13.10.2015 Rekordjahr am Logistikimmobilienmarkt in Sichtweite
Insgesamt wurden in den ersten drei Quartalen dieses Jahres auf dem deutschen Lager- und Logistikimmobilienmarkt rund 4,8 Millionen Quadratmeter Fläche umgesetzt. Dies ist ein Ergebnis des aktuellen Marktreports des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. Das dritte Quartal war mit 1,9 Millionen Quadratmeter nach den vorangegangenen drei Monaten das zweitstärkste Quartal seit Aufzeichnungsbeginn. Der Anteil der Eigennutzer lag im Betrachtungszeitraum von Januar bis September bei rund einem Drittel und auf einem niedrigen Niveau; eine Folge großer Einzelvermietungen wie beispielsweise der drei Abschlüsse von BMW mit zusammen über 400.000 Quadratmetern.
Flächenumsatz von 860.000 Quadratmetern in den ersten neun Monaten
In den ersten neuen Monaten wurden über 860.000 Quadratmeter mehr Fläche umgesetzt als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Dies entspricht einem satten Plus von 22 Prozent. Der Flächenumsatz hat bereits nach drei Quartalen das durchschnittliche Gesamtresultat der vergangenen fünf Jahre um rund sieben Prozent überschritten und bestätigt, dass die in den vergangenen Jahren registrierten steigenden Flächenumsätze keine Ausreißer darstellen. Die anhaltend gute Konjunkturlage, getragen von einem regen Außenhandel und einem dynamischen Binnenkonsum, sowie die wachsende Bedeutung des Onlinehandels und die damit einhergehende Neustrukturierung des logistischen Netzwerks in Richtung Endverbraucher bedingen eine größere Flächennachfrage, welche sich auf einem hohen Niveau verfestigt. "Der Boom im Logistik-Vermietungsmarkt wird durch viele positive Faktoren befeuert: Eine solide Konjunktur, niedrige Zinsen und Renditen, der Druck in Industrie und Handel zu effizienten Strukturen entlang der Produktions- und Lieferketten. Die größten Einzeldeals fanden in den Bereichen Ersatzteillogistik, beispielsweise von BMW, und Onlinehandel, etwa Zalando, statt", sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland. "Noch nie war der Nutzungsfächer an Lager- und Logistikflächen so breit wie derzeit. Neben dem Bedarf an großflächigen Logistikimmobilien, sogenannten Big Boxes, rechnen wir mit einer steigenden Nachfrage nach innerstädtischen E-Commerce-Verteilzentren, sogenannten Cross-Docks, seitens spezialisierter Anbieter, aber auch der großen bekannten Handelsketten", so Koepke. "Angesichts der anhaltend guten Nachfrage, die wir für 2016 erwarten, benötigt der Markt in den Ballungszentren baureife Grundstücke und spekulative Projektentwicklungen, die den kurzfristigen Bezug ermöglichen."
Hamburg erobert Spitzenposition von Frankfurt zurück
In den Top 5-Standorten lag der Gesamtumsatz in den ersten drei Quartalen dieses Jahres mit über 1,65 Millionen Quadratmeter Fläche 25 Prozent über dem Vorjahresniveau und circa neun Prozent über dem Fünfjahresdurchschnitt der ersten neun Monate. Regional differenziert ergeben sich deutliche Unterschiede. Während in der Region Frankfurt/Rhein-Main (plus vier Prozent) und in der Region München (minus ein Prozent) eine weitgehend stabile Entwicklung im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zu beobachten ist, verzeichneten sowohl die Region Hamburg als auch die Region Düsseldorf einen deutlichen Umsatzanstieg um 52 beziehungsweise 61 Prozent im Vergleich zum Vorjahreswert. Die guten Ergebnisse sind hauptsächlich auf einige großflächige und eigengenutzte Neubauentwicklungen, wie beispielsweise den Neubau mit 60.000 Quadratmetern von Bauhaus in Krefeld, zurückzuführen.
Berlin notierte ebenfalls ein Umsatzplus von 12 Prozent gegenüber dem bereits sehr starken Vorjahresergebnis. Mit knapp 280.000 Quadratmetern umgesetzter Fläche wurde zugleich auch der durchschnittliche Flächenumsatz der vergangenen fünf Jahre des Beobachtungszeitraums um neun Prozent überboten. Während im Logistikmarktgebiet Frankfurt/Rhein-Main in einem verhältnismäßig schwachen Quartal lediglich eine Großtransaktion über 10.000 Quadratmetern registriert wurde, konnte der traditionell starke Logistikmarkt Hamburg mit fünf Abschlüssen über 10.000 Quadratmeter seine Spitzenposition (470.500 Quadratmeter) vor Frankfurt (413.700 Quadratmeter) zurückerobern.
Projektentwicklungen bestimmen den Flächenumsatz außerhalb der Top 5-Standorte
Der Flächenumsatz außerhalb der Top 5-Standorte belief sich in den ersten neun Monaten auf mehr als 3,1 Millionen Quadratmeter. Auch hier konnte das Vorjahresergebnis um ein Fünftel übertroffen werden. Während 31 Prozent der Flächen auf Eigennutzer entfallen, wurden 69 Prozent der Flächen durch Vermietungen umgesetzt, darunter vier der fünf größten Deals. Der größte Abschluss konnte in Lahr/Schwarzwald registriert werden. Im Areal des Zweckverbandes "Industrie- und Gewerbepark Raum Lahr" lässt sich der Internethändler Zalando von Goodman ein 130.000 Quadratmeter großes Logistikzentrum bauen. Das Logistikzentrum soll im Oktober 2015 in Bau gehen und bereits im Herbst 2016 in Betrieb genommen werden.
Der zweitgrößte Deal entfällt ebenfalls auf ein E-Commerce-Unternehmen. In Hückelhoven wird Panattoni für Jago ein 120.000 Quadratmeter großes Distributionszentrum realisieren. Insgesamt wurden knapp 75 Prozent des Umsatzes durch Projektentwicklungen verzeichnet. Durch die genannte Anmietung von Jago verbuchte die Region Mönchengladbach mit gut 297.000 Quadratmeter den höchsten Flächenumsatz außerhalb der Top 5-Standorte. Dahinter zeigt das Ruhrgebiet eine hohe Aktivität durch mehrere Vermietungen im großflächigen Segment und weist mit 290.000 Quadratmetern einen Flächenumsatz auf Vorjahresniveau auf, gefolgt von Rhein-Neckar (216.000 Quadratmeter) und Köln (130.000 Quadratmeter).
Spitzenmiete überwiegend auf einem stabilen Niveau
Trotz der weiterhin hohen Nachfrage und des guten Flächenumsatzes blieben die Spitzenmieten im Jahresvergleich in den Top 5-Standorten weitestgehend stabil. In Deutschland ist München hinsichtlich der Spitzenmiete der mit Abstand teuerste Logistikstandort. Objekte mit moderner Ausstattung erzielen in guten Lagen in der Spitze bis zu 6,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. In Frankfurt/Rhein-Main als zweitteuerstem Standort für Logistik bleibt die Spitzenmiete stabil bei 6,20 Euro pro Quadratmeter und Monat. "Während die Spitzenmieten in Hamburg und Berlin über die letzten zwölf Monate bei monatlich 5,70 beziehungsweise 4,60 Euro pro Quadratmeter verharrten, zeigten sich in Düsseldorf angesichts der lange viel zu günstigen Mieten erste Aufholeffekte", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Im Jahresvergleich lässt sich ein Anstieg um 3,8 Prozent auf nun mehr 5,40 Euro pro Quadratmeter pro Monat feststellen.
Ausblick
"Vor dem Hintergrund des in den ersten neun Monaten erzielten Umsatzes ist das Rekordjahr 2011 mit 5,8 Millionen Quadratmeter in Sichtweite. Durch eine gut gefüllte Pipeline mit großflächigen Abschlüssen sollte eine Million Quadratmeter Flächenumsatz im vierten Quartal realistisch sein", sagt Koepke. "Ob in diesem Jahr erstmals die Sechs-Millionen-Quadratmeter-Marke erreicht werden kann, hängt von der weiteren Konjunkturentwicklung und der Realisierung von etlichen bekannten Gesuchen in der Pipeline ab".
Flächenumsatz von 860.000 Quadratmetern in den ersten neun Monaten
In den ersten neuen Monaten wurden über 860.000 Quadratmeter mehr Fläche umgesetzt als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Dies entspricht einem satten Plus von 22 Prozent. Der Flächenumsatz hat bereits nach drei Quartalen das durchschnittliche Gesamtresultat der vergangenen fünf Jahre um rund sieben Prozent überschritten und bestätigt, dass die in den vergangenen Jahren registrierten steigenden Flächenumsätze keine Ausreißer darstellen. Die anhaltend gute Konjunkturlage, getragen von einem regen Außenhandel und einem dynamischen Binnenkonsum, sowie die wachsende Bedeutung des Onlinehandels und die damit einhergehende Neustrukturierung des logistischen Netzwerks in Richtung Endverbraucher bedingen eine größere Flächennachfrage, welche sich auf einem hohen Niveau verfestigt. "Der Boom im Logistik-Vermietungsmarkt wird durch viele positive Faktoren befeuert: Eine solide Konjunktur, niedrige Zinsen und Renditen, der Druck in Industrie und Handel zu effizienten Strukturen entlang der Produktions- und Lieferketten. Die größten Einzeldeals fanden in den Bereichen Ersatzteillogistik, beispielsweise von BMW, und Onlinehandel, etwa Zalando, statt", sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland. "Noch nie war der Nutzungsfächer an Lager- und Logistikflächen so breit wie derzeit. Neben dem Bedarf an großflächigen Logistikimmobilien, sogenannten Big Boxes, rechnen wir mit einer steigenden Nachfrage nach innerstädtischen E-Commerce-Verteilzentren, sogenannten Cross-Docks, seitens spezialisierter Anbieter, aber auch der großen bekannten Handelsketten", so Koepke. "Angesichts der anhaltend guten Nachfrage, die wir für 2016 erwarten, benötigt der Markt in den Ballungszentren baureife Grundstücke und spekulative Projektentwicklungen, die den kurzfristigen Bezug ermöglichen."
Hamburg erobert Spitzenposition von Frankfurt zurück
In den Top 5-Standorten lag der Gesamtumsatz in den ersten drei Quartalen dieses Jahres mit über 1,65 Millionen Quadratmeter Fläche 25 Prozent über dem Vorjahresniveau und circa neun Prozent über dem Fünfjahresdurchschnitt der ersten neun Monate. Regional differenziert ergeben sich deutliche Unterschiede. Während in der Region Frankfurt/Rhein-Main (plus vier Prozent) und in der Region München (minus ein Prozent) eine weitgehend stabile Entwicklung im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zu beobachten ist, verzeichneten sowohl die Region Hamburg als auch die Region Düsseldorf einen deutlichen Umsatzanstieg um 52 beziehungsweise 61 Prozent im Vergleich zum Vorjahreswert. Die guten Ergebnisse sind hauptsächlich auf einige großflächige und eigengenutzte Neubauentwicklungen, wie beispielsweise den Neubau mit 60.000 Quadratmetern von Bauhaus in Krefeld, zurückzuführen.
Berlin notierte ebenfalls ein Umsatzplus von 12 Prozent gegenüber dem bereits sehr starken Vorjahresergebnis. Mit knapp 280.000 Quadratmetern umgesetzter Fläche wurde zugleich auch der durchschnittliche Flächenumsatz der vergangenen fünf Jahre des Beobachtungszeitraums um neun Prozent überboten. Während im Logistikmarktgebiet Frankfurt/Rhein-Main in einem verhältnismäßig schwachen Quartal lediglich eine Großtransaktion über 10.000 Quadratmetern registriert wurde, konnte der traditionell starke Logistikmarkt Hamburg mit fünf Abschlüssen über 10.000 Quadratmeter seine Spitzenposition (470.500 Quadratmeter) vor Frankfurt (413.700 Quadratmeter) zurückerobern.
Projektentwicklungen bestimmen den Flächenumsatz außerhalb der Top 5-Standorte
Der Flächenumsatz außerhalb der Top 5-Standorte belief sich in den ersten neun Monaten auf mehr als 3,1 Millionen Quadratmeter. Auch hier konnte das Vorjahresergebnis um ein Fünftel übertroffen werden. Während 31 Prozent der Flächen auf Eigennutzer entfallen, wurden 69 Prozent der Flächen durch Vermietungen umgesetzt, darunter vier der fünf größten Deals. Der größte Abschluss konnte in Lahr/Schwarzwald registriert werden. Im Areal des Zweckverbandes "Industrie- und Gewerbepark Raum Lahr" lässt sich der Internethändler Zalando von Goodman ein 130.000 Quadratmeter großes Logistikzentrum bauen. Das Logistikzentrum soll im Oktober 2015 in Bau gehen und bereits im Herbst 2016 in Betrieb genommen werden.
Der zweitgrößte Deal entfällt ebenfalls auf ein E-Commerce-Unternehmen. In Hückelhoven wird Panattoni für Jago ein 120.000 Quadratmeter großes Distributionszentrum realisieren. Insgesamt wurden knapp 75 Prozent des Umsatzes durch Projektentwicklungen verzeichnet. Durch die genannte Anmietung von Jago verbuchte die Region Mönchengladbach mit gut 297.000 Quadratmeter den höchsten Flächenumsatz außerhalb der Top 5-Standorte. Dahinter zeigt das Ruhrgebiet eine hohe Aktivität durch mehrere Vermietungen im großflächigen Segment und weist mit 290.000 Quadratmetern einen Flächenumsatz auf Vorjahresniveau auf, gefolgt von Rhein-Neckar (216.000 Quadratmeter) und Köln (130.000 Quadratmeter).
Spitzenmiete überwiegend auf einem stabilen Niveau
Trotz der weiterhin hohen Nachfrage und des guten Flächenumsatzes blieben die Spitzenmieten im Jahresvergleich in den Top 5-Standorten weitestgehend stabil. In Deutschland ist München hinsichtlich der Spitzenmiete der mit Abstand teuerste Logistikstandort. Objekte mit moderner Ausstattung erzielen in guten Lagen in der Spitze bis zu 6,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. In Frankfurt/Rhein-Main als zweitteuerstem Standort für Logistik bleibt die Spitzenmiete stabil bei 6,20 Euro pro Quadratmeter und Monat. "Während die Spitzenmieten in Hamburg und Berlin über die letzten zwölf Monate bei monatlich 5,70 beziehungsweise 4,60 Euro pro Quadratmeter verharrten, zeigten sich in Düsseldorf angesichts der lange viel zu günstigen Mieten erste Aufholeffekte", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Im Jahresvergleich lässt sich ein Anstieg um 3,8 Prozent auf nun mehr 5,40 Euro pro Quadratmeter pro Monat feststellen.
Ausblick
"Vor dem Hintergrund des in den ersten neun Monaten erzielten Umsatzes ist das Rekordjahr 2011 mit 5,8 Millionen Quadratmeter in Sichtweite. Durch eine gut gefüllte Pipeline mit großflächigen Abschlüssen sollte eine Million Quadratmeter Flächenumsatz im vierten Quartal realistisch sein", sagt Koepke. "Ob in diesem Jahr erstmals die Sechs-Millionen-Quadratmeter-Marke erreicht werden kann, hängt von der weiteren Konjunkturentwicklung und der Realisierung von etlichen bekannten Gesuchen in der Pipeline ab".
