24.09.2020 Eigentumswohnungen: Weiter hohe Nachfrage trotz steigender Preise
Wer im Jahr 2015 eine Neubauwohnung in den deutschen Top-7-Städten gekauft hat, musste im Durchschnitt 58 % weniger Kapital als im 1. Halbjahr 2020 aufwenden. Die Angebotsmieten für Neubauten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart von durchschnittlich 16,07 EUR/m² sind im vergleichbaren Zeitraum um 19 % gestiegen. Laut dem aktuell erschienenen „Projektvertrieb Marktbericht Top-7-Städte Deutschland 2020“ von Engel & Völkers reicht die Spanne im Mittel von 13,05 EUR/m² in Köln bis zu 20,45 EUR/m² in München und liegt damit über dem dortigen Bestandsmietenniveau (Köln 11,73 €/m², München 18,33 €/m²).
Angebotspreise und –mieten Neubau Eigentumswohnungen
Deutschlandweite Preisanstiege
„Die starken Preisanstiege auf durchschnittlich 7.565 EUR/m² sind nicht nur in den Wirtschaftsmetropolen zu beobachten, auch deutschlandweit stieg der Durchschnittsangebotspreis im gleichen Zeitraum um 36 %“, berichtet Kai Enders, Vorstandsmitglied der Engel & Völkers AG. Preisauswirkungen durch die Corona-Pandemie seien bisher nicht festzustellen, da sich auf der Nachfrageseite wenig verändere. Verzögerungen beim Neubau könnten den Nachfragedruck und damit die Preisentwicklung sogar noch fördern. Mit Projektabbrüchen würden die Entwickler jedoch nicht rechnen. In den A-Städten sind laut Angaben des unabhängigen Analyseunternehmens bulwiengesa bis 2024 ursprünglich Wohnprojekte mit einer Fläche von rund 9,7 Millionen Quadratmetern geplant gewesen. Davon könnten rund 2,4 Millionen Quadratmeter erst später fertiggestellt werden.
Eingeschränkte Möglichkeiten
„Alle Wachstumsregionen des Landes müssen neuen Wohnraum schaffen, um der Nachfrage entgegenzutreten“, betont Enders. Dafür sei es notwendig, dass neue Flächen als Bauland ausgewiesen, Innenstädte nachverdichtet, Konversionsflächen umgenutzt oder alte Objekte kernsaniert werden. Innerhalb der Städte gäbe es jedoch meist eine Flächenknappheit, wodurch die Möglichkeiten für Projektentwicklungen begrenzt sind. Häufig entstünden daher ganz neue Stadtviertel im Rahmen großer Stadtentwicklungsprojekte, durch die für tausende neue Bewohner Wohnraum geschaffen werde.
Bautätigkeit und fertiggestellte Wohnprojekte 2019
Baufertigstellungen nicht ausreichend
Aktuell werden laut den Angaben des IW Köln laut dem Marktbericht von Engel & Völkers in den A-Städten insgesamt jährlich etwa 62.800 neue Wohnungen benötigt, 2019 wurden jedoch nur rund 60.000 genehmigt und sogar nur 47.000 fertiggestellt. Die Zahl der Fertigstellungen in Deutschland steigt seit 2009 zwar kontinuierlich, sei jedoch bei weitem noch nicht ausreichend. Der daraus resultierende Nachfrageüberhang schlage sich deutlich in der Preisentwicklung nieder.
Bis 27.000 EUR/m² in München
Der Preis für eine Neubauwohnung in den Top-7-Städten habe Anfang 2015 noch bei durchschnittlich 4.801 EUR/m² gelegen. Fünf Jahre später läge er aktuell bei 7.565 EUR/m², was einer Steigerung von rund 58 Prozent entspräche. „Ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage mit hohem Wertsteigerungspotenzial, viele Menschen sind bereit, hohe Preise für Top-ausgestattete Neubauimmobilien zu zahlen“, betont Kai Enders. In der gesamten Bundesrepublik sei die Steigerung im gleichen Zeitraum mit 36 Prozent relativ niedriger ausgefallen, ebenso wie der Durchschnittspreis mit 4.657 EUR/m² auf einem sehr viel niedrigeren Niveau läge. Die im Durchschnitt teuersten angebotenen Neubauwohnungen liegen in München 10.429 EUR/m², gefolgt von Frankfurt (7.795 EUR/m²) und Stuttgart (7.780 EUR/m²). Die Spitzenpreise reichen in München bis 27.000 EUR/m², in Hamburg bis 23.000 EUR/m² und in Berlin bis 22.000 EUR/m².
„Solange der Zuzug in die Metropolen anhält und die Bautätigkeit nicht stark zunimmt, wird sich diese Entwicklung voraussichtlich weiter fortsetzen“, prognostiziert der Immobilienfachmann. Auch in vielen anderen Städten, die durch steigenden Wohnraumbedarf geprägt sind, sei von stabilen oder leicht steigenden Preisen im Projektvertrieb auszugehen.
Regionale Unterschiede
Noch stärker als bei den Bestandsimmobilien seien die regionalen Unterschiede im Projektvertrieb. „Der größte Faktor ist sicherlich die Nachfrage, ohne die kein Potenzial für Neubau gegeben ist“, erläutert Enders. Einige ganz besondere Projekte würden es auch schaffen, Nachfrage zu generieren, die vorher nicht am Standort zu spüren war. Generell konzentriere sich die Projektentwicklung auf Regionen, die durch Wachstum und geringen Leerstand geprägt sind. Durch das hohe Preisniveau in den Metropolen verschiebe sich die Nachfrage auch zunehmend ins Umland, wo auch die Flächenverfügbarkeit gegeben ist. „In Stuttgart ist dies besonders zu spüren, weshalb wir das beliebte Stuttgarter Umland in diesem Bericht als Fokusregion gesondert betrachten“, unterstreicht er. Darüber hinaus gäbe es Gebiete außerhalb der Metropolregionen, die sich im Strukturwandel befinden oder von alter Bausubstanz gekennzeichnet sind. Auch dort könnten sich lukrative Möglichkeiten ergeben, wenn die Wohnraumnachfrage wieder ansteigt. Beispiele für eine solche Entwicklung gäbe es im Bundesland Thüringen, das als weitere Fokusregion in dem Marktbericht betrachtet wird.
Wohnbautrends
Die qualitativen Anforderungen von Käufern und Mietern an Neubauwohnungen würden sich stetig verändern. Dies stelle die Projektentwickler vor die Herausforderung, immer wieder neue Trends zu erkennen und diese in Wohnprojekten umzusetzen. Je mehr die Wohnungen dem aktuellen Bedarf entsprechen, desto höhere Preise könnten erzielt werden. So stiege beispielsweise in vielen Städten die Nachfrage nach kleinen Single- oder Studentenwohnungen deutlich, worauf die Projektentwickler mit dem Konzept moderner Micro-Apartments mit zusätzlichen Serviceangeboten reagieren. Während dieses Konzept vor allem im Innenstadtbereich gefragt sei, sind es in Stadtrandlagen eher familiengerechte Wohnungen. Gute Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr oder auch die Energieeffizienz würden zunehmend wichtigere Faktoren. E-Ladestationen könnten bald sogar gesetzlich vorgeschrieben werden. Im Luxusbereich sind helle Wohnungen mit Blick über die Stadt besonders gefragt. Auch dort gäbe es einen Trend zu Zusatzleistungen wie einem Concierge-Service. Darüber hinaus entstünden in den Metropolen moderne Mixed-Use-Konzepte, die Wohnraum mit Büro, Restaurants und Hotels in einem Gebäude verbinden.
Angebotspreise und –mieten Neubau Eigentumswohnungen
Deutschlandweite Preisanstiege
„Die starken Preisanstiege auf durchschnittlich 7.565 EUR/m² sind nicht nur in den Wirtschaftsmetropolen zu beobachten, auch deutschlandweit stieg der Durchschnittsangebotspreis im gleichen Zeitraum um 36 %“, berichtet Kai Enders, Vorstandsmitglied der Engel & Völkers AG. Preisauswirkungen durch die Corona-Pandemie seien bisher nicht festzustellen, da sich auf der Nachfrageseite wenig verändere. Verzögerungen beim Neubau könnten den Nachfragedruck und damit die Preisentwicklung sogar noch fördern. Mit Projektabbrüchen würden die Entwickler jedoch nicht rechnen. In den A-Städten sind laut Angaben des unabhängigen Analyseunternehmens bulwiengesa bis 2024 ursprünglich Wohnprojekte mit einer Fläche von rund 9,7 Millionen Quadratmetern geplant gewesen. Davon könnten rund 2,4 Millionen Quadratmeter erst später fertiggestellt werden.
Eingeschränkte Möglichkeiten
„Alle Wachstumsregionen des Landes müssen neuen Wohnraum schaffen, um der Nachfrage entgegenzutreten“, betont Enders. Dafür sei es notwendig, dass neue Flächen als Bauland ausgewiesen, Innenstädte nachverdichtet, Konversionsflächen umgenutzt oder alte Objekte kernsaniert werden. Innerhalb der Städte gäbe es jedoch meist eine Flächenknappheit, wodurch die Möglichkeiten für Projektentwicklungen begrenzt sind. Häufig entstünden daher ganz neue Stadtviertel im Rahmen großer Stadtentwicklungsprojekte, durch die für tausende neue Bewohner Wohnraum geschaffen werde.
Bautätigkeit und fertiggestellte Wohnprojekte 2019
Baufertigstellungen nicht ausreichend
Aktuell werden laut den Angaben des IW Köln laut dem Marktbericht von Engel & Völkers in den A-Städten insgesamt jährlich etwa 62.800 neue Wohnungen benötigt, 2019 wurden jedoch nur rund 60.000 genehmigt und sogar nur 47.000 fertiggestellt. Die Zahl der Fertigstellungen in Deutschland steigt seit 2009 zwar kontinuierlich, sei jedoch bei weitem noch nicht ausreichend. Der daraus resultierende Nachfrageüberhang schlage sich deutlich in der Preisentwicklung nieder.
Bis 27.000 EUR/m² in München
Der Preis für eine Neubauwohnung in den Top-7-Städten habe Anfang 2015 noch bei durchschnittlich 4.801 EUR/m² gelegen. Fünf Jahre später läge er aktuell bei 7.565 EUR/m², was einer Steigerung von rund 58 Prozent entspräche. „Ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage mit hohem Wertsteigerungspotenzial, viele Menschen sind bereit, hohe Preise für Top-ausgestattete Neubauimmobilien zu zahlen“, betont Kai Enders. In der gesamten Bundesrepublik sei die Steigerung im gleichen Zeitraum mit 36 Prozent relativ niedriger ausgefallen, ebenso wie der Durchschnittspreis mit 4.657 EUR/m² auf einem sehr viel niedrigeren Niveau läge. Die im Durchschnitt teuersten angebotenen Neubauwohnungen liegen in München 10.429 EUR/m², gefolgt von Frankfurt (7.795 EUR/m²) und Stuttgart (7.780 EUR/m²). Die Spitzenpreise reichen in München bis 27.000 EUR/m², in Hamburg bis 23.000 EUR/m² und in Berlin bis 22.000 EUR/m².
„Solange der Zuzug in die Metropolen anhält und die Bautätigkeit nicht stark zunimmt, wird sich diese Entwicklung voraussichtlich weiter fortsetzen“, prognostiziert der Immobilienfachmann. Auch in vielen anderen Städten, die durch steigenden Wohnraumbedarf geprägt sind, sei von stabilen oder leicht steigenden Preisen im Projektvertrieb auszugehen.
Regionale Unterschiede
Noch stärker als bei den Bestandsimmobilien seien die regionalen Unterschiede im Projektvertrieb. „Der größte Faktor ist sicherlich die Nachfrage, ohne die kein Potenzial für Neubau gegeben ist“, erläutert Enders. Einige ganz besondere Projekte würden es auch schaffen, Nachfrage zu generieren, die vorher nicht am Standort zu spüren war. Generell konzentriere sich die Projektentwicklung auf Regionen, die durch Wachstum und geringen Leerstand geprägt sind. Durch das hohe Preisniveau in den Metropolen verschiebe sich die Nachfrage auch zunehmend ins Umland, wo auch die Flächenverfügbarkeit gegeben ist. „In Stuttgart ist dies besonders zu spüren, weshalb wir das beliebte Stuttgarter Umland in diesem Bericht als Fokusregion gesondert betrachten“, unterstreicht er. Darüber hinaus gäbe es Gebiete außerhalb der Metropolregionen, die sich im Strukturwandel befinden oder von alter Bausubstanz gekennzeichnet sind. Auch dort könnten sich lukrative Möglichkeiten ergeben, wenn die Wohnraumnachfrage wieder ansteigt. Beispiele für eine solche Entwicklung gäbe es im Bundesland Thüringen, das als weitere Fokusregion in dem Marktbericht betrachtet wird.
Wohnbautrends
Die qualitativen Anforderungen von Käufern und Mietern an Neubauwohnungen würden sich stetig verändern. Dies stelle die Projektentwickler vor die Herausforderung, immer wieder neue Trends zu erkennen und diese in Wohnprojekten umzusetzen. Je mehr die Wohnungen dem aktuellen Bedarf entsprechen, desto höhere Preise könnten erzielt werden. So stiege beispielsweise in vielen Städten die Nachfrage nach kleinen Single- oder Studentenwohnungen deutlich, worauf die Projektentwickler mit dem Konzept moderner Micro-Apartments mit zusätzlichen Serviceangeboten reagieren. Während dieses Konzept vor allem im Innenstadtbereich gefragt sei, sind es in Stadtrandlagen eher familiengerechte Wohnungen. Gute Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr oder auch die Energieeffizienz würden zunehmend wichtigere Faktoren. E-Ladestationen könnten bald sogar gesetzlich vorgeschrieben werden. Im Luxusbereich sind helle Wohnungen mit Blick über die Stadt besonders gefragt. Auch dort gäbe es einen Trend zu Zusatzleistungen wie einem Concierge-Service. Darüber hinaus entstünden in den Metropolen moderne Mixed-Use-Konzepte, die Wohnraum mit Büro, Restaurants und Hotels in einem Gebäude verbinden.
