03.10.2016 Investmentmarkt nimmt Fahrt auf: 33 Mrd. Euro Umsatz
In den ersten drei Quartalen 2016 wurden bundesweit 33 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert. Im dritten Quartal hat der Umsatz spürbar angezogen, sodass das Transaktionsvolumen aktuell nur noch 14 % unter dem Vorjahresergebnis liegt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
• Deutliche Belebung im dritten Quartal und mehr Umsatz als im Vorjahr
• Das Transaktionsvolumen von insgesamt 33 Milliarden Euro entspricht dem drittbesten Ergebnis aller Zeiten
• Mit 23,9 Milliarden Euro liegen Einzeldeals nur knapp (4 %) unter dem Vorjahreswert und erreichen das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten
• Auch im Portfoliosegment spürbare Belebung zu beobachten
• Die Spitzenrenditen haben weiter nachgegeben; besonders dynamische Entwicklung in Berlin
• Anzahl der erfassten Transaktionen mit knapp 1.350 in etwa auf Vorjahresniveau
• Büro-Investments mit 41 % Umsatzanteil klar in Führung
• Hotels stellen erneut einen neuen Rekord auf
• Anteil ausländischer Käufer steigt im Jahresverlauf auf 38 %
„Das dritte Quartal zeigte sich ausgesprochen lebhaft. Mit gut 14,6 Milliarden Euro wurde sogar ein besseres Ergebnis erzielt als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Demzufolge hat der Investmentumsatz spürbar angezogen und liegt Ende September bei 33 Milliarden Euro. Das ist das drittbeste jemals registrierte Resultat, das nur gut 14 % unter dem herausragenden Vorjahreswert liegt. Trotz eines weiterhin zu geringen Angebots, das noch höhere Umsätze verhindert hat, zeigen sich die deutschen Investmentmärkte also in Bestform, wodurch die unverändert große Nachfrage unterstrichen wird. Das Interesse der Investoren ist trotz des sehr harten Wettbewerbs, der sich auch in weiter gestiegenen Preisen widerspiegelt, ungebrochen und nimmt tendenziell eher noch zu“, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Die 23,9 Milliarden Euro, die mit Einzelobjekten erzielt wurden, resultieren aus über 1.250 Transaktionen, das sind etwa so viele wie im Vorjahreszeitraum. Bemerkenswert ist, dass der Umsatz mit Einzeldeals nur gut 4 % niedriger ist als letztes Jahr, obwohl bislang lediglich 31 Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich erfasst werden konnten; deutlich weniger als 2015. Hierdurch wird das lebhafte Marktgeschehen in allen anderen Größenklassen noch einmal deutlich unterstrichen.
Auch bei Portfoliotransaktionen ist eine Belebung zu beobachten. Während der Umsatz zum Halbjahr noch um die Hälfte niedriger lag als im Vorjahreszeitraum, ist es aktuell nur noch rund ein Drittel. Mit 9,1 Milliarden Euro wurde das zweitbeste Ergebnis der letzten neun Jahre erzielt. Die Prognose anziehender Portfoliodeals hat sich damit bestätigt und wird auch im vierten Quartal weiter anhalten. Insgesamt wurden 85 Verkäufe registriert, und damit 14 weniger als im Vergleichszeitraum 2015.
Weiterhin entfällt mit 62 % der größte Teil des Investmentumsatzes auf deutsche Anleger. Der Anteil ausländischer Käufer hat sich im Jahresverlauf aber kontinuierlich gesteigert und liegt aktuell bei 38 %. Mitverantwortlich hierfür ist auch die wieder etwas gewachsene Bedeutung von Paketverkäufen, bei denen ausländische Investoren traditionell besonders stark sind – auch aktuell dominieren sie hier mit 58 %. Bei Einzeldeals liegt ihr Anteil dagegen nur bei 30 %. Am aktivsten waren bislang europäische Investoren, die gut 7,9 Milliarden Euro investiert haben, was einem Anteil von 24 % am Gesamtvolumen entspricht. Auf Platz zwei folgen nordamerikanische Anleger mit rund 2,5 Milliarden Euro. Aufgrund des Kaufs des Commerzbank-Towers durch Samsung steuern asiatische Käufer knapp eine Milliarde Euro zum Ergebnis bei.
An der Spitze aller Assetklassen liegen unverändert Büroobjekte, die knapp 41 % (13,39 Mrd. €) zum Umsatz beisteuern. Ein wesentlicher Grund für die Beliebtheit von Büros ist darin zu sehen, dass die Investoren auch langfristig an eine stabile und positive Konjunkturentwicklung in Deutschland glauben, die eine entsprechend hohe Nutzernachfrage mit sich bringt. Bei einem größeren Angebot würde das Transaktionsvolumen bei Büros mit Sicherheit noch deutlich höher ausfallen. Spürbar an Bedeutung verloren haben Einzelhandelsimmobilien, die nur auf 26 % kommen. Bei Hoteltransaktionen geht die Rallye weiter: Mit 2,96 Milliarden Euro (9 %) konnte ein neues Rekordergebnis registriert werden. Damit liegen sie knapp vor Logistikdeals, die auf 2,91 Milliarden Euro kommen und das zweitbeste Resultat nach 2014 erzielen. Aber auch Sozialimmobilien, insbesondere Pflegeheime, tragen rund gut 8 % zum Resultat bei. Insgesamt zeigt die Verteilung, dass der Nachfragedruck in allen Assetklassen hoch ist, und immer mehr Anleger bereit sind, auch außerhalb der beiden traditionell wichtigsten Nutzungsarten (Büro und Einzelhandel) zu investieren.
„An den großen deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München wurden in den ersten neun Monaten knapp 16,1 Milliarden Euro umgesetzt. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies zwar einem Rückgang um 20 %, trotzdem ist es das drittbeste Ergebnis aller Zeiten. Fast die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens entfällt damit auf die wichtigen Metropolen. Gerade hier macht sich aber das nicht ausreichende Angebot, insbesondere im großvolumigen Core-Segment, bemerkbar, das auch in der deutlich geringeren Anzahl dreistelliger Millionenverkäufe zum Ausdruck kommt. Umso bemerkenswerter ist das trotzdem sehr lebhafte Marktgeschehen in nahezu allen Asset- und Größenklassen“, betont Sven Stricker, Geschäftsführer und Head of Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Mit Ausnahme von Köln, wo mit knapp 1,34 Milliarden Euro eine neue Bestmarke erzielt wurde und das Ergebnis um 5 % zulegte, mussten alle Standorte Einbußen hinnehmen. Spitzenreiter ist Berlin mit rund 3,71 Milliarden Euro (-22 %) wo sich die positive Entwicklung der letzten zwei Jahre fortsetzt. Auf Rang zwei folgen München und Frankfurt mit jeweils gut 3,2 Milliarden Euro. Auch wenn der Umsatz mit -25 % (München) bzw. -27 % (Frankfurt) geringer ausfällt als im Vorjahreszeitraum, liegen die Ergebnisse spürbar über dem langfristigen Durchschnitt. Überschritten wurde die Drei-Milliarden-Euro-Schwelle auch in Hamburg, wo knapp 3,1 Milliarden Euro Transaktionsvolumen erfasst wurden. Der Rückgang in der Hansestadt beträgt lediglich 6 % und damit spürbar weniger als an den übrigen Standorten. In Düsseldorf wurden gut 1,5 Milliarden Euro investiert, was im langfristigen Vergleich ein sehr gutes Ergebnis ist. Dass es trotzdem 28 % niedriger liegt, ist vor dem außergewöhnlichen Rekordumsatz des Vorjahres keine Überraschung.
„Der große Wettbewerb um die verfügbaren Core-Objekte hat die Renditen erwartungsgemäß auch im dritten Quartal weiter sinken lassen. Am teuersten ist nach wie vor München, wo die Spitzenrendite für Büroobjekte auf 3,30 % gesunken ist. Nur noch knapp dahinter liegt mittlerweile Berlin mit 3,40 %, wo in den letzten Jahren die mit Abstand stärkste Yield Compression zu beobachten war. Verantwortlich hierfür sind nicht zuletzt die stark gestiegenen Büroflächenumsätze und die zukünftigen Potenziale für das Mietwachstum in der Hauptstadt“, ergänzt Sven Stricker. Auf Platz drei folgt Hamburg mit 3,65 %, das sich damit weiterhin vor der Bankenmetropole Frankfurt mit 3,85 % platziert. Aber auch an den beiden rheinischen Top-Standorten wurde im dritten Quartal die 4-%-Marke unterboten. In Düsseldorf sind aktuell 3,90 % und in Köln 3,95 % anzusetzen. Vor dem Hintergrund, dass die historisch günstigen Finanzierungsbedingungen, in Verbindung mit entsprechenden Leverage-Effekten, immer noch auskömmliche Eigenkapitalverzinsungen ermöglichen, es weiterhin kaum konkurrenzfähige Anlagemöglichkeiten gibt und der Investorenwettbewerb sehr hoch ist, stellen die weiter fallenden Renditen eine logische Konsequenz dar.
„Auch für das traditionell besonders starke Schlussquartal ist von einer hohen Nachfrage und sehr lebhaften Märkten auszugehen. Eine ganze Reihe großer Deals befindet sich in konkreten Verhandlungen und steht kurz vor dem Abschluss. Dies gilt insbesondere auch für Portfolioverkäufe, die das Transaktionsvolumen in diesem Marktsegment in den letzten drei Monaten des Jahres noch einmal spürbar steigern werden. Vor diesem Hintergrund ist auch nicht auszuschließen, dass die Renditen trotz der erreichten Tiefstände noch weiter sinken werden. Sollte sich die im dritten Quartal zu beobachtende Dynamik weiter fortsetzen, rückt auch die 50-Milliarden-Euro-Schwelle wieder ins Blickfeld. Aktuell gehen wir davon aus, dass die Wahrscheinlichkeit, zum dritten Mal über 50 Milliarden Euro Gesamtumsatz zu erzielen, bei rund 50 % liegt. Aber auch wenn das Ergebnis etwas niedriger ausfallen sollte, wird es erneut ein im langfristigen Vergleich außergewöhnlich gutes Investmentjahr“, fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen.
• Deutliche Belebung im dritten Quartal und mehr Umsatz als im Vorjahr
• Das Transaktionsvolumen von insgesamt 33 Milliarden Euro entspricht dem drittbesten Ergebnis aller Zeiten
• Mit 23,9 Milliarden Euro liegen Einzeldeals nur knapp (4 %) unter dem Vorjahreswert und erreichen das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten
• Auch im Portfoliosegment spürbare Belebung zu beobachten
• Die Spitzenrenditen haben weiter nachgegeben; besonders dynamische Entwicklung in Berlin
• Anzahl der erfassten Transaktionen mit knapp 1.350 in etwa auf Vorjahresniveau
• Büro-Investments mit 41 % Umsatzanteil klar in Führung
• Hotels stellen erneut einen neuen Rekord auf
• Anteil ausländischer Käufer steigt im Jahresverlauf auf 38 %
„Das dritte Quartal zeigte sich ausgesprochen lebhaft. Mit gut 14,6 Milliarden Euro wurde sogar ein besseres Ergebnis erzielt als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Demzufolge hat der Investmentumsatz spürbar angezogen und liegt Ende September bei 33 Milliarden Euro. Das ist das drittbeste jemals registrierte Resultat, das nur gut 14 % unter dem herausragenden Vorjahreswert liegt. Trotz eines weiterhin zu geringen Angebots, das noch höhere Umsätze verhindert hat, zeigen sich die deutschen Investmentmärkte also in Bestform, wodurch die unverändert große Nachfrage unterstrichen wird. Das Interesse der Investoren ist trotz des sehr harten Wettbewerbs, der sich auch in weiter gestiegenen Preisen widerspiegelt, ungebrochen und nimmt tendenziell eher noch zu“, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Die 23,9 Milliarden Euro, die mit Einzelobjekten erzielt wurden, resultieren aus über 1.250 Transaktionen, das sind etwa so viele wie im Vorjahreszeitraum. Bemerkenswert ist, dass der Umsatz mit Einzeldeals nur gut 4 % niedriger ist als letztes Jahr, obwohl bislang lediglich 31 Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich erfasst werden konnten; deutlich weniger als 2015. Hierdurch wird das lebhafte Marktgeschehen in allen anderen Größenklassen noch einmal deutlich unterstrichen.
Auch bei Portfoliotransaktionen ist eine Belebung zu beobachten. Während der Umsatz zum Halbjahr noch um die Hälfte niedriger lag als im Vorjahreszeitraum, ist es aktuell nur noch rund ein Drittel. Mit 9,1 Milliarden Euro wurde das zweitbeste Ergebnis der letzten neun Jahre erzielt. Die Prognose anziehender Portfoliodeals hat sich damit bestätigt und wird auch im vierten Quartal weiter anhalten. Insgesamt wurden 85 Verkäufe registriert, und damit 14 weniger als im Vergleichszeitraum 2015.
Weiterhin entfällt mit 62 % der größte Teil des Investmentumsatzes auf deutsche Anleger. Der Anteil ausländischer Käufer hat sich im Jahresverlauf aber kontinuierlich gesteigert und liegt aktuell bei 38 %. Mitverantwortlich hierfür ist auch die wieder etwas gewachsene Bedeutung von Paketverkäufen, bei denen ausländische Investoren traditionell besonders stark sind – auch aktuell dominieren sie hier mit 58 %. Bei Einzeldeals liegt ihr Anteil dagegen nur bei 30 %. Am aktivsten waren bislang europäische Investoren, die gut 7,9 Milliarden Euro investiert haben, was einem Anteil von 24 % am Gesamtvolumen entspricht. Auf Platz zwei folgen nordamerikanische Anleger mit rund 2,5 Milliarden Euro. Aufgrund des Kaufs des Commerzbank-Towers durch Samsung steuern asiatische Käufer knapp eine Milliarde Euro zum Ergebnis bei.
An der Spitze aller Assetklassen liegen unverändert Büroobjekte, die knapp 41 % (13,39 Mrd. €) zum Umsatz beisteuern. Ein wesentlicher Grund für die Beliebtheit von Büros ist darin zu sehen, dass die Investoren auch langfristig an eine stabile und positive Konjunkturentwicklung in Deutschland glauben, die eine entsprechend hohe Nutzernachfrage mit sich bringt. Bei einem größeren Angebot würde das Transaktionsvolumen bei Büros mit Sicherheit noch deutlich höher ausfallen. Spürbar an Bedeutung verloren haben Einzelhandelsimmobilien, die nur auf 26 % kommen. Bei Hoteltransaktionen geht die Rallye weiter: Mit 2,96 Milliarden Euro (9 %) konnte ein neues Rekordergebnis registriert werden. Damit liegen sie knapp vor Logistikdeals, die auf 2,91 Milliarden Euro kommen und das zweitbeste Resultat nach 2014 erzielen. Aber auch Sozialimmobilien, insbesondere Pflegeheime, tragen rund gut 8 % zum Resultat bei. Insgesamt zeigt die Verteilung, dass der Nachfragedruck in allen Assetklassen hoch ist, und immer mehr Anleger bereit sind, auch außerhalb der beiden traditionell wichtigsten Nutzungsarten (Büro und Einzelhandel) zu investieren.
„An den großen deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München wurden in den ersten neun Monaten knapp 16,1 Milliarden Euro umgesetzt. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies zwar einem Rückgang um 20 %, trotzdem ist es das drittbeste Ergebnis aller Zeiten. Fast die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens entfällt damit auf die wichtigen Metropolen. Gerade hier macht sich aber das nicht ausreichende Angebot, insbesondere im großvolumigen Core-Segment, bemerkbar, das auch in der deutlich geringeren Anzahl dreistelliger Millionenverkäufe zum Ausdruck kommt. Umso bemerkenswerter ist das trotzdem sehr lebhafte Marktgeschehen in nahezu allen Asset- und Größenklassen“, betont Sven Stricker, Geschäftsführer und Head of Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Mit Ausnahme von Köln, wo mit knapp 1,34 Milliarden Euro eine neue Bestmarke erzielt wurde und das Ergebnis um 5 % zulegte, mussten alle Standorte Einbußen hinnehmen. Spitzenreiter ist Berlin mit rund 3,71 Milliarden Euro (-22 %) wo sich die positive Entwicklung der letzten zwei Jahre fortsetzt. Auf Rang zwei folgen München und Frankfurt mit jeweils gut 3,2 Milliarden Euro. Auch wenn der Umsatz mit -25 % (München) bzw. -27 % (Frankfurt) geringer ausfällt als im Vorjahreszeitraum, liegen die Ergebnisse spürbar über dem langfristigen Durchschnitt. Überschritten wurde die Drei-Milliarden-Euro-Schwelle auch in Hamburg, wo knapp 3,1 Milliarden Euro Transaktionsvolumen erfasst wurden. Der Rückgang in der Hansestadt beträgt lediglich 6 % und damit spürbar weniger als an den übrigen Standorten. In Düsseldorf wurden gut 1,5 Milliarden Euro investiert, was im langfristigen Vergleich ein sehr gutes Ergebnis ist. Dass es trotzdem 28 % niedriger liegt, ist vor dem außergewöhnlichen Rekordumsatz des Vorjahres keine Überraschung.
„Der große Wettbewerb um die verfügbaren Core-Objekte hat die Renditen erwartungsgemäß auch im dritten Quartal weiter sinken lassen. Am teuersten ist nach wie vor München, wo die Spitzenrendite für Büroobjekte auf 3,30 % gesunken ist. Nur noch knapp dahinter liegt mittlerweile Berlin mit 3,40 %, wo in den letzten Jahren die mit Abstand stärkste Yield Compression zu beobachten war. Verantwortlich hierfür sind nicht zuletzt die stark gestiegenen Büroflächenumsätze und die zukünftigen Potenziale für das Mietwachstum in der Hauptstadt“, ergänzt Sven Stricker. Auf Platz drei folgt Hamburg mit 3,65 %, das sich damit weiterhin vor der Bankenmetropole Frankfurt mit 3,85 % platziert. Aber auch an den beiden rheinischen Top-Standorten wurde im dritten Quartal die 4-%-Marke unterboten. In Düsseldorf sind aktuell 3,90 % und in Köln 3,95 % anzusetzen. Vor dem Hintergrund, dass die historisch günstigen Finanzierungsbedingungen, in Verbindung mit entsprechenden Leverage-Effekten, immer noch auskömmliche Eigenkapitalverzinsungen ermöglichen, es weiterhin kaum konkurrenzfähige Anlagemöglichkeiten gibt und der Investorenwettbewerb sehr hoch ist, stellen die weiter fallenden Renditen eine logische Konsequenz dar.
„Auch für das traditionell besonders starke Schlussquartal ist von einer hohen Nachfrage und sehr lebhaften Märkten auszugehen. Eine ganze Reihe großer Deals befindet sich in konkreten Verhandlungen und steht kurz vor dem Abschluss. Dies gilt insbesondere auch für Portfolioverkäufe, die das Transaktionsvolumen in diesem Marktsegment in den letzten drei Monaten des Jahres noch einmal spürbar steigern werden. Vor diesem Hintergrund ist auch nicht auszuschließen, dass die Renditen trotz der erreichten Tiefstände noch weiter sinken werden. Sollte sich die im dritten Quartal zu beobachtende Dynamik weiter fortsetzen, rückt auch die 50-Milliarden-Euro-Schwelle wieder ins Blickfeld. Aktuell gehen wir davon aus, dass die Wahrscheinlichkeit, zum dritten Mal über 50 Milliarden Euro Gesamtumsatz zu erzielen, bei rund 50 % liegt. Aber auch wenn das Ergebnis etwas niedriger ausfallen sollte, wird es erneut ein im langfristigen Vergleich außergewöhnlich gutes Investmentjahr“, fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen.
