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01.08.2016 Weiterhin hohe Transaktionsaktivitäten bei Offenen Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds haben sich im Zeitraum 1. Oktober 2015 bis 31. März 2016 weiterhin positiv entwickelt. Dies ist ein Ergebnis des aktuellen Ratings der Offenen Immobilienfonds durch die FERI EuroRating Services AG. Sämtliche der zwölf bewerteten Fonds erhielten eine Ratingnote zwischen A und A+, was dem Rating-Kommentar „sehr gut“ entspricht. „UniImmo: Europa“ und „UniImmo: Deutschland“ erhielten die Note A+, die beste im aktuellen Rating vergebene Note. Acht Fonds wurden mit der Note A bewertet, zwei Fonds mit der Note A-. Von den untersuchten Fonds wurden elf quantitativ auf Basis der öffentlich verfügbaren Informationen bewertet. Der „LEADING CITIES INVEST“, der sich auf ausgewählte europäische Metropolen konzentriert, wurde hingegen aufgrund seiner jungen Historie anhand einer qualitativen Analyse bewertet.

„UniImmo: Europa“, „Deka-ImmobilienEuropa“ und „WestInvest InterSelect“ konnten sich im Vergleich zum vorherigen Rating für das dritte Quartal 2015 um eine Ratingklasse verbessern. Lediglich „grundbesitz Europa RC“ ist als einziger der untersuchten Fonds eine Ratingklasse heruntergestuft worden. „Mittlerweile bewegen sich alle Ratings innerhalb des Bereichs von A- bis A+ und befinden sich somit auf einem sehr hohen Niveau“, sagt Wolfgang Kubatzki, Leiter Real Estate der FERI EuroRating Services AG. „Die Offenen Immobilienfonds profitieren von dem hohen Interesse an Immobilien. Dabei weisen die Offenen Immobilienfonds einen deutlichen Renditespread zu deutschen Staatsanleihen auf, deren Renditen sich auf einem historischen Tiefstand befinden“, so Kubatzki weiter.

7 Milliarden Euro Transaktionsvolumen in sechs Monaten realisiert

Gemäß den der FERI EuroRating vorliegenden Daten für die elf quantitativ bewerteten Fonds wurden im Zeitraum 4. Quartal 2015 bis 1. Quartal 2016 für rund 1,5 Milliarden Euro (ca. 21 Prozent) Objekte in Frankreich ver- und gekauft, dicht gefolgt von Deutschland mit 1,3 Milliarden Euro (rund 20 Prozent) und Großbritannien mit rund 1,1 Milliarden Euro (rund 16 Prozent), jeweils gemessen am gesamten Transaktionsvolumen (An- und Verkäufe) in Höhe von rund 7 Milliarden Euro. Die restlichen 43 Prozent verteilen sich auf weitere 13 Länder, wobei sich Niederlande und die USA mit jeweils rund 550 Millionen Euro Transaktionsvolumen (jeweils rund 8 Prozent) nochmals abheben.

Der Trend geht zu größeren Objekten

Bei den elf quantitativ bewerteten Fonds wurden im Zeitraum 4. Quartal 2015 bis 1. Quartal 2016 in Summe 60 Immobilien für insgesamt rund 3,5 Milliarden Euro verkauft. Das entspricht einem Durchschnitt von rund 58 Millionen Euro pro Immobilie. Im selben Zeitraum wurden für diese Fonds Ankäufe von 27 Immobilien im Wert von ebenfalls rund 3,5 Milliarden Euro getätigt. Das entspricht einem Durchschnittswert von rund 130 Millionen Euro pro Immobilie. „Viele Fondsgesellschaften haben das aktuelle Marktumfeld für Verkäufe genutzt und haben gleichzeitig ihre Portfolien bereinigt. Es zeigt sich ein Trend in Richtung größerer Objekte und ungebrochener Marktaktivität“, kommentiert Kubatzki.

Über die Hälfte aller Objektverkäufe fanden in Deutschland statt

Betrachtet man die reine Anzahl der insgesamt 60 Objektverkäufe isoliert vom Transaktionsvolumen, so entfallen alleine auf Deutschland 31 Immobilienverkäufe (rund 52 Prozent) im Betrachtungszeitraum. „Einige Fondsgesellschaften haben sich von kleineren und älteren Immobilien mit vorwiegender Büronutzung in Deutschland getrennt“, kommentiert Kubatzki.

Von den insgesamt 27 Immobilienankäufen entfallen acht Immobilienankäufe auf Deutschland (rund 30 Prozent) bei einem dazugehörigen Ankaufs-Transaktionsvolumen von rund 630 Millionen Euro. Demgegenüber stehen die 31 Immobilienverkäufe in Deutschland mit einem dazugehörigen Verkaufs-Transaktionsvolumen von rund 710 Millionen Euro. Dies entspricht einem Ankaufs-Durchschnittswert von rund 79 Millionen Euro pro Immobilie und einem Verkaufs-Durchschnittswert von rund 23 Millionen Euro pro Immobilie, jeweils in Deutschland.
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Während sich die Immobilienwerte in den Portfolios für Großbritannien noch erhöht haben – dem Verkaufsvolumen von rund 490 Millionen Euro steht ein Einkaufsvolumen von rund 610 Millionen Euro gegenüber, ist die größte Veränderung bei den Frankreich-Immobilien zu verzeichnen: rund 1,2 Milliarden Euro Verkaufswerte standen Ankaufswerten von lediglich rund 300 Millionen Euro gegenüber.

Fonds mit hoher Liquiditätsquote stehen vor Herausforderungen

Die Spanne der im Untersuchungszeitraum zuletzt gemeldeten freien Liquiditätsquoten der elf quantitativ untersuchten Fonds liegt zwischen 8,5 Prozent und 22 Prozent. „Die Anlage der Liquidität stellt die Fondsmanager im Niedrigzinsumfeld vor große Herausforderungen. Viele werden es schwer haben, noch eine positive Rendite für ihre freie Liquidität zu erzielen“, so Kubatzki.
Im Detail gibt es bei den drei in die Bewertung einfließenden Kriterien Performance (25 Prozent), Immobilienportfolio (50 Prozent) und Finanzstrukturen (25 Prozent) deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Fonds. So erreichen „UniImmo: Europa“ und „UniImmo: Deutschland“ die Ratingklasse A+, beide Fonds werden aber in der Kategorie Performance sowohl von „grundbesitz europa RC“ als auch von „hausinvest“ leicht übertroffen.

Die FERI EuroRating Services AG veröffentlicht seit 2005 regelmäßig Ratings von Offenen Immobilienfonds. Quantitative Ratings auf Basis öffentlich zugänglicher Daten erstellt FERI EuroRating Services für Fonds, die investierbar und älter als drei Jahre sind, seit 2013. FERI EuroRating Services überprüft dabei insbesondere die Qualität des Immobilienportfolios (Standort- und Objektattraktivität sowie Portfolio- und Bewertungsrisiken), die Qualität der Finanzstrukturen (Kapitalstruktur, Ertragsrisiken sowie Fungibilitätsbewertung) und die Performance (Anlageerfolg, Risiko). Die Ergebnisse fließen mit unterschiedlicher Gewichtung in die Gesamtbewertung ein.





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