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22.09.2015 Die 5 % Studie – Wo investieren sich noch lohnt

Die Analysten von bulwiengesa haben im Auftrag von Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG, Beiten Burkhardt Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Commerz Real AG und Waterway Investments GmbH den deutschen Immobilienmarkt auf seine aktuellen internen Verzinsungspotenziale hin untersucht. Ziel der Studie ist ein Benchmarking der derzeitigen Marktsituation mit dem klassischen 5 %-Renditeziel von Investoren aus früheren Marktphasen.

Die Ergebnisse für Core-Immobilien in Kürze

Für Platzierungen großer Kapitalvolumina bieten insbesondere die Büromärkte der AStädte Core-Investoren gute Anlagemöglichkeiten. Allerdings liegt die interne Verzinsung (IRR) hier nur bei 2,3 bis 4,6 %. Im Wohnbereich wird eine interne Verzinsung von 2,8 bis 3,3 % erzielt, womit Wohninvestments in A-Städten das niedrigste Zinsniveau aller betrachteten Assetklassen aufweisen.

Shopping Center bieten ebenfalls großvolumige Anlagemöglichkeiten. Hier beträgt
die Spanne der IRR zwischen 3,1 und 3,8 %.

In kleineren Märkten ist aktuell eine allgemein erhöhte Marktliquidität festzustellen. Sollte sich die Investmentnachfrage wieder abschwächen, wären die dortigen Märkte in besonderem Maße betroffen. Auch die platzierbaren Objektgrößen nehmen hier tendenziell deutlich ab. Dem stehen erhöhte Verzinsungspotenziale gegenüber: So erreichen Büromärkte in C- und D-Städten Werte von bis zu 6 bzw. 7,3 % im Core-Bereich.

Eine stabile Verzinsung oberhalb der 5 %-Marke bieten Unternehmensimmobilien (UI) mit einer Spanne von 5,1 bis 7,5 %.

Die Ergebnisse für Non-Core-Immobilien

Die Performanceerwartung von Non-Core-Immobilien in den Büromärkten der A-Städte liegt bei 4,6 bis 9,8 %. Hier besteht jedoch das Risiko, in den negativen Bereich der internen Verzinsung zu gelangen. Hotels erreichen Werte von bis 7,6 % bei Immobilien mit kurzen Restlaufzeiten. Moderne Logistikimmobilien liegen im Non-Core-Bereich bei 5,5 bis 7,7 %. Diese Werte werden jenseits der etablierten Logistikregionen erzielt.

Für renditeorientierte Investoren bieten Unternehmensimmobilien (UI) als neue Assetklasse gute Chancen. So liegen die Renditeerwartungen für Gewerbeparks mit ihrer Mischung aus Büro- und Lager-/Serviceflächen bei 6,9 bis 11 % und für Produktionsimmobilien bei 7,5 bis 11,2 %. Mit 6,1 bis 12 % Rendite bieten jedoch Büroimmobilien in C- und D-Städten für Non-Core-Investoren die höchsten Opportunitäten.

Zur Methodik

Für die Untersuchung wurde ein im deutschen Research neuer Ansatz der Marktanalyse gewählt: Grundlage der Ergebnisse ist die Simulierung der internen Verzinsung (IRR) für ein breites Spektrum an Assetklassen und geografischen Lagen.

Zusätzlich wurden Core- und Non-Core-Bereiche auf der Performanceebene abgesteckt. Dabei wurde unterstellt, dass der Core-Markt sich im zentralen Schwankungsbereich der Simulation befindet und auf den Non-Core-Markt die jeweiligen äußeren Bereiche entfallen.

Die Betrachtung erfolgte rein auf Objektebene. Finanzierungseinflüsse wie positive Effekte durch das Ausnutzen der Lücke zwischen Objektrendite und Fremdkapitalzinsen (Leverage-Effekte), flossen nicht in die Simulation ein. Auch Projektentwicklungen bzw. Sanierungen sind nicht Bestandteil der Studie.

Klassifizierung

Die Unterteilung in Core- und Non-Core-Immobilien ermöglicht eine investorenspezifischere Kategorisierung. Als Core wurden Immobilien mit einer stabilen Vermietungssituation und nachhaltigen Lageparametern gezählt. Immobilien außerhalb der Core-Spanne werden im Rahmen der Studie als Non-Core klassifiziert. Zusätzlich erfolgte eine vom Investmentzyklus losgelöste Betrachtung der Assetklassen, um künftige Exit-Möglichkeiten zu berücksichtigen (Marktliquidität).



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