News RSS-Feed

07.01.2016 Deutscher Wohninvestmentmarlt erreicht neuen Rekordwert

Der Handel mit deutschen Wohnungsportfolios bleibt weiterhin sehr lebhaft und zählte zu den beliebtesten Anlagezielen auf dem deutschen Immobilienmarkt. In den zurückliegenden zwölf Monaten wurden deutschlandweit seitens nationaler und internationaler Investoren Wohnpakete und Wohnanlagen ab einer Größenordnung von 50 Wohneinheiten mit einem Immobilienwert von rund 23,3 Milliarden Euro gehandelt. Dies geht aus einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE hervor. Damit wurde das bereits sehr gute Vorjahresergebnis um 9,9 Milliarden Euro beziehungsweise 74 Prozent übertroffen und stellt einen neuen historischen Rekordwert dar, der um 24 Prozent über dem Ergebnis des letzten Boomjahres 2005 (deutlich über 18 Milliarden Euro) liegt.

Allein im vierten Quartal 2015 konnten 58.950 Wohneinheiten für circa 4,8 Milliarden Euro verkauft werden; ein Plus von 159 Prozent gegenüber dem Vorquartal. "Die Dynamik am deutschen Investmentmarkt für Wohnimmobilien ist ungebrochen hoch und verdeutlicht die anhaltende Attraktivität deutscher Wohnimmobilien, welche weiterhin zu einer der begehrtesten Anlageklassen am Immobilieninvestmentmarkt zählt", sagt Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland. "Das hohe Transaktionsvolumen ist aber auch auf die Expansionsstrategien der großen, meist börsennotierten Wohnungsbestandhalter zurückzuführen. Neben den Zukäufen großvolumiger Portfolios sind mehrere Übernahmen und Anteilskäufe von Wohnungsunternehmen für das Ergebnis maßgeblich", so Lüttger. "Doch auch ohne den Zusammenschluss der GAGFAH mit der Deutsche Annington zur neuen Vonovia sowie die Übernahme der Westgrund durch die Adler Real Estate und den Erwerb der SüDeWo-Gruppe durch die Deutsche Annington liegt das registrierte Transaktionsvolumen mit knapp 12,5 Milliarden Euro über dem Fünf-Jahres-Durchschnitt", ergänzt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Insgesamt wurden im zurückliegenden Jahr 263 Portfoliotransaktionen gezählt (plus 13 Prozent gegenüber dem Vorjahr), bei denen über 338.500 Wohneinheiten (plus 50 Prozent) veräußert wurden. "Der Schwerpunkt der Paketverkäufe lag dabei überwiegend auf dem Berliner Markt und dem Flächenstaat Nordrhein-Westfalen. Darüber hinaus rückten nicht zuletzt durch die GAGFAH-Übernahme Niedersachsen und Sachsen sowie Baden-Württemberg durch die Akquisition des Wohnimmobilienbestands der SüDeWo durch die Deutsche Annington weiter in den Fokus der Investoren", sagt Michael Schlatterer, Team Leader Residential Valuation bei CBRE in Berlin.

Großtransaktionen deutscher börsennotierter Wohnungsgesellschaften bestimmen den Markt

Vor allem der Verkauf sehr großer Wohnpakete mit über 10.000 Wohneinheiten dominierte den Investmentmarkt 2015. Im zurückliegenden Jahr wurden sieben Großportfolios - unter anderem das Harald-Portfolio an die Deutsche Wohnen, das Gutburg-Portfolio an Grand City Properties oder die großvolumige Übernahme eines 13.800 Wohneinheiten umfassenden Portfolios durch die börsennotierte LEG Immobilien AG von der im Rahmen des Zusammengehens der GAGFAH mit der Deutsche Annington neu gebildeten Vonovia - mit insgesamt über 236.400 Wohneinheiten im Wert von 13,6 Milliarden Euro registriert. Das entspricht circa 59 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens im vergangenen Kalenderjahr.
Entscheidend für den hohen Anteil ist im Wesentlichen die milliardenschwere Übernahme der GAGFAH durch die Deutsche Annington, im Zuge dessen rund 145.000 Wohneinheiten den Eigentümer wechselten. Dadurch dominierten die heimischen börsennotierten Immobilienunternehmen den Wohninvestmentmarkt und zeigten sich für mehr als zwei Drittel des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich. Aber auch ohne Berücksichtigung der Großfusionen und dem Verkauf von Unternehmensbeteiligungen wurde das Transaktionsgeschehen überwiegend von börsennotierten Wohnungsgesellschaften bestimmt, die über 5,2 Milliarden Euro in deutsche Wohnungsbestände investierten. Daneben steigerten institutionelle Investoren, wie Immobilienspezialfonds, Versicherungen und Pensionskassen ihre Investments in deutsche Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorjahr um eine halbe Milliarde Euro und zählen mit über 2,5 Milliarden Euro oder rund elf Prozent Marktanteil zu der aktivsten Käufergruppe.

Projektentwicklungen stehen im Fokus der Investoren

Vor dem Hintergrund der ungebrochen hohen Nachfrage auf dem deutschen Investmentmarkt für Wohnportfolios, welche durch das vorhandene Angebot nur unzureichend bedient werden kann, rücken zunehmend Neubauentwicklungen in den Fokus der Investoren. "Das Interesse an Neubauentwicklungen spiegelt sich auch in der Entwicklung des Transaktionsvolumens wider", so Linsin. "Während in der ersten Jahreshälfte knapp eine Milliarde Euro in Projektentwicklungen investiert wurde, steigerte sich das in Neubauprojekte allokierte Transaktionsvolumen in der zweiten Jahreshälfte im Vergleich zu den ersten sechs Monate um über 30 Prozent." Demnach konnte im Verlauf des Jahres 2015 bei 70 Projekten ein Transaktionsvolumen von rund 2,3 Milliarden Euro registriert werden. "Der regionale Schwerpunkt der Projekte, gemessen sowohl am Transaktionsvolumen als auch an Wohneinheiten, konzentrierte sich hierbei vor allem auf Berlin (547 Millionen Euro, 2.700 Wohneinheiten) sowie die Großstädte in Hessen (467 Millionen Euro, 1.500 Wohneinheiten) und Nordrhein-Westfalen (435 Millionen Euro, 1.400 Wohneinheiten), da dort kaum mehr Bestandsportfolios am Markt sind", erklärt Schlatterer. Vor allem institutionelle Investoren investierten zunehmend in Projektentwicklungen. So wurde jede zweite Transaktion eines Neubaus durch einen institutionellen Investor, meist für einen Immobilienspezialfonds und dabei oftmals im Rahmen eines Forward Fundings registriert.

Der erzielte Verkaufspreis pro Wohneinheit ist im Jahresvergleich um 17 Prozent auf durchschnittlich 68.770 Euro gestiegen. Auch der Kaufpreis pro Quadratmeter erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr um 13 Prozent auf 1.100 Euro, besonders infolge der wachsenden Bedeutung von Neubauentwicklungen vor allem in den Ballungszentren mit entsprechend hohen Gestehungskosten für hochwertigen Wohnraum. "Durch wachsende Bevölkerungs- und steigende Haushaltszahlen, insbesondere in Ballungsgebieten, ist die Nachfrage nach Wohnraum weiter ungebrochen hoch. Bei einem nach wie vor unzureichenden Neubauvolumen zur Deckung der starken Nachfrage und in Kombination mit dem zunehmenden Mangel an Bestandsportfolios in den Agglomerationsräumen rücken Neubauprojektentwicklungen stärker in den Fokus von Investoren, da sich mit ihnen auch infolge von steigenden Miet- und Kaufpreisen gute Renditen erzielen lassen", sagt Schlatterer. "Aufgrund des großen Umfangs an Zuzügen von Flüchtlingen wird sich voraussichtlich der Nachfragedruck auf den Wohnungsmarkt, besonders in den Ballungsräumen, nochmals verstärken. Vor dem Hintergrund begrenzter finanzieller Möglichkeiten der Flüchtlinge, wird sich die Nachfrage in größerem Maße auf das untere Preissegment konzentrieren", führt Schlatterer fort.

Ausblick: Dynamische Fortsetzung am Wohninvestmentmarkt für 2016 erwartet

"Für das kommende Jahr erwarten wir aufgrund eines anhaltenden Nachfrageüberschusses und einer weiteren Marktkonsolidierung der börsennotierten Immobiliengesellschaften in Hinblick auf die räumliche Fokussierung auf wenige strategische Kernmärkte einen anhaltenden Trend zur Portfoliobereinigung", so Lüttger. Neben der potenziellen Übernahme der Deutsche Wohnen durch die Vonovia, der seitens des Bundeskartellamtes keine Einwände entgegenstehen, befinden sich noch weitere großvolumige Portfolios in der Investmentpipeline, sodass CBRE vor dem Hintergrund sehr guter Fundamentaldaten und eines weiterhin historisch günstigen Kapitalmarktumfelds insgesamt eine sich fortsetzende dynamische Entwicklung der Investmentstory am deutschen Wohnungsmarkt erwartet.



Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!