06.01.2016 Frankfurter Büroflächenvermietungsmarkt 6,6 % über Vorjahr
Der Frankfurter Büroflächenmarkt inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei hat im abgelaufenen Jahr, nach dem schlechten Abschneiden im Jahr 2014, wieder leicht angezogen, so die aktuelle Analyse des Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo group. Das Gesamtjahr 2015 schließt mit einem Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 394.000 m² ab. „Damit sind ganze 24.600 m² bzw. 6,6 % mehr als im Jahr 2014 umgesetzt worden. Das zehnjährige Mittel von 454.100 m² bleibt aber unerreicht“, so Radomir Vasilijevic, Head of Office & Retail Letting bei der NAI apollo group. Radomir Vasilijevic weiter: „Das vergangene Jahr war – wie bereits das Vorjahr – ein sehr schwieriges und zähes Jahr für den Frankfurter Büroflächenvermietungsmarkt. Die Nachfrage ist noch sehr verhalten. Darüber hinaus entgingen dem Markt durch Vertragsverlängerungen ca. 100.000 m² an Umsatz.“ Das Transaktionsvolumen des vierten Quartals beläuft sich auf 114.500 m², das damit gegenüber dem Vorquartal um 17,8 % zulegen konnte und auch leicht über dem Vorjahresniveau von 111.200 m² liegt, so die NAI apollo group.
Analog zu den Vorquartalen haben auch in den finalen Monaten Kleindeals (kleiner 1.000 m²) den Markt geprägt. Auf Jahressicht verbucht diese Größenklasse mit 184.200 m² einen Marktanteil von 46,8 %. Somit wurde in diesem Segment ein um 15,2 % gestiegener Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr verzeichnet, so die NAI apollo group weiter. „Den absolut stärksten Anstieg konnte in der Größenklasse 5.000 bis 10.000 m² realisiert werden. Während der Flächenumsatz im Vorjahr mit nur einem Deal und 7.300 m² bzw. 2,0 % Umsatzanteil sehr gering war, konnten in diesem Segment bis zum Jahresende 2015 neun Deals mit 54.400 m² bzw. 13,8 % Marktanteil verzeichnet werden“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research des Unternehmens. Im Vergleich zu den Boomjahren zeigt sich allerdings weiterhin ein unterdurchschnittliches Umsatzergebnis bei Großdeals. So entfielen in dem Top-Jahr 2012 auf die Klassen größer 5.000 m² bei 18 Deals insgesamt 203.300 m². Dies reduzierte sich im Jahr 2015 auf zehn Abschlüsse mit 86.400 m².
Die Branche „Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen“ prägt mit insgesamt zwölf Abschlüssen oberhalb von 1.000 m² sowie einer Vielzahl an Kleindeals (kleiner 1.000 m²) weiterhin das Geschehen des vergangenen Jahres und erreicht mit 75.700 m² einen Marktanteil von 19,2 %. Der Eigennutzerdeal der Deutsche Vermögensberatung AG (DVAG) aus dem ersten Quartal stellt hierbei mit 32.000 m² den größten Abschluss des Gesamtjahres dar. Der zweithöchste Flächenumsatz wurde durch „Beratungs-, Marketing- & Marktforschungsunternehmen“ mit 14,2 % (2014 waren es 9,7 %), gefolgt von „Kommunikation, IT & EDV“ mit 11,3 % (2014: 9,6 %) generiert.
„Das CBD, das die zentralen Teilmärkte der Innenstadt umfasst, steht mit 249.400 m² bzw. einem Anteil von 63,3 % unverändert im Fokus der Nachfrage. Im Vorjahresvergleich wurden hier allerdings 16.300 m² weniger umgesetzt. Dies ist maßgeblich mit der Abnahme der Großabschlüsse, oberhalb von 10.000 m², von drei auf nun einen zu begründen“, so Dr. Konrad Kanzler weiter. Bei den einzelnen Teilmärkten verteidigt das Bahnhofsviertel infolge des Eigennutzerkaufs der DVAG auch zum Jahresende mit 55.300 m² bzw. 14,0 % den höchsten Umsatz. Knapp dahinter folgt das Bankenviertel mit 52.800 m² (13,4 %). Unverändert gegenüber dem Vorquartal zeigt sich das Spitzen- und Durchschnittsmietniveau, das bei 39,20 €/m² bzw. 20,50 €/m² verbleibt.
Der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt (hierunter fasst die NAI apollo group Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind) hat innerhalb der letzten drei Monate marginal abgenommen und liegt mit 1,251 Millionen m² Bürofläche nahezu auf Vorquartalsniveau (Q3 2015 waren es 1,260 Mio. m²). Hieraus resultiert eine aktuelle Leerstandsquote von 10,9 %, die damit gegenüber dem Jahresende 2014 um 0,4 %-Punkte gesunken ist. Im stark nachgefragten CBD beziffert sich der marktaktive Leerstand auf 551.000 m², wovon 52,8 % einen aufgerufenen durchschnittlichen Mietpreis oberhalb des Gesamtmarktdurchschnitts von 20,50 €/m² aufweisen. Der Anteil von hochpreisigen Flächen, d.h. mit einem durchschnittlichen Angebotsmietpreis oberhalb von 30,00 €/m², beträgt hierbei 14,0 %. Dieser ist damit nahezu ausschließlich im CBD zu finden, so die NAI apollo group.
„Die im vierten Quartal 2015 fertiggestellte Bürofläche auf dem Frankfurter Büromarkt beläuft sich auf 43.300 m², wovon lediglich noch 14,7 % verfügbar sind. Demgegenüber stehen Flächenabgänge in Höhe von 88.600 m². Für das Gesamtjahr 2015 liegt das Fertigstellungsvolumen damit bei 110.500 m², bei gleichzeitigen Abgängen in Höhe von 216.200 m²“, erläutert Dr. Konrad Kanzler. Hieraus berechnet sich zum Jahresende ein aktueller Flächenbestand von 11,522 Mio. m².
Für das Jahr 2016 wird zum jetzigen Zeitpunkt ein Fertigstellungsvolumen von 148.100 m² Bürofläche bei einer Vorvermietungsquote von 65,8 % erwartet. Für das darauffolgende Jahr 2017 wird ein Volumen von 109.400 m² prognostiziert, wovon noch 42,7 % dem Markt zur Verfügung stehen.
Nach dem belebten Abschlussquartal 2015 ist für das kommende Jahr mit einer weiter leicht steigenden Umsatzentwicklung zu rechnen. „Insofern wird für dieses Jahr ein Volumen zwischen dem letztjährigen Ergebnis von 394.000 m² und dem zehnjährigen Mittel von 454.100 m² prognostiziert“, so Radomir Vasilijevic. Für den Leerstandsverlauf sowie die Spitzenmiete resultiert hieraus eine stabile bis leicht positive Prognose, so die NAI apollo group abschließend.
Analog zu den Vorquartalen haben auch in den finalen Monaten Kleindeals (kleiner 1.000 m²) den Markt geprägt. Auf Jahressicht verbucht diese Größenklasse mit 184.200 m² einen Marktanteil von 46,8 %. Somit wurde in diesem Segment ein um 15,2 % gestiegener Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr verzeichnet, so die NAI apollo group weiter. „Den absolut stärksten Anstieg konnte in der Größenklasse 5.000 bis 10.000 m² realisiert werden. Während der Flächenumsatz im Vorjahr mit nur einem Deal und 7.300 m² bzw. 2,0 % Umsatzanteil sehr gering war, konnten in diesem Segment bis zum Jahresende 2015 neun Deals mit 54.400 m² bzw. 13,8 % Marktanteil verzeichnet werden“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research des Unternehmens. Im Vergleich zu den Boomjahren zeigt sich allerdings weiterhin ein unterdurchschnittliches Umsatzergebnis bei Großdeals. So entfielen in dem Top-Jahr 2012 auf die Klassen größer 5.000 m² bei 18 Deals insgesamt 203.300 m². Dies reduzierte sich im Jahr 2015 auf zehn Abschlüsse mit 86.400 m².
Die Branche „Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen“ prägt mit insgesamt zwölf Abschlüssen oberhalb von 1.000 m² sowie einer Vielzahl an Kleindeals (kleiner 1.000 m²) weiterhin das Geschehen des vergangenen Jahres und erreicht mit 75.700 m² einen Marktanteil von 19,2 %. Der Eigennutzerdeal der Deutsche Vermögensberatung AG (DVAG) aus dem ersten Quartal stellt hierbei mit 32.000 m² den größten Abschluss des Gesamtjahres dar. Der zweithöchste Flächenumsatz wurde durch „Beratungs-, Marketing- & Marktforschungsunternehmen“ mit 14,2 % (2014 waren es 9,7 %), gefolgt von „Kommunikation, IT & EDV“ mit 11,3 % (2014: 9,6 %) generiert.
„Das CBD, das die zentralen Teilmärkte der Innenstadt umfasst, steht mit 249.400 m² bzw. einem Anteil von 63,3 % unverändert im Fokus der Nachfrage. Im Vorjahresvergleich wurden hier allerdings 16.300 m² weniger umgesetzt. Dies ist maßgeblich mit der Abnahme der Großabschlüsse, oberhalb von 10.000 m², von drei auf nun einen zu begründen“, so Dr. Konrad Kanzler weiter. Bei den einzelnen Teilmärkten verteidigt das Bahnhofsviertel infolge des Eigennutzerkaufs der DVAG auch zum Jahresende mit 55.300 m² bzw. 14,0 % den höchsten Umsatz. Knapp dahinter folgt das Bankenviertel mit 52.800 m² (13,4 %). Unverändert gegenüber dem Vorquartal zeigt sich das Spitzen- und Durchschnittsmietniveau, das bei 39,20 €/m² bzw. 20,50 €/m² verbleibt.
Der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt (hierunter fasst die NAI apollo group Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind) hat innerhalb der letzten drei Monate marginal abgenommen und liegt mit 1,251 Millionen m² Bürofläche nahezu auf Vorquartalsniveau (Q3 2015 waren es 1,260 Mio. m²). Hieraus resultiert eine aktuelle Leerstandsquote von 10,9 %, die damit gegenüber dem Jahresende 2014 um 0,4 %-Punkte gesunken ist. Im stark nachgefragten CBD beziffert sich der marktaktive Leerstand auf 551.000 m², wovon 52,8 % einen aufgerufenen durchschnittlichen Mietpreis oberhalb des Gesamtmarktdurchschnitts von 20,50 €/m² aufweisen. Der Anteil von hochpreisigen Flächen, d.h. mit einem durchschnittlichen Angebotsmietpreis oberhalb von 30,00 €/m², beträgt hierbei 14,0 %. Dieser ist damit nahezu ausschließlich im CBD zu finden, so die NAI apollo group.
„Die im vierten Quartal 2015 fertiggestellte Bürofläche auf dem Frankfurter Büromarkt beläuft sich auf 43.300 m², wovon lediglich noch 14,7 % verfügbar sind. Demgegenüber stehen Flächenabgänge in Höhe von 88.600 m². Für das Gesamtjahr 2015 liegt das Fertigstellungsvolumen damit bei 110.500 m², bei gleichzeitigen Abgängen in Höhe von 216.200 m²“, erläutert Dr. Konrad Kanzler. Hieraus berechnet sich zum Jahresende ein aktueller Flächenbestand von 11,522 Mio. m².
Für das Jahr 2016 wird zum jetzigen Zeitpunkt ein Fertigstellungsvolumen von 148.100 m² Bürofläche bei einer Vorvermietungsquote von 65,8 % erwartet. Für das darauffolgende Jahr 2017 wird ein Volumen von 109.400 m² prognostiziert, wovon noch 42,7 % dem Markt zur Verfügung stehen.
Nach dem belebten Abschlussquartal 2015 ist für das kommende Jahr mit einer weiter leicht steigenden Umsatzentwicklung zu rechnen. „Insofern wird für dieses Jahr ein Volumen zwischen dem letztjährigen Ergebnis von 394.000 m² und dem zehnjährigen Mittel von 454.100 m² prognostiziert“, so Radomir Vasilijevic. Für den Leerstandsverlauf sowie die Spitzenmiete resultiert hieraus eine stabile bis leicht positive Prognose, so die NAI apollo group abschließend.
