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14.10.2015 Die Investment-Rallye in Frankfurt geht weiter

Die bereits im ersten Halbjahr 2015 zu beobachtende Rallye des Frankfurter Investmentmarkts hat auch im dritten Quartal unvermindert angehalten. Mit einem Transaktionsvolumen von über 4,4 Mrd. € wurde das bereits sehr gute Vorjahresergebnis um fast 83 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Nur im Boomjahr 2007 wurde in den ersten neun Monaten ein noch höherer Umsatz erzielt, der aber in weitaus größerem Umfang durch anteilige Portfolioverkäufe beeinflusst wurde“, so Oliver Barth, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter. Im laufenden Jahr entfallen dagegen über 85 % des Resultats auf Einzelverkäufe, wohingegen Portfoliotransaktionen nur mit 642 Mio. € am Marktgeschehen beteiligt waren. Im bundesweiten Vergleich belegt Frankfurt hinter der Hauptstadt den zweiten Platz. Nur bezogen auf Einzeltransaktionen kann sich die Mainmetropole aber vor Berlin platzieren. Vor allem die hohe Anzahl großvolumiger Deals hat das Investmentvolumen beflügelt. Bislang konnten bereits zehn Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich gezählt werden, auf die über die Hälfte des bisherigen Investmentumsatzes entfallen.

Anders als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum trugen Transaktionen ab 100 Mio. € im laufenden Jahr mit 51 % den größten Anteil zum Gesamtumsatz bei. Rechnet man noch die Klasse von 50 bis 100 Mio. € hinzu, zeichnen großvolumige Verkäufe für gut 72 % des Ergebnisses verantwortlich. Damit hat Frankfurt wieder einmal unter Beweis gestellt, dass Investoren das besondere und in dieser Form in Deutschland einmalige Objektangebot zu schätzen wissen. In keiner anderen deutschen Stadt werden durchschnittlich so viel große Transaktionen registriert wie hier. Dementsprechend haben die kleineren Größenklassen relativ betrachtet weniger zum Resultat beigetragen als im Vorjahr. Absolut konnten aber beispielsweise Käufe zwischen 10 und 25 Mio. € auch noch einmal deutlich auf fast 700 Mio. € zulegen.

Vier von fünf Euro fließen in Büroobjekte

Dass Frankfurt vor allem die Stadt der großen Büroinvestments ist, zeigt sich daran, dass gut 78 % des Umsatzes auf diese Assetklasse entfallen. Zu diesem starken Ergebnis haben vor allem auch einige außergewöhnliche Hochhaustransaktionen beigetragen, wie z. B. die von BNP Paribas Real Estate begleiteten Verkäufe des Eurotowers sowie des Trianons. Mit weitem Abstand auf Platz zwei folgen Einzelhandelsobjekte, die auf 9,5 % kommen. Zu nennen ist hier vor allem der im Portfolio enthaltene Kaufhof an der Hauptwache. Alle übrigen Nutzungsraten tragen bislang nur relativ geringe Anteile zum Transaktionsvolumen bei.

Nicht zuletzt durch die großvolumigen Hochhaustransaktionen konnte die City ihre bereits im letzten Jahr zu beobachtende Dominanz noch ausbauen. Im laufenden Jahr entfallen bislang rund zwei Drittel des Gesamtumsatzes auf die zentralen Lagen. Mit einem Anteil von knapp 20 % folgen die Nebenlagen auf dem zweiten Rang und setzen sich damit vor die Peripherie (8 %) und den Cityrand (gut 6 %). An der grundsätzlichen Verteilung und räumlichen Struktur des Marktgeschehens hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum damit nicht viel geändert.

Dass der Frankfurter Markt für viele Investoren mit unterschiedlichen Risikoprofilen interessant ist, zeigt auch die Verteilung nach Anlegergruppen. Die in Führung liegenden Equity/Real Estate Funds, die gut 28 % beitragen, haben vor allem im Value-add- oder Core-plus-Segment investiert und sich dabei stark auf die Nebenlagen konzentriert. Ganz anders sieht das Bild bei den mit knapp 22 % auf Platz zwei liegenden Pensionskassen aus. Sie waren ausschließlich im Citybereich aktiv und haben sich stärker bei Core–Investments engagiert. Zweistellige Umsatzanteile verbuchen auch noch Asset Manager mit gut 11 % sowie Projektentwickler mit knapp 11 %. Letztere kauften neben Entwicklungsgrundstücken auch ältere Bestandsobjekte, um sie mittelfristig neu im Markt zu platzierten. Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei 59 % und damit deutlich höher als im Vorjahresvergleich.
Renditen haben weiter nachgegeben

Die starke Nachfrage und der daraus resultierende Wettbewerb unter den Anlegern spiegelt sich auch in der Entwicklung der Spitzenrenditen wider. Für Büroobjekte sind diese in den letzten zwölf Monaten um 20 Basispunkte auf jetzt 4,30 % gesunken und nähern sich damit ihrem Tiefstand von Mitte 2007. Für Geschäftshäuser in den 1A-Lagen sind aktuell Topwerte von 3,80 % anzusetzen. Den stärksten Rückgang verzeichneten aber Logistikobjekte, für die Spitzenrenditen von 5,60 % notiert werden.

Zweitbestes Jahresergebnis in Sicht

„Auch für die letzten drei Monate des Jahres zeichnet sich ein sehr lebhaftes Marktgeschehen ab, nicht zuletzt, da sich noch einige größere Transaktionen bereits konkret im Vermarktungsprozess befinden. Darüber hinaus sind keine Anzeichen zu erkennen, dass sich das große Interesse sowohl nationaler als auch internationaler Investoren abschwächt. Vor diesem Hintergrund bestehen sehr gute Chancen, das bereits herausragende Vorjahresergebnis zu übertreffen und einen Umsatz von deutlich über 5,5 Mrd. € zu erzielen. Ob eventuell sogar die 6-Mrd.-€-Schwelle fällt, bleibt abzuwarten. Auf alle Fälle dürfte es das zweitbeste jemals registrierte Transaktionsvolumen werden“, so Oliver Barth.



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