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06.07.2016 Wohnportfoliotransaktionen: Jahresumsatz von 10 Mrd. Euro erwartet

Nach Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo group bleibt der Transaktionsmarkt für Wohnportfolios in Deutschland nach einem ruhigen Jahresauftakt auch im zweiten Quartal mit einem Volumen von 2,4 Mrd. Euro hinter den Umsatzergebnissen der Vorjahre zurück. Für das erste Halbjahr 2016 ergibt sich ein Volumen von 4,6 Mrd. Euro, womit sich das Ergebnis um 73,2 Prozent unter dem Halbjahreswert von 2015 (17,2 Mrd. Euro) bewegt. Dabei sind rund 47.200 Wohneinheiten gehandelt worden. Auch dies bedeutet einen deutlichen Rückgang um 82,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahreswert (H1 2015: 269.400).

Der wesentliche Grund für diese Entwicklung ist eine geringe Anzahl an Großdeals sowie an Unternehmensübernahmen. Entsprechend findet sich in der Volumenklasse „über 500 Mio. Euro“ keine Transaktion (H1 2015: 67,1 % / 11,5 Mrd. Euro). Hingegen haben kleinere Verkäufe in den Klassen von „50 Mio. bis 100 Mio. Euro“ und von „25 Mio. bis 50 Mio. Euro“ nicht nur prozentual am Transaktionsvolumen auf zusammen 61,2 Prozent zunehmen, sondern auch ihr Gesamtvolumen auf 2,8 Mrd. Euro steigern können (H1 2015: 9,8 % / 1,7 Mrd. Euro).

Bei Unterscheidung nach Investorentypen treten im ersten Halbjahr die „Offenen Immobilienfonds / Spezialfonds“ mit einem Umsatzanteil von 23,6 Prozent (1,1 Mrd. €) besonders stark als Käufergruppe in Erscheinung. „Diese stehen infolge hoher Liquiditätsquoten unter erhöhtem Anlagedruck, wodurch sie ihr absolutes Umsatzvolumen auch bei geringem Angebot an Portfolios am Wohninvestmentmarkt auf gleichem Niveau halten konnten“, erläutert Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group.

Auf dem zweiten Rang folgen die „Assetmanager / Fondmanager“ (17,1 %) vor den „Immobilienaktiengesellschaften / REIT‘s“ (12,5 %). Letztere sind aufgrund bislang ausgebliebener großer Unternehmensübernahmen und Großtransaktionen im Vergleich zum ersten Halbjahr 2015 auf Rang 3 zurückgefallen. Eine Zunahme von Projektverkäufen sorgt dafür, dass sich die „Projektentwickler / Bauträger“ mit einem Anteil von 31,6 Prozent (1,5 Mrd. Euro) am Verkaufsvolumen als größte Verkäufergruppe vor den „Privatinvestoren / Family Offices“ mit 17,2 Prozent auf dem Wohninvestmentmarkt zeigen. Parallel zeigt dies die den Bedeutungszuwachs von kleineren Portfolios.

Hinsichtlich der Käufernationalitäten liegen deutsche Investoren auch in den ersten sechs Monaten 2016 mit einem Ankaufsvolumen von 3,4 Mrd. Euro bzw. einem Anteil von 73,8 Prozent (H1 2015: 15,3 Mrd. Euro) als stärkste Käufergruppe deutlich vor den internationalen Investoren mit einem Transaktionsvolumen von 1,2 Mrd. Euro und einem Anteil von 26,2 Prozent (H1 2015: 1,9 Mrd. Euro).

Im Fokus der Nachfrage stehen unverändert die deutschen Metropolen. Spitzenreiter bleibt dabei die Bundeshauptstadt Berlin, auf die in den letzten Jahren konstant knapp 15 Prozent bis 30 Prozent aller Investments (nach Anzahl) entfallen. Auch im ersten Halbjahr 2016 liegt Berlin mit einem Anteil von 18,6 Prozent erneut vor den anderen deutschen Metropolen (H1 2015: 22,2 %). „Aufgrund des niedrigen Angebots in den Top-Städten rücken weiterhin B- und auch verstärkt C-Standorte z. B. in Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Sachsen immer mehr in den Blick der Investoren“, erläutert Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH.

Die Marktentwicklung der vergangenen Monate erhärtet die zu Beginn des Jahres getroffene Annahme, dass die Konsolidierungsphase vorerst ihr Ende gefunden hat. „So gab es seit Jahresbeginn keine nennenswerten Unternehmensübernahmen. Stattdessen fanden vermehrt Teilportfolio- und Einzelverkäufe im Rahmen von Portfoliobereinigungen nach den Übernahmen und Großeinkäufen in den Vorjahren statt. Im letzten Jahr noch erwartete Übernahmen sind bis heute nicht erfolgt. Ob diese zeitverzögert noch bis Jahresende stattfinden, bleibt abzuwarten“, so Dr. Konrad Kanzler.

Die größten Transaktionen fanden bislang schwerpunktmäßig im ersten Quartal statt. Darunter fällt u.a. die Mehrheitsübernahme der Residenz Berolina mit einem Wohn- und Gewerbeportfolio von 970 Einheiten durch die Immeo Wohnen, einer Tochter der Foncière des Régions (FDR). Des Weiteren kaufte Heitman ein Wohnportfolio, das sich überwiegend auf die Region um Frankfurt am Main und Mannheim verteilt, mit 1.595 Einheiten für geschätzte 124 Mio. Euro von Grainger. Zudem erwarb ein internationaler Investor ein 2.700 Einheiten großes Wohn- und Gewerbeportfolio mit hohem Wohnanteil von der Corestate. Zu den wichtigen Einzelinvestoren des Jahres zählen zudem die ZBI, Aberdeen, PROJECT Immobilien und WERTGRUND, die jeweils bislang über 150 Mio. Euro vornehmlich für eigene Fondsvehikel investiert haben. Hierbei dominieren Losgrößen von 100 bis 500 Einheiten.

In den ersten sechs Monaten des Jahres 2016 beträgt der durchschnittliche Preis für eine Wohneinheit unter Einbeziehung aller Transaktionen 97.530 Euro. Im ersten Halbjahr 2015 lag der durchschnittliche Kaufpreis pro Wohneinheit noch bei 63.660 Euro. „Zu dieser Entwicklung hat nicht nur das Fehlen von Großdeals und Unternehmensübernahmen mit niedrigeren durchschnittlichen Kaufpreisen je Wohneinheit beigetragen, sondern auch der deutliche Anstieg von Projektverkäufen mit überdurchschnittlichen Kaufpreisen“, sagt Dr. Konrad Kanzler. So erhöhte sich das Volumen der verkauften Projektentwicklungen gegenüber dem Vorjahreshalbjahr von 0,8 Mrd. auf 1,2 Mrd. Euro, was nun einem Umsatzanteil von 25 Prozent entspricht. Daneben bleibe auch der generelle Preisanstieg über alle Baualtersklassen ungebremst und werde durch das fehlende Angebot bei starker Nachfrage noch angefacht, führt Dr. Konrad Kanzler weiter aus.

Durch das Ergebnis des Referendums im Vereinigten Königreich, nach dem der Austritt des Landes aus der Eurozone nahezu feststehe, bestünden aktuell große Unsicherheiten auf den Kapitalmärkten. Die langfristigen Auswirkungen seien bisher noch nicht abschätzbar. „Kurzfristig werden Investoren noch stärker vermeintlich sichere Anlagemöglichkeiten suchen, wovon insbesondere der deutsche Wohnimmobilieninvestmentmarkt profitieren wird“, sagt Stefan Mergen.

Entsprechend sei bis Ende 2016 zwar im langfristigen Vergleich mit weiterhin hohen Investmentaktivitäten zu rechnen, allerdings würden Unternehmensübernahmen und Großdeals in ähnlichen Transaktionshöhen wie im Vorjahr schon allein aufgrund der fehlenden Produktverfügbarkeit derzeit nicht erwartet. „Der Handel mit Projektentwicklungen und kleineren Portfolien zwischen 25 Mio. und 100 Mio. Euro wird aber auf einem soliden Niveau fortschreiten. Es kann daher für das Jahr 2016 mit einem Umsatzergebnis von rund 10 Mrd. Euro gerechnet werden“, so Stefan Mergen.





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