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07.01.2021 Aufwärtstrend? Anziehendes viertes Quartal am Büromarkt Frankfurt

Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Frankfurter Büromarkt (inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei) für das Gesamtjahr 2020 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 332.500 m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (2019: 561.000 m²) bedeutet dies einen Rückgang um nahezu 41%. Im Vergleich zum Dekadenmittel (Ø 2011-2020: 487.100 m² p. a.) sind es ebenfalls markante -32%.

• Im ersten Halbjahr 2020 lag der Büroflächenumsatz in Frankfurt mit rd. 115.000 m² sogar rd. 57% unter dem Wert des Vorjahreszeitraums (1. Hj. 2019: rd. 265.000 m²).
Besonders niedrig fielen die Flächenumsätze in Frankfurt im ersten und zweiten Quartal (65.000 m² in Q1 und 50.000 m² in Q2) aus. Anders als in Düsseldorf, wo der Flächenumsatz im zweiten Halbjahr noch weiter zurückging, erholte sich die Umsatzdynamik in Frankfurt indessen bereits im dritten Quartal (98.000 m²; Q3 2019: 93.000 m²). Noch besser fällt der Büroflächenumsatz für das letzte Quartal 2020 aus: Mit rd. 119.500 m² wird im vierten Quartal in Frankfurt der höchste Flächenumsatz des Jahres erzielt. Zwar liegt dieser Umsatzwert mit -41% deutlich unter dem Vorjahreszeitraum (Q4 2019: 203.000 m²), doch der trotz Pandemie und Lockdown steigende Flächenumsatz im vierten Quartal bietet eine zukunftsgerichtete Perspektive in der Krise.

• Für das Gesamtjahr 2021 prognostiziert Aengevelt Research für Frankfurt einen Büroflächenumsatz um rd. 350.000 m². Dies wäre zwar ein erneut markant geringerer Wert sowohl gegenüber 2019 (rd. 561.000 m²) als auch gegenüber dem 10 Jahres-Mittel (Ø 2011-2020: 486.600 m² p. a.). Im Vergleich mit dem Gesamtjahr 2020 liegt der prognostizierte Flächenumsatz indessen etwas höher.

Dazu Viktor Muthesius, Leiter Gewerbliche Vermietung von Aengevelt Frankfurt: „2021 wird der Flächenumsatz Corona-bedingt im Vergleich zu 2019 oder dem Dekadenmittel insgesamt wieder schwächer ausfallen, aber voraussichtlich eine bessere Performance bieten als 2020. Die standortrelevanten Fundamentaldaten sind und bleiben nachhaltig attraktiv für diverse Mietersegmente: Dies hat sich bisher nach jeder Krise bestätigt. Zukünftig können dabei zwar Corona-erprobte Umstellungen in Form permanenter Homeoffice-Quoten und einer Ausweitung non-territorialer Arbeitsplatzkonzepte einen reduzierten Flächenbedarf von Büronutzern bedeuten. Hygiene-/Abstandskonzepte benötigen jedoch Raum und führen zum Teil auch zu einer Renaissance u.a. von Einzelbüros. Im Ergebnis heben sich Mehr-/Minderbedarf stellenweise auf – der Flächenverbrauch pro Arbeitsplatz wird sich deshalb voraussichtlich wenig ändern. Entscheidend für die zukünftige Entwicklung des Flächenumsatzes sind insbesondere die schnelle Umsetzung der Impfphase und ein damit verbundenes Abklingen der Krise sowie die Realisierung von in 2020 zurückgestellten Unternehmensentscheidungen hinsichtlich Flächenveränderungen und Umzügen.“

Krise stoppt Abbau der Angebotsreserve

• 2019 reduzierte sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) deutlich um 90.000 m² von 830.000 m² auf 740.000 m² Bürofläche. Die Leerstandsquote sank damit von 7,1% auf 6,3%.

• Im ersten Halbjahr 2020 wurde eine Trendumkehr analysiert: Die Angebotsreserve stieg bis Ende Juni 2020 moderat auf rd. 763.000 m². Auch im dritten Quartal erhöhte sich die Angebotsreserve geringfügig weiter auf 790.000 m². Die Leerstandsquote stieg von 6,5% auf 6,8%. Im vierten Quartal stieg die Angebotsreserve nochmals auf rd. 810.000 m² an.

• Die Leerstandsquote hat sich entsprechend in Frankfurt moderat von 6,8% auf 7,0% erhöht bei einem Flächenbestand von aktuell 11,6 Mio. m².

• Für 2021 wird ein weiterer moderater Anstieg der Angebotsreserve auf rd. 830.000 m² prognostiziert.

Viktor Muthesius: „Eine Konsequenz aus der teilweisen Umstellung von Unternehmen auf Homeoffice / mobiles Arbeiten wird dabei u.a. ein Anstieg der Untermietflächen sein.“

Anziehende Büroflächenfertigstellung

• 2019 wurden nach Analysen von Aengevelt Research in Frankfurt rd. 127.000 m² Bürofläche fertiggestellt. Gegenüber 2018 (90.000 m²) bedeutet das einen Anstieg um 41%. Der Wert liegt indessen immer noch unter dem 10 Jahres-Mittel (2009-2018: 175.000 m² p.a.).

• Im ersten Halbjahr 2020 stellt sich die Zahl der Fertigstellungen auf rd. 66.000 m² Bürofläche. Für das dritte Quartal wurden 51.000 m² Bürofertigstellungen verzeichnet. Im letzten Quartal wurde mit rd. 104.000 m² neuer Bürofläche der höchste Wert für das Jahr 2020 verzeichnet.

• Für das Gesamtjahr 2020 wurde zunächst ein Fertigstellungsvolumen von rd. 280.000 m² prognostiziert. Mit insgesamt 221.000 m² wurde dieser Wert nicht vollständig erreicht, da es krisenbedingt vereinzelt zu Verzögerungen bei den Fertigstellungen kam. Ungeachtet dessen wurde ein so hohes Fertigstellungsvolumen jenseits der 200.000 m²-Marke zuletzt 2014 erreicht.

Stabiles Mietpreisniveau

• Die gewichtete Spitzenmiete hat sich in Frankfurt im ersten Halbjahr 2020 um EUR 2,50/m² gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt erhöht und stellt sich sowohl zum dritten als auch zum vierten Quartal konstant auf EUR 45,-/m² ein.

• Die mittlere Miete in Citylagen stieg von EUR 27,-/m² (Q1/2020) auf ca. EUR 27,50/m² (Q2 u. Q3/2020) und blieb auch im letzten Quartal konstant.

• „Durch den aktuell immer noch sehr geringen Leerstand und die hohe Vorvermietungsquote bei Neubauprojekten wird das Mietpreisniveau relativ stabil bleiben. Allerdings werden zunehmende Untermietangebote das Preisgefüge temporär beeinflussen“, fasst Viktor Muthesius die zukünftige Mietpreisentwicklung zusammen. Für den weiteren Jahresverlauf prognostiziert er eine weitgehend stabile Spitzenmiete um EUR 45,-/m².








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