagegen um 5 Euro erhöhen – bei gleichen Umbaukosten! Rainer Seifert, Direktor des vdw Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Sachsen erklärt dazu: „Das lässt den Sanierungsstau in den neuen Bundesländern weiter anwachsen und benachteiligt in einer nicht nachvollziehbaren Art und Weise ostdeutsche kommunale Wohnungsunternehmen.“



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