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06.06.2016 Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Kauf für viele EU-Bürger erschwert

Am 21. März 2016 wurde in Deutschland die europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie in nationales Recht umgesetzt. Das Gesetz reguliert die Darlehensvergabe an private Wohnungskäufer deutlich stärker als in der Vergangenheit. Im Kern verpflichtet das Regelwerk Banken und Kreditinstitute zu einer gründlicheren Prüfung der Bonität privater Kreditnehmer.

Für Darlehensnehmer aus dem EU-Ausland enthält das Gesetz allerdings Bestimmungen, die es künftig sehr schwer machen, noch einen Kredit für einen Wohnimmobilienerwerb in Deutschland zu bekommen. „Betroffen sind jene ausländischen Privatkäufer, die aus der EU, nicht aber aus dem Euro-Raum kommen – also beispielsweise Briten, Polen, Schweden, Tschechen und Dänen“, erläutert Uwe Bottermann, Rechtsanwalt und Partner bei der Berliner Kanzlei Bottermann Khorrami, die auf die Beratung ausländischer Käufer von deutschen Immobilien spezialisiert ist.

Bislang konnten die genannten Käufer relativ problemlos bei einer deutschen Bank ein Darlehen aufnehmen. Mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie sollen diese Käufer künftig vor Währungsschwankungen geschützt werden: Wenn sich der Wechselkurs von Kreditwährung, also Euro, und Währung des Heimatlandes um mehr als 20 Prozent zuungunsten des Darlehensnehmers verschiebt, hat dieser einen Anspruch auf Umwandlung des Kredits in seine jeweilige Heimatwährung.

Uwe Bottermann kommentiert: „Aus Sicht der Bank bedeutet das ein kaum kalkulierbares Risiko. Denn schließlich möchte die Bank keinen Fremdwährungskredit in ihren Büchern haben.“ Dies hätte zur Folge, dass die Banken das Wechselkursrisiko selbst absichern müssen. „Die Reaktion der Banken ist vorhersehbar“, so Bottermann weiter. „Sie werden einfach keine Immobilienkredite mehr an Nicht-Euro-EU-Kreditnehmer vergeben.“

Investoren aus beispielsweise dem Vereinigten Königreich, Schweden, Dänemark, Tschechien oder Polen, die in Deutschland Immobilien kaufen wollen, müssen künftig nach alternativen Wegen suchen. Dies ist nicht ganz trivial: Einfach eine Fremdfinanzierung von einer Bank aus dem Heimatland aufzunehmen, ist seit der Finanzkrise nicht mehr möglich. „Denkbar ist die Gründung einer GmbH in Deutschland, die die Immobilie erwirbt. Dies bringt zwar für Privatkäufer einen gewissen Aufwand mit sich. Aber eine solche Struktur ermöglicht die Darlehensaufnahme bei einer deutschen Bank.“




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