03.03.2016 Markttrends bei Immobilienoptimierung und Green Value
Energieeffizienz und Nachhaltigkeit von Gebäuden sind wesentliche Themen für den europäischen Immobiliensektor. Das wurde auch im Rahmen der 21. UN-Klimakonferenz, die Ende 2015 in Paris stattfand, deutlich. Zur verlässlichen Einschätzung des Wertes einer Immobilie muss ihr „Green Value“ berücksichtigt werden. In einer Analyse hat BNP Paribas Real Estate Valuation die aktuellen „grünen“ Markttrends in Frankreich, Großbritannien und Deutschland untersucht. Die Ergebnisse:
Frankreich: von Green Value zu Sustainable Value
Laut der Analyse von BNP Paribas Real Estate Valuation wollen sowohl Immobilieninvestoren als auch Nutzer ihren CO2-Fußabdruck verringern und ihr Unternehmensimage verbessern und sind zunehmend bereit, Corporate-Social-Responsibility-Verpflichtungen (CSR) einzugehen. „Die Nutzer verbinden den Green Value eines Gebäudes mit verringerten Energieverbrauchskosten und, aus Mitarbeitersicht, mit einem höheren Wohlfühlfaktor und dementsprechend höherer Produktivität. Aus Investorensicht ist der Green Value mit einer gesteigerten Liquidität verbunden und birgt weniger Risiken: höhere Attraktivität, geringerer Arbeitsaufwand sowie eine langfristig vorteilhafte Besteuerung, da weniger mustergültige Gebäude künftig abgestraft werden könnten“, erläutert Vincent Verdenne, Head of Development von BNP Paribas Real Estate Valuation in Frankreich.
Green Value als wirtschaftlicher Hebel
Der Green Value kann auf verschiedenen Ebenen des Discounted Cash Flows (DCF) angesiedelt werden. Zunächst ist der Zeitraum bis zur Vermietung tendenziell geringer, die mietfreien Zeiten sind kürzer und die Vertragsmieten manchmal höher. BNP Paribas Real Estate hat beobachtet, dass bei einer größeren Nachfrage nach Green Buildings – bei einer gleichzeitigen weiteren Verringerung des Angebots – die feste Mietlaufzeit bei Green Buildings oftmals länger ist. Indem der Energieverbrauch der Mieter durch die Qualitätseigenschaften des Gebäudes reduziert wird, können Unterhaltskosten gesenkt werden. Der Diskontierungszinssatz und die Rendite, die das Risiko entsprechend Anlageklasse, Markt, Veralterung der Immobilie oder Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen beschreiben, werden sich verringern – ein echter Vorteil für den Wert der Immobilie. Und schließlich weisen Gebäude mit Umweltzertifizierung oft Leistungsmerkmale auf, die gesetzliche Standards vorweg nehmen. Dadurch ist der prognostizierte Investitionsaufwand (CAPEX) niedriger als bei anderen Gebäuden.
Engere Zusammenarbeit zwischen Mietern und Vermietern
Anfangs war es fast ausschließlich das Ziel, Kosten durch eine Reduzierung der Treibhausgase und des CO2-Fußabdrucks zu senken. Mittlerweile umfasst der Green Value mehr als einfach nur das Prädikat „grün”: Heute handelt es sich um einen nachhaltigen Wert, einen „Sustainable Value“, der die Aspekte abdeckt, die Nutzern wichtig sind: Das Erzielen einer Work-Life-Balance durch die Mischung von Nutzungsarten und Dienstleistungen, sodass Unternehmen qualifizierte Arbeitskräfte gewinnen und an sich binden können, Wohlbefinden durch Beleuchtung und Belüftung, flexible Anpassung der Flächen an alle Nutzungsarten oder Transparenz im täglichen Gebäudebetrieb sowohl bezüglich der Verbrauchswerte als auch im Hinblick auf eine aktivere Zusammenarbeit zwischen Mieter und Vermieter. „Fest steht, dass diese Aspekte zurzeit in jede Planung von Spitzenobjekten einfließen”, betont Vincent Verdenne.
Großbritannien: Wandel nimmt mit Inkrafttreten neuer Bestimmungen Fahrt auf
Ungeachtet der anhaltenden wirtschaftlichen Herausforderungen bleibt Nachhaltigkeit für die Immobilienstrategien sowohl von Nutzern als auch von Investoren von gewerblichen Immobilien relevant. Für Nutzer bildet der Green Value einen Bestandteil ihrer Verpflichtungen im Bereich CSR. Er wird als wichtiger Faktor bei der Anwerbung und Bindung von Mitarbeitern betrachtet. Ein Versäumnis, Nachhaltigkeitsverpflichtungen nachzukommen, kann sich negativ auf das Compliance- und Reputationsrisiko auswirken. Investoren müssen sich über Gesetzesänderungen auf dem Laufenden halten, um sicherzustellen, dass Immobilien in Zukunft wieder vermietet und verkauft werden können. Bei Gebäuden, welche die festgelegten Mindeststandards nicht erfüllen, werden Eigentümer möglicherweise zu Investitionen gezwungen sein, um die Objekte auf den erforderlichen Mindeststandard zu bringen.
Green Value nur einer von multiplen Einflussfaktoren auf die Preisbildung
Momentan gibt es jedoch kaum Anzeichen dafür, dass der Green Value bei der Preisbildung und damit auch bei der Bewertung von Immobilien besonders herausgestellt wird. Theoretisch haben Bestimmungen zur Energieeffizienz Auswirkungen auf Betriebskosten, Umbauregelungen und die Mietanpassungsklausel. In der Praxis werden Verhandlungen zu diesen Themen aber von einer Reihe verschiedener Faktoren bestimmt, unter denen der Green Value nur einer von vielen ist. In Großbritannien sind 2016 neue Energieeffizienzbestimmungen in Kraft getreten, die sich bei gewerblichen Immobilien niederschlagen werden. Die neuen Bestimmungen sehen einen Zeitraum bis zum 1. April 2018 vor, in dem Vermieter notwendige Arbeiten zur Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden vornehmen können, die ein festgelegtes Energieeffizienzminimum nicht erreichen. „Einige Vermieter könnten einen wirtschaftlichen Vorteil gegenüber ihren Wettbewerbern anstreben, indem sie der Tatsache Rechnung tragen, dass energieeffiziente Immobilien die Nutzungskosten für die Mieter senken und dadurch für die Vermietung attraktiver würden”, prognostiziert Ben Moon, Head of Valuation von BNP Paribas Real Estate in Großbritannien.
Deutschland: Bereits hohe Standards bei Gebäuden – Differenzierung durch Zertifizierungen variiert in den Marktsegmenten
Historisch bedingt sind die Standards, die das deutsche Recht für Gebäude sowie Arbeitsplatzqualität und effizienz vorschreibt, bereits sehr hoch und begrenzen teilweise die wahrnehmbaren Unterschiede zwischen einem guten Standardgebäude und einem Gebäude mit grüner Zertifizierung. Die unterschiedlichen Standards, wie LEED, BREEAM oder DGNB, mit ihren unterschiedlichen Methoden und Anforderungen machen einen direkten Vergleich zudem schwierig, wenn nicht sogar praktisch unmöglich. „Die meisten Neubauten in Deutschland werden nach Standards errichtet, mit denen sich relativ leicht und ohne größere Anpassungen an den Standardbau eine Zertifizierung erreichen lässt. Somit haben sich Zertifizierungen insbesondere für großvolumige Neubauten zunehmend zum Marktstandard entwickelt, auch in Folge der Nachfrage von großen Nutzern, die entsprechend ihren CSR-Initiativen stark zu nachhaltigeren Gebäude tendieren“, erklärt Manuel Westphal, Head of Valuation von BNP Paribas Real Estate in Deutschland.
Green Buildings insbesondere im Core-Segment vermehrt nachgefragt
Der Vermietungsmarkt treibt die Nachfrage des Investmentmarkts nach Green Buildings an, da die Mieternachfrage das Wiedervermietungsrisiko der Immobilie bestimmt und daher ein starker Treiber für deren Gesamtrisikoprofil und erzielbares Renditeniveau ist. Angesichts der derzeit sehr hohen Nachfrage auf dem deutschen Markt bei einem eingeschränkten Angebot könnten grünere Gebäude leichter Käufer finden, jedoch sind Standardgebäude in guten Lagen und mit guten Mietern nach wie vor ebenfalls sehr gut veräußerbar. „Als Bewerter ist es nicht unsere Aufgabe, schlauer als der Markt zu sein oder als Marktmacher zu fungieren, sondern ihn lediglich abzubilden. Wir müssen also verstehen und abbilden, ob und wie Investoren den Green Value in ihre Entscheidungen mit einbeziehen. Tatsächlich werden nicht zertifizierte Gebäude von bestimmten institutionellen Investoren praktisch nicht mehr gekauft, was die Attraktivität anderer Gebäude schmälern kann“, sagt Manuel Westphal. Ein direkter Premium für „grüne“ Gebäude lässt sich bislang jedoch nicht feststellen; vielmehr etabliert sich zumindest im Core-Segment allmählich das Konzept einer Abwertung im Sinne eines „Brown Discount“, also eines Abschlags für ineffizientere und (energetisch) veraltete Gebäude.
Frankreich: von Green Value zu Sustainable Value
Laut der Analyse von BNP Paribas Real Estate Valuation wollen sowohl Immobilieninvestoren als auch Nutzer ihren CO2-Fußabdruck verringern und ihr Unternehmensimage verbessern und sind zunehmend bereit, Corporate-Social-Responsibility-Verpflichtungen (CSR) einzugehen. „Die Nutzer verbinden den Green Value eines Gebäudes mit verringerten Energieverbrauchskosten und, aus Mitarbeitersicht, mit einem höheren Wohlfühlfaktor und dementsprechend höherer Produktivität. Aus Investorensicht ist der Green Value mit einer gesteigerten Liquidität verbunden und birgt weniger Risiken: höhere Attraktivität, geringerer Arbeitsaufwand sowie eine langfristig vorteilhafte Besteuerung, da weniger mustergültige Gebäude künftig abgestraft werden könnten“, erläutert Vincent Verdenne, Head of Development von BNP Paribas Real Estate Valuation in Frankreich.
Green Value als wirtschaftlicher Hebel
Der Green Value kann auf verschiedenen Ebenen des Discounted Cash Flows (DCF) angesiedelt werden. Zunächst ist der Zeitraum bis zur Vermietung tendenziell geringer, die mietfreien Zeiten sind kürzer und die Vertragsmieten manchmal höher. BNP Paribas Real Estate hat beobachtet, dass bei einer größeren Nachfrage nach Green Buildings – bei einer gleichzeitigen weiteren Verringerung des Angebots – die feste Mietlaufzeit bei Green Buildings oftmals länger ist. Indem der Energieverbrauch der Mieter durch die Qualitätseigenschaften des Gebäudes reduziert wird, können Unterhaltskosten gesenkt werden. Der Diskontierungszinssatz und die Rendite, die das Risiko entsprechend Anlageklasse, Markt, Veralterung der Immobilie oder Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen beschreiben, werden sich verringern – ein echter Vorteil für den Wert der Immobilie. Und schließlich weisen Gebäude mit Umweltzertifizierung oft Leistungsmerkmale auf, die gesetzliche Standards vorweg nehmen. Dadurch ist der prognostizierte Investitionsaufwand (CAPEX) niedriger als bei anderen Gebäuden.
Engere Zusammenarbeit zwischen Mietern und Vermietern
Anfangs war es fast ausschließlich das Ziel, Kosten durch eine Reduzierung der Treibhausgase und des CO2-Fußabdrucks zu senken. Mittlerweile umfasst der Green Value mehr als einfach nur das Prädikat „grün”: Heute handelt es sich um einen nachhaltigen Wert, einen „Sustainable Value“, der die Aspekte abdeckt, die Nutzern wichtig sind: Das Erzielen einer Work-Life-Balance durch die Mischung von Nutzungsarten und Dienstleistungen, sodass Unternehmen qualifizierte Arbeitskräfte gewinnen und an sich binden können, Wohlbefinden durch Beleuchtung und Belüftung, flexible Anpassung der Flächen an alle Nutzungsarten oder Transparenz im täglichen Gebäudebetrieb sowohl bezüglich der Verbrauchswerte als auch im Hinblick auf eine aktivere Zusammenarbeit zwischen Mieter und Vermieter. „Fest steht, dass diese Aspekte zurzeit in jede Planung von Spitzenobjekten einfließen”, betont Vincent Verdenne.
Großbritannien: Wandel nimmt mit Inkrafttreten neuer Bestimmungen Fahrt auf
Ungeachtet der anhaltenden wirtschaftlichen Herausforderungen bleibt Nachhaltigkeit für die Immobilienstrategien sowohl von Nutzern als auch von Investoren von gewerblichen Immobilien relevant. Für Nutzer bildet der Green Value einen Bestandteil ihrer Verpflichtungen im Bereich CSR. Er wird als wichtiger Faktor bei der Anwerbung und Bindung von Mitarbeitern betrachtet. Ein Versäumnis, Nachhaltigkeitsverpflichtungen nachzukommen, kann sich negativ auf das Compliance- und Reputationsrisiko auswirken. Investoren müssen sich über Gesetzesänderungen auf dem Laufenden halten, um sicherzustellen, dass Immobilien in Zukunft wieder vermietet und verkauft werden können. Bei Gebäuden, welche die festgelegten Mindeststandards nicht erfüllen, werden Eigentümer möglicherweise zu Investitionen gezwungen sein, um die Objekte auf den erforderlichen Mindeststandard zu bringen.
Green Value nur einer von multiplen Einflussfaktoren auf die Preisbildung
Momentan gibt es jedoch kaum Anzeichen dafür, dass der Green Value bei der Preisbildung und damit auch bei der Bewertung von Immobilien besonders herausgestellt wird. Theoretisch haben Bestimmungen zur Energieeffizienz Auswirkungen auf Betriebskosten, Umbauregelungen und die Mietanpassungsklausel. In der Praxis werden Verhandlungen zu diesen Themen aber von einer Reihe verschiedener Faktoren bestimmt, unter denen der Green Value nur einer von vielen ist. In Großbritannien sind 2016 neue Energieeffizienzbestimmungen in Kraft getreten, die sich bei gewerblichen Immobilien niederschlagen werden. Die neuen Bestimmungen sehen einen Zeitraum bis zum 1. April 2018 vor, in dem Vermieter notwendige Arbeiten zur Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden vornehmen können, die ein festgelegtes Energieeffizienzminimum nicht erreichen. „Einige Vermieter könnten einen wirtschaftlichen Vorteil gegenüber ihren Wettbewerbern anstreben, indem sie der Tatsache Rechnung tragen, dass energieeffiziente Immobilien die Nutzungskosten für die Mieter senken und dadurch für die Vermietung attraktiver würden”, prognostiziert Ben Moon, Head of Valuation von BNP Paribas Real Estate in Großbritannien.
Deutschland: Bereits hohe Standards bei Gebäuden – Differenzierung durch Zertifizierungen variiert in den Marktsegmenten
Historisch bedingt sind die Standards, die das deutsche Recht für Gebäude sowie Arbeitsplatzqualität und effizienz vorschreibt, bereits sehr hoch und begrenzen teilweise die wahrnehmbaren Unterschiede zwischen einem guten Standardgebäude und einem Gebäude mit grüner Zertifizierung. Die unterschiedlichen Standards, wie LEED, BREEAM oder DGNB, mit ihren unterschiedlichen Methoden und Anforderungen machen einen direkten Vergleich zudem schwierig, wenn nicht sogar praktisch unmöglich. „Die meisten Neubauten in Deutschland werden nach Standards errichtet, mit denen sich relativ leicht und ohne größere Anpassungen an den Standardbau eine Zertifizierung erreichen lässt. Somit haben sich Zertifizierungen insbesondere für großvolumige Neubauten zunehmend zum Marktstandard entwickelt, auch in Folge der Nachfrage von großen Nutzern, die entsprechend ihren CSR-Initiativen stark zu nachhaltigeren Gebäude tendieren“, erklärt Manuel Westphal, Head of Valuation von BNP Paribas Real Estate in Deutschland.
Green Buildings insbesondere im Core-Segment vermehrt nachgefragt
Der Vermietungsmarkt treibt die Nachfrage des Investmentmarkts nach Green Buildings an, da die Mieternachfrage das Wiedervermietungsrisiko der Immobilie bestimmt und daher ein starker Treiber für deren Gesamtrisikoprofil und erzielbares Renditeniveau ist. Angesichts der derzeit sehr hohen Nachfrage auf dem deutschen Markt bei einem eingeschränkten Angebot könnten grünere Gebäude leichter Käufer finden, jedoch sind Standardgebäude in guten Lagen und mit guten Mietern nach wie vor ebenfalls sehr gut veräußerbar. „Als Bewerter ist es nicht unsere Aufgabe, schlauer als der Markt zu sein oder als Marktmacher zu fungieren, sondern ihn lediglich abzubilden. Wir müssen also verstehen und abbilden, ob und wie Investoren den Green Value in ihre Entscheidungen mit einbeziehen. Tatsächlich werden nicht zertifizierte Gebäude von bestimmten institutionellen Investoren praktisch nicht mehr gekauft, was die Attraktivität anderer Gebäude schmälern kann“, sagt Manuel Westphal. Ein direkter Premium für „grüne“ Gebäude lässt sich bislang jedoch nicht feststellen; vielmehr etabliert sich zumindest im Core-Segment allmählich das Konzept einer Abwertung im Sinne eines „Brown Discount“, also eines Abschlags für ineffizientere und (energetisch) veraltete Gebäude.
