27.04.2016 Büroflächenmangel kann Wirtschaftswachstum ausbremsen
In Köln und Bonn hat der Büroleerstand einen historisch niedrigen Stand erreicht. Für Außenstehende mag dies eine gute Nachricht sein. Nicht so für Unternehmen, die expandieren wollen oder modernere Flächen suchen. Wenn sie nicht fündig werden, könnten sie auf andere Städte ausweichen. Zudem führt die Verknappung zu überproportional hohen Büromieten. Beides lähmt die lokale Wirtschaft.
In Köln ging die Leerstandsrate für Büroflächen 2015 auf 5,9 Prozent zurück; in den ersten Monaten des laufenden Jahres sank sie auf 5,6 Prozent. Dies entspricht 430.000 Quadratmetern. In den kommenden Monaten wird sich vermutlich weiter abfallen. In Bonn sank sie auf 2,9 Prozent (133.000 Quadratmeter). „Optimal ist eine vakante Büroflächenquote von mindestens fünf Prozent. Dann haben Unternehmen eine gute Auswahl und Fluktuationsreserven“, erläutert Uwe Mortag, Geschäftsführer der Larbig & Mortag Immobilien GmbH. Die Berater haben sich unter anderem auf die Vermittlung von Büroflächen in Köln und Bonn spezialisiert.
Die Auswirkungen der Verknappung seien schon heute spürbar. Erstens würden immer mehr Büromieter statt umzuziehen Kompromisse eingehen und in ihren alten Flächen bleiben und die Mietverträge verlängern. Zweitens weichen sie teils auf andere Städte wie Düsseldorf aus. Hier liegt die Zahl vakanter Büroflächen bei 8,3 Prozent. So hatte die Kanzlei Freshfields Bruckhaus Deringer, die viele Jahre im Rheinauhafen war, zunächst in der Domstadt nach Flächen gesucht, bevor sie in die Landeshauptstadt auswich. Sicherlich ist das Büroflächenangebot in der Domstadt nur ein Faktor von mehreren gewesen. Macht dies aber Schule, könnten die lokale Wirtschaft und das Gewerbesteueraufkommen in Köln und Bonn leiden.
Über viele Jahre hinweg waren in Düsseldorf und Frankfurt am Main die Büromieten sehr viel höher als in der Domstadt. Wegen der Verknappung und der hohen Nachfrage in Köln haben sich diese allerdings angenähert. Wer im Zentrum der Rheinmetropole vor zehn Jahren für eine moderne, 2.000 Quadratmeter große Fläche eine Nettokaltmiete von 12 Euro pro Quadratmeter bezahlte, muss für vergleichbare Flächen derzeit mit mindestens 14,50 Euro rechnen (+17 Prozent), bei Neubauten sogar mit 18,50 Euro. In Bonn erhöhten sich die Mieten ebenfalls um circa 8 Prozent. Zum Vergleich: In Düsseldorf liegt die Durchschnittsmiete bei 15 Euro.
Das geringere Angebot an Büroflächen und die nachhaltig niedrige Bautätigkeit der letzten Jahre in Köln und Bonn führt derzeit zu einer hohen Vorvermietungsquote bei Neubauprojekten. Unternehmen haben immer öfter das Problem, größere zusammenhängende Mietflächen zu finden. Dies hat Larbig & Mortag bereits mit der Studie „Großgesuche Köln 2014“ aufgezeigt. Dies hat zur Folge, dass nur gut 40 Prozent der Projekte im Bau auf dem freien Gewerbemietmarkt angeboten werden können. Außerdem gehen Mieter dazu über, Büros in Eigenregie zu errichten. Die aktuelle Zinsmarktsituation verstärkt dies.
Zwar werden mit dem Weggang von Freshfields und des Versicherers Generali einige tausend Quadratmeter frei. Aber für diese Gebäude im Hochpreissegment ist auch die Interessentengruppe überschaubar. Gesucht werden in Köln zumeist Flächen bis tausend Quadratmeter von mittelständischen Unternehmen mit bis zu 60 Mitarbeitern.
„Auf Grund der schwierigen Marktsituation insbesondere der kommenden Jahre, bieten wir unseren Kunden verstärkt intensive Beratungsleistungen an. Durch die langen Vorlaufzeiten für Büroneubauten ist eine vertrauensvolle Partnerschaft bei der Bürosuche wichtig. Oft begleiten wir unsere Kunden im Suchprozess mehrere Jahre – von der Erstanalyse der Raumsituation bis zum Einzug in die neue Büroimmobilie“, erläutert Mortag.
Büroprojekte mit über 500.000 Quadratmeter in den Schubladen
Dabei mangelt es nicht an Bauland. In den Schubladen der Entwickler schlummern zahlreiche nicht begonnene Projekte. Laut Berechnungen von Larbig & Mortag beläuft sich deren Umfang auf über 500.000 Quadratmeter, die unter anderem auf Grundstücken in Ossendorf, Ehrenfeld sowie Porz/ Gremberghoven auf Baukräne warten.
Allein auf das Baurecht müssen Entwickler in Köln derzeit lange warten. Auch dies geht an vielen konkurrierenden Bürostandorten schneller. „Rechnet man noch eine Bauzeit von 18 Monaten oben drauf, müssen jetzt die Weichen für die Büronachfrager von morgen gestellt werden“, so der Immobilienberater. Nach seiner Meinung könnte kurzfristig der linksrheinische Technologiepark nachverdichtet werden, aber auch in den rechtsrheinischen Stadtteilen Mülheim und Kalk gäbe es Freiflächen für gewerbliche Nutzungen.
Ein Büromieter, der schwerlich nach Düsseldorf ausweichen kann, beschert dem Kölner Markt einen überraschenden Impuls: Die Stadt Köln will tausend neue Mitarbeiter einstellen und sucht neue Flächen. Das technische Rathaus ist dafür zu klein. So merken die Verantwortlichen am eigenen Leib, was Bürosuche derzeit bedeutet. Und hoffentlich sind neue Angestellte dabei, die für raschere Baugenehmigungen sorgen. Allgemein ist die öffentliche Hand derzeit eine große Mietergruppe am Kölner Büroflächenmarkt.
In Köln ging die Leerstandsrate für Büroflächen 2015 auf 5,9 Prozent zurück; in den ersten Monaten des laufenden Jahres sank sie auf 5,6 Prozent. Dies entspricht 430.000 Quadratmetern. In den kommenden Monaten wird sich vermutlich weiter abfallen. In Bonn sank sie auf 2,9 Prozent (133.000 Quadratmeter). „Optimal ist eine vakante Büroflächenquote von mindestens fünf Prozent. Dann haben Unternehmen eine gute Auswahl und Fluktuationsreserven“, erläutert Uwe Mortag, Geschäftsführer der Larbig & Mortag Immobilien GmbH. Die Berater haben sich unter anderem auf die Vermittlung von Büroflächen in Köln und Bonn spezialisiert.
Die Auswirkungen der Verknappung seien schon heute spürbar. Erstens würden immer mehr Büromieter statt umzuziehen Kompromisse eingehen und in ihren alten Flächen bleiben und die Mietverträge verlängern. Zweitens weichen sie teils auf andere Städte wie Düsseldorf aus. Hier liegt die Zahl vakanter Büroflächen bei 8,3 Prozent. So hatte die Kanzlei Freshfields Bruckhaus Deringer, die viele Jahre im Rheinauhafen war, zunächst in der Domstadt nach Flächen gesucht, bevor sie in die Landeshauptstadt auswich. Sicherlich ist das Büroflächenangebot in der Domstadt nur ein Faktor von mehreren gewesen. Macht dies aber Schule, könnten die lokale Wirtschaft und das Gewerbesteueraufkommen in Köln und Bonn leiden.
Über viele Jahre hinweg waren in Düsseldorf und Frankfurt am Main die Büromieten sehr viel höher als in der Domstadt. Wegen der Verknappung und der hohen Nachfrage in Köln haben sich diese allerdings angenähert. Wer im Zentrum der Rheinmetropole vor zehn Jahren für eine moderne, 2.000 Quadratmeter große Fläche eine Nettokaltmiete von 12 Euro pro Quadratmeter bezahlte, muss für vergleichbare Flächen derzeit mit mindestens 14,50 Euro rechnen (+17 Prozent), bei Neubauten sogar mit 18,50 Euro. In Bonn erhöhten sich die Mieten ebenfalls um circa 8 Prozent. Zum Vergleich: In Düsseldorf liegt die Durchschnittsmiete bei 15 Euro.
Das geringere Angebot an Büroflächen und die nachhaltig niedrige Bautätigkeit der letzten Jahre in Köln und Bonn führt derzeit zu einer hohen Vorvermietungsquote bei Neubauprojekten. Unternehmen haben immer öfter das Problem, größere zusammenhängende Mietflächen zu finden. Dies hat Larbig & Mortag bereits mit der Studie „Großgesuche Köln 2014“ aufgezeigt. Dies hat zur Folge, dass nur gut 40 Prozent der Projekte im Bau auf dem freien Gewerbemietmarkt angeboten werden können. Außerdem gehen Mieter dazu über, Büros in Eigenregie zu errichten. Die aktuelle Zinsmarktsituation verstärkt dies.
Zwar werden mit dem Weggang von Freshfields und des Versicherers Generali einige tausend Quadratmeter frei. Aber für diese Gebäude im Hochpreissegment ist auch die Interessentengruppe überschaubar. Gesucht werden in Köln zumeist Flächen bis tausend Quadratmeter von mittelständischen Unternehmen mit bis zu 60 Mitarbeitern.
„Auf Grund der schwierigen Marktsituation insbesondere der kommenden Jahre, bieten wir unseren Kunden verstärkt intensive Beratungsleistungen an. Durch die langen Vorlaufzeiten für Büroneubauten ist eine vertrauensvolle Partnerschaft bei der Bürosuche wichtig. Oft begleiten wir unsere Kunden im Suchprozess mehrere Jahre – von der Erstanalyse der Raumsituation bis zum Einzug in die neue Büroimmobilie“, erläutert Mortag.
Büroprojekte mit über 500.000 Quadratmeter in den Schubladen
Dabei mangelt es nicht an Bauland. In den Schubladen der Entwickler schlummern zahlreiche nicht begonnene Projekte. Laut Berechnungen von Larbig & Mortag beläuft sich deren Umfang auf über 500.000 Quadratmeter, die unter anderem auf Grundstücken in Ossendorf, Ehrenfeld sowie Porz/ Gremberghoven auf Baukräne warten.
Allein auf das Baurecht müssen Entwickler in Köln derzeit lange warten. Auch dies geht an vielen konkurrierenden Bürostandorten schneller. „Rechnet man noch eine Bauzeit von 18 Monaten oben drauf, müssen jetzt die Weichen für die Büronachfrager von morgen gestellt werden“, so der Immobilienberater. Nach seiner Meinung könnte kurzfristig der linksrheinische Technologiepark nachverdichtet werden, aber auch in den rechtsrheinischen Stadtteilen Mülheim und Kalk gäbe es Freiflächen für gewerbliche Nutzungen.
Ein Büromieter, der schwerlich nach Düsseldorf ausweichen kann, beschert dem Kölner Markt einen überraschenden Impuls: Die Stadt Köln will tausend neue Mitarbeiter einstellen und sucht neue Flächen. Das technische Rathaus ist dafür zu klein. So merken die Verantwortlichen am eigenen Leib, was Bürosuche derzeit bedeutet. Und hoffentlich sind neue Angestellte dabei, die für raschere Baugenehmigungen sorgen. Allgemein ist die öffentliche Hand derzeit eine große Mietergruppe am Kölner Büroflächenmarkt.
