29.07.2016 Investmentmarkt für Handelsimmobilien nimmt wieder Fahrt auf
Die Rekordbilanz des Retail-Investment-Marktes 2015 lässt das aktuelle Jahr weiterhin blass aussehen. Doch zum Halbjahr ist ein klarer Aufwärtstrend erkennbar. Nach sechs Monaten wurden Einzelhandelstransaktionen mit einem Gesamtvolumen von 4,1 Mrd. Euro abgeschlossen. Der Wert liegt zwar 56 % unter dem Volumen des ersten Halbjahres 2015, allerdings ist das zweite Quartal (Q2) mit 2,45 Mrd. Euro schon wieder recht stark ausgefallen. Das Transaktionsvolumen liegt nicht nur 48 % über dem Wert des ersten Quartals 2016, sondern beziffert auch das zweitstärkste Q2 der vergangenen sieben Jahre.
„Einzelhandelsimmobilien sind weiterhin sehr gefragt, jedoch verhindert die Produktknappheit ein größeres Transaktionsvolumen. Insbesondere Eigentümer von Geschäftshäusern in Bestlagen wollen sich angesichts mangelnder Anlagealternativen derzeit selten von ihren Objekten trennen“, zieht Sandra Ludwig, Head of Retail Investment JLL Germany, Zwischenbilanz.
Bislang sind die Großdeals im Retail-Bereich weitgehend ausgeblieben. Unter den zehn größten Transaktionen im Gewerbeimmobilienmarkt des ersten Halbjahres befinden sich nur zwei aus der Assetklasse Retail. Darunter eine Transaktion, bei der Patrizia für 320 Mio. Euro 25 Einzelhandelsimmobilien von einem Savills-Fonds erworben hat. Auch hier unterstreicht der Vergleich die besondere Stellung des vergangenen Jahres. Dort hatte es zum Halbjahr bereits vier Transaktionen gegeben, die den Patrizia-Deal beim Volumen übertreffen und insgesamt 4,4 Mrd. Euro ausmachten.
Besonders gefragt war im ersten Halbjahr 2016 der großflächige Einzelhandel, der das Volumen des Vergleichszeitraums 2015 deutlich überstieg und einen Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von über 40 % verbuchte. Zurück ging der Umsatz derweil in den Retail Assetklassen, die im vergangenen Jahr unter anderem durch große Portfoliodeals besondere Aufmerksamkeit erhielten: Shopping Center und Warenhäuser. So ging der Umsatz mit Shopping Centern von rund 3 Mrd. Euro auf ein Drittel zurück, der Marktanteil sank von 34 % auf 24 %. Der Umsatz mit Warenhäusern reduzierte sich auf Jahresfrist von rund 2,6 Mrd. Euro auf 559 Mio. Euro – der Marktanteil halbierte sich entsprechend von 28 % auf 14 %. „Beide Bereiche sind nun wieder auf ihrem Normalmaß angekommen. Dass sie im Vorjahr so sprunghaft angestiegen waren, war allerdings nicht dem Markt geschuldet, sondern war die Folge zweier Firmenübernahmen, in deren Folge auch die Immobilien den Besitzer wechselten“, ordnet Ludwig die Veränderungen ein.
Die Rückgänge bekamen vor allem die Big 7 zu spüren. Hatten Sie im vergangenen Jahr noch 2,3 Mrd. im ersten Halbjahr umgesetzt und damit ein Viertel des Gesamtmarktes bestritten, sind es in 2016 etwas mehr als 850 Mio. Euro und damit 21% des Gesamtmarktes. Hamburg ist dabei die einzige Stadt, die deutlich zulegen konnte und den Umsatz um 75 % steigerte. München stagniert zumindest, die anderen Städte der Big 7 verlieren jeweils mehr als 85 %. Doch eine positive Entwicklung ist bereits in Sicht: „Im zweiten Halbjahr erwarten wir einige Transaktionen mit Geschäftshäusern in den besten Einkaufslagen“, gibt Ludwig einen Ausblick auf die zweite Jahreshälfte.
Auf Verkäuferseite waren insbesondere die Asset/Fonds Manager (40 % Marktanteil) und die Entwickler (23 %) aktiv. Deutlich zurückhaltender waren dafür Immobilien AGs, die von 21 % auf 1 % zurückgingen. Die gleiche Zurückhaltung zeigten sie auch auf der Käuferseite. Hier wird mehr als die Hälfte (55%) durch Asset/Fonds Manager bestritten. Allein Spezialfonds kommen mit 15 % noch auf einen zweistelligen Anteil.
Hatten große Portfoliodeals ausländischer Investoren noch das Vorjahr geprägt, geht ihr Anteil in diesem Jahr mit dem Umsatz zurück. Der Prozentsatz ausländischer Käufer reduzierte sich binnen Jahresfrist von 71% auf 42 %. Ähnlich verhält es sich auch bei den Verkäufern, deren Anteil ausländischer Akteure nach 77 % nun 53 % ausmacht.
„Einzelhandelsimmobilien sind weiterhin sehr gefragt, jedoch verhindert die Produktknappheit ein größeres Transaktionsvolumen. Insbesondere Eigentümer von Geschäftshäusern in Bestlagen wollen sich angesichts mangelnder Anlagealternativen derzeit selten von ihren Objekten trennen“, zieht Sandra Ludwig, Head of Retail Investment JLL Germany, Zwischenbilanz.
Bislang sind die Großdeals im Retail-Bereich weitgehend ausgeblieben. Unter den zehn größten Transaktionen im Gewerbeimmobilienmarkt des ersten Halbjahres befinden sich nur zwei aus der Assetklasse Retail. Darunter eine Transaktion, bei der Patrizia für 320 Mio. Euro 25 Einzelhandelsimmobilien von einem Savills-Fonds erworben hat. Auch hier unterstreicht der Vergleich die besondere Stellung des vergangenen Jahres. Dort hatte es zum Halbjahr bereits vier Transaktionen gegeben, die den Patrizia-Deal beim Volumen übertreffen und insgesamt 4,4 Mrd. Euro ausmachten.
Besonders gefragt war im ersten Halbjahr 2016 der großflächige Einzelhandel, der das Volumen des Vergleichszeitraums 2015 deutlich überstieg und einen Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von über 40 % verbuchte. Zurück ging der Umsatz derweil in den Retail Assetklassen, die im vergangenen Jahr unter anderem durch große Portfoliodeals besondere Aufmerksamkeit erhielten: Shopping Center und Warenhäuser. So ging der Umsatz mit Shopping Centern von rund 3 Mrd. Euro auf ein Drittel zurück, der Marktanteil sank von 34 % auf 24 %. Der Umsatz mit Warenhäusern reduzierte sich auf Jahresfrist von rund 2,6 Mrd. Euro auf 559 Mio. Euro – der Marktanteil halbierte sich entsprechend von 28 % auf 14 %. „Beide Bereiche sind nun wieder auf ihrem Normalmaß angekommen. Dass sie im Vorjahr so sprunghaft angestiegen waren, war allerdings nicht dem Markt geschuldet, sondern war die Folge zweier Firmenübernahmen, in deren Folge auch die Immobilien den Besitzer wechselten“, ordnet Ludwig die Veränderungen ein.
Die Rückgänge bekamen vor allem die Big 7 zu spüren. Hatten Sie im vergangenen Jahr noch 2,3 Mrd. im ersten Halbjahr umgesetzt und damit ein Viertel des Gesamtmarktes bestritten, sind es in 2016 etwas mehr als 850 Mio. Euro und damit 21% des Gesamtmarktes. Hamburg ist dabei die einzige Stadt, die deutlich zulegen konnte und den Umsatz um 75 % steigerte. München stagniert zumindest, die anderen Städte der Big 7 verlieren jeweils mehr als 85 %. Doch eine positive Entwicklung ist bereits in Sicht: „Im zweiten Halbjahr erwarten wir einige Transaktionen mit Geschäftshäusern in den besten Einkaufslagen“, gibt Ludwig einen Ausblick auf die zweite Jahreshälfte.
Auf Verkäuferseite waren insbesondere die Asset/Fonds Manager (40 % Marktanteil) und die Entwickler (23 %) aktiv. Deutlich zurückhaltender waren dafür Immobilien AGs, die von 21 % auf 1 % zurückgingen. Die gleiche Zurückhaltung zeigten sie auch auf der Käuferseite. Hier wird mehr als die Hälfte (55%) durch Asset/Fonds Manager bestritten. Allein Spezialfonds kommen mit 15 % noch auf einen zweistelligen Anteil.
Hatten große Portfoliodeals ausländischer Investoren noch das Vorjahr geprägt, geht ihr Anteil in diesem Jahr mit dem Umsatz zurück. Der Prozentsatz ausländischer Käufer reduzierte sich binnen Jahresfrist von 71% auf 42 %. Ähnlich verhält es sich auch bei den Verkäufern, deren Anteil ausländischer Akteure nach 77 % nun 53 % ausmacht.
