04.02.2016 Retail-Immobilien: Mietpreise haben vorerst Maximum erreicht
Auf den deutschen Retailmärkten war auch 2015 eine zufriedenstellende Nachfrage zu verzeichnen. Allerdings sind einige strukturelle Veränderungen zu beobachten, die sich in der Angebots- und Mietpreisentwicklung niedergeschlagen haben. Nachdem die Mieten viele Jahre nur eine Richtung kannten und kontinuierlich gestiegen sind, lässt sich in den meisten deutschen Städten eine Stabilisierung auf dem Vorjahresniveau feststellen. Das ergibt der Retailmarkt-Report 2015, den BNP Paribas Real Estate Anfang März veröffentlichen wird.
„Verantwortlich hierfür sind mehrere Einflussfaktoren, die im Ergebnis zu sinkenden Frequenzen und stagnierenden Umsätzen in den 1A-Lagen führen: Als Ursache hierfür sind ein verändertes Käuferverhalten durch den wachsenden Online-Handel, ein zunehmender Einfluss vertikaler Einzelhändler (u. a. H&M, Inditex und Primark) und ein höheres Anspruchsdenken der Kunden an den stationären Handel zu nennen“, erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services. Trotz einer positiven konjunkturellen Großwetterlage in Deutschland, spielen Unsicherheiten im Zusammenhang mit den vielen globalen Krisenherden gerade für international operierende Einzelhändler eine nicht unwesentliche Rolle bei ihren Standortentscheidungen. In den insgesamt 64 regelmäßig von BNP Paribas Real Estate analysierten Märkten hat sich die Spitzenmiete in 45 Städten nicht verändert. Noch einmal leicht zugelegt hat sie an 7 Standorten, wohingegen 12 leicht rückläufige Höchstmieten hinnehmen mussten.
Bei den 7 Top-Märkten verzeichnete lediglich Düsseldorf einen leichten Anstieg um knapp 2 %. Im gleichen Umfang hat sich die Spitzenmiete in Frankfurt dagegen reduziert. Spitzenreiter bleibt damit München mit 370 €/m², gefolgt von Berlin mit 310 €/m². Frankfurt konnte wie erwähnt die Höchstmiete nicht halten, ist mit 305 €/m² aber immer noch unter den Top 3. Auf dem vierten Platz folgt Düsseldorf mit 285 €/m² und setzte sich damit vor Hamburg und Köln, wo jeweils 280 €/m² zu verzeichnen sind. Schlusslicht unter den Big Seven ist Stuttgart mit 275 €/m². Auch in Leipzig hat sich die Spitzenmiete stabil entwickelt und liegt unverändert bei 120 €/m².
Der aus den Vorjahren bekannte, stark ausgeprägte Flächenengpass, insbesondere in den absoluten A-Lagen, hat sich im Laufe des Jahres 2015 spürbar entspannt. Insgesamt kann ein steigendes Angebot beobachtet werden, dass auf unterschiedliche Entwicklungen zurückzuführen ist. Ein Grund ist, dass im Zuge der sehr positiven Entwicklung der Einzelhandelsmärkte in den letzten Jahren eine Reihe von Projektentwicklungen und umfassenden Renovierungsmaßnahmen stattgefunden und den Märkten zusätzliche Flächen zugeführt haben. Gleichzeitig ist aber auch festzustellen, dass spürbar mehr Retailer Flächen aufgeben, sodass ein größeres Potenzial für Nach- und/oder Untervermietungen vorhanden ist. Verantwortlich hierfür ist nicht zuletzt, dass die mittlerweile erreichten Mietpreisniveaus in den bevorzugten Premiumlagen für einige Konzepte und lokale Einzelhändler die wirtschaftlich vertretbare Schmerzgrenze überschritten haben.
Vor allem große sowie internationale Filialisten sind hinsichtlich der Standortqualität zunehmend kompromisslos. Anders als noch vor einiger Zeit sind die Händler kaum bereit auf Lagen außerhalb der hochfrequentierten Shoppingmeilen auszuweichen. Da die A-Lagen in vielen Städten gleichzeitig kein Erweiterungspotenzial mehr haben, werden Gesuche vielfach geschoben oder bei nicht vorhandenem Angebot in der angestrebten Qualität auch aufgegeben. Ausschlaggebend hierfür ist, dass der Expansionsdruck vieler Brands nicht mehr so ausgeprägt ist wie in den Vorjahren. Dies liegt einerseits daran, dass viele wichtige Standorte in den letzten Jahren bereits konsequent besetzt wurden, wobei steigende Mieten akzeptiert wurden, um die Expansionsziele zu erreichen. Andererseits spüren auch erfolgreiche Labels den Druck des Online-Handels, sodass sich Neueröffnungen nur noch in optimaler Lage rechnen.
Ein weiterer Trend ist die Konzentration der Nachfrage entweder auf das untere oder obere Qualitätssegment – die sogenannte „Mitte“ verliert damit mehr und mehr an Bedeutung. Vor allem großflächige Retailer im unteren Preissegment sind weiterhin sehr expansiv und profitieren vom geänderten Käuferverhalten. Gute Beispiele hierfür sind die Erfolge von Primark, TK Maxx oder dem polnischen Label Reserved. Gleiches gilt für viele internationale Luxuslabels, die vor allem die großen deutschen Städte im Fokus haben. Für die besten Adressen an diesen Standorten sind Luxuslabels bereit, hohe Investitionen in Ausbau und Ablöseforderungen zu leisten. Demgegenüber ist vor allem in den mittleren Qualitätssortimenten eine geringere Flächennachfrage, teilweise sogar Flächenaufgaben zu beobachten. Insbesondere dieses Segment leidet unter dem Erfolg der vertikalen Filialisten, die ihre Marktpräsenz stetig durch neue Konzepte ausbauen, dabei breitere Zielgruppen ansprechen und damit den Druck auf etablierte Marken erhöhen.
Internationale Brands weiter auf dem Vormarsch
Besonders aktiv waren u. a. Sneaker Konzepte wie JD Sports und Foot Locker, aber auch Textiler wie Reserved, Superdry oder Uniqlo. Auch zukünftig wird die Nachfrage auch von internationalen Brands belebt, die den deutschen Markteintritt anstreben oder ihre Präsenz ausweiten wollen. Auffällig ist vor allem das große Interesse skandinavischer Labels, wie beispielsweise Clas Ohlson, Tiger of Sweden oder Granit. Gleichzeitig richten eine ganze Reihe US-amerikanischer Brands ihren Blick verstärkt auf Europa und Deutschland – nicht zuletzt, da der heimische Markt aktuell gesättigt zu sein scheint. Im Sport- und Outdoorbereich haben z. B. Under Armour oder Mission Athletic Care Expansionspläne geäußert. Gleiches gilt im Modebereich für Adore Me, Henri Bendel, American Eagle Outfitters und einige andere.
Perspektiven
„Die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den deutschen Einzelhandel stellen sich 2016 ausgesprochen erfreulich dar. Sowohl das Wirtschafts- und Beschäftigungswachstum als auch die Einkommensentwicklung deuten auf weiter steigende Konsumausgaben hin. Auch das Interesse gerade ausländischer Brands in Deutschland Fuß zu fassen oder zu expandieren ist unverändert groß. Vor diesem Hintergrund sollten die Retailmärkte 2016 durch eine gute und mindestens stabile Nachfrageentwicklung geprägt werden. Es gibt aber auch Herausforderungen: Die erreichten Mietpreisniveaus erschweren es einigen Retailern zunehmend, wirtschaftlich auskömmlich und erfolgreich zu agieren. Verantwortlich hierfür ist u. a., dass der Bedeutungszuwachs des Online-Handels Anpassungen und Investitionen des stationären Einzelhandels erfordert, die sich in höheren Kosten niederschlagen. Darüber hinaus sind sie zunehmend auf absolute Top-Standorte mit entsprechend hoher Frequenz angewiesen, um die notwendigen Umsatzziele zu erreichen. Die letztendlich umzusetzende Nachfrage wird demzufolge auch davon abhängen, inwieweit die jeweils geforderten Mietpreise und die wirtschaftliche Belastbarkeit der Konzepte im Einzelfall in Einklang zu bringen sind“, fasst Christoph Scharf zusammen.
„Verantwortlich hierfür sind mehrere Einflussfaktoren, die im Ergebnis zu sinkenden Frequenzen und stagnierenden Umsätzen in den 1A-Lagen führen: Als Ursache hierfür sind ein verändertes Käuferverhalten durch den wachsenden Online-Handel, ein zunehmender Einfluss vertikaler Einzelhändler (u. a. H&M, Inditex und Primark) und ein höheres Anspruchsdenken der Kunden an den stationären Handel zu nennen“, erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services. Trotz einer positiven konjunkturellen Großwetterlage in Deutschland, spielen Unsicherheiten im Zusammenhang mit den vielen globalen Krisenherden gerade für international operierende Einzelhändler eine nicht unwesentliche Rolle bei ihren Standortentscheidungen. In den insgesamt 64 regelmäßig von BNP Paribas Real Estate analysierten Märkten hat sich die Spitzenmiete in 45 Städten nicht verändert. Noch einmal leicht zugelegt hat sie an 7 Standorten, wohingegen 12 leicht rückläufige Höchstmieten hinnehmen mussten.
Bei den 7 Top-Märkten verzeichnete lediglich Düsseldorf einen leichten Anstieg um knapp 2 %. Im gleichen Umfang hat sich die Spitzenmiete in Frankfurt dagegen reduziert. Spitzenreiter bleibt damit München mit 370 €/m², gefolgt von Berlin mit 310 €/m². Frankfurt konnte wie erwähnt die Höchstmiete nicht halten, ist mit 305 €/m² aber immer noch unter den Top 3. Auf dem vierten Platz folgt Düsseldorf mit 285 €/m² und setzte sich damit vor Hamburg und Köln, wo jeweils 280 €/m² zu verzeichnen sind. Schlusslicht unter den Big Seven ist Stuttgart mit 275 €/m². Auch in Leipzig hat sich die Spitzenmiete stabil entwickelt und liegt unverändert bei 120 €/m².
Der aus den Vorjahren bekannte, stark ausgeprägte Flächenengpass, insbesondere in den absoluten A-Lagen, hat sich im Laufe des Jahres 2015 spürbar entspannt. Insgesamt kann ein steigendes Angebot beobachtet werden, dass auf unterschiedliche Entwicklungen zurückzuführen ist. Ein Grund ist, dass im Zuge der sehr positiven Entwicklung der Einzelhandelsmärkte in den letzten Jahren eine Reihe von Projektentwicklungen und umfassenden Renovierungsmaßnahmen stattgefunden und den Märkten zusätzliche Flächen zugeführt haben. Gleichzeitig ist aber auch festzustellen, dass spürbar mehr Retailer Flächen aufgeben, sodass ein größeres Potenzial für Nach- und/oder Untervermietungen vorhanden ist. Verantwortlich hierfür ist nicht zuletzt, dass die mittlerweile erreichten Mietpreisniveaus in den bevorzugten Premiumlagen für einige Konzepte und lokale Einzelhändler die wirtschaftlich vertretbare Schmerzgrenze überschritten haben.
Vor allem große sowie internationale Filialisten sind hinsichtlich der Standortqualität zunehmend kompromisslos. Anders als noch vor einiger Zeit sind die Händler kaum bereit auf Lagen außerhalb der hochfrequentierten Shoppingmeilen auszuweichen. Da die A-Lagen in vielen Städten gleichzeitig kein Erweiterungspotenzial mehr haben, werden Gesuche vielfach geschoben oder bei nicht vorhandenem Angebot in der angestrebten Qualität auch aufgegeben. Ausschlaggebend hierfür ist, dass der Expansionsdruck vieler Brands nicht mehr so ausgeprägt ist wie in den Vorjahren. Dies liegt einerseits daran, dass viele wichtige Standorte in den letzten Jahren bereits konsequent besetzt wurden, wobei steigende Mieten akzeptiert wurden, um die Expansionsziele zu erreichen. Andererseits spüren auch erfolgreiche Labels den Druck des Online-Handels, sodass sich Neueröffnungen nur noch in optimaler Lage rechnen.
Ein weiterer Trend ist die Konzentration der Nachfrage entweder auf das untere oder obere Qualitätssegment – die sogenannte „Mitte“ verliert damit mehr und mehr an Bedeutung. Vor allem großflächige Retailer im unteren Preissegment sind weiterhin sehr expansiv und profitieren vom geänderten Käuferverhalten. Gute Beispiele hierfür sind die Erfolge von Primark, TK Maxx oder dem polnischen Label Reserved. Gleiches gilt für viele internationale Luxuslabels, die vor allem die großen deutschen Städte im Fokus haben. Für die besten Adressen an diesen Standorten sind Luxuslabels bereit, hohe Investitionen in Ausbau und Ablöseforderungen zu leisten. Demgegenüber ist vor allem in den mittleren Qualitätssortimenten eine geringere Flächennachfrage, teilweise sogar Flächenaufgaben zu beobachten. Insbesondere dieses Segment leidet unter dem Erfolg der vertikalen Filialisten, die ihre Marktpräsenz stetig durch neue Konzepte ausbauen, dabei breitere Zielgruppen ansprechen und damit den Druck auf etablierte Marken erhöhen.
Internationale Brands weiter auf dem Vormarsch
Besonders aktiv waren u. a. Sneaker Konzepte wie JD Sports und Foot Locker, aber auch Textiler wie Reserved, Superdry oder Uniqlo. Auch zukünftig wird die Nachfrage auch von internationalen Brands belebt, die den deutschen Markteintritt anstreben oder ihre Präsenz ausweiten wollen. Auffällig ist vor allem das große Interesse skandinavischer Labels, wie beispielsweise Clas Ohlson, Tiger of Sweden oder Granit. Gleichzeitig richten eine ganze Reihe US-amerikanischer Brands ihren Blick verstärkt auf Europa und Deutschland – nicht zuletzt, da der heimische Markt aktuell gesättigt zu sein scheint. Im Sport- und Outdoorbereich haben z. B. Under Armour oder Mission Athletic Care Expansionspläne geäußert. Gleiches gilt im Modebereich für Adore Me, Henri Bendel, American Eagle Outfitters und einige andere.
Perspektiven
„Die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den deutschen Einzelhandel stellen sich 2016 ausgesprochen erfreulich dar. Sowohl das Wirtschafts- und Beschäftigungswachstum als auch die Einkommensentwicklung deuten auf weiter steigende Konsumausgaben hin. Auch das Interesse gerade ausländischer Brands in Deutschland Fuß zu fassen oder zu expandieren ist unverändert groß. Vor diesem Hintergrund sollten die Retailmärkte 2016 durch eine gute und mindestens stabile Nachfrageentwicklung geprägt werden. Es gibt aber auch Herausforderungen: Die erreichten Mietpreisniveaus erschweren es einigen Retailern zunehmend, wirtschaftlich auskömmlich und erfolgreich zu agieren. Verantwortlich hierfür ist u. a., dass der Bedeutungszuwachs des Online-Handels Anpassungen und Investitionen des stationären Einzelhandels erfordert, die sich in höheren Kosten niederschlagen. Darüber hinaus sind sie zunehmend auf absolute Top-Standorte mit entsprechend hoher Frequenz angewiesen, um die notwendigen Umsatzziele zu erreichen. Die letztendlich umzusetzende Nachfrage wird demzufolge auch davon abhängen, inwieweit die jeweils geforderten Mietpreise und die wirtschaftliche Belastbarkeit der Konzepte im Einzelfall in Einklang zu bringen sind“, fasst Christoph Scharf zusammen.
