08.01.2021 Investments in Logistikimmobilien unaufhaltbar
Nach Angaben von Colliers International beendet der deutsche Industrie- und Logistikinvestmentmarkt das Jahr 2020 mit einem außergewöhnlichen Investitionsvolumen von insgesamt rund 7,5 Milliarden Euro. Das Ergebnis übertrifft somit den Vorjahreswert um 14 Prozent und gilt demnach als das bislang zweitstärkste je gemessene Jahresergebnis nach dem Rekordjahr 2017 (8,7 Milliarden Euro). Auf dem gesamten gewerblichen gesamtgewerblichen Immobilienmarkt positionierte sich die Assetklasse weiterhin auf Platz 3, konnte seinen Marktanteil jedoch von 9 Prozent im Vorjahr auf nunmehr 13 Prozent steigern.
Hubert Reck, Head of Industrial & Logistics Stuttgart bei Colliers International Deutschland: „Das Jahr 2020 war geprägt von außergewöhnlichen Transaktionen, die die Stärke und Attraktivität dieser Assetklasse deutlicher als je zuvor zum Vorschein brachte. Die weltweite Covid-19-Pandemie hatte auf dem Investmentmarkt für einen zusätzlichen Aufschwung bei Logistikimmobilien gesorgt und viele neue Investoren dazu bewegt, mit der Assetklasse Logistik in Berührung zu kommen. So wurden mehr und mehr Investoren bei Bieterrunden registriert, die bislang kaum oder gar nicht in Logistikimmobilien investierten. Zusätzlich sorgte der weiterhin vorherrschende Produktmangel insbesondere im Core-Bereich dafür, dass die ohnehin schon überschaubaren Transaktionen am Markt den harten Wettbewerb verstärkten und 2020 Kaufpreisfaktoren aufgerufen wurden, die wir bislang nur von Büroinvestments kannten.“
Produktnachschub durch Sale-and-Lease-Backs
Für ein wenig Produktnachschub sorgten im gesamten Jahr überdurchschnittlich viele Sale-and-Lease-Back-Transaktionen. So erwarb unter anderem Values Real Estate für seinen Logistikfonds eine circa 20.000 Quadratmeter große Logistikimmobilie in Saarwellingen bei Saarbrücken. Der Nutzer und Verkäufer der Immobilie, ein Kontraktlogistiker, schloss mit dem Käufer einen langfristigen Mietvertrag ab.
Der Anstieg solcher Sale-and-Lease-Back-Transaktionen im vergangenen Jahr ist größtenteils auf die Einflüsse der wirtschaftlichen Folgen der Covid-19-Pandemie zurückzuführen, da sich einige Unternehmen mit dem Verkauf ihrer eigenen Immobilien im derzeitigen attraktiven Marktumfeld Liquidität verschaffen, unter anderem auch um ihr operatives Wachstum und ihre Wettbewerbssituation durch Unternehmensübernahmen zu stärken. Dieser Trend sorgte für einen leichten Nachschub bei Anlagemöglichkeiten und kam vor allem den Investoren zugute, die im ohnehin schon recht leergefegten Logistikinvestmentmarkt nach neuen, teils risikoreicheren und rentableren Opportunitäten suchen.
Eingeschränkter Reiseverkehr bremst ausländisches Kapital
Der überwiegende Teil des Ergebnisses wurde weitestgehend durch nationale Investoren erzielt. Diese investierten rund 4,2 Milliarden Euro in Industrie- und Logistikimmobilien, sodass sich ihr Marktanteil im Vergleich zum Vorjahr nochmals um 18 Prozentpunkte erhöhte und auf 57 Prozent stieg. Ausländische Investoren hatten aufgrund der Restriktionen im Reiseverkehr nur bedingt Möglichkeiten, Besichtigungen von zu erwerbenden Objekten oder Termine vor Ort wahrzunehmen, sodass ihr Marktanteil im Verlauf des Jahres deutlich zurückging.
Reck betont: „Es ist zu erwarten, dass sich die starke Wettbewerbssituation, die wir 2020 erleben konnten, nochmals verschärfen könnte, sobald normales Reisen wieder möglich sein wird und ausländische Investoren ihre Präsenz auf dem Markt wieder deutlich erhöhen werden.
Portfolio Deals spielen untergeordnete Rolle
Bemerkenswert ist, dass der Logistikinvestmentmarkt ohne die Hilfe größerer milliardenschwerer Plattformdeals zu solch einem starken Jahresergebnis kam und sich direkt hinter dem außergewöhnlichen und von Portfoliokäufen geprägten Rekord-Jahr 2017 positioniert. Insgesamt erzielten Portfolio-Transaktionen rund 2,6 Milliarden Euro des gesamten Jahresumsatzes, was einem Anteil von 35 Prozent am Gesamtumsatz entspricht. Zu den größten Paketdeals 2020 zählten unter anderem die Übernahme des europäischen Logistrial-Portfolios durch die Union Investment zu Beginn des Jahres (Gesamtvolumen bei rund 800 Millionen Euro, davon entfällt mehr als die Hälfte auf die deutschen Objekte), der Verkauf des Roots Portfolios (14 Immobilien) mit einem Kaufpreis von über 500 Millionen Euro an AEW Europe im vierten Quartal sowie die Übernahme des Rocket-Portfolios, welches ebenfalls für einen Kaufpreis im mittleren dreistelligen Millionenbereich von Union Investment erworben wurde.
Einzeltransaktionen, die das Investitionsgeschehen im Jahr 2020 deutlich prägten, bildeten rund zwei Drittel des Gesamtvolumens (circa 4,8 Milliarden Euro) ab. Der Verkauf des Air Park Berlin im Oktober sorgte jedoch für besondere Aufmerksamkeit. Aufgrund seiner Lage in einer der stärksten Logistikregionen Deutschlands, dem Hauptstadtbonus sowie seiner attraktiven Gebäude- und Mieterstruktur kam es zu einem außergewöhnlichen Preiskampf im Bieterverfahren, bei dem CBRE Global Investors den finalen Zuschlag erhielt und der Deal mit einer Rendite deutlich über dem aktuellen Spitzenwert als bislang teuerste Transaktion in Deutschland durchging.
Kaufpreisfaktoren auf Rekordniveau
Der Nachfrageboom bei Logistikinvestments und der daraus resultierende Wettbewerb löste im vergangenen Jahr enormen Druck auf die Renditen in Deutschland aus. Während die durchschnittliche Brutto-Spitzenrendite für moderne Logistikimmobilien in den bedeutendsten Logistikregionen Deutschlands im Vorjahr 2019 bei rund 4,20 Prozent lag, sank diese im Laufe des Jahres um weitere 50 Basispunkte auf unter 3,70 Prozent (entspricht einer Netto-Rendite von circa 3,30 Prozent).
„Wir haben 2020 vereinzelt Transaktionen erlebt, die durch ihr Gesamtpaket absolute Outperformer waren und Kaufpreise über dem 28-fachen der Jahresnettomiete erzielten, die es normalerweise nur auf dem Büro- und Wohnimmobilienmarkt zu sehen gibt. So kam es dazu, dass die dabei erzielten Kaufpreise pro Quadratmeter teilweise die 2.000 Euro-Marke überschritten und den Maßstab für zukünftige gleichzusetzende Transaktionen setzten“, erklärt Reck.
Weiterhin positive Aussichten auf dem Logistikinvestmentmarkt
„Das Wachstum im E-Commerce spricht für die zunehmende Attraktivität und Bedeutung von Logistikimmobilien in Deutschland. Bedingt durch die sich ausbreitende Covid-19-Pandemie im Jahr 2020 und die daraus entstandenen Einschränkungen im Alltag entschieden sich immer mehr Haushalte online zu bestellen und Einkäufe nach Hause liefern zu lassen. Das führte zu einem beachtlichen Anstieg des Paketvolumens in Deutschland und zu einem weiterwachsenden Bedarf an Lager- und Logistikflächen. Zudem erwarten wir durch Optimierungs- und Innovationsdruck in einigen Bereichen der klassischen Industrie in der Zeit nach Covid-19 den Ruf nach schlanken Betriebsabläufen in modernen Hallen. Der Logistiksektor zeigt sich erneut äußerst krisensicher, so dass wir von einem nachhaltig anhaltenden Run auf Industrie- und Logistikimmobilien ausgehen und somit auch eine weitere Renditekompression im Jahr 2021 möglich ist“, so Reck abschließend.
Hubert Reck, Head of Industrial & Logistics Stuttgart bei Colliers International Deutschland: „Das Jahr 2020 war geprägt von außergewöhnlichen Transaktionen, die die Stärke und Attraktivität dieser Assetklasse deutlicher als je zuvor zum Vorschein brachte. Die weltweite Covid-19-Pandemie hatte auf dem Investmentmarkt für einen zusätzlichen Aufschwung bei Logistikimmobilien gesorgt und viele neue Investoren dazu bewegt, mit der Assetklasse Logistik in Berührung zu kommen. So wurden mehr und mehr Investoren bei Bieterrunden registriert, die bislang kaum oder gar nicht in Logistikimmobilien investierten. Zusätzlich sorgte der weiterhin vorherrschende Produktmangel insbesondere im Core-Bereich dafür, dass die ohnehin schon überschaubaren Transaktionen am Markt den harten Wettbewerb verstärkten und 2020 Kaufpreisfaktoren aufgerufen wurden, die wir bislang nur von Büroinvestments kannten.“
Produktnachschub durch Sale-and-Lease-Backs
Für ein wenig Produktnachschub sorgten im gesamten Jahr überdurchschnittlich viele Sale-and-Lease-Back-Transaktionen. So erwarb unter anderem Values Real Estate für seinen Logistikfonds eine circa 20.000 Quadratmeter große Logistikimmobilie in Saarwellingen bei Saarbrücken. Der Nutzer und Verkäufer der Immobilie, ein Kontraktlogistiker, schloss mit dem Käufer einen langfristigen Mietvertrag ab.
Der Anstieg solcher Sale-and-Lease-Back-Transaktionen im vergangenen Jahr ist größtenteils auf die Einflüsse der wirtschaftlichen Folgen der Covid-19-Pandemie zurückzuführen, da sich einige Unternehmen mit dem Verkauf ihrer eigenen Immobilien im derzeitigen attraktiven Marktumfeld Liquidität verschaffen, unter anderem auch um ihr operatives Wachstum und ihre Wettbewerbssituation durch Unternehmensübernahmen zu stärken. Dieser Trend sorgte für einen leichten Nachschub bei Anlagemöglichkeiten und kam vor allem den Investoren zugute, die im ohnehin schon recht leergefegten Logistikinvestmentmarkt nach neuen, teils risikoreicheren und rentableren Opportunitäten suchen.
Eingeschränkter Reiseverkehr bremst ausländisches Kapital
Der überwiegende Teil des Ergebnisses wurde weitestgehend durch nationale Investoren erzielt. Diese investierten rund 4,2 Milliarden Euro in Industrie- und Logistikimmobilien, sodass sich ihr Marktanteil im Vergleich zum Vorjahr nochmals um 18 Prozentpunkte erhöhte und auf 57 Prozent stieg. Ausländische Investoren hatten aufgrund der Restriktionen im Reiseverkehr nur bedingt Möglichkeiten, Besichtigungen von zu erwerbenden Objekten oder Termine vor Ort wahrzunehmen, sodass ihr Marktanteil im Verlauf des Jahres deutlich zurückging.
Reck betont: „Es ist zu erwarten, dass sich die starke Wettbewerbssituation, die wir 2020 erleben konnten, nochmals verschärfen könnte, sobald normales Reisen wieder möglich sein wird und ausländische Investoren ihre Präsenz auf dem Markt wieder deutlich erhöhen werden.
Portfolio Deals spielen untergeordnete Rolle
Bemerkenswert ist, dass der Logistikinvestmentmarkt ohne die Hilfe größerer milliardenschwerer Plattformdeals zu solch einem starken Jahresergebnis kam und sich direkt hinter dem außergewöhnlichen und von Portfoliokäufen geprägten Rekord-Jahr 2017 positioniert. Insgesamt erzielten Portfolio-Transaktionen rund 2,6 Milliarden Euro des gesamten Jahresumsatzes, was einem Anteil von 35 Prozent am Gesamtumsatz entspricht. Zu den größten Paketdeals 2020 zählten unter anderem die Übernahme des europäischen Logistrial-Portfolios durch die Union Investment zu Beginn des Jahres (Gesamtvolumen bei rund 800 Millionen Euro, davon entfällt mehr als die Hälfte auf die deutschen Objekte), der Verkauf des Roots Portfolios (14 Immobilien) mit einem Kaufpreis von über 500 Millionen Euro an AEW Europe im vierten Quartal sowie die Übernahme des Rocket-Portfolios, welches ebenfalls für einen Kaufpreis im mittleren dreistelligen Millionenbereich von Union Investment erworben wurde.
Einzeltransaktionen, die das Investitionsgeschehen im Jahr 2020 deutlich prägten, bildeten rund zwei Drittel des Gesamtvolumens (circa 4,8 Milliarden Euro) ab. Der Verkauf des Air Park Berlin im Oktober sorgte jedoch für besondere Aufmerksamkeit. Aufgrund seiner Lage in einer der stärksten Logistikregionen Deutschlands, dem Hauptstadtbonus sowie seiner attraktiven Gebäude- und Mieterstruktur kam es zu einem außergewöhnlichen Preiskampf im Bieterverfahren, bei dem CBRE Global Investors den finalen Zuschlag erhielt und der Deal mit einer Rendite deutlich über dem aktuellen Spitzenwert als bislang teuerste Transaktion in Deutschland durchging.
Kaufpreisfaktoren auf Rekordniveau
Der Nachfrageboom bei Logistikinvestments und der daraus resultierende Wettbewerb löste im vergangenen Jahr enormen Druck auf die Renditen in Deutschland aus. Während die durchschnittliche Brutto-Spitzenrendite für moderne Logistikimmobilien in den bedeutendsten Logistikregionen Deutschlands im Vorjahr 2019 bei rund 4,20 Prozent lag, sank diese im Laufe des Jahres um weitere 50 Basispunkte auf unter 3,70 Prozent (entspricht einer Netto-Rendite von circa 3,30 Prozent).
„Wir haben 2020 vereinzelt Transaktionen erlebt, die durch ihr Gesamtpaket absolute Outperformer waren und Kaufpreise über dem 28-fachen der Jahresnettomiete erzielten, die es normalerweise nur auf dem Büro- und Wohnimmobilienmarkt zu sehen gibt. So kam es dazu, dass die dabei erzielten Kaufpreise pro Quadratmeter teilweise die 2.000 Euro-Marke überschritten und den Maßstab für zukünftige gleichzusetzende Transaktionen setzten“, erklärt Reck.
Weiterhin positive Aussichten auf dem Logistikinvestmentmarkt
„Das Wachstum im E-Commerce spricht für die zunehmende Attraktivität und Bedeutung von Logistikimmobilien in Deutschland. Bedingt durch die sich ausbreitende Covid-19-Pandemie im Jahr 2020 und die daraus entstandenen Einschränkungen im Alltag entschieden sich immer mehr Haushalte online zu bestellen und Einkäufe nach Hause liefern zu lassen. Das führte zu einem beachtlichen Anstieg des Paketvolumens in Deutschland und zu einem weiterwachsenden Bedarf an Lager- und Logistikflächen. Zudem erwarten wir durch Optimierungs- und Innovationsdruck in einigen Bereichen der klassischen Industrie in der Zeit nach Covid-19 den Ruf nach schlanken Betriebsabläufen in modernen Hallen. Der Logistiksektor zeigt sich erneut äußerst krisensicher, so dass wir von einem nachhaltig anhaltenden Run auf Industrie- und Logistikimmobilien ausgehen und somit auch eine weitere Renditekompression im Jahr 2021 möglich ist“, so Reck abschließend.
