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30.09.2015 Hamburg: Bürovermietung nimmt leicht ab, spekulative Neubauten zu

Nachdem das erste Halbjahr 2015 von einer hohen Abschlussfreudigkeit geprägt war, zeigten sich Hamburgs Büromieter im dritten Quartal etwas zurückhaltender. Mit einer Vermietungsleistung von ca. 110.000 m² fällt das Jahresviertel gegenüber den Vorquartalen (Q1: ca. 123.000 m² / Q2: ca. 132.000 m²) ab. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum bedeutet der Gesamtflächenumsatz der ersten neun Monate von ca. 365.000 m² einen leichten Rückgang von 3 %. „Aufgrund der Vielzahl an noch offenen Gesuchen und der weiterhin stabilen Hamburger Wirtschaftslage wäre es jedoch falsch, aus der jüngsten Entwicklung einen Trend abzuleiten, zumal die Vermietungsleistung im dritten Quartal in Hamburg traditionell eher schwächer ausfällt. Für das Gesamtjahr bleibt ein Flächenumsatz von 500.000 m² deshalb weiter eine realistische Prognose“, sagt Artur Kraft, Direktor bei der Angermann Real Estate Advisory AG in Hamburg.

Mit einem Flächenumsatz von ca. 119.400 m² war die City erneut die beliebteste Hamburger Bürolage. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet das Ergebnis ein deutliches Umsatzplus von 40 %. Die Anmietung großer zusammenhängender Flächen gestaltet sich, bedingt durch die zunehmende Verknappung, allerdings weiter schwierig. Insgesamt beträgt der Leerstand in der City ca. 190.000 m². „Für eine gewisse Entspannung des attraktiven Teilmarktes könnte jedoch die gestiegene Bereitschaft der Projektentwickler sorgen, Neubauten auch ohne hohe Vorvermietungsrate zu realisieren. So sind derzeit 100.000 m² Bürofläche in der City im Bau, wovon über 80.000 m² verfügbar sind“, erklärt Kraft.

Trotz des zurückgehenden Leerstand erwiesen sich die Mieten in den vergangenen drei Monaten als stabil. Sowohl die Spitzenmiete mit 24,50 €/m² als auch die Durchschnittsmiete mit 14,50 €/m² blieben auf dem Stand des Vorquartals. „Spannend wird sein, ob aufgrund der hohen Kaufpreise auf dem Hamburger Investmentmarkt neue Eigentümer verstärkt die Mieten ihrer erworbenen Büroimmobilien erhöhen, um den Kauf so zu refinanzieren“, sagt Kraft.

Aktivste Branche war mit deutlichem Abstand die öffentliche Hand mit ca. 68.000 m². Dahinter folgen der Beratungssektor mit ca. 33.900 m² sowie der Wirtschaftszweig Werbung und Medien mit ca. 31.700 m². Der Anteil der Top-Ten-Branchen am Gesamtflächenumsatz beträgt 80 %.

Der Büroflächenleerstand war erneut rückläufig und verringerte sich im Vergleich mit dem zweiten Quartal 2015 von ca. 806.000 m² auf ca. 790.000 m². Bei einem Gesamtflächenbestand von ca. 13.440.000 m² entspricht dies einer Leerstandsquote von 5,9 % „Der Trend, dass Incentives seitens der Vermieter nur noch sehr zurückhaltend gewährt werden, hat sich im Zuge des zurückgehenden Angebots weiter bestätigt“, so Kraft.

Die meisten Mietverträge wurden im bisherigen Jahresverlauf im Flächensegment zwischen 250 und 700 m² abgeschlossen. Die in diesem Bereich erwirtschaftete Vermietungsleistung von ca. 102.600 m² bedeutet einen Umsatzanteil von 28 %. Der größte Anteil am Gesamtflächenumsatz entfällt mit 46 % (ca. 166.800 m²) auf das Segment über 1.500 m².

Der größte Mietvertrag des dritten Quartals wurde von der thjnk AG mit ca. 4.900 m² im BoaVista (Vorsetzen 32 – 39) unterschrieben. Anmietungen über 5.000 m² blieben in den vergangenen drei Monaten somit aus. „Es befinden sich allerdings sowohl im Segment über 5.000 m² als auch im Segment über 10.000 m² Gesuche in der Pipeline, von denen einige in den kommenden Monaten realisiert werden sollten“, sagt Kraft.

Umwidmungen von Büroimmobilien in Flüchtlingsheime durch die Stadt Hamburg finden im Büroflächenumsatz übrigens keine Berücksichtigung.



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