08.07.2016 Büromarkt Hamburg: Halbjahresergebnis im zehnjährigen Durchschnitt
Nach einem eher mäßigen ersten Quartal (96.000 m²) nimmt der Hamburger Büromarkt wieder an Fahrt auf und verzeichnet nach den ersten sechs Monaten des Jahres einen Flächenumsatz von 233.000 m². Damit verfehlt die Hansestadt zwar das sehr gute Vorjahresergebnis um gut 9 %, liegt hiermit aber immer noch im zehnjährigen Durchschnitt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Bemerkenswert ist, dass dieses gute Resultat bisher ohne Großabschlüsse über 10.000 m² zustande gekommen ist, was für eine rege Nachfrage und Abschlussbereitschaft am Hamburger Büromarkt spricht“, so Heiko Fischer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Hamburger Niederlassungsleiter. Zu dem Ergebnis haben unter anderem Verträge der AXA Versicherung über 9.700 m² in der City-Süd, der HEK Hanseatischen Krankenkasse über 6.500 m² am Wandsbek-Markt sowie der Freien und Hansestadt Hamburg über 4.600 m² in der City beigetragen. Die umsatzstärkste Büromarktzone ist nach wie vor die City, die für rund 26 % des Flächenumsatzes verantwortlich ist. Darüber hinaus fällt der Anteil von Eigennutzern sehr gering aus und liegt lediglich bei 7 %.
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen kommt es zum Ende des ersten Halbjahres zu einem Kopf-an-Kopf-Rennen mit Führungswechsel. Demnach profitiert der Hamburger Büromarkt von einer breiten und vielfältigen Nachfrage aus unterschiedlichen Bereichen. Sonstige Dienstleistungen sichern sich wieder die Spitzenposition mit einem Anteil von fast 14 %, nachdem sie im Vorjahr die Führung an die öffentlichen Verwaltungen abgeben mussten. Somit müssen sich diese durch einen Verlust von 11 Prozentpunkten mit dem zweiten Rang und anteilig 13,5 % zufrieden geben. Dem schließen sich Medien und Werbung mit gut 11 % und der Handel mit über 9 % an. Dicht gefolgt werden diese von der Branche Informations- und Kommunikationstechnologien mit anteiligen fast 9 %, Beratungsgesellschaften mit rund 8 % und Verwaltungen von Industrie- und Bauunternehmen mit knapp 8 %. Auf alle anderen Branchen entfallen niedrigere Prozentanteile.
Großer Sieger bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Größenklassen ist die Kategorie 2.000 bis 5.000 m², die im Vergleich zum Vorjahr knapp 16 Prozentpunkte gewinnt und dadurch auf knapp 27 % kommt. Fast 22 % sichert sich die Gruppe zwischen 500 und 1.000 m² und rund 20 % entfallen auf die Klasse 1.000 bis 2.000 m². Fast gleichauf sind die Segmente zwischen 200 und 500 m² und zwischen 5.000 und 10.000 m², die auf knapp 13 % und gut 12 % kommen. Den niedrigsten Anteil verbuchen kleinflächige Abschlüsse bis 200 m². Trotz der fehlenden Großabschlüsse über 10.000 m² profitiert der Hamburger Büromarkt von einer breiten Nachfragebasis in allen übrigen Größenklassen.
Leerstand relativ stabil – Geringere Bautätigkeit
Das Volumen leerstehender Flächen befindet sich leicht unter dem Vorjahresniveau und beträgt zum Ende des ersten Halbjahres nur noch 844.000 m². Über eine moderne Ausstattungsqualität verfügen rund 222.000 m², was einem Anteil von lediglich 26 % entspricht. Für viele Nutzer wird dadurch die Suche nach erstklassigen Flächen noch schwieriger. Zudem hat sich das Angebot zusammen-hängender Flächen über 2.000 m² stark verknappt, sodass der Bedarf an Flächen in dieser Größenklasse nicht mehr vollständig gedeckt werden kann. Die Leerstandsquote liegt mit 6,1 % nach wie vor auf einem niedrigen Niveau.
Erfreulich ist, dass rund 102.000 m² Büroflächen fertiggestellt wurden, wovon rund 87 % vorzeitig einen neuen Nutzer gefunden haben. Damit hat sich die Bautätigkeit im Vorjahresvergleich um gut 25 % auf aktuell 321.000 m² reduziert. Davon stehen lediglich rund 45 % am Markt zur Anmietung zur Verfügung. Des Weiteren hat das Gesamtangebot um fast 7 % auf 987.000 m² abgenommen. Die geringere spekulative Bautätigkeit von Büroobjekten lässt sich unter anderem dadurch erklären, dass derzeit eine äußerst große Nachfrage nach Wohnraum besteht und Entwickler hier die Möglichkeit haben, deutlich höhere Kaufpreise zu erzielen.
Das rege Marktgeschehen hat sich in den vergangenen zwölf Monaten auch auf die Höchstmiete ausgewirkt. Sie ist um 2 % auf 25,50 €/m² gestiegen und wird für modern ausgestattete Flächen in guten Lagen der Hamburger City erzielt. Auch in anderen Büromarktzonen, wie beispielsweise in der City-Süd (15 €/m², +15 %), dem östlichen Hafenrand (22 €/m², +7 %) und dem westlichen Cityrand - St. Pauli (23 €/m², +5 %) konnten Zuwächse verzeichnet werden. Hingegen müssen andere Teilmärkte leichte Rückgänge verbuchen, was überwiegend auf ein mangelndes Angebot an erstklassigen Büroflächen zurückzuführen ist.
Perspektiven
„Für die zweite Jahreshälfte ist von einer weiterhin regen Nachfrage auszugehen. Dabei sollte sich der Leerstand mindestens auf dem derzeitigen Niveau bewegen oder sogar aufgrund der geringen Bautätigkeit noch weiter reduzieren können. Vor diesem Hintergrund ist auch nicht auszuschließen, dass die Spitzenmiete im weiteren Jahresverlauf noch leicht anziehen wird. Dies gilt insbesondere im Zusammenhang mit zusätzlichen Flächenangeboten im absoluten Premiumsegment. Insbesondere in der Innenstadt müssen sich Mieter ab 2020, wenn viele Projekte fertiggestellt sind, auf deutlich höhere Mieten über 22 €/m² einstellen. Ob für das Gesamtjahr 2016 ein Flächenumsatz in ähnlicher Höhe wie im Vorjahr erzielt wird, hängt in erster Linie von den bisher noch fehlenden Großabschlüssen ab“, sagt Heiko Fischer.
„Bemerkenswert ist, dass dieses gute Resultat bisher ohne Großabschlüsse über 10.000 m² zustande gekommen ist, was für eine rege Nachfrage und Abschlussbereitschaft am Hamburger Büromarkt spricht“, so Heiko Fischer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Hamburger Niederlassungsleiter. Zu dem Ergebnis haben unter anderem Verträge der AXA Versicherung über 9.700 m² in der City-Süd, der HEK Hanseatischen Krankenkasse über 6.500 m² am Wandsbek-Markt sowie der Freien und Hansestadt Hamburg über 4.600 m² in der City beigetragen. Die umsatzstärkste Büromarktzone ist nach wie vor die City, die für rund 26 % des Flächenumsatzes verantwortlich ist. Darüber hinaus fällt der Anteil von Eigennutzern sehr gering aus und liegt lediglich bei 7 %.
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen kommt es zum Ende des ersten Halbjahres zu einem Kopf-an-Kopf-Rennen mit Führungswechsel. Demnach profitiert der Hamburger Büromarkt von einer breiten und vielfältigen Nachfrage aus unterschiedlichen Bereichen. Sonstige Dienstleistungen sichern sich wieder die Spitzenposition mit einem Anteil von fast 14 %, nachdem sie im Vorjahr die Führung an die öffentlichen Verwaltungen abgeben mussten. Somit müssen sich diese durch einen Verlust von 11 Prozentpunkten mit dem zweiten Rang und anteilig 13,5 % zufrieden geben. Dem schließen sich Medien und Werbung mit gut 11 % und der Handel mit über 9 % an. Dicht gefolgt werden diese von der Branche Informations- und Kommunikationstechnologien mit anteiligen fast 9 %, Beratungsgesellschaften mit rund 8 % und Verwaltungen von Industrie- und Bauunternehmen mit knapp 8 %. Auf alle anderen Branchen entfallen niedrigere Prozentanteile.
Großer Sieger bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Größenklassen ist die Kategorie 2.000 bis 5.000 m², die im Vergleich zum Vorjahr knapp 16 Prozentpunkte gewinnt und dadurch auf knapp 27 % kommt. Fast 22 % sichert sich die Gruppe zwischen 500 und 1.000 m² und rund 20 % entfallen auf die Klasse 1.000 bis 2.000 m². Fast gleichauf sind die Segmente zwischen 200 und 500 m² und zwischen 5.000 und 10.000 m², die auf knapp 13 % und gut 12 % kommen. Den niedrigsten Anteil verbuchen kleinflächige Abschlüsse bis 200 m². Trotz der fehlenden Großabschlüsse über 10.000 m² profitiert der Hamburger Büromarkt von einer breiten Nachfragebasis in allen übrigen Größenklassen.
Leerstand relativ stabil – Geringere Bautätigkeit
Das Volumen leerstehender Flächen befindet sich leicht unter dem Vorjahresniveau und beträgt zum Ende des ersten Halbjahres nur noch 844.000 m². Über eine moderne Ausstattungsqualität verfügen rund 222.000 m², was einem Anteil von lediglich 26 % entspricht. Für viele Nutzer wird dadurch die Suche nach erstklassigen Flächen noch schwieriger. Zudem hat sich das Angebot zusammen-hängender Flächen über 2.000 m² stark verknappt, sodass der Bedarf an Flächen in dieser Größenklasse nicht mehr vollständig gedeckt werden kann. Die Leerstandsquote liegt mit 6,1 % nach wie vor auf einem niedrigen Niveau.
Erfreulich ist, dass rund 102.000 m² Büroflächen fertiggestellt wurden, wovon rund 87 % vorzeitig einen neuen Nutzer gefunden haben. Damit hat sich die Bautätigkeit im Vorjahresvergleich um gut 25 % auf aktuell 321.000 m² reduziert. Davon stehen lediglich rund 45 % am Markt zur Anmietung zur Verfügung. Des Weiteren hat das Gesamtangebot um fast 7 % auf 987.000 m² abgenommen. Die geringere spekulative Bautätigkeit von Büroobjekten lässt sich unter anderem dadurch erklären, dass derzeit eine äußerst große Nachfrage nach Wohnraum besteht und Entwickler hier die Möglichkeit haben, deutlich höhere Kaufpreise zu erzielen.
Das rege Marktgeschehen hat sich in den vergangenen zwölf Monaten auch auf die Höchstmiete ausgewirkt. Sie ist um 2 % auf 25,50 €/m² gestiegen und wird für modern ausgestattete Flächen in guten Lagen der Hamburger City erzielt. Auch in anderen Büromarktzonen, wie beispielsweise in der City-Süd (15 €/m², +15 %), dem östlichen Hafenrand (22 €/m², +7 %) und dem westlichen Cityrand - St. Pauli (23 €/m², +5 %) konnten Zuwächse verzeichnet werden. Hingegen müssen andere Teilmärkte leichte Rückgänge verbuchen, was überwiegend auf ein mangelndes Angebot an erstklassigen Büroflächen zurückzuführen ist.
Perspektiven
„Für die zweite Jahreshälfte ist von einer weiterhin regen Nachfrage auszugehen. Dabei sollte sich der Leerstand mindestens auf dem derzeitigen Niveau bewegen oder sogar aufgrund der geringen Bautätigkeit noch weiter reduzieren können. Vor diesem Hintergrund ist auch nicht auszuschließen, dass die Spitzenmiete im weiteren Jahresverlauf noch leicht anziehen wird. Dies gilt insbesondere im Zusammenhang mit zusätzlichen Flächenangeboten im absoluten Premiumsegment. Insbesondere in der Innenstadt müssen sich Mieter ab 2020, wenn viele Projekte fertiggestellt sind, auf deutlich höhere Mieten über 22 €/m² einstellen. Ob für das Gesamtjahr 2016 ein Flächenumsatz in ähnlicher Höhe wie im Vorjahr erzielt wird, hängt in erster Linie von den bisher noch fehlenden Großabschlüssen ab“, sagt Heiko Fischer.
