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17.06.2016 Büromarkt Münster: Großer Flächenbedarf in allen Lagen

Auf dem Büroimmobilienmarkt der Stadt Münster ist es eng geworden. Die seit sechs Jahren sinkende Leerstandsquote hat Ende 2015 das äußerst niedrige Niveau von 2,2 Prozent erreicht, während mit dem Büroflächenumsatz von 93.500 Quadratmetern das bislang drittbeste Nachfrageresultat erzielt wurde. Folge des Flächenmangels: Die Durchschnittsmiete ist deutlich um gut einen Euro auf 9,90 Euro/Quadratmeter monatlich nettokalt geklettert. Das Spitzenniveau hat die 14 Euro/Quadratmeter erreicht. Über wesentliche Kennzahlen informiert die Büromarktstudie Münster 2016 der Wirtschaftsförderung Münster GmbH (WFM) mit den Titel: „Münster – nur der Leerstand sinkt“.

„Bei der Entwicklung neuer Bürostandorte in Münster hat noch nie ein so hoher Handlungsbedarf bestanden. Der hiesige Büroimmobilienmarkt benötigt dringend neue Flächen in unterschiedlichen Lagen, Qualitätsstufen und Mietpreissegmenten, damit Nachfrager wieder passgenaue Angebote vorfinden“, erklärt Dr. Thomas Robbers, Geschäftsführer der Wirtschaftsförderung Münster GmbH. Sie hat bei der fundierten Marktbetrachtung erneut mit den Beratungsunternehmen BNP Paribas Real Estate Consult zusammengearbeitet und Informationen zahlreicher, lokaler Marktteilnehmer einfließen lassen.

Die Ergebnisse bringen Münsters Charakter als attraktiver, leistungsstarker Wirtschaftsstandort zum Ausdruck. Nach den Spitzenjahren 2011 und 2012 wurde 2015 das drittbeste Umsatzergebnis seit Beginn der Büromarktanalyse im Jahr 1995 erzielt. Die 2015er Gesamtnachfrage von 93.500 m² liegt nur vier Prozent unter dem bisherigen Allzeithoch von 2011 (97.100 m²) und 20 Prozent über dem zehnjährigen Durchschnitt. Das Ergebnis setzt sich aus 81.800 vermieteten Quadratmetern und 11.700 Quadratmetern zusammen, die von Unternehmen für den Eigenbedarf gebaut wurden. Das zeigt: Der sonst im Allgemeinen recht hohe Anteil der Eigennutzer an Großflächen ging 2015 sehr deutlich zurück und verteilte sich stattdessen auch auf die mittleren Größenklassen. Dafür verantwortlich ist der inzwischen am münsterischen Büromarkt als nachhaltig einzustufende Trend von Eigennutzern, die Teile der Büroflächen zur Fremdvermietung vorsehen.

In das gute Umsatzergebnis 2015 sind auch Vermietungs-leistungen einiger wenig attraktiver Bestandsobjekte außerhalb der stark nachgefragten zentralen Lagen eingeflossen, die tendenziell bereits dem Sockelleerstand zugerechnet werden konnten. Ihre Vermarktung belegt den Engpass an großflächigen, aber bezahlbaren Büromietflächen in Münster. „Hier bieten sich für die auf den Markt drängenden Neubauten insbesondere am Hafen ebenso Chancen an“, betont Münsters Stadtdirektor Hartwig Schultheiß, gibt aber zu bedenken. „Neubauflächen in Toplagen sind nur begrenzt eine Lösung für die zu geringe Fluktuationsreserve in Münster. Nicht jeder Mietinteressent ist bereit, die dortigen hohen Mieten zu bezahlen.“

Nachdem die Spitzenmiete 2013 auf 13,50 €/m² monatlich nettokalt angestiegen war, ist sie nun bei 14,00 €/m² angelangt. Sie wird jedoch nur in Neubauten im Hafen erzielt und in der City zumindest aufgerufen. Im Durchschnitt liegen Neubauflächen bzw. repräsentative und modernisierte Altbauflächen in der gefragten City bei zirka 11,50 €/m². Für modernisierte und gut ausgestattete Bestands- oder Altbauflächen werden hier bis zu 11,50 €/m² und im Durchschnitt 9,00 €/m² gezahlt. In der dezentraleren Lagekategorie „Cityrand, Stadtteilzentren, Büroparks“, die auch den Hafen und den Gewerbepark Loddenheide einschließt, sind durchschnittlich 11,50 €/m² üblich. Für modernisierte Standardflächen werden bis 11,50 €/m² gezahlt, während sich der Durchschnitt bei 9,50 €/m² bewegt. An der Peripherie und in sonstigen Gewerbegebieten erreicht das Mietpreisniveau für Bestandsflächen maximal 8,50 €/m² und im Durchschnitt 7,50 €/m². Einfach ausgestattete und ältere Bestandsflächen sind in diesen Außenlagen bis maximal 5,50 €/m² und durchschnittlich für 5,00 €/m² vermietbar.

Insgesamt wird 2016 für den Büromarkt Münster eine stabile Mietpreisentwicklung auf dem aktuellen Niveau erwartet. Das bedeutet, dass ein weiterer Anstieg vor Münsters Hintergrund als stabilem B-Standort umso unwahrscheinlicher ist. Dennoch werden der niedrige Leerstand und Neubauflächen die Mieten unter Druck setzen. Insbesondere die Teilmärkte Hafen, Loddenheide und Technologiebereich Nord werden die dort erzielten Spitzenmieten voraussichtlich halten können. Möglicherweise geben die Durchschnittsmieten in einigen Büromarktzonen geringfügig nach.

Hoffnung auf eine Entspannung am Markt macht der Flächenzuwachs in den zwei vergangenen Jahren. Diese Aufwärtsentwicklung spiegelt die Reaktion vieler Investoren und Projektentwickler auf den äußerst niedrigen Leerstand bei gleichzeitig günstigen Konjunkturaussichten wider. Verantwortlich
für den Zuwachs sind neben diversen Projekten im Hafen und in der Loddenheide auch Planungen im Technologiepark. Das größte Flächenpotential liegt aber nach wie vor im Hafen.





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