17.10.2016 Berliner Investmentmarkt: Renditen auf Rekordtief
Berechnungen von Grossmann & Berger Berlin zum Ende des 3. Quartals 2016 ergaben für den Berliner Markt für gewerbliche Immobilieninvestments ein Transaktionsvolumen von rund 3,35 Mrd. €. Die Investmenttätigkeit ging im Vergleich zum Vorjahr um rund 24 % zurück. Nach 680 Mio. € im 1. Quartal und 1,22 Mrd. € im 2. Quartal gewann das Transaktionsgeschehen mit 1,45 Mrd. € im 3. Quartal dennoch deutlich an Dynamik. „Das Rekordergebnis des Vorjahres wird aller Voraussicht nach jedoch unerreicht bleiben. Die bisherigen sieben Transaktionen über 100 Millionen Euro können den Portfolio-Verkauf des Quartiers Potsdamer Platz im Vorjahr nicht aufwiegen“, glaubt Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger Berlin.
Mehr periphere Investments
In den ersten drei Quartalen konzentrierte sich das Investmentgeschehen mit Anteilen von je 22 % am Berliner Transaktionsvolumen auf die Teilmärkte Mitte und Mitte 1a. Die Vorjahreswerte von 20 % blieben nahezu unverändert. Die bisher größten Transaktionen in diesen Teilmärkten waren nach wie vor die Verkäufe der zwei Hotels „Park Inn by Radisson Berlin Alexanderplatz“ (Alexanderplatz 7, Mitte) und „The Westin Grand Berlin“ (Friedrichstraße 158-164, Mitte 1a) von Brookfield Properties und Starwood Capital an FDM Management im 2. Quartal.
Von der großen Nachfrage am Berliner Investmentmarkt profitierten in den ersten neun Monaten des Jahres 2016 die Teilmärkte Peripherie-Süd und Friedrichshain. „Die Investoren weichen aufgrund des Produktmangels in Innenstadtlagen immer mehr auf die angrenzenden Gebiete aus und folgen dabei dem Trend in der Bürovermietung“, führt Ulrich Denk aus, Investmentberater und Researcher bei Grossmann & Berger Berlin. Der bis an die Innenstadtteilmärkte Kreuzberg und Friedrichshain heranreichende Teilmarkt Peripherie-Süd kam durch den bisher größten, hier registrierten Verkauf der „Treptowers“-Nebengebäude in Treptow, die Blackstone im 3. Quartal für rund 230 Mio. € von der Alstria Office Reit AG erwarb (An den Treptowers 3), auf einen Anteil von 14 % am Transaktionsvolumen, Friedrichshain auf einen Anteil von 10 %.
Spitzenrenditen auf Allzeittief
Wie bereits in den Vorjahren lag der Fokus der Investoren mit einem Anteil von 57 % (1,92 Mrd. €) auch in den ersten neun Monaten des Jahres 2016 auf Büro-Objekten. Mit deutliche geringeren Anteilen folgten die Assetklassen Hotel mit 14 % (475,7 Mio. €), Einzelhandel mit 13 % (428,8 Mio. €) und gewerbliche Grundstücke mit 10 % (335 Mio. €). Ausschlaggebend für diese Verteilung waren vor allem die bereits genannten Hoteldeals „Park Inn“ und „Westin Grand“ und das Ausbleiben großvolumiger Einzelhandelstransaktionen. Angesichts des eklatanten Nachfrageüberhangs bei gleichzeitig massiven Liquiditätsüberschüssen ging die Spitzenrendite für Büro-Objekte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erneut um 50 Basispunkte auf 3,7 % zurück, während die Spitzenrendite für Einzelhandels-Assets um 40 Basispunkte auf 3,3 % sank.
Käufe hauptsächlich durch Asset-Manager
Mit einem Anteil von 36 % am Transaktionsvolumen (1,21 Mrd. €) bestimmten die Asset-Manager das Feld der Käufer in Berlin. Dies lag vor allem an der Vielzahl großvolumiger Büro- und Hotel-Transaktionen. Mit Anteilen von jeweils rund 9 % (rund 310 Mio. €) traten die drei ungefähr gleichstarken Käufergruppen Opportunity/Equity Funds, Offene Fonds und Entwickler weitaus weniger in Erscheinung. Stärkste Verkäufergruppe mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 22 % (727 Mio. €) waren ebenfalls die Opportunity/Equity Funds, gefolgt von den Geschlossenen Fonds mit 16 % (536 Mio. €) und Asset-Managern mit 15 % (492,50 Mio. €).
Zwei Drittel des TAVs durch Internationale
Im ersten Dreivierteljahr 2016 dominierten die internationalen Marktteilnehmer den gewerblichen Investmentmarkt in Berlin. Auf Käuferseite lag ihr Anteil am Transaktionsvolumen bei 66 %, auf Verkäuferseite bei 43 %. Bei den größten internationalen Investoren handelte es sich um Asset-Manager, Opportunity Funds und Pensionskassen/Pensionsfonds, bei den internationalen Verkäufern um Opportunity Funds, Asset-Manager und Projektentwickler.
Ausblick
Aufgrund des anhaltend schwachen Zinsniveaus und – daraus resultierend – den fehlenden Anlagealternativen wird sich die Marktsituation auf dem Berliner Investmentmarkt bis ins Jahr 2017 hinein nicht verändern. „Es sind noch zahlreiche großvolumige Objekte in der Vermarktung, die zum Jahresende abgeschossen werden sollen. Daher erwarten wir bis Ende Dezember eine sehr positive Marktentwicklung und ein Gesamtergebnis von rund 5 Milliarden Euro. Das Rekordvolumen von 7,8 Milliarden Euro vom Vorjahr wird durch das Fehlen des Sondereffekts Quartier Potsdamer Platz in diesem Jahr allerdings nicht erreicht werden können“, prognostiziert Michaelis.
Mehr periphere Investments
In den ersten drei Quartalen konzentrierte sich das Investmentgeschehen mit Anteilen von je 22 % am Berliner Transaktionsvolumen auf die Teilmärkte Mitte und Mitte 1a. Die Vorjahreswerte von 20 % blieben nahezu unverändert. Die bisher größten Transaktionen in diesen Teilmärkten waren nach wie vor die Verkäufe der zwei Hotels „Park Inn by Radisson Berlin Alexanderplatz“ (Alexanderplatz 7, Mitte) und „The Westin Grand Berlin“ (Friedrichstraße 158-164, Mitte 1a) von Brookfield Properties und Starwood Capital an FDM Management im 2. Quartal.
Von der großen Nachfrage am Berliner Investmentmarkt profitierten in den ersten neun Monaten des Jahres 2016 die Teilmärkte Peripherie-Süd und Friedrichshain. „Die Investoren weichen aufgrund des Produktmangels in Innenstadtlagen immer mehr auf die angrenzenden Gebiete aus und folgen dabei dem Trend in der Bürovermietung“, führt Ulrich Denk aus, Investmentberater und Researcher bei Grossmann & Berger Berlin. Der bis an die Innenstadtteilmärkte Kreuzberg und Friedrichshain heranreichende Teilmarkt Peripherie-Süd kam durch den bisher größten, hier registrierten Verkauf der „Treptowers“-Nebengebäude in Treptow, die Blackstone im 3. Quartal für rund 230 Mio. € von der Alstria Office Reit AG erwarb (An den Treptowers 3), auf einen Anteil von 14 % am Transaktionsvolumen, Friedrichshain auf einen Anteil von 10 %.
Spitzenrenditen auf Allzeittief
Wie bereits in den Vorjahren lag der Fokus der Investoren mit einem Anteil von 57 % (1,92 Mrd. €) auch in den ersten neun Monaten des Jahres 2016 auf Büro-Objekten. Mit deutliche geringeren Anteilen folgten die Assetklassen Hotel mit 14 % (475,7 Mio. €), Einzelhandel mit 13 % (428,8 Mio. €) und gewerbliche Grundstücke mit 10 % (335 Mio. €). Ausschlaggebend für diese Verteilung waren vor allem die bereits genannten Hoteldeals „Park Inn“ und „Westin Grand“ und das Ausbleiben großvolumiger Einzelhandelstransaktionen. Angesichts des eklatanten Nachfrageüberhangs bei gleichzeitig massiven Liquiditätsüberschüssen ging die Spitzenrendite für Büro-Objekte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erneut um 50 Basispunkte auf 3,7 % zurück, während die Spitzenrendite für Einzelhandels-Assets um 40 Basispunkte auf 3,3 % sank.
Käufe hauptsächlich durch Asset-Manager
Mit einem Anteil von 36 % am Transaktionsvolumen (1,21 Mrd. €) bestimmten die Asset-Manager das Feld der Käufer in Berlin. Dies lag vor allem an der Vielzahl großvolumiger Büro- und Hotel-Transaktionen. Mit Anteilen von jeweils rund 9 % (rund 310 Mio. €) traten die drei ungefähr gleichstarken Käufergruppen Opportunity/Equity Funds, Offene Fonds und Entwickler weitaus weniger in Erscheinung. Stärkste Verkäufergruppe mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 22 % (727 Mio. €) waren ebenfalls die Opportunity/Equity Funds, gefolgt von den Geschlossenen Fonds mit 16 % (536 Mio. €) und Asset-Managern mit 15 % (492,50 Mio. €).
Zwei Drittel des TAVs durch Internationale
Im ersten Dreivierteljahr 2016 dominierten die internationalen Marktteilnehmer den gewerblichen Investmentmarkt in Berlin. Auf Käuferseite lag ihr Anteil am Transaktionsvolumen bei 66 %, auf Verkäuferseite bei 43 %. Bei den größten internationalen Investoren handelte es sich um Asset-Manager, Opportunity Funds und Pensionskassen/Pensionsfonds, bei den internationalen Verkäufern um Opportunity Funds, Asset-Manager und Projektentwickler.
Ausblick
Aufgrund des anhaltend schwachen Zinsniveaus und – daraus resultierend – den fehlenden Anlagealternativen wird sich die Marktsituation auf dem Berliner Investmentmarkt bis ins Jahr 2017 hinein nicht verändern. „Es sind noch zahlreiche großvolumige Objekte in der Vermarktung, die zum Jahresende abgeschossen werden sollen. Daher erwarten wir bis Ende Dezember eine sehr positive Marktentwicklung und ein Gesamtergebnis von rund 5 Milliarden Euro. Das Rekordvolumen von 7,8 Milliarden Euro vom Vorjahr wird durch das Fehlen des Sondereffekts Quartier Potsdamer Platz in diesem Jahr allerdings nicht erreicht werden können“, prognostiziert Michaelis.
