30.08.2016 Die Top 20 europäischen Büromärkte im Sommer 2016
Der Londoner Büromarkt erhält die schwächste Fünf-Jahres-Prognose aller 20 prognostizierten europäischen Büromärkte im aktuellen Rating Büromietentwicklung der FERI EuroRating Services AG. Ähnlich schwach ist die Perspektive für den Büromarkt derzeit nur für Warschau, das vor der Finanzkrise zu den europäischen Top-Performern zählte. Die Experten der FERI EuroRating Services rechnen damit, dass der Finanzplatz London den größten Dämpfer in der Nachfrage nach Büroflächen erfahren wird. „Wir gehen davon aus, dass die hohe Unsicherheit dort für eine zurückhaltende Investitionstätigkeit bei den Unternehmen führen wird und mittelfristig ein gewisses Kontingent an Jobs aus dem Finanzsektor auf den Kontinent oder nach Dublin verlagert wird“, sagt Manfred Binsfeld, Leiter Immobilienmarktresearch bei FERI EuroRating Services.
Da dieser Nachfragedämpfer zu einem Zeitpunkt komme, wo in London zunehmend neue Flächen auf den Markt kommen, werden die Büromieten 2016 dort bestenfalls stagnieren und im nächsten Jahr laut FERI-Prognose leicht sinken. Ein dramatischer Rückgang der Mieten sei aus heutiger Sicht nicht zu erwarten, da der Leerstand sehr niedrig sei und einige geplante Projekte als Reaktion auf den Brexit zurückgestellt werden.
Prognoseunsicherheit ähnlich hoch wie kurz nach Finanzkrise
Die bereits vorher lediglich moderaten ökonomischen Perspektiven in Europa und zuletzt die enttäuschenden Wachstumszahlen aus den USA sind zudem im Anschluss an den Brexit erneut nach unten korrigiert worden - für Europa insgesamt zwar nur um rund 0,2 Prozentpunkte, für das Vereinigte Königreich aber recht deutlich von vormals fast 2 Prozent BIP-Wachstum in 2016 und 2017 auf nur mehr 1,5 Prozent in diesem Jahr. Für 2017 erwartet FERI EuroRating Services sogar einen Rückgang des Bruttoinlandsproduktes von 0,2 Prozent. „Zu beachten ist in der aktuellen Situation die große Prognoseunsicherheit, die ähnlich hoch ist wie kurz nach der großen Finanzkrise“, sagt Binsfeld. „Der unerwartete Ausgang des Brexit-Referendums Ende Juni dieses Jahres ist auf Europas Immobilienmärkten seitdem das beherrschende Thema. Das Stichwort des Jahres könnte der Begriff ‚Unsicherheit‘ werden“, so Binsfeld weiter. Sowohl im Vorfeld als auch nach der Abstimmung der Briten sei die Diskussion über die politischen und ökonomischen Wirkungen des Brexit von diesem Begriff geprägt. Je länger die jetzt anstehenden Verhandlungen andauern werden, desto belastender werde sich diese Phase der Unsicherheit auf die Immobilienmärkte auswirken.
Dublin, Madrid und Barcelona weiterhin an der Spitze
In der Spitzengruppe des aktuellen Rankings befinden sich weiterhin Dublin, Madrid und Barcelona. Verbessert haben sich vor allem die deutschen Standorte, allen voran Berlin mit einem Rekordanstieg der Mieten im ersten Halbjahr 2016. Die ökonomisch robuste Entwicklung Berlins zeigt sich unter anderem darin, dass die Arbeitslosenquote seit mehr als zwanzig Jahren wieder unter die 10-Prozent-Marke gesunken ist. Insgesamt hat der robuste deutsche Arbeitsmarkt den Büroflächen-Leerstand in den beiden letzten Jahren stark sinken lassen – auf ein Niveau wie zuletzt 2002. Unterstützend wirkte dabei das bisher moderate Angebot an neuen Flächen. „Der Finanzplatz Frankfurt sollte künftig von Jobverlagerungen aus London profitieren. In geringerem Maße trifft dies auch auf Paris, Amsterdam und Dublin zu“, so Binsfeld.
Mietrenditen in vielen Metropolen weiter gesunken
Die Büro-Investmentmärkte zeigten sich abgesehen von Großbritannien als sehr robust und dynamisch im ersten Halbjahr. Die Mietrenditen sind folglich in vielen europäischen Metropolen weiter gesunken. In einigen Topstandorten wie Stockholm, Paris oder im Londoner Westend stabilisieren sich die Renditen auf historisch niedrigen zyklischen Tiefs. Grund dafür ist nicht ein rückläufiges Investoreninteresse, sondern das fehlende hochqualitative Produktangebot.
Lediglich in der Londoner City sind die Spitzenrenditen im zweiten Quartal um 25 Basispunkte angestiegen. Im Westend sind sie stabil geblieben. Die tatsächlichen Auswirkungen des Brexit auf die Mietrenditen werden sich erst in den Ergebnissen für das dritte Quartal zeigen, also ab Mitte Oktober. Besonders kräftig sind die Mietrenditen im ersten Halbjahr in den deutschen Topstandorten gesunken. „Dies auf das Referendum zurückzuführen wäre allerdings verfrüht. Wahrscheinlicher ist, dass die Investoren nach der letzten EZB-Zinsentscheidung weiterhin eine expansive Geldpolitik und anhaltend niedrige Zinsen erwarten“, sagt Binsfeld.
Der weitere Ausblick sei zum einen von einer grundsätzlich moderaten wirtschaftlichen Aufwärtsentwicklung geprägt. Zum anderen blieben eine Reihe von ökonomischen und geopolitischen Risiken bestehen. Stichworte seien die schwächelnde chinesische Volkswirtschaft, der volatile Ölpreis sowie ungelöste Strukturprobleme in Europas Peripherie, zum Beispiel in Italien.
Von zusätzlicher Relevanz für die künftige Entwicklung könne auch der wachsende Populismus in mehreren europäischen Ländern sein. Wenn 2017 Wahlen in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden anstehen, könne es zu unangenehmen Überraschungen kommen. Zunehmende Tendenzen der nationalen Abschottung würden neben den unerwünschten politischen Effekten über die Dämpfung der Nachfragetrends auch die Performance auf den Immobilienmärkten beschränken.
Da dieser Nachfragedämpfer zu einem Zeitpunkt komme, wo in London zunehmend neue Flächen auf den Markt kommen, werden die Büromieten 2016 dort bestenfalls stagnieren und im nächsten Jahr laut FERI-Prognose leicht sinken. Ein dramatischer Rückgang der Mieten sei aus heutiger Sicht nicht zu erwarten, da der Leerstand sehr niedrig sei und einige geplante Projekte als Reaktion auf den Brexit zurückgestellt werden.
Prognoseunsicherheit ähnlich hoch wie kurz nach Finanzkrise
Die bereits vorher lediglich moderaten ökonomischen Perspektiven in Europa und zuletzt die enttäuschenden Wachstumszahlen aus den USA sind zudem im Anschluss an den Brexit erneut nach unten korrigiert worden - für Europa insgesamt zwar nur um rund 0,2 Prozentpunkte, für das Vereinigte Königreich aber recht deutlich von vormals fast 2 Prozent BIP-Wachstum in 2016 und 2017 auf nur mehr 1,5 Prozent in diesem Jahr. Für 2017 erwartet FERI EuroRating Services sogar einen Rückgang des Bruttoinlandsproduktes von 0,2 Prozent. „Zu beachten ist in der aktuellen Situation die große Prognoseunsicherheit, die ähnlich hoch ist wie kurz nach der großen Finanzkrise“, sagt Binsfeld. „Der unerwartete Ausgang des Brexit-Referendums Ende Juni dieses Jahres ist auf Europas Immobilienmärkten seitdem das beherrschende Thema. Das Stichwort des Jahres könnte der Begriff ‚Unsicherheit‘ werden“, so Binsfeld weiter. Sowohl im Vorfeld als auch nach der Abstimmung der Briten sei die Diskussion über die politischen und ökonomischen Wirkungen des Brexit von diesem Begriff geprägt. Je länger die jetzt anstehenden Verhandlungen andauern werden, desto belastender werde sich diese Phase der Unsicherheit auf die Immobilienmärkte auswirken.
Dublin, Madrid und Barcelona weiterhin an der Spitze
In der Spitzengruppe des aktuellen Rankings befinden sich weiterhin Dublin, Madrid und Barcelona. Verbessert haben sich vor allem die deutschen Standorte, allen voran Berlin mit einem Rekordanstieg der Mieten im ersten Halbjahr 2016. Die ökonomisch robuste Entwicklung Berlins zeigt sich unter anderem darin, dass die Arbeitslosenquote seit mehr als zwanzig Jahren wieder unter die 10-Prozent-Marke gesunken ist. Insgesamt hat der robuste deutsche Arbeitsmarkt den Büroflächen-Leerstand in den beiden letzten Jahren stark sinken lassen – auf ein Niveau wie zuletzt 2002. Unterstützend wirkte dabei das bisher moderate Angebot an neuen Flächen. „Der Finanzplatz Frankfurt sollte künftig von Jobverlagerungen aus London profitieren. In geringerem Maße trifft dies auch auf Paris, Amsterdam und Dublin zu“, so Binsfeld.
Mietrenditen in vielen Metropolen weiter gesunken
Die Büro-Investmentmärkte zeigten sich abgesehen von Großbritannien als sehr robust und dynamisch im ersten Halbjahr. Die Mietrenditen sind folglich in vielen europäischen Metropolen weiter gesunken. In einigen Topstandorten wie Stockholm, Paris oder im Londoner Westend stabilisieren sich die Renditen auf historisch niedrigen zyklischen Tiefs. Grund dafür ist nicht ein rückläufiges Investoreninteresse, sondern das fehlende hochqualitative Produktangebot.
Lediglich in der Londoner City sind die Spitzenrenditen im zweiten Quartal um 25 Basispunkte angestiegen. Im Westend sind sie stabil geblieben. Die tatsächlichen Auswirkungen des Brexit auf die Mietrenditen werden sich erst in den Ergebnissen für das dritte Quartal zeigen, also ab Mitte Oktober. Besonders kräftig sind die Mietrenditen im ersten Halbjahr in den deutschen Topstandorten gesunken. „Dies auf das Referendum zurückzuführen wäre allerdings verfrüht. Wahrscheinlicher ist, dass die Investoren nach der letzten EZB-Zinsentscheidung weiterhin eine expansive Geldpolitik und anhaltend niedrige Zinsen erwarten“, sagt Binsfeld.
Der weitere Ausblick sei zum einen von einer grundsätzlich moderaten wirtschaftlichen Aufwärtsentwicklung geprägt. Zum anderen blieben eine Reihe von ökonomischen und geopolitischen Risiken bestehen. Stichworte seien die schwächelnde chinesische Volkswirtschaft, der volatile Ölpreis sowie ungelöste Strukturprobleme in Europas Peripherie, zum Beispiel in Italien.
Von zusätzlicher Relevanz für die künftige Entwicklung könne auch der wachsende Populismus in mehreren europäischen Ländern sein. Wenn 2017 Wahlen in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden anstehen, könne es zu unangenehmen Überraschungen kommen. Zunehmende Tendenzen der nationalen Abschottung würden neben den unerwünschten politischen Effekten über die Dämpfung der Nachfragetrends auch die Performance auf den Immobilienmärkten beschränken.
