18.08.2016 NOVAVEST Real Estate wirtschaftet solide – Strategie umgesetzt
Die NOVAVEST Real Estate AG aus Zürich erwirtschaftete im ersten Halbjahr 2016 ein solides Ergebnis und hat ihre definierte Wachstumsstrategie erfolgreich umgesetzt. Das Immobilienportfolio wurde durch Zukäufe von zwei Wohnliegenschaften und einer Wohn-/Geschäftsliegenschaft weiter ausgebaut. Per 30. Juni 2016 erreichte das Gesamtportfolio einen Wert von CHF 238.6 Millionen (31.12.2015: CHF 207.7 Millionen; 30.06.2015: CHF 166.0 Millionen).
Der annualisierte Wert der Soll-Mietzinseinnahmen hat sich im Vergleich zur Vorjahresperiode um 34% auf CHF 12.1 Millionen (H1 2015: CHF 9.0 Millionen) erhöht. Der Wohnanteil an den Soll-Mietzinseinnahmen belief sich per Bilanzstich-tag auf 46%. Das Portfolio besteht per 30. Juni 2016 aus 20 Renditeliegenschaften und 2 Promotionsliegenschaften.
Erfolgsrechnung 1. Halbjahr 2016
Die Netto-Mieterträge erhöhten sich in der Berichtsperiode 2016 um 43% auf CHF 5.1 Millionen (H1 2015: CHF 3.5 Millionen). Der Anstieg ist vor allem auf die Akquisition von vier Liegenschaften in der zweiten Jahreshälfte 2015 und die drei im ersten Halbjahr 2016 zugekauften Liegenschaften zurückzuführen. Die Nettorendite auf den Anlageobjekten belief sich im ersten Halbjahr 2016 auf 3.5% (H1 2015: 4.0%), die Bruttorendite auf 5.1% (H1 2015: 5.6%). Die Leerstandsquote lag bei 7.8%; mit Umbauprojekten betrachtet lag die Leerstandsquote bei 11.2% (30.06.2015: 5.2% bzw. 10.3%). Die in der Stichtagsbetrachtung 30. Juni 2016 leicht erhöhte Leerstandsquote konnte durch Neu- und Wiedervermietungen bei diversen Liegenschaften sowie den Stockwerkeigentumsverkauf einer Wohnung in Teufen per August 2016 bereits wie-der um 1.5 Prozentpunkte auf 6.3% reduziert werden. Weitere Erst- und Wiedervermietungsaktionen sind im Gange, um die Leerstandsquote nochmals zu senken.
Der direkte Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften belief sich auf CHF 1.1 Millionen (H1 2015: CHF 0.6 Millionen). Darin enthalten sind auch gewisse Investitionen in Liegenschaften, die nicht aktiviert sondern direkt über die Erfolgsrechnung gebucht wurden. Der Beratungsaufwand betrug unverändert CHF 0.4 Millionen. Der Verwaltungsaufwand erhöhte sich vor allem durch die Zunahme des Portfoliowerts und des daraus abgeleiteten Verwaltungshonorars an die Nova Property Management AG auf CHF 1.0 Millionen (H1 2015: CHF 0.7 Millionen). Zusätzlich wurden Transaktionskommissionen in Höhe von CHF 0.3 Millionen betreffend dem Kauf von Liegenschaften im ersten Halbjahr 2016 direkt als Akquisitionskosten aktiviert (H1 2015: CHF 1.2 Millionen).
Im ersten Halbjahr 2016 wurden keine substanziellen Aufwertungen vorgenommen. Aus den Bewertungen des Immobilienschätzers Wüest & Partner AG resultierte für das erste Halbjahr 2016 ein leichter Erfolg aus Neubewertung von CHF 0.02 Millionen (H1 2015: CHF 0.2 Millionen).
Das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) konnte um 33% auf CHF 2.6 Millionen (H1 2015: CHF 2.0 Millionen) gesteigert werden. Der Nettofinanzaufwand betrug CHF 0.6 Millionen (H1 2015: CHF 0.4 Millionen). Der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekarverbindlichkeiten blieb aufgrund des allgemeinen Zinsumfelds bei tiefen 0.9% (H1 2015: 1.0%).
Der Gewinn inkl. Neubewertungserfolg erhöhte sich um 19% auf CHF 1.6 Millionen (H1 2015: CHF 1.4 Millionen). Der Gewinn ohne Neubewertungserfolg lag ebenfalls bei CHF 1.6 Millionen (H1 2015: CHF 1.2 Millionen), was einem Anstieg von 32% gleichkommt.
Bilanz
Die Bilanzsumme per 30. Juni 2016 hat sich im Vergleich zum Jahresende 2015 um CHF 20.8 Millionen auf CHF 256.5 Millionen erhöht (31.12.2015: CHF 235.7 Millionen; 30.06.2015: CHF 174.3 Millionen). Die flüssigen Mittel per 30. Juni 2016 betrugen CHF 10.2 Millionen. Das Anlagevermögen von CHF 240.5 Millionen bestand mehrheitlich aus den Renditeliegenschaften (CHF 234.5 Millionen) und der Anzahlung für das Wohnbauprojekt Seniorenanlage Belano in Berikon (CHF 3.6 Millionen). Der Baufortschritt in diesem Wohnbauprojekt verläuft nach Plan, sodass weiterhin davon ausgegangen wird, dass die Seniorenanlage im Mai 2017 bezugsbereit ist. Die geplanten Wohnungen stossen bereits heute auf großes Interesse. Betreffend der zwei Bauprojekte in Fruthwilen, bei denen die Absicht zum Verkauf besteht, konnte das erste Projekt „Alpenrösli“ per 5. Juli 2016 veräußert werden. Die Gebäudeversicherung Thurgau hat das bewilligte Bau-projekt und Bauland erworben und wird das Bauprojekt nun selbst realisieren.
Auf der Passivseite der Bilanz betrugen die Hypothekarverbindlichkeiten insgesamt CHF 150.5 Millionen und das übrige Fremdkapital CHF 8.8 Millionen. Die Duration der Finanzverbindlichkeiten lag per 30. Juni 2016 bei 2.7 Jahren (31.12.2015: 2.4 Jahre). Das Eigenkapital belief sich auf CHF 97.1 Millionen (31.12.2015: CHF 95.5 Millionen; 30.06.2015: CHF 56.0 Millionen), was einer Eigenkapitalquote von 37.9% gleichkommt. Der Net Asset Value lag per 30. Juni 2016 bei CHF 36.93 pro Namenaktie (31.12.2015: CHF 36.31; 30.06.2015: CHF 35.84).
Weitere Wachstumsschritte geplant – Kapitalerhöhung im September/Oktober 2016
Nach dem erfolgreichen Ausbau des Liegenschaftenportfolios sind in der zweiten Jahreshälfte 2016 weitere Wachstums-schritte geplant. Anfangs Juli 2016 wurde eine 4%-ige Pflichtwandelanleihe in einem Betrag von CHF 5.0 Millionen emittiert. Diese Anleihe wird per 6. Oktober 2016 fällig und im Rahmen der Kapitalerhöhung, die für September/Oktober 2016 vorgesehen ist, in Aktienkapital der Gesellschaft gewandelt werden (Wandelpreis CHF 36.23). Die Erlöse aus der Wandelanleihe sowie aus dem Verkauf des Projekts „Alpenrösli“ und die weiteren bestehenden flüssigen Mittel sind bis Ende September 2016 bereits verplant. Einerseits für den Kauf einer Wohn-/Geschäftsliegenschaft in Romanshorn (Erwerb im August 2016 für CHF 7.8 Millionen) und andererseits für geplante Käufe von weiteren Wohn-/Geschäftsliegenschaften.
Mit der ordentlichen Kapitalerhöhung im September/Oktober 2016 will die Novavest Real Estate AG neues Kapital für zusätzliche Wachstumsschritte aufnehmen und ihr bestehendes Aktionariat weiter ausbauen. Das Emissionsvolumen der Kapitalerhöhung beträgt maximal CHF 30.07 Millionen und das Bezugsverhältnis wurde mit 3:1 festgelegt (drei bisherige Namenaktien berechtigen zum Bezug einer neuen Namenaktie). Das Bezugsrecht der Aktionäre bleibt gewahrt, der Be-zugspreis beträgt CHF 36.30 pro Aktie. Die Bezugsfrist für die Kapitalerhöhung läuft vom 14. September bis 29. September 2016. Der Abschluss der Kapitalerhöhung ist auf den 7. Oktober 2016 vorgesehen. Der erste Handelstag der neuen Namenaktien an der BX Berne eXchange ist auf den 10. Oktober 2016 geplant (vgl. auch Medienmitteilung vom 26. Juli 2016).
Ausblick
Trotz wirtschaftlicher und politischer Herausforderungen in der Schweiz und im internationalen Umfeld ist die Gesellschaft überzeugt, dass der Immobilienmarkt Schweiz speziell im Bereich Wohnliegenschaften langfristig auf eine gute Nachfrage zählen kann. Weitere gute Mietertragschancen bestehen im Segment der Wohn-/Geschäftsliegenschaften. Mit dem Vollzug der Kapitalerhöhung im Oktober 2016 verfügt die Gesellschaft wiederum über genügend freie Mittel, um das Immobilienportfolio substanziell weiter auszubauen und die Wachstumsstrategie unvermindert fortzusetzen.
Der annualisierte Wert der Soll-Mietzinseinnahmen hat sich im Vergleich zur Vorjahresperiode um 34% auf CHF 12.1 Millionen (H1 2015: CHF 9.0 Millionen) erhöht. Der Wohnanteil an den Soll-Mietzinseinnahmen belief sich per Bilanzstich-tag auf 46%. Das Portfolio besteht per 30. Juni 2016 aus 20 Renditeliegenschaften und 2 Promotionsliegenschaften.
Erfolgsrechnung 1. Halbjahr 2016
Die Netto-Mieterträge erhöhten sich in der Berichtsperiode 2016 um 43% auf CHF 5.1 Millionen (H1 2015: CHF 3.5 Millionen). Der Anstieg ist vor allem auf die Akquisition von vier Liegenschaften in der zweiten Jahreshälfte 2015 und die drei im ersten Halbjahr 2016 zugekauften Liegenschaften zurückzuführen. Die Nettorendite auf den Anlageobjekten belief sich im ersten Halbjahr 2016 auf 3.5% (H1 2015: 4.0%), die Bruttorendite auf 5.1% (H1 2015: 5.6%). Die Leerstandsquote lag bei 7.8%; mit Umbauprojekten betrachtet lag die Leerstandsquote bei 11.2% (30.06.2015: 5.2% bzw. 10.3%). Die in der Stichtagsbetrachtung 30. Juni 2016 leicht erhöhte Leerstandsquote konnte durch Neu- und Wiedervermietungen bei diversen Liegenschaften sowie den Stockwerkeigentumsverkauf einer Wohnung in Teufen per August 2016 bereits wie-der um 1.5 Prozentpunkte auf 6.3% reduziert werden. Weitere Erst- und Wiedervermietungsaktionen sind im Gange, um die Leerstandsquote nochmals zu senken.
Der direkte Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften belief sich auf CHF 1.1 Millionen (H1 2015: CHF 0.6 Millionen). Darin enthalten sind auch gewisse Investitionen in Liegenschaften, die nicht aktiviert sondern direkt über die Erfolgsrechnung gebucht wurden. Der Beratungsaufwand betrug unverändert CHF 0.4 Millionen. Der Verwaltungsaufwand erhöhte sich vor allem durch die Zunahme des Portfoliowerts und des daraus abgeleiteten Verwaltungshonorars an die Nova Property Management AG auf CHF 1.0 Millionen (H1 2015: CHF 0.7 Millionen). Zusätzlich wurden Transaktionskommissionen in Höhe von CHF 0.3 Millionen betreffend dem Kauf von Liegenschaften im ersten Halbjahr 2016 direkt als Akquisitionskosten aktiviert (H1 2015: CHF 1.2 Millionen).
Im ersten Halbjahr 2016 wurden keine substanziellen Aufwertungen vorgenommen. Aus den Bewertungen des Immobilienschätzers Wüest & Partner AG resultierte für das erste Halbjahr 2016 ein leichter Erfolg aus Neubewertung von CHF 0.02 Millionen (H1 2015: CHF 0.2 Millionen).
Das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) konnte um 33% auf CHF 2.6 Millionen (H1 2015: CHF 2.0 Millionen) gesteigert werden. Der Nettofinanzaufwand betrug CHF 0.6 Millionen (H1 2015: CHF 0.4 Millionen). Der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekarverbindlichkeiten blieb aufgrund des allgemeinen Zinsumfelds bei tiefen 0.9% (H1 2015: 1.0%).
Der Gewinn inkl. Neubewertungserfolg erhöhte sich um 19% auf CHF 1.6 Millionen (H1 2015: CHF 1.4 Millionen). Der Gewinn ohne Neubewertungserfolg lag ebenfalls bei CHF 1.6 Millionen (H1 2015: CHF 1.2 Millionen), was einem Anstieg von 32% gleichkommt.
Bilanz
Die Bilanzsumme per 30. Juni 2016 hat sich im Vergleich zum Jahresende 2015 um CHF 20.8 Millionen auf CHF 256.5 Millionen erhöht (31.12.2015: CHF 235.7 Millionen; 30.06.2015: CHF 174.3 Millionen). Die flüssigen Mittel per 30. Juni 2016 betrugen CHF 10.2 Millionen. Das Anlagevermögen von CHF 240.5 Millionen bestand mehrheitlich aus den Renditeliegenschaften (CHF 234.5 Millionen) und der Anzahlung für das Wohnbauprojekt Seniorenanlage Belano in Berikon (CHF 3.6 Millionen). Der Baufortschritt in diesem Wohnbauprojekt verläuft nach Plan, sodass weiterhin davon ausgegangen wird, dass die Seniorenanlage im Mai 2017 bezugsbereit ist. Die geplanten Wohnungen stossen bereits heute auf großes Interesse. Betreffend der zwei Bauprojekte in Fruthwilen, bei denen die Absicht zum Verkauf besteht, konnte das erste Projekt „Alpenrösli“ per 5. Juli 2016 veräußert werden. Die Gebäudeversicherung Thurgau hat das bewilligte Bau-projekt und Bauland erworben und wird das Bauprojekt nun selbst realisieren.
Auf der Passivseite der Bilanz betrugen die Hypothekarverbindlichkeiten insgesamt CHF 150.5 Millionen und das übrige Fremdkapital CHF 8.8 Millionen. Die Duration der Finanzverbindlichkeiten lag per 30. Juni 2016 bei 2.7 Jahren (31.12.2015: 2.4 Jahre). Das Eigenkapital belief sich auf CHF 97.1 Millionen (31.12.2015: CHF 95.5 Millionen; 30.06.2015: CHF 56.0 Millionen), was einer Eigenkapitalquote von 37.9% gleichkommt. Der Net Asset Value lag per 30. Juni 2016 bei CHF 36.93 pro Namenaktie (31.12.2015: CHF 36.31; 30.06.2015: CHF 35.84).
Weitere Wachstumsschritte geplant – Kapitalerhöhung im September/Oktober 2016
Nach dem erfolgreichen Ausbau des Liegenschaftenportfolios sind in der zweiten Jahreshälfte 2016 weitere Wachstums-schritte geplant. Anfangs Juli 2016 wurde eine 4%-ige Pflichtwandelanleihe in einem Betrag von CHF 5.0 Millionen emittiert. Diese Anleihe wird per 6. Oktober 2016 fällig und im Rahmen der Kapitalerhöhung, die für September/Oktober 2016 vorgesehen ist, in Aktienkapital der Gesellschaft gewandelt werden (Wandelpreis CHF 36.23). Die Erlöse aus der Wandelanleihe sowie aus dem Verkauf des Projekts „Alpenrösli“ und die weiteren bestehenden flüssigen Mittel sind bis Ende September 2016 bereits verplant. Einerseits für den Kauf einer Wohn-/Geschäftsliegenschaft in Romanshorn (Erwerb im August 2016 für CHF 7.8 Millionen) und andererseits für geplante Käufe von weiteren Wohn-/Geschäftsliegenschaften.
Mit der ordentlichen Kapitalerhöhung im September/Oktober 2016 will die Novavest Real Estate AG neues Kapital für zusätzliche Wachstumsschritte aufnehmen und ihr bestehendes Aktionariat weiter ausbauen. Das Emissionsvolumen der Kapitalerhöhung beträgt maximal CHF 30.07 Millionen und das Bezugsverhältnis wurde mit 3:1 festgelegt (drei bisherige Namenaktien berechtigen zum Bezug einer neuen Namenaktie). Das Bezugsrecht der Aktionäre bleibt gewahrt, der Be-zugspreis beträgt CHF 36.30 pro Aktie. Die Bezugsfrist für die Kapitalerhöhung läuft vom 14. September bis 29. September 2016. Der Abschluss der Kapitalerhöhung ist auf den 7. Oktober 2016 vorgesehen. Der erste Handelstag der neuen Namenaktien an der BX Berne eXchange ist auf den 10. Oktober 2016 geplant (vgl. auch Medienmitteilung vom 26. Juli 2016).
Ausblick
Trotz wirtschaftlicher und politischer Herausforderungen in der Schweiz und im internationalen Umfeld ist die Gesellschaft überzeugt, dass der Immobilienmarkt Schweiz speziell im Bereich Wohnliegenschaften langfristig auf eine gute Nachfrage zählen kann. Weitere gute Mietertragschancen bestehen im Segment der Wohn-/Geschäftsliegenschaften. Mit dem Vollzug der Kapitalerhöhung im Oktober 2016 verfügt die Gesellschaft wiederum über genügend freie Mittel, um das Immobilienportfolio substanziell weiter auszubauen und die Wachstumsstrategie unvermindert fortzusetzen.
