18.07.2016 Neue Studie: Immobilienbesitz drückt Aktienkurs
Deutsche börsennotierte Aktiengesellschaften mit einem hohen Anteil an eigengenutzten Immobilien werden durchschnittlich mit einem Abschlag von 17 Prozent auf ihren Substanzwert gehandelt. Umgekehrt weisen Unternehmen mit einem geringen Immobilienbestand einen Aufschlag von durchschnittlich 31 Prozent auf. Allein für die 30 größten im Deutschen Aktienindex DAX gelisteten Unternehmen (exklusive Immobilienunternehmen) summiert sich der Bilanzwert der Immobilien auf über 85 Milliarden Euro und verdeutlicht somit das vorhandene Kursteigerungspotential. Zu diesem Ergebnis kommt eine neue Studie, in der erstmals der Anteil von eigengenutzten Immobilien an der Bilanzsumme von mehr als 600 börsennotierten deutschen Gesellschaften umfangreich analysiert wurde. „In Deutschland wurde der Einfluss von Immobilieneigentum auf den Börsenwert lange erheblich unterschätzt“, erklärt Dr. Karim Rochdi, Verfasser der Studie. „Die Unternehmen optimieren alles, nur nicht ihren Immobilienbestand.“
Die Studie entstand im Rahmen einer Reihe von Untersuchungen an der International Real Estate Business School (IREBS) der Universität Regensburg, welche die Rolle der Immobilie auf den internationalen Kapitalmärkten analysiert. Sie gehört zu den umfassendsten Untersuchungen über den Immobilienbesitz von börsennotierten Gesellschaften im deutschsprachigen Raum. Der Verfasser verantwortet heute den Geschäftsbereich Corporate Solutions bei der BEOS AG.
Investoren betrachten Immobilieneigentum als Investitionsrisiko
Nicht-Immobilien-Unternehmen achten oft sehr wenig auf die Grundstücke und Gebäude in ihrem Besitz, weil sie sich auf ihr Kerngeschäft konzentrieren. Dabei binden sie mit eigenen Immobilien durchschnittlich über 10 Prozent ihres Kapitals. Dieser hohe Anteil verwundert gerade deshalb, weil Unternehmen in ihrem Kerngeschäft eine höhere Rendite erwirtschaften als mit dem in Immobilien gebundenen Kapital. „Das Immobilieneigentum wird oft nicht marktgerecht verwaltet. Insbesondere bei Umstrukturierungen und Krisen bergen die Liegenschaften eher Stille Lasten. Investoren betrachten Immobilien bei Nicht-Immobilien-Unternehmen daher oftmals als Investitionsrisiko“, so Dr. Rochdi.
Gleichzeitig stelle ein hoher Anteil an eigengenutzten Immobilien auch das eigene Risikomanagement vor Herausforderungen. „Umsichtigkeit und konstante Instandhaltung verlängern die Nutzungsdauer einer Immobilie, erfordern jedoch erhebliche laufende Kosten und Folgeinvestitionen. Substantielle Umbaumaßnahmen und die Schaffung flexibler Flächen nehmen zunehmend Unternehmensressourcen in Anspruch“, erläutert Dr. Rochdi. Die Auslastung der Liegenschaft sowie die effiziente Flächennutzung seien weitere Kostenfaktoren.
Risikoabschlag sinkt mit abnehmendem Anteil des Immobilienbesitzes
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die in Deutschland nach wie vor übliche Bilanzierung der eigengenutzten Immobilien nach historischen Anschaffungskosten, wodurch der tatsächliche Wert des Immobilieneigentums für Investoren und Aktionäre nur schwer messbar ist. Als Konsequenz werden Unternehmen mit einem hohen Anteil von Immobilien an ihrem Gesamtvermögen an der Börse mit einem Kursabschlag gehandelt. Die Studie macht deutlich, dass dieser Abschlag mit sinkendem Anteil an Unternehmensimmobilien geringer wird. „Für Investoren muss deutlich werden, dass sie in ein Geschäftsfeld investieren und nicht in Immobilien. Unternehmen mit einem sehr hohen Immobilienbesitz sind für Investoren nicht klar positioniert. Immobilieneigentum von Nicht-Immobilien-Unternehmen birgt ein erhebliches Risiko in der Bewertung“, sagt Dr. Rochdi. Insbesondere Unternehmen, deren absoluter Wert an Immobilien die meisten europäischen Immobilienaktiengesellschaften in der Marktkapitalisierung übertreffen würde, sollten die Rolle ihres Immobilieneigentums hinterfragen.
Aktive Portfoliostrategie und transparente Darstellung erforderlich
Deshalb sollte der Anteil von eigengenutzten Immobilien am Gesamtvermögen bei Anlageentscheidungen von Aktieninvestoren eine gewichtige Rolle spielen. „Die Werthaltigkeit von eigengenutzten Immobilien ist für Aktionäre auf Grundlage der gängigen Veröffentlichungen allerdings nur schwer nachzuvollziehen“, sagt Dr. Rochdi. Die Studie zeigt, dass Unternehmen dem entgegenwirken können, indem sie eine transparentere Darstellung einführen und eine aktivere Portfoliostrategie verfolgen. Schließlich stellt die Immobilie eine vergleichsweise illiquide Anlage dar, da diese nicht jederzeit monetarisierbar ist. In Abhängigkeit von Zyklen kann ein Verkauf erhebliche Preisabschläge mit sich bringen. Die Sicht der Aktieninvestoren auf die Immobilienbestände ist insbesondere für deutsche Unternehmen relevant, denn die Immobilieneigentumsquote deutscher Unternehmen ist mit rund 70 Prozent im internationalen Vergleich überdurchschnittlich hoch. Während Unternehmen aus Großbritannien einen Anteil von 40 Prozent aufweisen, beträgt die Quote bei US-amerikanischen und asiatischen Unternehmen lediglich 30 beziehungsweise 20 Prozent. Gerade US-amerikanische Gesellschaften waren sehr erfolgreich darin, ihre Immobilien als Wachstumsinstrumente zu nutzen. Deutsche Gesellschaften könnten dieses Potenzial ebenfalls nutzen, um ihre Liquidität zu steigern und in ihr Wachstum zu investieren.
Hoher Immobilienanteil am Gesamtvermögen: Prüfung des Verkaufs sinnvoll
Vor diesem Hintergrund ist zu erwarten, dass immer mehr Vorstände deutscher Nicht-Immobilien-Unternehmen nach Möglichkeiten suchen, um das Potenzial ihrer Unternehmensimmobilien besser auszuschöpfen. „Für Unternehmen mit einem hohen Immobilienanteil am Gesamtvermögen ist es sinnvoll zu analysieren, ob sie ihn durch Veräußerungen reduzieren können“, sagt Dr. Rochdi. „Dies ist notwendig, da der Immobilienwert für Investoren, Aktionäre und sogar für das Unternehmen selbst oft nicht nachvollziehbar ist. Das Finanzierungsumfeld bietet Unternehmen zwar derzeit die Möglichkeit, sich historisch günstig zu refinanzieren, sollte aber nicht über die Rentabilität von Immobilieneigentum und das Preisniveau von Nicht-Immobiliengesellschaften hinwegtäuschen. Vor allem Immobilienrisiken und das Management der Liegenschaft müssen mit eingepreist werden. Auch Folgeinvestitionen sollten nicht außer Acht gelassen werden“, so Dr. Rochdi weiter.
Gleichzeitig seien die Immobilienmärkte in den letzten Jahren sehr viel liquider geworden, insbesondere das Segment Unternehmensimmobilien konnte sich als Assetklasse bei institutionellen Investoren durchsetzen. Die große Nachfrage nach Immobilieninvestments, gepaart mit niedrigen Realzinsen, habe zudem sehr hohe Immobilienwerte zur Folge. Dies biete den Unternehmen derzeit die Möglichkeit, einen maximalen Preis für ihre Liegenschaften zu erzielen.
Die Studie entstand im Rahmen einer Reihe von Untersuchungen an der International Real Estate Business School (IREBS) der Universität Regensburg, welche die Rolle der Immobilie auf den internationalen Kapitalmärkten analysiert. Sie gehört zu den umfassendsten Untersuchungen über den Immobilienbesitz von börsennotierten Gesellschaften im deutschsprachigen Raum. Der Verfasser verantwortet heute den Geschäftsbereich Corporate Solutions bei der BEOS AG.
Investoren betrachten Immobilieneigentum als Investitionsrisiko
Nicht-Immobilien-Unternehmen achten oft sehr wenig auf die Grundstücke und Gebäude in ihrem Besitz, weil sie sich auf ihr Kerngeschäft konzentrieren. Dabei binden sie mit eigenen Immobilien durchschnittlich über 10 Prozent ihres Kapitals. Dieser hohe Anteil verwundert gerade deshalb, weil Unternehmen in ihrem Kerngeschäft eine höhere Rendite erwirtschaften als mit dem in Immobilien gebundenen Kapital. „Das Immobilieneigentum wird oft nicht marktgerecht verwaltet. Insbesondere bei Umstrukturierungen und Krisen bergen die Liegenschaften eher Stille Lasten. Investoren betrachten Immobilien bei Nicht-Immobilien-Unternehmen daher oftmals als Investitionsrisiko“, so Dr. Rochdi.
Gleichzeitig stelle ein hoher Anteil an eigengenutzten Immobilien auch das eigene Risikomanagement vor Herausforderungen. „Umsichtigkeit und konstante Instandhaltung verlängern die Nutzungsdauer einer Immobilie, erfordern jedoch erhebliche laufende Kosten und Folgeinvestitionen. Substantielle Umbaumaßnahmen und die Schaffung flexibler Flächen nehmen zunehmend Unternehmensressourcen in Anspruch“, erläutert Dr. Rochdi. Die Auslastung der Liegenschaft sowie die effiziente Flächennutzung seien weitere Kostenfaktoren.
Risikoabschlag sinkt mit abnehmendem Anteil des Immobilienbesitzes
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die in Deutschland nach wie vor übliche Bilanzierung der eigengenutzten Immobilien nach historischen Anschaffungskosten, wodurch der tatsächliche Wert des Immobilieneigentums für Investoren und Aktionäre nur schwer messbar ist. Als Konsequenz werden Unternehmen mit einem hohen Anteil von Immobilien an ihrem Gesamtvermögen an der Börse mit einem Kursabschlag gehandelt. Die Studie macht deutlich, dass dieser Abschlag mit sinkendem Anteil an Unternehmensimmobilien geringer wird. „Für Investoren muss deutlich werden, dass sie in ein Geschäftsfeld investieren und nicht in Immobilien. Unternehmen mit einem sehr hohen Immobilienbesitz sind für Investoren nicht klar positioniert. Immobilieneigentum von Nicht-Immobilien-Unternehmen birgt ein erhebliches Risiko in der Bewertung“, sagt Dr. Rochdi. Insbesondere Unternehmen, deren absoluter Wert an Immobilien die meisten europäischen Immobilienaktiengesellschaften in der Marktkapitalisierung übertreffen würde, sollten die Rolle ihres Immobilieneigentums hinterfragen.
Aktive Portfoliostrategie und transparente Darstellung erforderlich
Deshalb sollte der Anteil von eigengenutzten Immobilien am Gesamtvermögen bei Anlageentscheidungen von Aktieninvestoren eine gewichtige Rolle spielen. „Die Werthaltigkeit von eigengenutzten Immobilien ist für Aktionäre auf Grundlage der gängigen Veröffentlichungen allerdings nur schwer nachzuvollziehen“, sagt Dr. Rochdi. Die Studie zeigt, dass Unternehmen dem entgegenwirken können, indem sie eine transparentere Darstellung einführen und eine aktivere Portfoliostrategie verfolgen. Schließlich stellt die Immobilie eine vergleichsweise illiquide Anlage dar, da diese nicht jederzeit monetarisierbar ist. In Abhängigkeit von Zyklen kann ein Verkauf erhebliche Preisabschläge mit sich bringen. Die Sicht der Aktieninvestoren auf die Immobilienbestände ist insbesondere für deutsche Unternehmen relevant, denn die Immobilieneigentumsquote deutscher Unternehmen ist mit rund 70 Prozent im internationalen Vergleich überdurchschnittlich hoch. Während Unternehmen aus Großbritannien einen Anteil von 40 Prozent aufweisen, beträgt die Quote bei US-amerikanischen und asiatischen Unternehmen lediglich 30 beziehungsweise 20 Prozent. Gerade US-amerikanische Gesellschaften waren sehr erfolgreich darin, ihre Immobilien als Wachstumsinstrumente zu nutzen. Deutsche Gesellschaften könnten dieses Potenzial ebenfalls nutzen, um ihre Liquidität zu steigern und in ihr Wachstum zu investieren.
Hoher Immobilienanteil am Gesamtvermögen: Prüfung des Verkaufs sinnvoll
Vor diesem Hintergrund ist zu erwarten, dass immer mehr Vorstände deutscher Nicht-Immobilien-Unternehmen nach Möglichkeiten suchen, um das Potenzial ihrer Unternehmensimmobilien besser auszuschöpfen. „Für Unternehmen mit einem hohen Immobilienanteil am Gesamtvermögen ist es sinnvoll zu analysieren, ob sie ihn durch Veräußerungen reduzieren können“, sagt Dr. Rochdi. „Dies ist notwendig, da der Immobilienwert für Investoren, Aktionäre und sogar für das Unternehmen selbst oft nicht nachvollziehbar ist. Das Finanzierungsumfeld bietet Unternehmen zwar derzeit die Möglichkeit, sich historisch günstig zu refinanzieren, sollte aber nicht über die Rentabilität von Immobilieneigentum und das Preisniveau von Nicht-Immobiliengesellschaften hinwegtäuschen. Vor allem Immobilienrisiken und das Management der Liegenschaft müssen mit eingepreist werden. Auch Folgeinvestitionen sollten nicht außer Acht gelassen werden“, so Dr. Rochdi weiter.
Gleichzeitig seien die Immobilienmärkte in den letzten Jahren sehr viel liquider geworden, insbesondere das Segment Unternehmensimmobilien konnte sich als Assetklasse bei institutionellen Investoren durchsetzen. Die große Nachfrage nach Immobilieninvestments, gepaart mit niedrigen Realzinsen, habe zudem sehr hohe Immobilienwerte zur Folge. Dies biete den Unternehmen derzeit die Möglichkeit, einen maximalen Preis für ihre Liegenschaften zu erzielen.
