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31.05.2016 Europas Büromärkte stabil – Berlin und Düsseldorf im Aufwind

Die Mietpreisentwicklung in den Top-Lagen der europäischen Büromärkte wird sich bis 2020 moderat und gleichzeitig stabil entwickeln. Lediglich in Warschau sinken in diesem Jahr wegen des dort hohen Überangebots die Büromieten noch einmal. An den anderen Standorten profitiert die moderat dynamische Nachfrage davon, dass bisher relativ wenig neue beziehungsweise spekulative Flächen auf den Markt kamen. Auch wenn die Bautätigkeit in den kommenden Jahren etwas an Fahrt aufnehmen wird, sollte es zwei bis drei Jahre dauern, bis der Markt in diesem Zyklus seinen Peak erreicht. Insgesamt sind die Wachstumsraten der Mietpreise im europäischen Durchschnitt deutlich geringer als in früheren Zyklen, was vor allem eine Folge der sehr differenzierten Konjunkturentwicklung seit der europäischen Finanz- und Schuldenkrise ist. Das zeigen die aktuellen Ergebnisse der Ratings der FERI EuroRating Services zu der Büromietentwicklung bis 2020 in Top-Lagen der 25 wichtigsten Immobilienstandorte Europas.

Die besten Ratings der bewerteten Städte erhielten Dublin, Madrid und Barcelona, wobei sich Dublin im Vorjahresvergleich leicht verschlechterte. Alle drei Städte wurden mit der FERI-Ratingnote A bewertet. Die bestbewerteten deutschen Städte waren München und Berlin, welche die FERI-Ratingnote B erhielten. Die anderen im Rating vertretenen deutschen Städte Frankfurt am Main, Hamburg, und Düsseldorf erhielten die FERI-Ratingnote C. Berlin und Düsseldorf verbesserten sich im Vorjahresvergleich um je eine Stufe, die anderen beiden Städte blieben stabil. Dabei schwankt die Prognose für die Mietpreisentwicklung bis 2020 (p.a.) für die jeweiligen deutschen Städte zwischen 1,7 Prozent (Düsseldorf) und 2,8 Prozent (München).

Tiefs von 2007 bei den Mietrenditen in deutschen Städten schon unterschritten
Investoren legen weiterhin ein großes Interesse an sicheren Häfen an den Tag. Dies ist neben Großbritannien und Schweden, vor allem auch in Deutschland an einer deutlichen Yield-Compression zu erkennen. "Die deutschen Top 5 haben die Tiefs von 2007 bereits deutlich unterschritten", sagt Manfred Binsfeld, Leiter Immobilienmarktresearch der FERI EuroRating Services AG. "Vor der Finanzkrise war das Investoreninteresse vor allem auf die verschuldungsgetriebenen Wachstumsmärkte gerichtet. Dieses Denken wurde jedoch nach der Finanz- und durch die Eurokrise von dem Wunsch nach Sicherheit abgelöst, welche die deutschen Top 5 bieten können." Die Spitzenmietrenditen 2015 in den deutschen Top 7 liegen im Schnitt um gut 50 Basispunkte unterhalb der Niveaus von 2007.

Brexit-Referendum verunsichert London

Auch europaweit lässt sich eine nur moderate Verbesserung der Entwicklung beobachten. "Mehrere globale und nationale Risikofaktoren sorgen nach wie vor für Zurückhaltung bei den Investoren", sagt Binsfeld. "Wichtige Schwellenländer weisen deutliche Wachstumsschwächen auf, angeführt von China. Der Ölpreisverfall begünstigt zwar zusammen mit niedrigen Zinsen und niedriger Inflation den privaten Konsum und damit den Einzelhandel, sorgt bei den Unternehmen aber für weitere Verunsicherung. In Europa gelingt es zudem nicht, eine Vielzahl von entscheidenden wirtschaftlichen und politischen Fragen zu lösen: Vor allem der mögliche Brexit stellt eine Gefahr für den Londoner Markt dar, was bisher für eine deutliche Zurückhaltung der Investoren gesorgt hat", so Binsfeld weiter. Im Vorjahresvergleich ist London von der FERI-Ratingnote A auf die FERI-Ratingnote C zurückgestuft worden, was allerdings insbesondere Londons Vorreiterrolle im aktuellen Zyklus zuzuschreiben ist.

"Aber es gibt auch positive Entwicklungen. Mehrere Länder weisen einen positiven Konjunkturausblick auf, Spanien und Irland konnten ihre Schuldenkrisen weitestgehend überwinden und die Wohnmarktüberhitzung in den Niederlanden hat sich normalisiert", erklärt Binsfeld. Mit Madrid und Barcelona weist Spanien gleich zwei der drei am besten gerateten Städte auf, die sich zudem im Vorjahresgleich verbessert haben. Eine positive Überraschung könnte im Juni die Ablehnung des Brexit in Großbritannien bringen, wenn damit die aktuelle Unsicherheit aus dem Markt verschwindet und die aufgestaute Nachfrage freigesetzt wird. Die nachfolgende Grafik und Tabelle gibt eine Übersicht über Ratings zu Mietpreisprognosen für Büros in Top-Lagen der 25 wichtigsten europäischen Büromietmärkte. Sämtliche FERI-Immobilienmarkt Ratings sind im Kundenportal auf frd.feri.de zu finden.




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