07.04.2016 Investmentumsatz Berlin unter Vorjahreswert, aber mit top Aussichten
Mit einem Investmentvolumen von rund 763 Mio. € verfehlt der Berliner Markt das Rekordergebnis aus dem Vorjahr deutlich. Nur bezogen auf Einzeldeals konnte jedoch erneut ein hervorragendes Resultat erzielt werden, das exakt auf dem Vorjahreswert und knapp ein Drittel über dem langjährigen Schnitt liegt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Insgesamt flossen rund 540 Mio. € weniger als im ersten Quartal 2015 in Berliner Gewerbeimmobilien (-41 %), ein Wert, der sich lediglich im Fehlen großer Portfoliotransaktionen begründet. Anteilig eingerechnete Portfolios spielen dementsprechend im ersten Quartal 2016 mit nur 1 % eine deutlich untergeordnete Rolle - im Vergleich zu 42 % im Vorjahreszeitraum. „Zudem ist zu berücksichtigen, dass gerade in Berlin das vierte Quartal 2015 mit über 3,5 Mrd. € extrem umsatzstark war und noch sehr viele Verkäufe auf der Zielgeraden abgeschlossen wurden“, betont Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter.
Während das Vorjahresquartal noch von Abschlüssen im dreistelligen Millionenbereich geprägt war, stellen aktuell vorwiegend Verträge im mittleren zweistelligen Millionenbereich zwischen 25 und 50 Mio. € das Gros des Investmentumsatzes. Absolut betrachtet wurde hier fast doppelt so viel wie im Vorjahr investiert. An zweiter Stelle liegen Objekte zwischen 10 und 25 Mio. € (21 %) gefolgt von Investments über 100 Mio. € mit rund 17 %. In dieser Größenklasse konnte mit den Victoriastadt Lofts bisher nur ein einziger Abschluss registriert werden. Die Segmente zwischen 50 und 100 Mio. € sowie unter 10 Mio. € liegen mit rund 10 % aktuell noch gleichauf. Das durchschnittliche Volumen pro Deal ist deutlich niedriger als im Vorjahr und mit knapp 21 Mio. € für Berlin vergleichsweise gering.
Büro mit Abstand wichtigste Assetklasse – Käuferseite sehr breit aufgestellt
Fast zwei Drittel des Investitionsvolumens flossen im ersten Quartal in Büroimmobilien, die damit die Führungsposition aus dem Vorjahr deutlich ausgebaut haben. Mit einem Rückgang um 30 Prozentpunkte auf einen Anteil von knapp 7 % wurde in Einzelhandelsimmobilien deutlich weniger investiert. Der Grund hierfür ist jedoch weniger eine generell rückläufige Nachfrage, sondern vielmehr das anhaltend geringe Angebot, insbesondere an großvolumigen Core-Objekten. Zudem handelt es sich hierbei um eine Momentaufnahme der ersten drei Monate, die sich im weiteren Jahresverlauf noch etwas relativieren dürfte. Logistikimmobilien tragen gut 8 % und Hotels etwas mehr als 4 % bei. Auf alle übrigen Nutzungsarten, zu denen auch Entwicklungsgrundstücke zählen, entfallen rund 17 %.
Die Verteilung des Investmentvolumens nach Lagen ist aktuell als eher untypisch einzuordnen. Mit fast 37 % des Umsatzes liegen die Nebenlagen in Führung vor den City- (30 %) und Topcity-lagen (25 %). Grund hierfür ist neben der außerordentlich hohen Anzahl von Transaktionen - in keiner anderen Zone wurden mehr Verkäufe gezählt - auch ein Großabschluss. Nichtsdestotrotz ist das durchschnittliche Objektvolumen hier geringer als in den zentraleren Lagen. Der Cityrand, der im Vorjahreszeitraum noch vom Verkauf des Shopping Centers Boulevard Berlin profitiert hatte, fällt dagegen um 24 Prozentpunkte auf einen Anteil von 9 % zurück.
Die Käuferseite ist wieder traditionell breit aufgestellt: Gleich fünf Gruppen stellen zweistellige Umsatzanteile. Dabei belegen Pensionskassen mit 17 % die Führungsposition vor Family Offices, die mit 15 % ein sehr gutes Ergebnis erzielen. Knapp dahinter mit rund 13 % folgen Immobilien AGs/REITs und Investment Manager sowie Projektentwickler mit gut 12 %. Ebenfalls kräftig investiert haben Equity/Real Estate Funds, die nur knapp unterhalb der 10-%-Marke liegen (9,6 %), sowie Spezialfonds (9 %). Auf alle übrigen Käufer entfallen in der Summe rund 12 %. Der Anteil ausländischer Käufer hat im Jahresvergleich auf knapp 60 % zugelegt und liegt damit deutlich über dem bundesweiten Wert.
Nachdem die Netto-Spitzenrenditen im Jahresverlauf 2015 bereits über alle Nutzungsarten deutlich nachgegeben hatten, blieben sie im ersten Quartal unverändert auf dem Niveau von Ende 2015. Damit liegt die Spitzenrendite für Büroimmobilien bei 4,00 % und damit 40 Basispunkte unter dem Vorjahr und für Premiumgeschäftshäuser bei 3,65 % (-30 Basispunkte). Gerade in diesem Segment sind jedoch vereinzelt Ausreißer zu beobachten. Die stärkste Yield Compression war bei Logistikimmobilien zu verzeichnen: Mit 5,40 % liegt die Spitzenrendite 70 Basispunkte unter dem Vorjahreswert.
Gute Aussichten für 2016
„Auch wenn dem Berliner Investmentmarkt ein nicht ganz so verheißungsvoller Jahresauftakt wie im Vorjahr gelingt, sind doch die Weichen für ein überaus erfolgreiches Investmentjahr gestellt. Davon zeugen nicht nur die positiven Rahmenbedingungen wie funktionierende Nutzermärkte oder günstige Finanzierungskonditionen, sondern auch das anhaltend hohe Investoreninteresse. Sollten noch einige großvolumige Transaktionen zum Abschluss kommen, rechnen wir auch für das Jahr 2016 mit einem herausragenden Ergebnis“, sagt Jan Dohrwardt.
Insgesamt flossen rund 540 Mio. € weniger als im ersten Quartal 2015 in Berliner Gewerbeimmobilien (-41 %), ein Wert, der sich lediglich im Fehlen großer Portfoliotransaktionen begründet. Anteilig eingerechnete Portfolios spielen dementsprechend im ersten Quartal 2016 mit nur 1 % eine deutlich untergeordnete Rolle - im Vergleich zu 42 % im Vorjahreszeitraum. „Zudem ist zu berücksichtigen, dass gerade in Berlin das vierte Quartal 2015 mit über 3,5 Mrd. € extrem umsatzstark war und noch sehr viele Verkäufe auf der Zielgeraden abgeschlossen wurden“, betont Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter.
Während das Vorjahresquartal noch von Abschlüssen im dreistelligen Millionenbereich geprägt war, stellen aktuell vorwiegend Verträge im mittleren zweistelligen Millionenbereich zwischen 25 und 50 Mio. € das Gros des Investmentumsatzes. Absolut betrachtet wurde hier fast doppelt so viel wie im Vorjahr investiert. An zweiter Stelle liegen Objekte zwischen 10 und 25 Mio. € (21 %) gefolgt von Investments über 100 Mio. € mit rund 17 %. In dieser Größenklasse konnte mit den Victoriastadt Lofts bisher nur ein einziger Abschluss registriert werden. Die Segmente zwischen 50 und 100 Mio. € sowie unter 10 Mio. € liegen mit rund 10 % aktuell noch gleichauf. Das durchschnittliche Volumen pro Deal ist deutlich niedriger als im Vorjahr und mit knapp 21 Mio. € für Berlin vergleichsweise gering.
Büro mit Abstand wichtigste Assetklasse – Käuferseite sehr breit aufgestellt
Fast zwei Drittel des Investitionsvolumens flossen im ersten Quartal in Büroimmobilien, die damit die Führungsposition aus dem Vorjahr deutlich ausgebaut haben. Mit einem Rückgang um 30 Prozentpunkte auf einen Anteil von knapp 7 % wurde in Einzelhandelsimmobilien deutlich weniger investiert. Der Grund hierfür ist jedoch weniger eine generell rückläufige Nachfrage, sondern vielmehr das anhaltend geringe Angebot, insbesondere an großvolumigen Core-Objekten. Zudem handelt es sich hierbei um eine Momentaufnahme der ersten drei Monate, die sich im weiteren Jahresverlauf noch etwas relativieren dürfte. Logistikimmobilien tragen gut 8 % und Hotels etwas mehr als 4 % bei. Auf alle übrigen Nutzungsarten, zu denen auch Entwicklungsgrundstücke zählen, entfallen rund 17 %.
Die Verteilung des Investmentvolumens nach Lagen ist aktuell als eher untypisch einzuordnen. Mit fast 37 % des Umsatzes liegen die Nebenlagen in Führung vor den City- (30 %) und Topcity-lagen (25 %). Grund hierfür ist neben der außerordentlich hohen Anzahl von Transaktionen - in keiner anderen Zone wurden mehr Verkäufe gezählt - auch ein Großabschluss. Nichtsdestotrotz ist das durchschnittliche Objektvolumen hier geringer als in den zentraleren Lagen. Der Cityrand, der im Vorjahreszeitraum noch vom Verkauf des Shopping Centers Boulevard Berlin profitiert hatte, fällt dagegen um 24 Prozentpunkte auf einen Anteil von 9 % zurück.
Die Käuferseite ist wieder traditionell breit aufgestellt: Gleich fünf Gruppen stellen zweistellige Umsatzanteile. Dabei belegen Pensionskassen mit 17 % die Führungsposition vor Family Offices, die mit 15 % ein sehr gutes Ergebnis erzielen. Knapp dahinter mit rund 13 % folgen Immobilien AGs/REITs und Investment Manager sowie Projektentwickler mit gut 12 %. Ebenfalls kräftig investiert haben Equity/Real Estate Funds, die nur knapp unterhalb der 10-%-Marke liegen (9,6 %), sowie Spezialfonds (9 %). Auf alle übrigen Käufer entfallen in der Summe rund 12 %. Der Anteil ausländischer Käufer hat im Jahresvergleich auf knapp 60 % zugelegt und liegt damit deutlich über dem bundesweiten Wert.
Nachdem die Netto-Spitzenrenditen im Jahresverlauf 2015 bereits über alle Nutzungsarten deutlich nachgegeben hatten, blieben sie im ersten Quartal unverändert auf dem Niveau von Ende 2015. Damit liegt die Spitzenrendite für Büroimmobilien bei 4,00 % und damit 40 Basispunkte unter dem Vorjahr und für Premiumgeschäftshäuser bei 3,65 % (-30 Basispunkte). Gerade in diesem Segment sind jedoch vereinzelt Ausreißer zu beobachten. Die stärkste Yield Compression war bei Logistikimmobilien zu verzeichnen: Mit 5,40 % liegt die Spitzenrendite 70 Basispunkte unter dem Vorjahreswert.
Gute Aussichten für 2016
„Auch wenn dem Berliner Investmentmarkt ein nicht ganz so verheißungsvoller Jahresauftakt wie im Vorjahr gelingt, sind doch die Weichen für ein überaus erfolgreiches Investmentjahr gestellt. Davon zeugen nicht nur die positiven Rahmenbedingungen wie funktionierende Nutzermärkte oder günstige Finanzierungskonditionen, sondern auch das anhaltend hohe Investoreninteresse. Sollten noch einige großvolumige Transaktionen zum Abschluss kommen, rechnen wir auch für das Jahr 2016 mit einem herausragenden Ergebnis“, sagt Jan Dohrwardt.
