25.09.2020 Hohes Angebot an Immobilienfonds für Institutionelle überrascht
Institutionellen Immobilieninvestoren in Deutschland steht aktuell ein sehr breites Angebot an zeichenbaren Immobilienfondsprodukten zur Verfügung. Deutschland und Europa bilden derzeit den regionalen Anlageschwerpunkt der aktuell 264 zeichenbaren Immobilienfonds. Gleichzeitig bestehen zahlreiche Investitionsmöglichkeiten außerhalb von Europa, sodass die Umsetzung internationaler Anlagestrategien ebenfalls möglich ist. Besonders umfangreich ist das Angebot an Fonds mit Fokus auf dem US-Immobilienmarkt. Diese Gruppe erreicht mit 50 zeichenbaren Fonds den dritten Platz. Während am Markt Deutschland überwiegend nutzungsartenspezialisierte Produkte angeboten werden, erfolgen Investitionen außerhalb von Deutschland bevorzugt über diversifizierte Strategien. Unter den Einzelnutzungsarten mit Fokus Deutschland liegen Wohnimmobilienfonds deutlich vor Büro- sowie Logistik- und Retailimmobilienfonds.
Das sind die zentralen Ergebnisse der Immobilienfondsmanager-Umfrage des Immobilienberatungsunternehmens Wüest Partner Deutschland. Hierzu wurden 100 nationale und internationale Manager, von welchen früher oder gegenwärtig Anlageprodukte für deutsche institutionelle Investoren offeriert wurden beziehungsweise werden, zu ihren investierbaren Anlageprodukten befragt. Die Ergebnisse basieren auf einer Rücklaufquote von rund 70 Prozent. Sie wurde im Zeitraum Juni bis Ende August durchgeführt.
Blickt man auf die Gesamtheit der investierbaren Produkte, bilden Deutschland und Europa mit 63 respektive 58 Fonds die wichtigsten Investitionsdestinationen. An dritter Stelle stehen die USA mit 50 Immobilienfonds. «Die hohe Anzahl an zeichenbaren USA-Produkten resultiert aus vielen Beteiligungsmöglichkeiten an Evergreen Funds sowie zahlreicher kleinerer Beteiligungsprogramme», erläutert Stefan Stute, Director und Head of Investment Consulting bei Wüest Partner Deutschland. Unter Beachtung der für deutsche institutionelle Investoren wichtigen Zuordenbarkeit von Investmentprodukten zur Anlageverordnung (AnlV) reduziert sich das investierbare Fondsuniversum auf 17 Beteiligungsmöglichkeiten. Das Produktangebot für die Region «Global» beziehungsweise für die Region «Asien/Pazifik» ist mit 15 beziehungsweise 10 Fonds überraschend hoch. Unter den Einzelländern sticht Großbritannien mit 15 Produkten hervor.
Residential als führende Nutzungsart
Gut die Hälfte (118) aller zeichenbarer Fonds verfolgt diversifizierte Strategien, bei denen ein Fonds in mehrere Nutzungsarten investiert. Bei den «sortenreinen» Fonds, d.h. Fonds mit Fokus auf eine Nutzungsart, dominieren reine Wohnfonds mit 51 Produkten. Etwa halb so viele entfallen auf reine Office-Strategien (27 Fonds). Logistik und Retail liegen mit je 19 Fonds gleich auf, wobei Retail sich in weitere Subsegmente auffächert. In der Gesamtübersicht der Nutzungsarten entfallen nur fünf Fonds auf Hotel und ebenfalls fünf auf eine Shopping-Center-Strategie.
Blickt man auf die Gruppe der Fonds mit Investmentfokus Deutschland, ist die Verteilung deutlich anders: Hier bilden Produkte mit dem Anlagefokus Residential mit einem Anteil von 31 Prozent die größte Fondsgruppe. Der zweitgrößte Anteil von 25 Prozent entfällt auf Office-Produkte. Ein solides Produktangebot besteht darüber hinaus in den Nutzungsartsegmenten «Retail Parks» sowie bei diversifizierten Strategien. Überraschend gering ist der Anteil an reinen Logistik-Fonds mit drei Produkten.
Core-Produkte weiterhin im Fokus mit Ausnahme der USA
Beim Risikoprofil der angebotenen Produkte gibt es ein klares Bild: Mehr als zwei Drittel der Produkte (68 Prozent) entfallen auf das Core-Segment. Stefan Stute sagt: «Ein sicherer Cashflow ist für die meisten institutionellen Investoren weiterhin der wichtigste Anlagefaktor. Wertorientierte Investmentstrategien, die sich primär auf die Gewinnrealisierung und weniger auf die laufende Ausschüttung fokussieren, bilden aktuell einen Anteil von rund 25 Prozent am gesamten Investmentuniversum.»
Blickt man auf die Deutschlandfonds ist das Bild noch eindeutiger: 75 Prozent des für Deutschland verfügbaren Produktangebotes entfällt auf einkommensorientierte Core Strategien.
Eine Ausnahme bilden dagegen die USA Fondsbeteiligungen, die der Anlageverordnung nach Nr. 13 (Beteiligungsquote) oder Nr. 14 (Immobilienquote) zugeordnet werden können. Hier liegt die Anzahl der Value add Strategien mit 9 Fonds vor Core-Strategien mit 7 Fonds. Hinsichtlich der Nutzungsarten bilden mehr als die Hälfte der 17 USA/Nordamerika-Fonds (59 Prozent) diversifizierte Nutzungsstrategien ab. Etwa ein Viertel fokussiert sich auf die Nutzungsart Residential.
Renditen
Die Zielrenditeerwartung von Immobilienfonds über die gesamte Haltedauer zum Zeitpunkt der Auflage (IRR p.a.) beträgt für die Investmentregion Deutschland im Segment Wohnen im Mittel 4,3 Prozent. Deutlich höhere Zielrenditen werden für Büroimmobilien mit 6,7 Prozent und für Retail-Parks mit 5,5 Prozent erwartet. Mit Blick auf Europa betragen die Renditen für Wohnimmobilienfonds 5,2 Prozent. Diversifizierte Produkte avisieren eine Zielrendite von 7,0 Prozent, Logistikimmobilienfonds 6,7 Prozent IRR. Stute erläutert: «Die uns von den Investment Managern gemeldeten Zielrenditeerwartungen weisen eine deutliche Spreizung auf. Insofern ist eine differenzierte Betrachtung notwendig. Insgesamt zeigen die Zielwerte jedoch, dass selbst mit defensiven Wohnstrategien unter Einsatz von Fremdkapital attraktive Renditen erwirtschaftet werden können.»
Das sind die zentralen Ergebnisse der Immobilienfondsmanager-Umfrage des Immobilienberatungsunternehmens Wüest Partner Deutschland. Hierzu wurden 100 nationale und internationale Manager, von welchen früher oder gegenwärtig Anlageprodukte für deutsche institutionelle Investoren offeriert wurden beziehungsweise werden, zu ihren investierbaren Anlageprodukten befragt. Die Ergebnisse basieren auf einer Rücklaufquote von rund 70 Prozent. Sie wurde im Zeitraum Juni bis Ende August durchgeführt.
Blickt man auf die Gesamtheit der investierbaren Produkte, bilden Deutschland und Europa mit 63 respektive 58 Fonds die wichtigsten Investitionsdestinationen. An dritter Stelle stehen die USA mit 50 Immobilienfonds. «Die hohe Anzahl an zeichenbaren USA-Produkten resultiert aus vielen Beteiligungsmöglichkeiten an Evergreen Funds sowie zahlreicher kleinerer Beteiligungsprogramme», erläutert Stefan Stute, Director und Head of Investment Consulting bei Wüest Partner Deutschland. Unter Beachtung der für deutsche institutionelle Investoren wichtigen Zuordenbarkeit von Investmentprodukten zur Anlageverordnung (AnlV) reduziert sich das investierbare Fondsuniversum auf 17 Beteiligungsmöglichkeiten. Das Produktangebot für die Region «Global» beziehungsweise für die Region «Asien/Pazifik» ist mit 15 beziehungsweise 10 Fonds überraschend hoch. Unter den Einzelländern sticht Großbritannien mit 15 Produkten hervor.
Residential als führende Nutzungsart
Gut die Hälfte (118) aller zeichenbarer Fonds verfolgt diversifizierte Strategien, bei denen ein Fonds in mehrere Nutzungsarten investiert. Bei den «sortenreinen» Fonds, d.h. Fonds mit Fokus auf eine Nutzungsart, dominieren reine Wohnfonds mit 51 Produkten. Etwa halb so viele entfallen auf reine Office-Strategien (27 Fonds). Logistik und Retail liegen mit je 19 Fonds gleich auf, wobei Retail sich in weitere Subsegmente auffächert. In der Gesamtübersicht der Nutzungsarten entfallen nur fünf Fonds auf Hotel und ebenfalls fünf auf eine Shopping-Center-Strategie.
Blickt man auf die Gruppe der Fonds mit Investmentfokus Deutschland, ist die Verteilung deutlich anders: Hier bilden Produkte mit dem Anlagefokus Residential mit einem Anteil von 31 Prozent die größte Fondsgruppe. Der zweitgrößte Anteil von 25 Prozent entfällt auf Office-Produkte. Ein solides Produktangebot besteht darüber hinaus in den Nutzungsartsegmenten «Retail Parks» sowie bei diversifizierten Strategien. Überraschend gering ist der Anteil an reinen Logistik-Fonds mit drei Produkten.
Core-Produkte weiterhin im Fokus mit Ausnahme der USA
Beim Risikoprofil der angebotenen Produkte gibt es ein klares Bild: Mehr als zwei Drittel der Produkte (68 Prozent) entfallen auf das Core-Segment. Stefan Stute sagt: «Ein sicherer Cashflow ist für die meisten institutionellen Investoren weiterhin der wichtigste Anlagefaktor. Wertorientierte Investmentstrategien, die sich primär auf die Gewinnrealisierung und weniger auf die laufende Ausschüttung fokussieren, bilden aktuell einen Anteil von rund 25 Prozent am gesamten Investmentuniversum.»
Blickt man auf die Deutschlandfonds ist das Bild noch eindeutiger: 75 Prozent des für Deutschland verfügbaren Produktangebotes entfällt auf einkommensorientierte Core Strategien.
Eine Ausnahme bilden dagegen die USA Fondsbeteiligungen, die der Anlageverordnung nach Nr. 13 (Beteiligungsquote) oder Nr. 14 (Immobilienquote) zugeordnet werden können. Hier liegt die Anzahl der Value add Strategien mit 9 Fonds vor Core-Strategien mit 7 Fonds. Hinsichtlich der Nutzungsarten bilden mehr als die Hälfte der 17 USA/Nordamerika-Fonds (59 Prozent) diversifizierte Nutzungsstrategien ab. Etwa ein Viertel fokussiert sich auf die Nutzungsart Residential.
Renditen
Die Zielrenditeerwartung von Immobilienfonds über die gesamte Haltedauer zum Zeitpunkt der Auflage (IRR p.a.) beträgt für die Investmentregion Deutschland im Segment Wohnen im Mittel 4,3 Prozent. Deutlich höhere Zielrenditen werden für Büroimmobilien mit 6,7 Prozent und für Retail-Parks mit 5,5 Prozent erwartet. Mit Blick auf Europa betragen die Renditen für Wohnimmobilienfonds 5,2 Prozent. Diversifizierte Produkte avisieren eine Zielrendite von 7,0 Prozent, Logistikimmobilienfonds 6,7 Prozent IRR. Stute erläutert: «Die uns von den Investment Managern gemeldeten Zielrenditeerwartungen weisen eine deutliche Spreizung auf. Insofern ist eine differenzierte Betrachtung notwendig. Insgesamt zeigen die Zielwerte jedoch, dass selbst mit defensiven Wohnstrategien unter Einsatz von Fremdkapital attraktive Renditen erwirtschaftet werden können.»
