26.02.2016 Große Nachfrage nach internationalen Immobilienfonds
Insgesamt wurden weltweit im Jahr 2015 insgesamt 207 Fonds mit einem Ziel-Eigenkapitalvolumen von USD 103,8 Mrd. aufgelegt. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen deutlichen Rückgang von 23 % in Bezug auf die Anzahl und 27 % in Bezug auf das Ziel-Eigenkapitalvolumen. Die Hauptursache für diesen starken Rückgang liegt in der zunehmenden Beauftragung von Fondsmanagern durch institutionelle Investoren mit Separate Accounts, also Einzelmandaten. Hierdurch versprechen sich diese Investoren eine zieladäquatere Allokation in Bezug auf ihre Anforderungen verbunden mit mehr Mitspracherechten.
Aufgrund ähnlicher Rückgänge in der Fondsanzahl und dem Zieleigenkapitalvolumen blieb das durchschnittliche Fondsvolumen in 2015 mit USD 510 Mio. nahezu gleich hoch wie in 2014 (USD 528 Mio.). In der geographischen Betrachtung ist die Ursache für die Rückgänge den US- Fonds zuzuordnen. Mit 90 neuaufgelegten Fonds und einem Auflagevolumen von USD 50,2 Mrd. lagen die 2015er Werte mit minus 35,3% in Bezug auf die Anzahl und mit minus 45,7% in Bezug auf das Volumen unter den Vorjahreswerten. In Europa und Asien zeigt sich hingegen ein anderes Bild. Auch wenn die Anzahl der Fonds in Europa von 77 auf 71 Fonds leicht zurückgegangen ist (-7,8 %), so ist das Ziel-Eigenkapitalvolumen von USD 31,1 Mrd. auf 33,9 Mrd. gestiegen (+ 9,0 %). Ein ähnliches Bild zeigt sich in Bezug auf Asien wo mit 38 Fonds nahezu gleich viele Fonds wie im Vorjahr aufgelegt wurden (2014: 39). In Bezug auf das Ziel-Eigenkapitalvolumen konnte das Angebot jedoch deutlich von USD 14,1 in 2014 auf USD 17,9 Mrd. in 2015 (+27,0%) gesteigert werden.
Sehr erfolgreich zeigt sich die internationale Immobilienfondsbranche bei den Platzierungsergebnissen. So konnten in 2015 insgesamt 171 Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von USD 113,9 Mrd. endplatziert werden. Hierbei trugen die Nordamerikafonds USD 45,9 Mrd. und die globalen Fonds USD 33,7 Mrd. bei. Asien konnte seine Platzierungsleistung um 30,2% auf USD 13,2 Mrd. verbessern.
Europa hingegen verzeichnete einen Rückgang von ca. 30% (USD 20,5 Mrd.). Der Vergleich in Europa ist jedoch verzerrt, da die guten Platzierungsergebnisse im Vorjahr durch die Endplatzierung von 5 Megafonds mit einem Eigenkapitalvolumen von ca. USD 16 Mrd. beeinflusst waren. Das durchschnittliche Platzierungsvolumen im Jahr 2015 konnte das gute Vorjahresergebnis von USD 650 Mio. sogar leicht übertreffen. Mit USD 665 Mio. steigt der Durchschnittswert um 2,3% und dokumentiert das Interesse von Investoren vornehmlich an großvolumigen Fonds. Die Platzierung von mittleren und kleineren Fonds gestaltet sich weiterhin schwierig, was zwangsläufig zu einer weiteren Konsolidierung innerhalb der Immobilienfondsbranche führen wird.
Wie auch im Vorjahr ist in 2015 der Trends zu risikoreicheren Investitionen ungebrochen. So machen opportunistische und Value-Add Fonds in 2015 zusammen einen Anteil von 80,0 % und Core Fonds einen Anteil von 20,0% des Angebotes aus. Der Anteil an Value-Add und opportunistischen Fonds stieg vor allem in Europa und führte zu einem Anstieg von 20 Prozentpunkten von 49,0% auf 69,5%. Dementsprechend reduzierte sich der Core-Anteil von 51 % auf 30,5 %, eine für Europa seit der Beginn der Finanzkrise nicht mehr gesehene Quote.
Bei den Fondsstrategien liegen Finanzierungsfonds weiterhin vorn und machen den Großteil des Auflagevolumens aus. Allerdings ist ihre Bedeutung sowohl in Bezug auf die Anzahl der Fonds, als auch das Auflagevolumen stark zurückgegangen. Nach 48 Fonds mit einem Auflagevolumen von USD 28,7 Mrd. in 2014 wurden in 2015 nur noch 27 Fonds mit USD 14,4 Mrd. aufgelegt. Ein Rückgang von 43,8 % bei der Auflage und 49,8% beim Volumen.
Die größte Überraschung bei den spezialisierten Fondsstrategien waren Logistikfonds. Insgesamt wurden in 2015 18 Logistikfonds mit ein Ziel-Eigenkapitalvolumen von USD 11,6 Mrd. (+180% im Vergleich zu 2014) aufgelegt. Dies entspricht in Bezug auf das Volumen einem Anstieg von 180 % und in Bezug auf die Anzahl einem Anstieg von 50%. Davon wurde der Löwenanteil in Asien, insbesondere China, aufgelegt. Hier schlagen insgesamt 7 Logistikfonds mit einem Ziel-Eigenkapitalvolumen von USD 6,3 Mrd. zu Buche. Weitere 6 Logistikfonds mit einem Ziel-Eigenkapitalvolumen von USD 3,9 Mrd. wurden in Nordamerika aufgelegt. In Europa waren es 5 Fonds mit einem Ziel-Eigenkapitalvolumen von USD 1,4 Mrd.
Anhaltend auflagestark waren in Relation zur Gesamtheit der Fonds die Wohnimmobilienfonds. 36 Fonds mit einem Volumen von USD 9,9 Mrd. machten einen Anteil von 9,5% an der Gesamtheit aller Fonds im Jahr 2015 aus. Allerdings ist auch bei den Wohnimmobilienfonds ein Rückgang von 12,1 % in Bezug auf die Anzahl und 15,4% in Bezug auf das Auflagevolumen im Vergleich zum Jahr 2014 zu verzeichnen.
In Anbetracht der starken Platzierungsleistung des Jahres 2015 gehen wir in unseren Prognosen für 2016 wieder von einem deutlichen Anstieg des Produktangebotes aus und sehen ein Potential von ca. 270 Fonds und ein Auflagevolumen von 150 Mrd.. Das niedrige Zinsniveau wird auch weiterhin für volumenstarke Kapitalströme sorgen, die nach Alternativen, insbesondere in Immobilien, suchen.
(Quelle: SWISSLAKE CAPITAL AG)
Aufgrund ähnlicher Rückgänge in der Fondsanzahl und dem Zieleigenkapitalvolumen blieb das durchschnittliche Fondsvolumen in 2015 mit USD 510 Mio. nahezu gleich hoch wie in 2014 (USD 528 Mio.). In der geographischen Betrachtung ist die Ursache für die Rückgänge den US- Fonds zuzuordnen. Mit 90 neuaufgelegten Fonds und einem Auflagevolumen von USD 50,2 Mrd. lagen die 2015er Werte mit minus 35,3% in Bezug auf die Anzahl und mit minus 45,7% in Bezug auf das Volumen unter den Vorjahreswerten. In Europa und Asien zeigt sich hingegen ein anderes Bild. Auch wenn die Anzahl der Fonds in Europa von 77 auf 71 Fonds leicht zurückgegangen ist (-7,8 %), so ist das Ziel-Eigenkapitalvolumen von USD 31,1 Mrd. auf 33,9 Mrd. gestiegen (+ 9,0 %). Ein ähnliches Bild zeigt sich in Bezug auf Asien wo mit 38 Fonds nahezu gleich viele Fonds wie im Vorjahr aufgelegt wurden (2014: 39). In Bezug auf das Ziel-Eigenkapitalvolumen konnte das Angebot jedoch deutlich von USD 14,1 in 2014 auf USD 17,9 Mrd. in 2015 (+27,0%) gesteigert werden.
Sehr erfolgreich zeigt sich die internationale Immobilienfondsbranche bei den Platzierungsergebnissen. So konnten in 2015 insgesamt 171 Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von USD 113,9 Mrd. endplatziert werden. Hierbei trugen die Nordamerikafonds USD 45,9 Mrd. und die globalen Fonds USD 33,7 Mrd. bei. Asien konnte seine Platzierungsleistung um 30,2% auf USD 13,2 Mrd. verbessern.
Europa hingegen verzeichnete einen Rückgang von ca. 30% (USD 20,5 Mrd.). Der Vergleich in Europa ist jedoch verzerrt, da die guten Platzierungsergebnisse im Vorjahr durch die Endplatzierung von 5 Megafonds mit einem Eigenkapitalvolumen von ca. USD 16 Mrd. beeinflusst waren. Das durchschnittliche Platzierungsvolumen im Jahr 2015 konnte das gute Vorjahresergebnis von USD 650 Mio. sogar leicht übertreffen. Mit USD 665 Mio. steigt der Durchschnittswert um 2,3% und dokumentiert das Interesse von Investoren vornehmlich an großvolumigen Fonds. Die Platzierung von mittleren und kleineren Fonds gestaltet sich weiterhin schwierig, was zwangsläufig zu einer weiteren Konsolidierung innerhalb der Immobilienfondsbranche führen wird.
Wie auch im Vorjahr ist in 2015 der Trends zu risikoreicheren Investitionen ungebrochen. So machen opportunistische und Value-Add Fonds in 2015 zusammen einen Anteil von 80,0 % und Core Fonds einen Anteil von 20,0% des Angebotes aus. Der Anteil an Value-Add und opportunistischen Fonds stieg vor allem in Europa und führte zu einem Anstieg von 20 Prozentpunkten von 49,0% auf 69,5%. Dementsprechend reduzierte sich der Core-Anteil von 51 % auf 30,5 %, eine für Europa seit der Beginn der Finanzkrise nicht mehr gesehene Quote.
Bei den Fondsstrategien liegen Finanzierungsfonds weiterhin vorn und machen den Großteil des Auflagevolumens aus. Allerdings ist ihre Bedeutung sowohl in Bezug auf die Anzahl der Fonds, als auch das Auflagevolumen stark zurückgegangen. Nach 48 Fonds mit einem Auflagevolumen von USD 28,7 Mrd. in 2014 wurden in 2015 nur noch 27 Fonds mit USD 14,4 Mrd. aufgelegt. Ein Rückgang von 43,8 % bei der Auflage und 49,8% beim Volumen.
Die größte Überraschung bei den spezialisierten Fondsstrategien waren Logistikfonds. Insgesamt wurden in 2015 18 Logistikfonds mit ein Ziel-Eigenkapitalvolumen von USD 11,6 Mrd. (+180% im Vergleich zu 2014) aufgelegt. Dies entspricht in Bezug auf das Volumen einem Anstieg von 180 % und in Bezug auf die Anzahl einem Anstieg von 50%. Davon wurde der Löwenanteil in Asien, insbesondere China, aufgelegt. Hier schlagen insgesamt 7 Logistikfonds mit einem Ziel-Eigenkapitalvolumen von USD 6,3 Mrd. zu Buche. Weitere 6 Logistikfonds mit einem Ziel-Eigenkapitalvolumen von USD 3,9 Mrd. wurden in Nordamerika aufgelegt. In Europa waren es 5 Fonds mit einem Ziel-Eigenkapitalvolumen von USD 1,4 Mrd.
Anhaltend auflagestark waren in Relation zur Gesamtheit der Fonds die Wohnimmobilienfonds. 36 Fonds mit einem Volumen von USD 9,9 Mrd. machten einen Anteil von 9,5% an der Gesamtheit aller Fonds im Jahr 2015 aus. Allerdings ist auch bei den Wohnimmobilienfonds ein Rückgang von 12,1 % in Bezug auf die Anzahl und 15,4% in Bezug auf das Auflagevolumen im Vergleich zum Jahr 2014 zu verzeichnen.
In Anbetracht der starken Platzierungsleistung des Jahres 2015 gehen wir in unseren Prognosen für 2016 wieder von einem deutlichen Anstieg des Produktangebotes aus und sehen ein Potential von ca. 270 Fonds und ein Auflagevolumen von 150 Mrd.. Das niedrige Zinsniveau wird auch weiterhin für volumenstarke Kapitalströme sorgen, die nach Alternativen, insbesondere in Immobilien, suchen.
(Quelle: SWISSLAKE CAPITAL AG)
