05.07.2016 Bürovermietungsmarkt Hamburg: Mittleres Segment trägt Ergebnis
Die 1. Jahreshälfte auf dem Hamburger Bürovermietungsmarkt zeichnete sich vor allem durch das Fehlen von Großabschlüssen aus. Das Ergebnis wurde hauptsächlich von der starken Vermietungsleistung im mittleren Größensegment getragen. Insbesondere das 2. Quartal war sehr dynamisch. Nach Berechnungen von Grossmann & Berger betrug der Gesamtflächenumsatz der ersten zwei Quartale rund 240.000 m². „Zwar ist das Ergebnis verglichen mit dem Vorjahreszeitraum um rund vier Prozent zurückgegangen. Im Hinblick auf die ausgebliebenen Großabschlüsse ist der Rückgang jedoch sehr gering. Im Vorjahreszeitraum hatte der Flächenumsatz im Segment über 5.000 m² rund 60 Prozent höher gelegen“, erläutert Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger. „Insgesamt beobachten wir derzeit eine sehr hohe Aktivität auf dem Vermietungsmarkt. Diese spiegelt sich in einer vergleichsweise niedrigen Eigennutzerquote von rund 9 Prozent wider.“
Keine Abschlüsse über 10.000 m²
Im 1. Halbjahr 2016 wurden 330 Mietverträge und Eigennutzergeschäfte unterzeichnet, zehn Verträge mehr als im Vorjahr. Abschlüsse mit mehr als 10.000 m², die im Vorjahreszeitraum ein Fünftel des gesamten Flächenumsatzes ausmachten, blieben hingegen aus. Jedoch stieg im 1. Halbjahr 2016 der Anteil im Segment von 2.000 bis 5.000 m² von 11 auf 24 % und stellte damit den größten Anteil am Flächenumsatz dar. Hierzu gehörten u. a. die Anmietungen der Sprinkenhof GmbH im „Sprinkenhof“ (Burchardstraße 8-14/Altländer Straße, City) mit rund 4.600 m² und der DVV Media Group im Heidenkampsweg 73-79 (City Süd) mit rund 2.500 m². Der bisher größte Abschluss des Jahres war die Anmietung der AXA Versicherung im Neubau-Projekt „Fleet Office“ (Heidenkampsweg 74+76, City Süd) mit rund 9.700 m².
Hälfte des Flächenumsatzes in City und City Süd
Den ersten Platz im Ranking der Teilmärkte nahm der Teilmarkt City zusammen mit der HafenCity mit rund 34 % des Flächenumsatzes ein. Zu den größten Abschlüssen gehörten hier beispielsweise der Mietvertrag des Beratungsunternehmens Performance Media Deutschland im „Work Life Center“, Gorch-Fock-Wall 1a, mit rund 4.100 m² und eSailors IT Solutions im „Emporio“, Valentinskamp 70, mit rund 3.200 m². Auch der Teilmarkt City Süd verteidigte seinen traditionellen Platz zwei mit einem Anteil von rund 22 %. Neben dem AXA-Konzern hatte sich TUI Cruises für diesen Teilmarkt entschieden und mietete im Büroobjekt „Doppel XX“, Heidenkampsweg 58, rund 6.500 m² an. Mit großem Abstand folgte an dritter Stelle der Teilmarkt Hamburg Ost mit einem Anteil von rund 9 %. Ausschlaggebend hierfür war der Baubeginn für den Büro-Neubau der Otto-Group in der Haldesdorfer Straße im 1. Quartal.
Beratungsunternehmen Hauptflächenabnehmer
Mit einem Anteil von rund 19 % (46.600 m²) entfiel rund ein Fünftel des Flächenumsatzes auf Beratungsunternehmen. Neuanmietungen von Unternehmen wie Performance Media Deutschland, der Agentur für digitales Marketing eprofessional und den Personalberatern Egon Zehnder und Russell Reynolds Associates trugen zu dem hohen Büroflächenumsatz der Branche im 2. Quartal bei. Auf Platz zwei folgten Unternehmen der Bau- und Immobilienwirtschaft mit einem Anteil von knapp 13 % (30.800 m²). Drittstärkster Flächenabnehmer war die Informations- und Telekommunikationsbranche mit knapp 12 % (27.900 m²). Größte Abschlüsse dieser Branche mit jeweils über 2.500 m² waren die Verträge der Unternehmen eSailors IT Solutions und akquinet enterprise solutions sowie des Medienunternehmens DVV Media Group.
Durchschnittsmiete auf bisher höchstem Stand
In den vergangenen zwölf Monaten sorgten zahlreiche hochpreisige Abschlüsse mit einem großen Flächenvolumen für einen rapiden Anstieg der Durchschnittsmiete. Mit einem Plus von 30 Cent im Vergleich zum Vorquartal kletterte die flächengewichtete Durchschnittsmiete zum Ende des 1. Halbjahres auf 14,90 €/m²/Monat und erreichte damit den bisher höchsten für Hamburg ermittelten Wert. Hingegen reduzierte sich die Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) von 25,00 auf 24,50 €/m²/Monat. „Einige Top-Abschlüsse fielen zum Ende der ersten Jahreshälfte aus dem Berechnungszeitraum heraus und führten somit zu einer Reduzierung der Spitzenmiete. Der Anstieg der Durchschnittmiete auf Rekordniveau spiegelt jedoch die Grundtendenz der Mietpreisentwicklung in Hamburg wider“, erläutert Rehberg die generelle Mietentwicklung.
Spekulative Neubau-Flächen mit besten Vermarktungsaussichten
Zum Ende des 2. Quartals reduzierte sich die Leerstandsrate inklusive Untermietflächen in Hamburg von 5,5 % im Vorjahresquartal auf nun 5,4 %. Das kurzfristige Flächenangebot betrug rund 723.400 m². „Angesichts des dynamischen Marktgeschehens sind viele Büroflächen in Hamburg nur eingeschränkt verfügbar, da sie Gegenstand konkreter Verhandlungen sind. Dies gilt insbesondere für Flächen in zentralen Teilmärkten. Nach wie vor können wir unseren Kunden ein großes Angebot präsentieren. Allerdings haben Bürosuchende in bestimmten Segmenten mittlerweile eine spürbar geringere Auswahl. Vor allem für spekulative Flächen in Neubauqualität sehen wir vor diesem Hintergrund hervorragende Vermarktungschancen“, kommentiert Rehberg den abnehmenden Leerstand.
Mit 288.000 m² erreicht das Fertigstellungsvolumen in Hamburg 2016 einen Höchststand. Allerdings kommt weniger als 30 % dieser Fläche spekulativ auf den Markt. Auch 2017 wird mit 178.000 m² deutlich mehr Bürofläche fertiggestellt als in den Jahren 2014 und 2015. Jedoch ist auch hier der noch verfügbare Anteil mit rund 50 % relativ niedrig. Die räumlichen Entwicklungsschwerpunkte für dieses und das kommende Jahr sind die zentralen Teilmärkte City (123.000 m²), City Süd (54.000 m²) und HafenCity (54.000 m²).
Ausblick 2016
„Die Briten haben für den Brexit gestimmt. Die daraus resultierenden Folgen für die deutsche Wirtschaft sind derzeit nicht absehbar. Von der auf den Finanzmärkten herrschenden Verunsicherung ist bei den Hamburger Unternehmen bislang allerdings wenig zu spüren. Nur vereinzelt hat der Ausgang des Brexit-Referendums Auswirkungen auf aktuelle Verhandlungen. Daher gehen wir davon aus, dass sich die Marktdynamik auch in der zweiten Jahreshälfte weiter entfalten wird, und rechnen mit einem Flächenumsatz von über 450.000 m²“, prognostiziert Rehberg.
Keine Abschlüsse über 10.000 m²
Im 1. Halbjahr 2016 wurden 330 Mietverträge und Eigennutzergeschäfte unterzeichnet, zehn Verträge mehr als im Vorjahr. Abschlüsse mit mehr als 10.000 m², die im Vorjahreszeitraum ein Fünftel des gesamten Flächenumsatzes ausmachten, blieben hingegen aus. Jedoch stieg im 1. Halbjahr 2016 der Anteil im Segment von 2.000 bis 5.000 m² von 11 auf 24 % und stellte damit den größten Anteil am Flächenumsatz dar. Hierzu gehörten u. a. die Anmietungen der Sprinkenhof GmbH im „Sprinkenhof“ (Burchardstraße 8-14/Altländer Straße, City) mit rund 4.600 m² und der DVV Media Group im Heidenkampsweg 73-79 (City Süd) mit rund 2.500 m². Der bisher größte Abschluss des Jahres war die Anmietung der AXA Versicherung im Neubau-Projekt „Fleet Office“ (Heidenkampsweg 74+76, City Süd) mit rund 9.700 m².
Hälfte des Flächenumsatzes in City und City Süd
Den ersten Platz im Ranking der Teilmärkte nahm der Teilmarkt City zusammen mit der HafenCity mit rund 34 % des Flächenumsatzes ein. Zu den größten Abschlüssen gehörten hier beispielsweise der Mietvertrag des Beratungsunternehmens Performance Media Deutschland im „Work Life Center“, Gorch-Fock-Wall 1a, mit rund 4.100 m² und eSailors IT Solutions im „Emporio“, Valentinskamp 70, mit rund 3.200 m². Auch der Teilmarkt City Süd verteidigte seinen traditionellen Platz zwei mit einem Anteil von rund 22 %. Neben dem AXA-Konzern hatte sich TUI Cruises für diesen Teilmarkt entschieden und mietete im Büroobjekt „Doppel XX“, Heidenkampsweg 58, rund 6.500 m² an. Mit großem Abstand folgte an dritter Stelle der Teilmarkt Hamburg Ost mit einem Anteil von rund 9 %. Ausschlaggebend hierfür war der Baubeginn für den Büro-Neubau der Otto-Group in der Haldesdorfer Straße im 1. Quartal.
Beratungsunternehmen Hauptflächenabnehmer
Mit einem Anteil von rund 19 % (46.600 m²) entfiel rund ein Fünftel des Flächenumsatzes auf Beratungsunternehmen. Neuanmietungen von Unternehmen wie Performance Media Deutschland, der Agentur für digitales Marketing eprofessional und den Personalberatern Egon Zehnder und Russell Reynolds Associates trugen zu dem hohen Büroflächenumsatz der Branche im 2. Quartal bei. Auf Platz zwei folgten Unternehmen der Bau- und Immobilienwirtschaft mit einem Anteil von knapp 13 % (30.800 m²). Drittstärkster Flächenabnehmer war die Informations- und Telekommunikationsbranche mit knapp 12 % (27.900 m²). Größte Abschlüsse dieser Branche mit jeweils über 2.500 m² waren die Verträge der Unternehmen eSailors IT Solutions und akquinet enterprise solutions sowie des Medienunternehmens DVV Media Group.
Durchschnittsmiete auf bisher höchstem Stand
In den vergangenen zwölf Monaten sorgten zahlreiche hochpreisige Abschlüsse mit einem großen Flächenvolumen für einen rapiden Anstieg der Durchschnittsmiete. Mit einem Plus von 30 Cent im Vergleich zum Vorquartal kletterte die flächengewichtete Durchschnittsmiete zum Ende des 1. Halbjahres auf 14,90 €/m²/Monat und erreichte damit den bisher höchsten für Hamburg ermittelten Wert. Hingegen reduzierte sich die Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) von 25,00 auf 24,50 €/m²/Monat. „Einige Top-Abschlüsse fielen zum Ende der ersten Jahreshälfte aus dem Berechnungszeitraum heraus und führten somit zu einer Reduzierung der Spitzenmiete. Der Anstieg der Durchschnittmiete auf Rekordniveau spiegelt jedoch die Grundtendenz der Mietpreisentwicklung in Hamburg wider“, erläutert Rehberg die generelle Mietentwicklung.
Spekulative Neubau-Flächen mit besten Vermarktungsaussichten
Zum Ende des 2. Quartals reduzierte sich die Leerstandsrate inklusive Untermietflächen in Hamburg von 5,5 % im Vorjahresquartal auf nun 5,4 %. Das kurzfristige Flächenangebot betrug rund 723.400 m². „Angesichts des dynamischen Marktgeschehens sind viele Büroflächen in Hamburg nur eingeschränkt verfügbar, da sie Gegenstand konkreter Verhandlungen sind. Dies gilt insbesondere für Flächen in zentralen Teilmärkten. Nach wie vor können wir unseren Kunden ein großes Angebot präsentieren. Allerdings haben Bürosuchende in bestimmten Segmenten mittlerweile eine spürbar geringere Auswahl. Vor allem für spekulative Flächen in Neubauqualität sehen wir vor diesem Hintergrund hervorragende Vermarktungschancen“, kommentiert Rehberg den abnehmenden Leerstand.
Mit 288.000 m² erreicht das Fertigstellungsvolumen in Hamburg 2016 einen Höchststand. Allerdings kommt weniger als 30 % dieser Fläche spekulativ auf den Markt. Auch 2017 wird mit 178.000 m² deutlich mehr Bürofläche fertiggestellt als in den Jahren 2014 und 2015. Jedoch ist auch hier der noch verfügbare Anteil mit rund 50 % relativ niedrig. Die räumlichen Entwicklungsschwerpunkte für dieses und das kommende Jahr sind die zentralen Teilmärkte City (123.000 m²), City Süd (54.000 m²) und HafenCity (54.000 m²).
Ausblick 2016
„Die Briten haben für den Brexit gestimmt. Die daraus resultierenden Folgen für die deutsche Wirtschaft sind derzeit nicht absehbar. Von der auf den Finanzmärkten herrschenden Verunsicherung ist bei den Hamburger Unternehmen bislang allerdings wenig zu spüren. Nur vereinzelt hat der Ausgang des Brexit-Referendums Auswirkungen auf aktuelle Verhandlungen. Daher gehen wir davon aus, dass sich die Marktdynamik auch in der zweiten Jahreshälfte weiter entfalten wird, und rechnen mit einem Flächenumsatz von über 450.000 m²“, prognostiziert Rehberg.
