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07.01.2021 Wohnportfoliotransaktionen: Zweitbestes Jahresergebnis aller Zeiten

Auf dem Transaktionsmarkt für Wohnportfolios in Deutschland wurde 2020 erneut ein herausragendes Ergebnis erzielt. Nach Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo – Partner der NAI apollo group – konnte zum zweiten Mal überhaupt und trotz einer coronabedingten Verlangsamung von Prozessen die Umsatzmarke von 20 Mrd. Euro überschritten werden. Das gehandelte Gesamtvolumen summiert sich auf etwa 21,2 Mrd. Euro, womit es rund 2,7 Mrd. Euro unter dem Rekordjahr 2015 liegt. Das Vorjahresergebnis wurde damit um über 10 Prozent übertroffen.

Das vierte Quartal 2020 hat hierzu mit rund 5,3 Mrd. Euro beigetragen, womit es sich auf dem identischen Niveau des vierten Quartals 2019 bewegt. „Der deutsche Wohnungsmarkt bewies in der Corona-Pandemie seine außerordentliche Resilienz, was zahlreiche Investoren überzeugte“, fasst Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo, die zentralen Ergebnisse zusammen.

Getragen wurde das aktuelle Transaktionsvolumen vor allem von dem fulminanten Jahresstart mit 9,6 Mrd. Euro, in dem der Megadeal zwischen Adler Real Estate und ADO Properties stattfand. Es folgten zwei schwächere Quartale, in denen sich das gehandelte Volumen auf 3,4 bzw. 2,9 Mrd. Euro reduzierte. „Das vierte Quartal stellt somit das zweitstärkste im Jahresverlauf 2020 dar“, ergänzt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group.

Die Zahl der im Gesamtjahr gehandelten Wohnungen ist mit 157.300 Einheiten vor allem aufgrund von Unternehmensübernahmen und Großdeals gegenüber 2019 um 27,8 Prozent gestiegen und stellt den zweithöchsten Wert seit 2015 (354.000 Einheiten) dar. Der durchschnittliche Preis je Wohnung ist infolge eines großen Anteils an Wohnportfolios der Risikoklassen Value Added & Opportunistic im Jahresvergleich um 13,4 Prozent auf rund 135.000 Euro zurückgegangen und befindet sich damit auf dem Niveau des Jahres 2018. Erfasst werden hierbei Verkäufe von Wohnungspaketen oder Wohnanlagen mit mindestens 30 Wohneinheiten sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen, durch die eine Kontrollmehrheit übernommen wird.

Unternehmensübernahmen und großvolumige Portfoliodeals als Volumentreiber
Die größten Deals des Jahres waren der mit 6 Mrd. Euro gewertete Zusammenschluss von Adler Real Estate und ADO Properties sowie der Einkauf des schwedischen Wohnungskonzerns Heimstaden Bostad von insgesamt ca. 4.100 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin für rund 830 Mio. Euro. Zum Jahresende sticht besonders die Übernahme der Mehrheitsanteile an Velero Immobilien AG mit Assets von über 7.500 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Sachsen-Anhalt durch den Private-Equity-Fonds KKR (über den Europäischen Fonds Real Estate Partners Europe II) heraus. „Als Folge entfällt auf die Größenklassen der Transaktionen ‚ab 500 Mio. Euro‘ ein Volumen von rund 8 Mrd. Euro, was rund 38 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens entspricht. Im Vergleich zum Vorjahr ist der Umsatz in dieser Kategorie damit um rund 70 Prozent gestiegen“, sagt Kanzler.

Das zweitstärkste Segment bildet die Größenklasse von „100 Mio. bis 500 Mio. Euro“, auf das mit rund 5,7 Mrd. Euro ein Anteil von 26,7 Prozent entfällt. In dieser Preiskategorie fand zum Jahresende einer der größten Ankäufe im Segment Mikroapartments in Deutschland statt. Für die dänische Pensionskasse PFA und den eigenen Bestand erwarb dabei Domicil Real Estate 13 Objekte mit rund 1.480 Wohnungen, die sich u.a. in Hamburg, Frankfurt oder Köln befinden. Die restlichen rund 7,5 Mrd. Euro vom Jahresumsatz 2020 bzw. 35,3 Prozent entfallen auf Transaktionen „kleiner 100 Mio. Euro“, deren Volumen in der Summe um rund 500 Mio. Euro im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen ist. Neben dem Segment der Megadeals hat dabei das Segment „25 bis 50 Mio. Euro“ im Jahresvergleich hinzugewinnen können, während alle anderen Größenklassen verloren haben.

Umsatzvolumen von Forward-Deals unter Abwärtsdruck

Die Nachfrage nach Forward-Deals war in den vergangenen Monaten weiterhin präsent. „Generell ist hier auf eine verlangsamte Geschwindigkeit von Ankaufsaktivitäten infolge der Coronakrise hinzuweisen. Zudem wurden Investitionsentscheidungen aufgrund von Verzögerungen bei Fertigstellungen zurückgezogen oder neue Bauvorhaben verschoben bzw. gänzlich abgebrochen“, erläutert Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH. Infolgedessen ist das Investmentvolumen in Projektentwicklungen um mehr als 40 Prozent auf rund 3,3 Mrd. Euro im Vergleich zum Vorjahreswert gesunken. Insgesamt zeigten sich dabei erhöhte Ankaufsaktivitäten im Bereich großvolumiger und zum Teil gemischtgenutzter Quartiersentwicklungen. So hat die Industria Wohnen u.a. neben dem „Molitor-Wohnquartier“ mit 347 Wohneinheiten in Mainz auch einen Teil des Wohnquartiers an der Eduard-Rosenthal-Straße in Weimar mit 288 Wohnungen oder die Projektentwicklung „Wohnquartier Am Rodelberg" in Mainz mit 205 Wohnungen erworben.

Ein weiteres Beispiel ist der erste Bauabschnitt der "Gmunder Höfe" in München mit über 320 Einheiten, den Vonovia gekauft hat, sowie der Erwerb des ebenfalls in München entstehenden Stadtquartiersprojekt "Diamaltpark" mit knapp 220 Wohnungen durch die DWS für einen ihrer Spezialfonds im vierten Quartal des Jahres.
„Die Marktaktivitäten im Bereich Projektentwicklungen bleiben somit hoch, auch wenn das Investitionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr abgenommen hat. Das große Interesse zeigt sich dabei auch in Übernahmen ganzer Projektenwickler durch Wohnungsunternehmen, um Bauvorhaben vor allem für den Eigenbestand schneller voranzubringen. Entsprechende Ankäufe werden im Rahmen unserer Auswertung aber nicht berücksichtigt“, so Mergen.

„Immobilienaktiengesellschaften & REITs“ stärkste Akteure auf Käufer- und Verkäuferseite

Stärkste Käufer- als auch Verkäufergruppe im Jahr 2020 mit einer Ankaufssumme von 9,7 Mrd. Euro (45,8 Prozent) und einem Verkaufsvolumen von 8,5 Mrd. Euro (40,2 Prozent) sind die „Immobilienaktiengesellschaften und REITs“. Das Fundament dabei bildet die Fusion von Adler Real Estate und ADO Properties. Mit entsprechend kleineren Anteilen am Transaktionsvolumen folgen auf Käuferseite die Investorengruppen „Offene Immobilienfonds und Spezialfonds“ mit 17,1 Prozent und die „Asset- und Fondsmanager“ mit 10,8 Prozent. Auf Verkäuferseite belegen die „Projektentwickler und Bauträger“ (21,2 Prozent) vor den „Asset- und Fondsmanagern“ (10,4 Prozent) den Platz 2 bzw. Platz 3.

Deutsche Investoren mit höchsten Transaktionsanzahl und dem höchsten Ankaufsvolumen

Ausländische Investoren waren im vergangenen Jahr vermehrt auf dem deutschen Wohnportfoliomarkt aktiv. Am Jahresende beläuft sich der Marktanteil internationaler Käufer auf rund 48,1 Prozent (2019: 10,9 Prozent). Dies entspricht einem Anstieg des Transaktionsvolumens von 2,1 Mrd. Euro auf 10,2 Mrd. Euro. Ausschlaggebend für diese Vervielfachung ist wiederum der ADO/Adler-Zusammenschluss. Nationale Investoren haben die Spitzenposition zum Jahresende zurückerobert und vereinen rund 52 Prozent des Ankaufsvolumens auf sich. Dabei sind sie für rund 90 Prozent der Transaktionsabschlüsse (nach Anzahl) verantwortlich.

Bei räumlicher Differenzierung hat die Mehrheit der Wohnportfolioinvestments (nach Anzahl) 2020 auf Ebene der Bundesländer in Nordrhein-Westfalen sowie Berlin mit Marktanteilen von 19,5 Prozent (2019: 18,7 Prozent) bzw. 16,2 Prozent (2019: 13,3 Prozent) stattgefunden. Unter den Kommunen stellten auch im Jahr 2020 unverändert die deutschen Metropolen, allen voran Berlin die maßgeblichen Investmentziele dar. „Der eingeführte Mietendeckel in Berlin verunsichert zwar bei der Suche nach inflationsgeschützten Investments. Gleichzeitig stuft eine Vielzahl von Investoren die langfristigen Wachstumspotenziale in der Hauptstadt aber weiterhin als hoch ein, vor allem mit Blick auf eine im Jahr 2021 erwartete Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts gegen den Mietendeckel. Auch die öffentliche Hand kauft hier vermehrt ein und übt Vorkaufsrechte aus. Einige der aktiven Anleger auf dem Berliner Wohnungsmarkt erweitern ihren Investmentradius inzwischen allerdings auch auf die umliegenden Bundesländer“, so Mergen. Daneben stehen unverändert Standorte aus der zweiten Reihe im Fokus des Investmentgeschehens – bei Analyse der Transaktionsanzahl vor allem Leipzig, Dresden und Magdeburg sowie Hannover und Großstädte im Ruhrgebiet.

Prognose 2021: hohe Transaktionsaktivitäten trotz abgeschwächter Konjunktur erwartet
In Anbetracht des zweiten Lockdowns seit Mitte Dezember 2020 und dessen Verschärfung zu Jahresbeginn 2021 wird in den kommenden Monaten zunächst wieder mit zurückhaltenden Marktaktivitäten und verlangsamten Transaktionsprozessen gerechnet. Das Segment Wohnen zeigt sich bislang in Deutschland bei Ganzjahresbetrachtung aber nahezu unbeeindruckt von der COVID-19-Pandemie. Die Nachfrage nach risikoarmen Anlagemöglichkeiten ist gerade in Zeiten mit konjunkturellen Unsicherheiten hoch im Kurs und dürfte zukünftig noch mehr Kapital auf den Wohnimmobilienmarkt bringen. „Infolge der großen Transaktionen des Vorjahres wird im Rahmen von Ausdifferenzierungsprozessen ein zunehmendes Angebot an Teilportfolios, die nicht zur jeweiligen Unternehmensstrategie passen, erwartet. Zudem scheint die Zeit der Unternehmensfusionen noch nicht beendet zu sein“, so Wende. Für das Gesamtjahr 2021 prognostiziert NAI apollo vor diesem Hintergrund erneut ein positives Endergebnis, das den Fünfjahresschnitt in Höhe von 17,7 Mrd. Euro übertreffen sollte.





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