12.07.2016 Logistikinvestmentmarkt kennt nur eine Richtung: Steil nach oben
Business as usual: auf den Punkt gebracht ist das die Situation zur Jahresmitte auf dem deutschen Logistikinvestmentmarkt. Die dominierenden Trends sind zum großen Teil unverändert. Zum dritten Mal in Folge sind in einem Halbjahr mehr als 1,6 Mrd. Euro in diese Assetklasse geflossen, mit 1,85 Mrd. Euro deutschlandweit ist ein neuer Höhepunkt erreicht: plus 12%, 56% und 80% verglichen mit dem entsprechenden Vorjahreszeitraum, sowie dem 5-und 10-Jahresschnitt. Rund 37 % des Transaktionsvolumens (ca. 690 Mio. Euro) entfallen auf die sieben Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart), angeführt von Hamburg (190 Mio. Euro) und München (170 Mio. Euro).
Die drei größten Einzelinvestments außerhalb der Big 7 wurden für mittlere zweistellige Millionen-Euro-Beträge in Bayern, Baden-Württemberg und Sachsen realisiert:
- Geneba Properties hat eine von greenfield development entwickelte Immobilie in Nürnberg gekauft.
- die Leipziger Publity AG die Unternehmenszentrale des Baby- und Kinderausstatters Baby Walz im oberschwäbischen Bad Waldsee erworben.
- Das historische Wirkbau-Gelände in der Chemnitzer Innenstadt wechselte den Besitzer.
Während der gewerbliche Investmentmarkt insgesamt auch im 2. Quartal einen Rückgang hinnehmen musste (von 24 Mrd. Euro in H 1 2015 auf 18 Mrd. Euro in H1 2016), damit ein Minus von 25 % für das erste Halbjahr zu Buche schlägt, zeigt sich beim Blick auf die Assetklasse Logistik- und Industrieimmobilie wiederholt ein Quartalsplus: das sorgt für einen Halbjahreszuwachs von 12 % (H1 2015: 1,65 Mrd. Euro). Immerhin zweimal in den ersten sechs Monaten war Logistik unter den 10 größten Transaktionen in Deutschland (über alle Assetklassen hinweg) vertreten.
Das Verhältnis von Einzel-und Portfoliotransaktionen bewegt sich mit einem Anteil von 57 % zu 43 % nahezu konstant auf dem Niveau des Vorjahres und des 5-Jahresschnitts. Insgesamt waren über 120 Transaktionen bis zur Jahresmitte zu verzeichnen, auch hier ein wachsendes Kontingent.
Die Top 5 Transaktionen summieren sich auf 687 Mio. Euro, darunter vier Portfolios. Drei davon lagen über der 100 Mio. Euro Marke, angeführt von dem acht Immobilien umfassenden Deutschlandteil eines europäischen Portfolios, das Gramercy Europe von Goodman erworben hat. Darüber hinaus hat Logicor den Kauf eines Portfolios aus zwölf europäischen Logistikimmobilien, davon sechs in Deutschland, bekannt gegeben. Verkäufer war auch hier Goodman.
„In den vergangenen sechseinhalb Jahren kannte der Logistik-und Industrieimmobilienmarkt nur eine Richtung und die ging - steil - nach oben“, so Willi Weis, Head of Industrial Investment JLL Germany. Und weiter: „Auch zur Halbzeit des laufenden Jahres weisen das bis dato erzielte Ergebnis, die Nachfrage und die Transaktionspipeline darauf hin, dass die Investoren auf der Suche nach einer Durchmischung ihrer Portfolios nicht nachlassen, dabei vor allem Core Investments und mangels dieser auch Core Plus im Fokus. Die „Vier“ könnte auf dieser Basis auch 2016 das Transaktionsvolumen auf dem Logistikmarkt erneut kennzeichnen.
Profitiert vom Aktivismus der Anleger haben bereits die Entwickler. Sie waren nach den Asset/ Fondsmanager die engagiertesten Verkäufer. Käuferseitig bleiben Asset/Fondsmanager mit einem Anteil von 29% anlagestärkste Gruppe, gefolgt von Immobilien AGs/Reits mit 18 %, insbesondere aufgrund der Top-Transaktionen.
Die starke Nachfrage, auch von Seiten ausländischer Investoren hat die Spitzenrendite bei Logistikimmobilien in den Big7 deutlich gedrückt. Sie ist seit dem 2. Quartal 2015 in den Immobilienhochburgen unter die 6 % gefallen und liegt mittlerweile jeweils bei 5,25 % - außer in Berlin mit 5,40 %, wo Grundstücke verfügbar und ihre Preise noch moderat sind. Bis Ende des Jahres wird noch einmal für alle Märkte (außer Berlin, 5,3 %) ein Rückgang erwartet, auf dann 5,15 %.
Die drei größten Einzelinvestments außerhalb der Big 7 wurden für mittlere zweistellige Millionen-Euro-Beträge in Bayern, Baden-Württemberg und Sachsen realisiert:
- Geneba Properties hat eine von greenfield development entwickelte Immobilie in Nürnberg gekauft.
- die Leipziger Publity AG die Unternehmenszentrale des Baby- und Kinderausstatters Baby Walz im oberschwäbischen Bad Waldsee erworben.
- Das historische Wirkbau-Gelände in der Chemnitzer Innenstadt wechselte den Besitzer.
Während der gewerbliche Investmentmarkt insgesamt auch im 2. Quartal einen Rückgang hinnehmen musste (von 24 Mrd. Euro in H 1 2015 auf 18 Mrd. Euro in H1 2016), damit ein Minus von 25 % für das erste Halbjahr zu Buche schlägt, zeigt sich beim Blick auf die Assetklasse Logistik- und Industrieimmobilie wiederholt ein Quartalsplus: das sorgt für einen Halbjahreszuwachs von 12 % (H1 2015: 1,65 Mrd. Euro). Immerhin zweimal in den ersten sechs Monaten war Logistik unter den 10 größten Transaktionen in Deutschland (über alle Assetklassen hinweg) vertreten.
Das Verhältnis von Einzel-und Portfoliotransaktionen bewegt sich mit einem Anteil von 57 % zu 43 % nahezu konstant auf dem Niveau des Vorjahres und des 5-Jahresschnitts. Insgesamt waren über 120 Transaktionen bis zur Jahresmitte zu verzeichnen, auch hier ein wachsendes Kontingent.
Die Top 5 Transaktionen summieren sich auf 687 Mio. Euro, darunter vier Portfolios. Drei davon lagen über der 100 Mio. Euro Marke, angeführt von dem acht Immobilien umfassenden Deutschlandteil eines europäischen Portfolios, das Gramercy Europe von Goodman erworben hat. Darüber hinaus hat Logicor den Kauf eines Portfolios aus zwölf europäischen Logistikimmobilien, davon sechs in Deutschland, bekannt gegeben. Verkäufer war auch hier Goodman.
„In den vergangenen sechseinhalb Jahren kannte der Logistik-und Industrieimmobilienmarkt nur eine Richtung und die ging - steil - nach oben“, so Willi Weis, Head of Industrial Investment JLL Germany. Und weiter: „Auch zur Halbzeit des laufenden Jahres weisen das bis dato erzielte Ergebnis, die Nachfrage und die Transaktionspipeline darauf hin, dass die Investoren auf der Suche nach einer Durchmischung ihrer Portfolios nicht nachlassen, dabei vor allem Core Investments und mangels dieser auch Core Plus im Fokus. Die „Vier“ könnte auf dieser Basis auch 2016 das Transaktionsvolumen auf dem Logistikmarkt erneut kennzeichnen.
Profitiert vom Aktivismus der Anleger haben bereits die Entwickler. Sie waren nach den Asset/ Fondsmanager die engagiertesten Verkäufer. Käuferseitig bleiben Asset/Fondsmanager mit einem Anteil von 29% anlagestärkste Gruppe, gefolgt von Immobilien AGs/Reits mit 18 %, insbesondere aufgrund der Top-Transaktionen.
Die starke Nachfrage, auch von Seiten ausländischer Investoren hat die Spitzenrendite bei Logistikimmobilien in den Big7 deutlich gedrückt. Sie ist seit dem 2. Quartal 2015 in den Immobilienhochburgen unter die 6 % gefallen und liegt mittlerweile jeweils bei 5,25 % - außer in Berlin mit 5,40 %, wo Grundstücke verfügbar und ihre Preise noch moderat sind. Bis Ende des Jahres wird noch einmal für alle Märkte (außer Berlin, 5,3 %) ein Rückgang erwartet, auf dann 5,15 %.
