06.10.2023 Wulff Aengevelt: Intensiver Krisendialog auf der Expo Real
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter Aengevelt Immobilen
„Mit 1.850 Ausstellern erreicht die diesjährige gut besuchte Immobilienmesse EXPO REAL in München wieder das Vorjahresniveau und bleibt damit wichtigster Branchentreff in Deutschland. Stand man im letzten Jahr noch am Anfang der Krise, befindet sich die Branche nun mittendrin. Entsprechend groß war der Orientierungs- und Gesprächsbedarf.
Zu den Hauptthemen zählten erneut Wohnen, Büro, Logistik in Kombination mit den Themen Nachhaltigkeit / ESG, Zins- und Renditeentwicklung und die Auswirkungen auf den gesamten Markt. Unser Haus veranstaltete dazu auch in diesem Jahr Podiumsdiskussionen mit Fachbesuchern vor Ort und per Live-Stream zugeschalteten Immobilienexperten.
Im Bürosegment kristallisieren sich dabei hinsichtlich der Nachfrage zunehmende Vermietungsprobleme heraus für energetisch noch nicht optimierte Immobilien, insbesondere außerhalb der City-Lagen. Dahinter stehen grundsätzlich weiter deutlich wachsende Nutzeransprüche, vor allem hinsichtlich Nachhaltigkeits- und ESG-Kriterien, Standortqualität, z.B. mit Blick auf die Infrastrukturausstattung, sowie flexibler Nutzungsmöglichkeiten gemäß den steigenden Anforderungen moderner New Work-Konzepte. Vor diesem Hintergrund prognostizieren wir eine qualitätsinduzierte Umzugsdynamik.
Entsprechend sind insbesondere für betroffene Büroobjekte jenseits der Top-Bürostandorte entsprechende Nachrüstungen notwendig. Sind diese technisch und wirtschaftlich nicht sinnvoll darstellbar, bietet zunehmend die Umnutzung zu dringend benötigtem Wohnraum angesichts der steigenden Nachfrage nach Mikroapartments etc. eine neue Perspektive.
Im Wohnungssegment wurde intensiv das Maßnahmenpaket der Bundesregierung diskutiert. Es herrschte Einigkeit darüber, dass zwar in einigen Punkten die Richtung stimmt, die Bemühungen aber für die überfällige Wende nicht ausreichen, um den Wohnungsneubau in ausreichendem Maße nachhaltig anzukurbeln. Zumal bei vielen Investoren eine große Unsicherheit herrscht, welche kostentreibenden Maßnahmen sich die Politik möglicherweise noch ausdenkt. Mittelfristig wird hier deshalb keine Entspannung erwartet, sondern vielmehr eine weitere Verschärfung befürchtet.
Logistikimmobilien erfreuen sich weiter großer Beliebtheit. Indessen bleibt auch hier das nachfragegerechte Angebot knapp. Hinzu kommt die steigende Nachfrage nach innerstädtischen Logistik-Standorten für Zustellbasen und Last Mile-Hubs. Angesichts der Konkurrenz mit anderen Nutzern wie Discountern und Fachmärkten und dem in den Städten höheren Miet- und Kaufpreisniveau, der geringen Flächenverfügbarkeit bei gleichzeitig ausreichend großen Außenflächen, der notwendigen Energieversorgung für Elektromobilität und oftmals hohen Genehmigungshürden seitens der Kommunen sehen sich in diesem Bereich tätige Logistik- und Dienstleistungsunternehmen mit massiven Herausforderungen konfrontiert.
Auch am Investmentmarkt sind die Kriterienklassiker ausschlaggebend für die Transaktionsfähigkeit einer Immobilie. Dabei werden die erzielbaren Kaufpreismultiplikatoren stark von Nachhaltigkeitsaspekten bzw. der Möglichkeit einer entsprechenden Nachrüstung, Standortqualität & Co. bestimmt.
Grundsätzlich bleiben angesichts wieder hoher Inflationsraten anspruchsgerechte Immobilien in den Metropolen im Fokus der Kaufkrafterhaltung. Allerdings ist – vor allem auch aufgrund der Entwicklung der Kreditzinsen – die Preisfindungsphase in allen Assetklassen noch (lange?) nicht abgeschlossen. Das bremst nach wie vor signifikant das Transaktionsgeschehen.
Allerdings gibt es insbesondere internationale Investoren, die als erste in Deutschland antizyklisch agieren. Das liegt nicht an einer anderen Markteinschätzung, sondern an global längerer Markterfahrung: Wenn der deutsche Immobilienmarkt wieder anspringt, wollen sie mit intelligenten Ankäufen die ersten beim re-start sein.
Die EXPO REAL hat deutlich gezeigt: Die Krise ist noch nicht überwunden. Aber sie macht Mut, denn die große Mehrheit der Teilnehmer verströmte ungeachtet der schwierigen Rahmenbedingungen Optimismus und zeigte sich lösungsorientiert, statt zu jammern. Das reflektiert Potential.“
Zu den Hauptthemen zählten erneut Wohnen, Büro, Logistik in Kombination mit den Themen Nachhaltigkeit / ESG, Zins- und Renditeentwicklung und die Auswirkungen auf den gesamten Markt. Unser Haus veranstaltete dazu auch in diesem Jahr Podiumsdiskussionen mit Fachbesuchern vor Ort und per Live-Stream zugeschalteten Immobilienexperten.
Im Bürosegment kristallisieren sich dabei hinsichtlich der Nachfrage zunehmende Vermietungsprobleme heraus für energetisch noch nicht optimierte Immobilien, insbesondere außerhalb der City-Lagen. Dahinter stehen grundsätzlich weiter deutlich wachsende Nutzeransprüche, vor allem hinsichtlich Nachhaltigkeits- und ESG-Kriterien, Standortqualität, z.B. mit Blick auf die Infrastrukturausstattung, sowie flexibler Nutzungsmöglichkeiten gemäß den steigenden Anforderungen moderner New Work-Konzepte. Vor diesem Hintergrund prognostizieren wir eine qualitätsinduzierte Umzugsdynamik.
Entsprechend sind insbesondere für betroffene Büroobjekte jenseits der Top-Bürostandorte entsprechende Nachrüstungen notwendig. Sind diese technisch und wirtschaftlich nicht sinnvoll darstellbar, bietet zunehmend die Umnutzung zu dringend benötigtem Wohnraum angesichts der steigenden Nachfrage nach Mikroapartments etc. eine neue Perspektive.
Im Wohnungssegment wurde intensiv das Maßnahmenpaket der Bundesregierung diskutiert. Es herrschte Einigkeit darüber, dass zwar in einigen Punkten die Richtung stimmt, die Bemühungen aber für die überfällige Wende nicht ausreichen, um den Wohnungsneubau in ausreichendem Maße nachhaltig anzukurbeln. Zumal bei vielen Investoren eine große Unsicherheit herrscht, welche kostentreibenden Maßnahmen sich die Politik möglicherweise noch ausdenkt. Mittelfristig wird hier deshalb keine Entspannung erwartet, sondern vielmehr eine weitere Verschärfung befürchtet.
Logistikimmobilien erfreuen sich weiter großer Beliebtheit. Indessen bleibt auch hier das nachfragegerechte Angebot knapp. Hinzu kommt die steigende Nachfrage nach innerstädtischen Logistik-Standorten für Zustellbasen und Last Mile-Hubs. Angesichts der Konkurrenz mit anderen Nutzern wie Discountern und Fachmärkten und dem in den Städten höheren Miet- und Kaufpreisniveau, der geringen Flächenverfügbarkeit bei gleichzeitig ausreichend großen Außenflächen, der notwendigen Energieversorgung für Elektromobilität und oftmals hohen Genehmigungshürden seitens der Kommunen sehen sich in diesem Bereich tätige Logistik- und Dienstleistungsunternehmen mit massiven Herausforderungen konfrontiert.
Auch am Investmentmarkt sind die Kriterienklassiker ausschlaggebend für die Transaktionsfähigkeit einer Immobilie. Dabei werden die erzielbaren Kaufpreismultiplikatoren stark von Nachhaltigkeitsaspekten bzw. der Möglichkeit einer entsprechenden Nachrüstung, Standortqualität & Co. bestimmt.
Grundsätzlich bleiben angesichts wieder hoher Inflationsraten anspruchsgerechte Immobilien in den Metropolen im Fokus der Kaufkrafterhaltung. Allerdings ist – vor allem auch aufgrund der Entwicklung der Kreditzinsen – die Preisfindungsphase in allen Assetklassen noch (lange?) nicht abgeschlossen. Das bremst nach wie vor signifikant das Transaktionsgeschehen.
Allerdings gibt es insbesondere internationale Investoren, die als erste in Deutschland antizyklisch agieren. Das liegt nicht an einer anderen Markteinschätzung, sondern an global längerer Markterfahrung: Wenn der deutsche Immobilienmarkt wieder anspringt, wollen sie mit intelligenten Ankäufen die ersten beim re-start sein.
Die EXPO REAL hat deutlich gezeigt: Die Krise ist noch nicht überwunden. Aber sie macht Mut, denn die große Mehrheit der Teilnehmer verströmte ungeachtet der schwierigen Rahmenbedingungen Optimismus und zeigte sich lösungsorientiert, statt zu jammern. Das reflektiert Potential.“
