02.12.2015 Steigende Mieten in allen Immobiliensegmenten in Bayern
Der bayerische Immobilienmarkt ist von einer lebhaften Nachfrage nach gewerblichen Objekten und Wohnimmobilien geprägt. Gründe dafür sind kontinuierlich steigende Einwohnerzahlen, eine wachsende Bürobeschäftigung und stark frequentierte Einkaufsmeilen. Das große Investoreninteresse dürfte auch 2016 anhalten. Die Mietdynamik wird angesichts des erreichten Niveaus aber leicht nachlassen. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie der DG HYP, die die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt Bayern in den Segmenten Handel, Büro und Wohnungsbau untersucht. Neben der Landeshauptstadt München mit dem angrenzenden Landkreis wurde die Marktentwicklung in den Großstädten Nürnberg, Fürth, Erlangen, Ingolstadt, Regensburg und Augsburg analysiert. An den untersuchten Standorten leben rund 3,1 Millionenen Menschen und damit etwa ein Viertel der bayerischen Bevölkerung.
Dr. René Beckert, Leiter des Immobilienzentrums München der DG HYP, erläutert: „Bayern glänzt mit hoher Wirtschaftskraft, einer positiven Arbeitsmarktsituation, einer im bundesweiten Vergleich stabilen demografischen Entwicklung und starkem Touristenaufkommen. Angesichts der günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und einer guten Stimmung am Investmentmarkt erwarten wir 2016 eine unverändert lebhafte Nachfrage auf den Immobilienmärkten in den bayerischen Großstädten.“
Hohe Flächennachfrage angesichts guter Einzelhandelsumsätze
Die Umsatzentwicklung im bayerischen Einzelhandel ist in den vergangenen fünf Jahren im bundesweiten Vergleich überdurchschnittlich gestiegen. Die Flächennachfrage in guten Einzelhandelslagen ist nach wie vor groß. Damit geht eine konstant steigende Spitzenmiete einher. Mit derzeit 335 Euro pro Quadratmeter ist die Landeshauptstadt München unverändert führend im bundesweiten Vergleich. In den bayerischen Oberzentren sind aktuell im Durchschnitt 108 Euro für einen Quadratmeter Einzelhandelsfläche zu zahlen. Spürbar höher ist die Miete in Nürnberg und Würzburg mit derzeit 145 Euro bzw. 130 Euro pro Quadratmeter. Mit etwas Abstand folgt Augsburg mit 112 Euro. In Ingolstadt, Erlangen und Würzburg liegt die Spitzenmiete in dem Segment leicht darunter. Einzig Fürth entwickelt sich mit einem Quadratmeterpreis von 36 Euro in sehr guten Lagen angesichts der Nähe zum deutlich größeren und attraktiveren Shopping-Standort Nürnberg vergleichsweise schwach.
Nach der spürbaren Aufwärtsbewegung der vergangenen Jahre ist das Potenzial für weitere Mieterhöhungen geringer geworden. Außerdem stoßen Investitionen in attraktiven Einzelhandelslagen auf großes Anlegerinteresse, was zu mehr Projektentwicklungen und somit zu einer wachsenden Verkaufsfläche führt. Insgesamt bleibt die Aussicht für den innerstädtischen Einzelhandel aber positiv. 2016 wird die Spitzenmiete in den Oberzentren sowie in München um durchschnittlich 1,6 Prozent steigen.
Bürospitzenmieten: nahezu einheitliches Wachstum in den Oberzentren
Die gute wirtschaftliche Lage in Bayern hat in den vergangenen Jahren für einen Anstieg der Bürobeschäftigung gesorgt. Vor diesem Hintergrund hat der Büroneubau weiter zugenommen. Die Entstehung neuer Flächen ist an den einzelnen bayerischen Standorten unterschiedlich stark ausgeprägt. Führend sind die beiden dynamisch wachsenden Städte Ingolstadt und Regensburg. Hier sind im Durchschnitt von 2010 bis 2014 pro Jahr rund 1,4 Prozent des Büroflächenbestands neu hinzugekommen. Am unteren Ende der Skala befinden sich Augsburg und Würzburg, die bei der relativen Betrachtung der Neubauaktivitäten nur etwa ein Drittel der beiden führenden Städte erreichen.
Die Bürospitzenmieten sind in den bayerischen Großstädten angesichts der steigenden Beschäftigtenzahl und des immer noch begrenzten Angebots an attraktiven Flächen in den vergangenen zehn Jahren kräftig gestiegen. Vor allem in München haben die Büromieten spürbar zugelegt. Ein homogenes Bild zeigt sich bei der Mietdynamik der Oberzentren. In den meisten bayerischen Großstädten lag der Mietanstieg von 2004 bis 2014 zwischen 28 und 41 Prozent. Nur in Würzburg und Fürth ging es mit 10 beziehungsweise 14 Prozent langsamer bergauf. In Würzburg dürfte die Dominanz der vom öffentlichen Bereich geprägten Nachfrage für den schwächeren Anstieg verantwortlich sein. In Fürth ist die geringe Beschäftigtenentwicklung ursächlich für den zurückhaltenden Anstieg.
Für das Gesamtjahr 2015 sowie für 2016 ist in den untersuchten Oberzentren von einer weiter anziehenden Mietentwicklung auszugehen. Der Umfang wird sich mit durchschnittlich 1,5 bzw. 1,4 Prozent gegenüber den Vorjahren aber abschwächen. Gründe dafür sind das schon hohe Niveau der Spitzenmiete, ein zunehmender Flächenneuzugang und ein langsamerer Zuwachs bei der Bürobeschäftigung. In München ist nach dem hohen Plus des Vorjahres um mehr als 6 Prozent aktuell nicht mit weiteren Mieterhöhungen zu rechnen. Im kommenden Jahr dürften die Spitzenmieten in der Landeshauptstadt um rund 1,5 Prozent zunehmen. Das Leerstandsniveau wird sich an allen Standorten voraussichtlich stabil entwickeln.
Wachsender Wohnungsbedarf durch Zuwanderung und Single-Haushalte
Der steigende Wohnraumbedarf bei einem zugleich oft knappen Angebot hat die bayerischen Wohnungsmieten in den vergangenen zehn Jahren zwischen 30 und 50 Prozent spürbar steigen lassen. Im Durchschnitt muss heute für eine Neubauwohnung in den bayerischen Oberzentren zwischen 9 und 10,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gezahlt werden. Oberhalb dieser Marke liegen die drei dynamisch wachsenden und wirtschaftlich erfolgreichen Städte Erlangen, Ingolstadt und Regensburg. Nur in München fällt die Erstbezugsmiete mit durchschnittlich 15 Euro je Quadratmeter für eine Neubauwohnung noch höher aus. Im Spitzensegment liegen die Münchener Mieten sogar bei knapp 23 Euro je Quadratmeter. In den Oberzentren bewegt sich die maximale Wohnungsmiete je Quadratmeter zwischen 11 Euro in Fürth und 13 Euro in Ingolstadt.
Die Aussichten für den bayerischen Wohnungsmarkt sind in den kommenden Jahren angesichts der überdurchschnittlichen wirtschaftlichen Situation vielversprechend. Städte mit einer guten Arbeitsmarktlage und ebenso Hochschulstandorte dürften von hoher Zuwanderung profitieren. Zudem wird der Flüchtlingsstrom das Einwohnerwachstum beschleunigen. Der Trend zu Single- und Zweipersonenhaushalten wird sich darüber hinaus fortsetzen. Vor diesem Hintergrund ist insgesamt mit einem steigenden Wohnungsbedarf zu rechnen. In den Oberzentren ist für 2016 ein durchschnittlicher Anstieg der Spitzenmiete von rund 2 Prozent zu erwarten. In München dürfte der Mietzuwachs in sehr guten Lagen im selben Zeitraum bei 2,6 Prozent liegen.
Dr. René Beckert, Leiter des Immobilienzentrums München der DG HYP, erläutert: „Bayern glänzt mit hoher Wirtschaftskraft, einer positiven Arbeitsmarktsituation, einer im bundesweiten Vergleich stabilen demografischen Entwicklung und starkem Touristenaufkommen. Angesichts der günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und einer guten Stimmung am Investmentmarkt erwarten wir 2016 eine unverändert lebhafte Nachfrage auf den Immobilienmärkten in den bayerischen Großstädten.“
Hohe Flächennachfrage angesichts guter Einzelhandelsumsätze
Die Umsatzentwicklung im bayerischen Einzelhandel ist in den vergangenen fünf Jahren im bundesweiten Vergleich überdurchschnittlich gestiegen. Die Flächennachfrage in guten Einzelhandelslagen ist nach wie vor groß. Damit geht eine konstant steigende Spitzenmiete einher. Mit derzeit 335 Euro pro Quadratmeter ist die Landeshauptstadt München unverändert führend im bundesweiten Vergleich. In den bayerischen Oberzentren sind aktuell im Durchschnitt 108 Euro für einen Quadratmeter Einzelhandelsfläche zu zahlen. Spürbar höher ist die Miete in Nürnberg und Würzburg mit derzeit 145 Euro bzw. 130 Euro pro Quadratmeter. Mit etwas Abstand folgt Augsburg mit 112 Euro. In Ingolstadt, Erlangen und Würzburg liegt die Spitzenmiete in dem Segment leicht darunter. Einzig Fürth entwickelt sich mit einem Quadratmeterpreis von 36 Euro in sehr guten Lagen angesichts der Nähe zum deutlich größeren und attraktiveren Shopping-Standort Nürnberg vergleichsweise schwach.
Nach der spürbaren Aufwärtsbewegung der vergangenen Jahre ist das Potenzial für weitere Mieterhöhungen geringer geworden. Außerdem stoßen Investitionen in attraktiven Einzelhandelslagen auf großes Anlegerinteresse, was zu mehr Projektentwicklungen und somit zu einer wachsenden Verkaufsfläche führt. Insgesamt bleibt die Aussicht für den innerstädtischen Einzelhandel aber positiv. 2016 wird die Spitzenmiete in den Oberzentren sowie in München um durchschnittlich 1,6 Prozent steigen.
Bürospitzenmieten: nahezu einheitliches Wachstum in den Oberzentren
Die gute wirtschaftliche Lage in Bayern hat in den vergangenen Jahren für einen Anstieg der Bürobeschäftigung gesorgt. Vor diesem Hintergrund hat der Büroneubau weiter zugenommen. Die Entstehung neuer Flächen ist an den einzelnen bayerischen Standorten unterschiedlich stark ausgeprägt. Führend sind die beiden dynamisch wachsenden Städte Ingolstadt und Regensburg. Hier sind im Durchschnitt von 2010 bis 2014 pro Jahr rund 1,4 Prozent des Büroflächenbestands neu hinzugekommen. Am unteren Ende der Skala befinden sich Augsburg und Würzburg, die bei der relativen Betrachtung der Neubauaktivitäten nur etwa ein Drittel der beiden führenden Städte erreichen.
Die Bürospitzenmieten sind in den bayerischen Großstädten angesichts der steigenden Beschäftigtenzahl und des immer noch begrenzten Angebots an attraktiven Flächen in den vergangenen zehn Jahren kräftig gestiegen. Vor allem in München haben die Büromieten spürbar zugelegt. Ein homogenes Bild zeigt sich bei der Mietdynamik der Oberzentren. In den meisten bayerischen Großstädten lag der Mietanstieg von 2004 bis 2014 zwischen 28 und 41 Prozent. Nur in Würzburg und Fürth ging es mit 10 beziehungsweise 14 Prozent langsamer bergauf. In Würzburg dürfte die Dominanz der vom öffentlichen Bereich geprägten Nachfrage für den schwächeren Anstieg verantwortlich sein. In Fürth ist die geringe Beschäftigtenentwicklung ursächlich für den zurückhaltenden Anstieg.
Für das Gesamtjahr 2015 sowie für 2016 ist in den untersuchten Oberzentren von einer weiter anziehenden Mietentwicklung auszugehen. Der Umfang wird sich mit durchschnittlich 1,5 bzw. 1,4 Prozent gegenüber den Vorjahren aber abschwächen. Gründe dafür sind das schon hohe Niveau der Spitzenmiete, ein zunehmender Flächenneuzugang und ein langsamerer Zuwachs bei der Bürobeschäftigung. In München ist nach dem hohen Plus des Vorjahres um mehr als 6 Prozent aktuell nicht mit weiteren Mieterhöhungen zu rechnen. Im kommenden Jahr dürften die Spitzenmieten in der Landeshauptstadt um rund 1,5 Prozent zunehmen. Das Leerstandsniveau wird sich an allen Standorten voraussichtlich stabil entwickeln.
Wachsender Wohnungsbedarf durch Zuwanderung und Single-Haushalte
Der steigende Wohnraumbedarf bei einem zugleich oft knappen Angebot hat die bayerischen Wohnungsmieten in den vergangenen zehn Jahren zwischen 30 und 50 Prozent spürbar steigen lassen. Im Durchschnitt muss heute für eine Neubauwohnung in den bayerischen Oberzentren zwischen 9 und 10,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gezahlt werden. Oberhalb dieser Marke liegen die drei dynamisch wachsenden und wirtschaftlich erfolgreichen Städte Erlangen, Ingolstadt und Regensburg. Nur in München fällt die Erstbezugsmiete mit durchschnittlich 15 Euro je Quadratmeter für eine Neubauwohnung noch höher aus. Im Spitzensegment liegen die Münchener Mieten sogar bei knapp 23 Euro je Quadratmeter. In den Oberzentren bewegt sich die maximale Wohnungsmiete je Quadratmeter zwischen 11 Euro in Fürth und 13 Euro in Ingolstadt.
Die Aussichten für den bayerischen Wohnungsmarkt sind in den kommenden Jahren angesichts der überdurchschnittlichen wirtschaftlichen Situation vielversprechend. Städte mit einer guten Arbeitsmarktlage und ebenso Hochschulstandorte dürften von hoher Zuwanderung profitieren. Zudem wird der Flüchtlingsstrom das Einwohnerwachstum beschleunigen. Der Trend zu Single- und Zweipersonenhaushalten wird sich darüber hinaus fortsetzen. Vor diesem Hintergrund ist insgesamt mit einem steigenden Wohnungsbedarf zu rechnen. In den Oberzentren ist für 2016 ein durchschnittlicher Anstieg der Spitzenmiete von rund 2 Prozent zu erwarten. In München dürfte der Mietzuwachs in sehr guten Lagen im selben Zeitraum bei 2,6 Prozent liegen.
