17.03.2016 MIPIM-Thema: Wohin mit dem vielen Geld?
Viel Geld, wenig Angebot. Auf diese Kurzformel lässt sich die aktuelle Situation auf dem Immobilieninvestmentmarkt bringen. Bei der MIPIM 2016, der weltweit bedeutendsten Standort- und Immobilienmesse, die vom 15. bis 18. März in Cannes stattfindet, zeigt sich in bisher nicht gekannter Deutlichkeit, wie attraktiv Immobilien für Investoren derzeit sind und in welch großem Ausmaß Mittel aus anderen Investmentbereichen in den Immobilienmarkt fließen.
Franz Pöltl, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting, betont, wie außergewöhnlich die aktuelle Situation sei: „Das EHL-Team hat in den vergangenen Tagen weit mehr als 100 Einzelgespräche mit führenden internationalen Investoren geführt und der Tenor der Gespräch war immer: Wohin mit dem Geld? Einen so klaren Nachfrageüberhang wie jetzt gab es auf dem Immobilienmarkt vielleicht überhaupt noch nie.“
Befeuert wird das bereits seit mehreren Jahren starke Investoreninteresse vor allem durch die jüngste Zinsentscheidung der EZB, die die Leitzinsen auf Null senkte und Geschäftsbanken nun sogar die Möglichkeit bietet, Geld zu Negativzinsen zu leihen. „Das hat die Überzeugung gefestigt, dass Immobilienfinanzierungen nicht nur kurzfristig extrem billig möglich sind, sondern dass die Refinanzierung über Jahre hinweg zu äußerst günstigen Konditionen möglich sein wird. Wann, wenn nicht jetzt, sollte man dann kaufen?“
Der starke Mittelzufluss prägt den Markt in vielfältiger Weise:
• Die Stunde der Big Player: Besonders stark ist die Nachfrage nach Investitionsmöglichkeiten mit Volumina von mehr als EUR 100 Mio. In erster Linie sind dabei Pensionsfonds, Investmentfonds, Staatsfonds und Versicherungen aktiv.
• Globales Geld strömt nach Europa: Der günstige Wechselkurs, die billigen Refinanzierungsmöglichkeiten im Euro sowie die Möglichkeit zu starker regionaler Diversifizierung locken in großem Stil globale Investoren, insbesondere aus Asien und Nordamerika, in die Eurozone. Besonders gefragt sind die deutschsprachigen Länder.
• Investoren setzen auf Forward Purchases: Der Mangel an fertiggestellten Objekten motiviert Investoren, Entwicklungsprojekte bereits in sehr frühen Stadien in Form von Forward Purchases (Terminkäufen) zu erwerben.
• Alle Nutzungsarten sind stark nachgefragt: Ein Ausweichen in weniger gesuchte Immobiliensektoren ist kaum mehr möglich, da mittlerweile Objekte aus allen Nutzungsbereichen stark nachgefragt sind.
• Entwickler nehmen mehr Risiko: Die guten Aussichten, fertiggestellte Projekte zu sehr attraktiven Preisen zu verkaufen, die niedrigen Zinsen und die Bereitschaft der langfristigen Investoren, bereits lange vor Fertigstellung Objekte zu kaufen, motivieren zur Entwicklung spekulativer Projekte. Außerdem führt dies zu einem überproportionalen Anstieg der Grundpreise.
Eine Überhitzung des Marktes sieht Pöltl dennoch nicht. „Die Renditen sind zweifellos auf einem sehr niedrigen Niveau, aber der Abstand zwischen Anleihezinsen und Mietrenditen ist im Gegensatz dazu sogar deutlich höher als im langjährigen Durchschnitt. Dazu kommt, dass die fundamentalen Marktdaten ebenfalls positiv sind: Die Leerstandraten sind in den meisten Märkten niedrig und das aktuelle Mietenniveau erscheint zumindest gut abgesichert.“
Franz Pöltl, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting, betont, wie außergewöhnlich die aktuelle Situation sei: „Das EHL-Team hat in den vergangenen Tagen weit mehr als 100 Einzelgespräche mit führenden internationalen Investoren geführt und der Tenor der Gespräch war immer: Wohin mit dem Geld? Einen so klaren Nachfrageüberhang wie jetzt gab es auf dem Immobilienmarkt vielleicht überhaupt noch nie.“
Befeuert wird das bereits seit mehreren Jahren starke Investoreninteresse vor allem durch die jüngste Zinsentscheidung der EZB, die die Leitzinsen auf Null senkte und Geschäftsbanken nun sogar die Möglichkeit bietet, Geld zu Negativzinsen zu leihen. „Das hat die Überzeugung gefestigt, dass Immobilienfinanzierungen nicht nur kurzfristig extrem billig möglich sind, sondern dass die Refinanzierung über Jahre hinweg zu äußerst günstigen Konditionen möglich sein wird. Wann, wenn nicht jetzt, sollte man dann kaufen?“
Der starke Mittelzufluss prägt den Markt in vielfältiger Weise:
• Die Stunde der Big Player: Besonders stark ist die Nachfrage nach Investitionsmöglichkeiten mit Volumina von mehr als EUR 100 Mio. In erster Linie sind dabei Pensionsfonds, Investmentfonds, Staatsfonds und Versicherungen aktiv.
• Globales Geld strömt nach Europa: Der günstige Wechselkurs, die billigen Refinanzierungsmöglichkeiten im Euro sowie die Möglichkeit zu starker regionaler Diversifizierung locken in großem Stil globale Investoren, insbesondere aus Asien und Nordamerika, in die Eurozone. Besonders gefragt sind die deutschsprachigen Länder.
• Investoren setzen auf Forward Purchases: Der Mangel an fertiggestellten Objekten motiviert Investoren, Entwicklungsprojekte bereits in sehr frühen Stadien in Form von Forward Purchases (Terminkäufen) zu erwerben.
• Alle Nutzungsarten sind stark nachgefragt: Ein Ausweichen in weniger gesuchte Immobiliensektoren ist kaum mehr möglich, da mittlerweile Objekte aus allen Nutzungsbereichen stark nachgefragt sind.
• Entwickler nehmen mehr Risiko: Die guten Aussichten, fertiggestellte Projekte zu sehr attraktiven Preisen zu verkaufen, die niedrigen Zinsen und die Bereitschaft der langfristigen Investoren, bereits lange vor Fertigstellung Objekte zu kaufen, motivieren zur Entwicklung spekulativer Projekte. Außerdem führt dies zu einem überproportionalen Anstieg der Grundpreise.
Eine Überhitzung des Marktes sieht Pöltl dennoch nicht. „Die Renditen sind zweifellos auf einem sehr niedrigen Niveau, aber der Abstand zwischen Anleihezinsen und Mietrenditen ist im Gegensatz dazu sogar deutlich höher als im langjährigen Durchschnitt. Dazu kommt, dass die fundamentalen Marktdaten ebenfalls positiv sind: Die Leerstandraten sind in den meisten Märkten niedrig und das aktuelle Mietenniveau erscheint zumindest gut abgesichert.“
