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29.09.2015 Studie: Berliner Projektentwicklermarkt weiter auf Wachstumskurs

Der Berliner Projektentwicklermarkt wächst weiter und ist anscheinend nicht zu bremsen. Das Volumen der in der Hauptstadt fertiggestellten sowie in Bau oder Planung befindlichen Projektentwicklungen in den Segmenten Büro, Wohnen und Hotel legte gegenüber dem Vorjahr um 15,0 Prozent auf 7,0 Millionen Quadratmeter zu. Das geht aus der aktuellen Studie „Der Immobilienmarkt in Berlin“ im Auftrag von HOCHTIEF Projektentwicklung hervor, die heute der Öffentlichkeit vorgestellt wurde. Bei diesem Wert handelt es sich ausschließlich um Entwicklungen, die von sogenannten „Trader Developern“ realisiert werden, also mit dem Ziel, diese an Investoren zu veräußern. Einschließlich der im Rahmen der diesjährigen Studie erstmals berücksichtigten Entwicklungen von Unternehmen zur Eigennutzung oder für den eigenen Bestand (Investor Developer, Service Developer, öffentliche Hand) beträgt das aktuelle Projektentwicklungsvolumen in Berlin sogar 9,1 Millionen Quadratmeter.

„Die hohe Nachfrage sowohl auf der Mieter- wie der Investorenseite schafft ein anhaltend günstiges Umfeld“, kommentiert Gordon Gorski, Geschäftsführer von HOCHTIEF Projektentwicklung, die Zahlen. „Wir beobachten aber eine deutliche Differenzierung der Entwicklerstruktur. Eigennutzer und Bestandshalter werden immer aktiver.“ André Adami, Niederlassungsleiter bei bulwiengesa, ergänzt: „Mittlerweile erreichen diese Entwickler fast ein Viertel des gesamten Projektentwicklungsvolumens in den Segmenten Wohnen, Büro und Hotel.“

Für die Studie wertete das unabhängige Analysehaus bulwiengesa Projektentwicklungen in Berlin mit mehr als jeweils 1.000 Quadratmeter Miet-/Nutz- bzw. Wohnfläche aus. Berücksichtigt wurden Projekte, die nach dem 1. Januar 2012 fertiggestellt wurden oder sich zum 1. August 2015 in Bau oder Planung befanden und bis Ende 2019 fertiggestellt werden sollen. Insgesamt wurden etwa 1.500 Projektentwicklungen in der Studie berücksichtigt, davon sind mit einer Anzahl von 355 rund ein Viertel für Eigennutzung oder Bestandshaltung bestimmt.

Der Großteil des erfassten Projektentwicklungsvolumens entfällt mit einem Anteil von 71 bis 75 Prozent – je nach Entwicklungsstadium – auf Wohnungen, zirka ein Fünftel sind Büros, weitere sieben Prozent entfallen auf Hotelvorhaben. Projektentwicklungen aus dem Bereich Einzelhandel werden in der Studie nicht berücksichtigt, da sich nach einer Boomphase in diesem Segment eine gewisse Sättigung breit gemacht hat.

In der kleinteiligen Betrachtung dominieren die Innenstadtbezirke mit Projektentwicklungsvolumina von teilweise mehr als 200.000 Quadratmetern. Mit 9,6 Quadratmetern je Einwohner wird im Bezirk Mitte das höchste Projektvolumen erzielt, mit großem Abstand folgen Friedrichshain und Treptow. Das Geschehen in den Außenbezirken wird stark durch Eigennutzer oder Bestandshalter geprägt und liegt in den Bezirken Treptow-Köpenick, Steglitz, Lichtenberg und Hohenschönhausen besonders hoch.

Wohnimmobilien: kein Ende des Booms in Sicht
In Berlin wurden etwa 81.000 neue Miet- und Eigentumswohnungen mit einer Gesamtfläche von 6,6 Millionen Quadratmetern für die Studie ausgewertet. Davon entfallen 5,3 Millionen Quadratmeter auf die Projekte von Trader Developern; dieser Wert hat sich damit binnen der vergangenen sieben Jahre nahezu vervierfacht. „Ein wenig überrascht hat uns aber, dass das Planungsvolumen der klassischen Projektentwickler hingegen leicht abgenommen hat. Ob das zukünftig für ein geringeres Bauvolumen sorgen wird, bleibt abzuwarten“, meint Gorski.

Bestandshalter repräsentieren aktuell ein Projektvolumen von 1,2 Millionen Quadratmetern. Bei den Berliner kommunalen Wohnungsgesellschaften, die in den vergangenen Jahren verstärkt die Neubautätigkeit wieder aufgenommen haben, befinden sich aktuell fast 10.000 neue Wohneinheiten im Bau oder in konkreter Planung. Allein in der ersten Hälfte 2015 wurden seitens der landeseigenen Gesellschaften Wohnungen mit einer Wohnfläche von zusammen 371.000 Quadratmetern fertiggestellt.

„Entwickler von Wohnungen in Berlin profitieren weiterhin von der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum“, erläutert Gorski. „Treiber sind das Bevölkerungswachstum sowie das extrem niedrige Zinsniveau. Zudem hält der bereits seit einigen Jahren zu beobachtende Trend ,Zurück in die Stadt‘ an. An dieser Situation wird sich erst einmal wenig ändern.“

Die Durchschnittsgröße einer Neubauwohnung beträgt in Berlin zirka 91 Quadratmeter. Dabei sind die Mietwohnungen mit durchschnittlich knapp 78 Quadratmetern um 30 Prozent kleiner als Eigentumswohnungen (103 Quadratmeter). Von den landeseigenen Gesellschaften gebaute Wohnungen sind mit durchschnittlich 71 Quadratmetern am kleinsten, während Baugemeinschaften und -genossenschaften mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 113 Quadratmetern die größten Eigentumswohnungen in Berlin entwickeln.

Mieten im Neubau rückläufig
„Der in den vergangenen Jahren zu beobachtende starke Anstieg der Spitzenmieten bei Wohnungen in Berlin scheint vorläufig zu Ende zu sein“, ist Adami überzeugt. Für das Jahr 2015 prognostiziert bulwiengesa einen Spitzenmietpreis im Neubau von 15,90 Euro/Quadratmeter (Durchschnitt: 11,60 Euro/Quadratmeter). Vor allem im Durchschnittssegment bestehen deutliche Nachfrageüberhänge, die zu Preissteigerungen führten. „Auffällig ist, dass die Mieten bei in Bau und Planung befindlichen Mietwohnungen niedriger liegen als in den bereits fertiggestellten Neubauten“, so Adami. Hier wirken sich die stärkere Neubautätigkeit der kommunalen Gesellschaften mit tendenziell geringeren Durchschnittsmieten sowie die wieder aufgenommene Wohnungsbauförderung des Landes Berlin deutlich aus.

Bei Eigentumswohnungen ist die Entwicklung umgekehrt: Die Kaufpreise der in Bau oder Planung befindlichen Objekte liegt um gut ein Fünftel über jenen bei bereits fertiggestellten Wohnungen. Das größte Wachstum ist hier in der Innenstadt mit einem Plus von 28 Prozent zu beobachten. Für 2015 prognostiziert bulwiengesa bei Eigentumswohnungen im Neubau einen Spitzenkaufpreis von 7.800 Euro pro Quadratmeter (Durchschnitt: 4.000 Euro). Auch für die kommenden Jahre kann mit weiteren Kaufpreiszuwächsen gerechnet werden. Im Vergleich mit anderen Städten in Deutschland sind diese Preise immer noch moderat. So müssen in Berlin durchschnittlich 7,7 Jahresgehälter für den Erwerb von Wohneigentum aufgewendet werden. In Städten wie München (12,3) und Stuttgart (8,8) liegt dieser Wert deutlich höher.

Das Preisniveau für Mehrfamilienhäuser hat in den vergangenen Jahren deutlich angezogen. Der Vervielfacher, der das Verhältnis von Kaufpreis zu jährlich zu erzielenden Mieteinnahmen angibt, liegt in Spitzenlagen wie Charlottenburg, Wilmersdorf oder Mitte bei bis zu 23. Ein wesentlicher Faktor für diese Entwicklung ist das niedrige Zinsniveau, das die Finanzierung erleichtert. Doch selbst bei steigenden Zinsen ist zu erwarten, dass sich das Preisniveau in sehr guten Lagen mittelfristig über dem 22-fachen einpendeln wird.

Der Wohnungsmarkt steht aufgrund der anhaltend hohen Dynamik sowie der Diskussion um die möglichen sozialen Folgen steigender Kaufpreise und Mieten besonders im Augenmerk des öffentlichen Interesses. In einem Sonderkapitel beleuchtet die Marktstudie daher die aktuelle Entwicklung im Wohnungssektor in Berlin, unter anderem den verstärkten Trend zu Wohnhochhäusern, der durch verschiedene Vorhaben, wie am Alexanderplatz, sichtbar wird.

Büroimmobilien: anhaltend günstige Rahmenbedingungen für Entwicklungen
Der Markt für Büroentwicklungen in Berlin ist in Bewegung geraten. Die Zahl der Bürobeschäftigten steigt. Die Nachfrage nach Büroflächen hat angezogen, und der Leerstand sinkt. Insbesondere bei hochwertigen Flächen in zentralen Lagen hat sich das Angebot sehr stark verknappt. Auch auf Seiten der Investoren geraten Büroimmobilien wieder stärker in den Fokus. Das Angebot jedoch reicht nicht aus, wodurch die Preise steigen. „Wegen der Situation auf dem Wohnungsmarkt ist es für Projektentwickler allerdings schwieriger geworden, Grundstücke für die Neuentwicklung von Büros zu sichern“, berichtet Gorski. „Dort, wo beide Nutzungen zulässig sind, werden häufiger Wohneinheiten hochgezogen.“

Aus diesem Grund steigt das Entwicklungsvolumen klassischer Trader Developer bei Büros nur vergleichsweise moderat. Mit 1,2 Millionen Quadratmetern liegt der Wert zwar um 5,6 Prozent über dem Vergleichswert aus dem Vorjahr, der hohe Nachfragedruck bei Mietern wie Investoren wird dadurch aber kaum gemindert. Die Entwicklungsschwerpunkte im Bürosegment liegen derzeit im Bereich Mediaspree in der Nähe des Berliner Ostbahnhofs sowie in der Europacity am Hauptbahnhof. In der Europacity entstehen aktuell zahlreiche neue Unternehmenszentralen, die sowohl von Trader Developern als auch von den künftigen Nutzern selbst entwickelt werden.

Die Spitzenmiete bei Büros liegt aktuell bei etwa 23,00 Euro je Quadratmeter, die Durchschnittsmiete in Citylagen ist auf 17,00 Euro je Quadratmeter gestiegen. „Der Aufwärtstrend bei den Mieten wird 2015 anhalten. Dabei kann die Steigerung der Durchschnittsmieten durchaus dynamischer ausfallen als im Spitzensegment“, bemerkt Adami.

Hotelimmobilien: Trend zu Großprojekten
Der Tourismus in Berlin boomt. Die Bundeshauptstadt liegt mit ihren Übernachtungszahlen zwar hinter London und Paris auf dem dritten Platz, doch die Zuwachsraten fallen höher aus. Aus diesem Grund werden in keiner anderen deutschen Stadt so viele Hotels gebaut und geplant. „So erstaunt es auch nicht, dass nach drei Jahren mit schrumpfendem Entwicklungsvolumen wieder Wachstum angesagt ist. Verstärkt mischen Betreiber in Eigenregie und Service Developer mit“, hält Gorski fest.

Vom gegenwärtigen gesamten Projektentwicklungsvolumen am Berliner Hotelmarkt von 625.000 Quadratmetern entfällt knapp ein Viertel auf dieses Segment. Das von Trader Developern realisierte Entwicklungsvolumen liegt mit zirka 480.000 Quadratmetern um 6,1 Prozent über dem Niveau des Vorjahres. Insbesondere das Planungsvolumen legte zu, was mit den positiven Zukunftseinschätzungen der Tourismusbranche korrespondiert. Viele der Projekte sind sehr großvolumig konzipiert. So umfassen 14 der insgesamt 39 Bau- und Planungsprojekte mehr als 10.000 Quadratmeter Nutzfläche.

Die Projektentwicklerstudie Berlin erscheint in diesem Jahr in der neunten Auflage. Gegenüber den Vorjahren haben sich Untersuchungsgegenstand und Methode leicht verändert: Das Untersuchungsgebiet umfasst das Stadtgebiet Berlin; in früheren Jahren war auch der Potsdamer Markt berücksichtigt. Mit der erstmaligen Einbeziehung von Entwicklungen für den Eigenbestand vor dem Hintergrund der wachsenden Neubautätigkeit von Bestandshaltern – und hier insbesondere der landeseigenen Wohnungsunternehmen – bildet die Studie das Geschehen am Berliner Markt umfassend ab.




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