News RSS-Feed

04.01.2021 Ausgebremst: Schwaches Umsatzjahr am Düsseldorfer Büromarkt

Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf (inkl. Neuss, Ratingen, Erkrath etc.) im Gesamtjahr 2020 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 283.800 m². Gegenüber dem Vorjahr 2019 bedeutet dies einen Rückgang um 46%. Im Vergleich zum Dekadenmittel sind es knapp -27%. Von den rd. 283.800 m² entfallen rd. 242.000 m² auf das Düsseldorfer Stadtgebiet und knapp 42.000 m² auf das Umland.

• Entscheidend für den Rückgang ist das Umsatzgeschehen in den letzten drei Quartalen: Im noch nicht unter Corona-Einfluss stehenden ersten Quartal 2020 wurde ein Büroflächenumsatz von rd. 121.000 m² erzielt, 19% mehr als im Rekordjahr 2019 (Q1 2019: rd. 98.000 m²). Mit lediglich rd. 62.000 m² im zweiten Quartal, rd. 58.000 m² im dritten Quartal und nur knapp 43.000 m² im vierten Quartal 2020 (= -67% gegenüber Q4 2019) wirkte sich die Corona Pandemie besonders stark auf die Umsatzdynamik im Jahresverlauf 2020 aus.

• Für das Gesamtjahr 2020 wurde von Aengevelt Research ungeachtet der Pandemie zunächst ein Büroflächenumsatz um 300.000 m² prognostiziert. Dies wären 43% weniger als im Rekord-Vorjahr 2019 gewesen und läge rd. 22% unter dem Dekadenmittel. Diese Prognose wurde indessen um rd. 16.000 m² verfehlt.

Dazu Birthe Nordhues, Mitglied der Aengevelt-Geschäftsleitung und Leiterin Gewerbliche Vermietung in Düsseldorf: „Der Umsatzrückgang hat sich pandemiebedingt über die letzten drei Quartalen gezogen und begründet sich u.a. in der (zeitlichen) Rückstellung von Expansions-Plänen und größeren Flächengesuchen sowie in der situationsbedingten Unsicherheit der Mieter. Ein Grund ist auch, dass es infolge einer nur geringen Neubautätigkeit in Bezug auf Digitalisierung, Energieeinsparung und neuen Raumkonzepten zu wenig qualitativ adäquate Alternativen gibt. Auch die aktuell und zukünftig immer wichtiger werdenden Hygienemaßnahmen werden die Suche nach einer neuen passenden Mietfläche weiter erschweren. Dies führt verstärkt zu Mietvertragsverlängerungen, die nicht in die Statistik einfließen. Grundsätzlich ist in Düsseldorf aber dank des ausgewogenen Branchen-Mixes eine Stabilität festzustellen, die anderen Bürometropolen fehlt. Deshalb bin ich überzeugt, dass sich das Marktgeschehen mit Abklingen der Krise wieder zügig normalisieren wird.“

• Als eine erste vorläufige Prognose für das Gesamtjahr 2021 erwartet Aengevelt einen Flächenumsatz von rd. 275.000 m². Zwar existiert bereits ein Impfstoff und die zeitlichen Rückstellungen von Anmietungen werden voraussichtlich größtenteils 2021 nachgeholt, allerdings wird das erste Quartal 2021 - anders als im Vorjahr - von einer ähnlich schwachen Umsatzdynamik geprägt sein wie die letzten drei Quartale in 2020. Die nächsten Monate werden zeigen, wie schnell sich der Immobilienmarkt von der aktuellen Krise erholen kann. Bisher zeigte sich der Standort Düsseldorf als überaus resilient gegenüber anfallenden Krisen.

Abbau der Angebotsreserve nicht von der Krise gestoppt

• 2019 reduzierte sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve von Büroflächen von 730.000 m² auf 620.000 m². Die Leerstandsquote sank damit von 7,8% auf 6,6%. Bis Ende 2020 verringerte sich die Angebotsreserve noch weiter auf rd. 600.000 m².

• Die Leerstandsquote ist entsprechend bei einem Büroflächenbestand von aktuell rd. 9,3 Mio. m² in der Region Düsseldorf moderat von 6,6% auf 6,4% gesunken.
„Die rückläufige Entwicklung der Leerstandsquote ungeachtet der Corona Pandemie gibt somit kein Signal zur Marktentspannung, zumal ein Großteil der leerstehenden Flächen nur noch bedingt den heutigen Nutzeransprüchen genügt“, kommentiert Birthe Nordhues.

• Für das Jahr 2021 prognostiziert Aengevelt Research einen moderaten Anstieg der Angebotsreserve auf 620.000 m², was dem Wert Ende 2019 entspräche.

Weiterhin nur geringe Büroflächenfertigstellung

• 2020 wurden insgesamt knapp 90.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt. Dies entspricht in etwa dem Vorjahresniveau (2019: rd. 88.000 m²) und liegt fast 10% über dem 10 Jahres-Mittel (Ø 2011-2020: rd. 82.000 m² p.a.).

• Aufgrund der in Summe weiterhin moderaten Fertigstellungsvolumina zeichnet sich laut Birthe Nordhues zumindest mittelfristig keine deutliche quantitative und insbesondere qualitative Erhöhung des Büroflächenangebots in Düsseldorf ab. Damit bestehe weiterhin ein Mangel an modernen, nachfragegerechten Flächen.

Stabiles Mietpreisniveau

• Die gewichtete Spitzenmiete in Düsseldorf stellt sich auch im vierten Quartal 2020 konstant auf EUR 28,50/m² (Q1-Q3 2020: EUR 28,50/m²; Q4 2019: EUR 28,00/m²).
• Die mittlere Miete in Citylagen ist sogar weiter von EUR 21,-/m² (Q1/2020) auf ca. EUR 21,90/m² (Q2-Q4/2020) gestiegen.

• Ohne die COVID-19-Krise wäre von einem weiteren leichten Anziehen des Mietpreisniveaus in der Breite auszugehen gewesen. Diesen Trend sieht Aengevelt Research vorläufig gestoppt. Angesichts der bislang nur geringen Verfügbarkeit markt- und nachfragegerechter Büroflächen ist indessen kein nennenswerter Rückgang zu erwarten. Entsprechend wird auch für das Jahr 2021 eine stabile Spitzenmiete von EUR 28,50/m² prognostiziert.







Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!