10.07.2020 Corona-Krise und die Auswirkungen auf die verschiedenen Asset-Klassen
In einem Interview vom 25. März 2020 sagte Stefan Gunkel MRICS, Geschäftsführer der Angermann Valuation Advisory GmbH, dass er davon ausgehe, dass sich Deutschland im europäischen und internationalen Vergleich als vorbildlicher Krisenmanager präsentieren wird. Noch ist Corona zwar nicht überwunden, doch im Umgang mit der Pandemie scheint Deutschland bislang tatsächlich vieles richtig gemacht zu haben. Stellt sich die Frage, was bedeutet das für die Immobilienwirtschaft im Allgemeinen und für die einzelnen Asset-Klassen im Speziellen? Grund genug, gemeinsam mit Stefan Gunkel die aktuelle Lage und mögliche Entwicklungen zu besprechen.
Deutschland hat sich aufgrund seiner exzellenten Krisenbewältigung sowie seines nachweislich außerordentlich gut funktionierenden Gesundheitssystems einen substanziellen und nachhaltigen Standortvorteil verschafft. Bezogen auf Immobilieninvestitionen ist davon auszugehen, dass die Bundesrepublik langfristig als sehr gefragter und besonders sicherer Standort gelten wird und das, wenn auch teilweise mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung, für sämtliche Asset-Klassen. Das Zinsniveau wird investitionsanreizbedingt langfristig auf einem sehr niedrigen Stand verbleiben, so dass weiterhin vorteilhafte Finanzierungsbedingungen bereitstehen werden.
Unserer Beobachtung zufolge steigt derzeit die Bereitschaft von zahlreichen Unternehmen, betriebseigene Immobilien im Rahmen von Sale-and-Lease-Back Transaktionen zwecks Liquiditäts-, Investitions- und Finanzierungssicherung zu veräußern, was mit einem spürbar positiven Impuls auf das Transaktionsvolumen einhergehen dürfte. Diese geplanten und andere derzeit bereits durchgeführten Maßnahmen betreffen insbesondere die Asset-Klassen Büro, Produktion, Industrie, Lager und Logistik, die sich i.d.R. auch teilweise oder insgesamt in dem übergeordneten Format „Gewerbe- und Industrieparks“ wiederfinden.
Welche Befürchtungen haben sich für die Immobilienbranche aus Ihrer Sicht als grundlos erwiesen?
Das Negativszenario eines kompletten wirtschaftlichen Zusammenbruchs. Ich hatte während des letzten Austauschs darauf hingewiesen, dass die Immobilienbranche sehr empfänglich für positive Nachrichten ist, was sich meiner Meinung nach auch jetzt wieder bestätigt hat. Die Kombination aus Optimismus, durchdachter staatlicher Konzepte, neuer Lösungen, aufstrebender Industrien, angepasster Arbeitswelten, einer zunehmend dynamischen Digitalisierung, adaptierter Prozesse etc. wird die Existenz vieler Marktteilnehmer auf einem sehr hohen Niveau sichern.
Welche positiven Erkenntnisse konnte man in der Krisenzeit gewinnen?
Es hat eine aus meiner Sicht sehr gelungene Etikettenbildung innerhalb der Bevölkerung stattgefunden. Dadurch besteht die Möglichkeit, weitere Corona- oder sonstige Ausbrüche, die sicherlich nicht auszuschließen sind, erneut bestmöglich zu meistern. Wie eingangs bereits erwähnt, bin ich der Meinung, dass sich Deutschland im internationalen Vergleich außerordentlich wacker geschlagen hat und dadurch noch stärker in den nationalen und internationalen Anlagefokus gerückt ist. Kurz-, mittel- und langfristig gehe ich deshalb von einer substanziellen Belebung der aggregierten Investmentnachfrage aus.
Was mich aber tatsächlich umtreibt in diesen Tagen ist die Frage, wie wir hierzulande mit dem Erfolg umgehen werden. Wird man sich die positiven Resultate in Abrede stellen lassen, wie es bedingt durch einen fragwürdigen Solidaritätszwang nicht untypisch ist? Oder nennt man das Kind beim Namen und kommuniziert eindeutig die eigenen Leistungen und Ergebnisse? Dem europäischen Fortschritt wäre im Rahmen der letzteren Handlungsoption sicherlich besser Rechnung getragen, da sich auf einem anerkannt starken und erfolgreichen lokalen Fundament eindeutig bessere wirtschaftliche Gesamtlösungen finden lassen, die letztendlich Allen zu Gute kommen werden. Sich hier solidaritätsgetrieben in eine gemeinsame Abwärtsspirale zu begeben, erachte ich als die schlechtmöglichste Lösung.
Ist die Wertermittlung trotz des immer noch ungewöhnlichen Marktumfeldes einfacher als zu Beginn der Krise?
Insgesamt kommen wir bei Angermann ganz gut zurecht, wozu auch unsere sehr aktiven Vermarktungsabteilungen maßgeblich beitragen, indem sie belastbare Daten liefern. Bekanntermaßen basieren Wertermittlungen insbesondere auf vergangenheitsbezogenen Vergleichsdaten, die zum „Vor-Corona“ Zeitpunkt umfassend vorliegen. Glücklicherweise ist inzwischen der Investmentmarkt wieder angesprungen, sodass wir in der Lage sind, auch aktuelle Transaktionen in die Analyse zu übernehmen. Selbstverständlich nehmen in Krisenzeiten fundierte Prognosen einen weiteren Beurteilungsschwerpunkt ein. Im Ergebnis ergibt sich ein Gesamtbild aus vergangenheitsbezogenen Vergleichsdaten, die zeitbedingt z.T. unterschiedliche Preisniveaus abbilden, sowie antizipierten Entwicklungen. Je nach Immobilientyp gelingt das unter Berücksichtigung der Gesamtkomplexität unterschiedlich schnell. Positiv zu vermerken ist, dass wir unter strenger Wahrung der Hygienevorschriften seit geraumer Zeit wieder in der Lage sind, regelmäßig die aus meiner Sicht für eine seriöse Bewertung unerlässlichen Objektbesichtigungen durchzuführen.
Wohin bewegt sich das Zinsniveau?
In den vergangenen Wochen war ein leichter Anstieg der Hypothekenzinsen zu verzeichnen. Dies ist insbesondere auf höhere Risiken der Finanzinstitute, einen vergleichsweise illiquiden Markt sowie auf einen gestiegenen Bearbeitungs- und Prüfungsaufwand zurückzuführen. Außerdem sind die Geldgeber gegenwärtig zum großen Teil mit staatlichen Aufgaben, wie z.B. der Auszahlung von KfW-Darlehen, betraut, was die Zeit einer standardisierten Abwicklung verlängert. Auch sind den Handlungsspielräumen aufgrund des derzeit sehr hohen Anteils an Home-Office Beschäftigten derzeit sicherlich Grenzen gesetzt. Zusammenfassend gehen Experten davon aus, dass die Zinsen in den nächsten Monaten im Vergleich zum Rekordniedrigniveau um nominal 0,1 bis 0,7% höher liegen werden, wobei der erwartete Schnitt in etwa bei +0,3 bis 0,4% liegen dürfte. Es darf allerdings nicht vergessen werden, dass höhere Zinsen für sämtliche volkswirtschaftlichen Investitionsbereiche gelten und grundsätzlich konjunkturelles Gift darstellen, was sich in der jetzigen Zeit als sehr negativ auswirken dürfte. Aus diesem Grund ist anzunehmen, dass die zuständige Notenbank in diesem Punkt im Rahmen ihrer Möglichkeiten gezielt gegensteuern wird. Im Ergebnis verbleibe ich bei meiner Prognose, dass die Zinsen langfristig auf einem sehr niedrigen Niveau verharren werden. Auf dem zu erwartenden Level werden sich auch weiterhin Leverage-Effekte mit entsprechend vergleichsweise höheren Eigenkapitalrenditen realisieren lassen.
Wie schätzen Sie die Miet- und Kaufnachfrage betreffend der wichtigsten Asset-Klassen - Stand Juli 2020 - ein?
Wie bereits an vorhergehender Stelle ausgeführt, haben die Kriterien „Deutschland als nachhaltig sehr sicherer und stark nachgefragter Anlagehafen“, „langfristig gute Finanzierungsbedingungen“, „extrem wettbewerbsfähiges Gesundheitssystem“, „sehr professionelles Krisenmanagement“ etc. einen außerordentlich positiven Einfluss auf sämtliche Asset-Klassen. Nachfolgend gehe ich auf Einzelkriterien betreffend der ausgewählten Immobilientypen ein, die sich z.T. erst aufgrund der Geschehnisse der vergangenen Wochen ergeben haben.
BÜRO
Effizientere und kostengünstigere Arbeitsweisen aufgrund von durch Krise bedingte Lerneffekten (u.a. Anteil Homeoffice sowie Digitalisierungsgrad steigen).
Zeitweilige Büropräsenz weiterhin unverzichtbar. Aufgrund von Hygienevorschriften wird m²-Bedarf pro Arbeitsplatz steigen. Merklich weniger Konferenzen verbunden mit einer geringeren Reisetätigkeit. Zahlreiche spekulative Projektentwicklungen dürften auf den Prüfstand geraten und ggf. verschoben oder verworfen werden, was mit einer Angebotsverknappung verbunden ist. Reduktion des tatsächlichen Bedarfs als Folge angepasster Arbeitsmodelle dürfte höheren Verbrauch aufgrund der relevanten Vorschriften im Ergebnis überkompensieren. Weiterhin als sicheres und gefragtes Investmentprodukt einzuschätzen.
"Im Ergebnis gehe ich aggregiert von leicht sinkenden Spitzen- und Durchschnittsmieten sowie von im Schnitt stabilen Renditen aus."
LAGER/LOGISTIK
Hygienevorschriften werden Einzelhandelsladenpräsenz aufgrund "Unwohlfühlfaktor" deutlich reduzieren. Internetnachfrage in sämtlichen Food und Non-Food Bereichen wird nachhaltig sprunghaft ansteigen. Aufgrund von erhöhtem Onlinekauf wird Bedarf an Lager- und Logistikflächen als Folge weiterhin nachhaltig steigen. Lager- und Logistikimmobilien sind weiterhin als sicheres und zunehmend gefragtes Investmentprodukt einzuschätzen.
"Im Ergebnis gehe ich aggregiert von substanziell steigenden Spitzen- und Durchschnittsmieten sowie von im Schnitt leicht sinkenden Renditen aus."
WOHNEN
Aufgrund weniger Büro- und Einzelhandelspräsenz wird Wunsch nach höherer Wohnqualität u.a. bedingt durch längere Aufenthaltsdauer nachhaltig deutlich steigen.
Die eigenen vier Wände werden sich als Urlaubskonkurrenz etablieren. Aufgrund der demographischen Entwicklung ist von einem weiter steigenden Bedarf auszugehen. Weiterhin als sicheres und gefragtes Investmentprodukt einzuschätzen.
"Im Ergebnis gehe ich aggregiert von leicht steigenden Spitzen- und Durchschnittsmieten sowie von im Schnitt leicht sinkenden Renditen aus."
EINZELHANDEL/NAHVERSORGER
Bedarf und Nachfrage werden stabil bleiben, wenn auch der anfänglich erwartete Hype aufgrund der Hygienevorschriften verbunden mit einem "Unwohlfühlfaktor" Vorort ausbleiben dürfte. Die Mehrwertsteuersenkung (Teil des Konjunkturpakets) von 19 auf 16% zwischen 01. Juli und 31. Dezember 2020 könnte den Konsum etwas anregen (betrifft sämtliche Einzelhandelsformate). Weiterhin als sicheres und gefragtes Investmentprodukt einzuschätzen, wovon insbesondere Immobilienportfolios betroffen sein dürften.
"Im Ergebnis gehe ich aggregiert von stabilen Spitzen- und Durchschnittsmieten sowie von im Schnitt ebenfalls stabilen Renditen aus."
EINZELHANDEL/FACHMÄRKTE
Bedarf und Nachfrage werden in Abhängigkeit von Ladengröße und Sortiment voraussichtlich insgesamt leicht rückläufig bis stabil bleiben, wenn auch der anfänglich erwartete Hype aufgrund der Hygienevorschriften verbunden mit einem "Unwohlfühlfaktor" Vorort ausbleiben dürfte. Neue raumplanerische Konzepte werden an Relevanz gewinnen. Weiterhin als tendenziell sicheres Investmentprodukt einzuschätzen, wovon insbesondere Immobilienportfolios sowie größere "Single Assets" betroffen sein dürften.
"Im Ergebnis gehe ich aggregiert von leicht sinkenden Spitzen- und Durchschnittsmieten sowie von im Schnitt stabilen Renditen aus."
EINZELHANDEL/SHOPPING-CENTER
Hygienevorschriften werden Laden- und Aufenthaltspräsenz aufgrund "Unwohlfühlfaktor" deutlich reduzieren. Es ist mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass Bedarf und Nachfrage sinken werden.
Es ist tendenziell mit einer Neuordnung der Konzepte, des Mietklientels sowie der Preisstrukturen zu rechnen. Investmentprodukt hat auf "Value-Add" bzw. "Opportunity" gewechselt. Zukünftig müssen flächen- bzw. etagenweise alternative Nutzungskonzepte geprüft werden. Investmentnachfrage dürfte sich weiterhin substanziell abschwächen, auch ist von weitreichenden Zugeständnissen durch Verkäufer auszugehen.
"Im Ergebnis gehe ich aggregiert von substanziell sinkenden Spitzen- und Durchschnittsmieten sowie von im Schnitt substanziell steigenden Renditen aus."
EINZELHANDEL/HIGHSTREET
Hygienevorschriften werden Laden- und Aufenthaltspräsenz aufgrund "Unwohlfühlfaktor" deutlich reduzieren. Es ist tendenziell von einer Neuordnung der Konzepte, des Mietklientels (z.B. Thema "Filialisten") sowie der Preisstrukturen auszugehen. Abfindungen zwecks Standortsicherung dürften, falls überhaupt, nicht mehr in der gleichen Höhe wie früher gezahlt werden. Zum Vorteil wird die Regel "Lage, Lage, Lage" gereichen, die alternative Nutzungen und Konzepte ermöglicht. Weiterhin als sicheres und gefragtes Investmentprodukt einzuschätzen.
"Im Ergebnis gehe ich aggregiert von leicht sinkenden Spitzen- und Durchschnittsmieten sowie von im Schnitt stabilen Renditen aus."
HOTELS
In den nächsten Wochen bzw. Monaten ist weiterhin mit erheblichen u.a. hygienebedingten Einschränkungen zu rechnen, die Nachfrage und Bedarf deutlich limitieren werden. Derzeit eingeschränkte Reise- sowie Urlaubsbereitschaft hat kurzfristig substanziell negative Auswirkungen auf Bedarf und Nachfrage. Mittelfristig ist davon auszugehen, dass sich der Markt mindestens wieder auf das Niveau von "vor der Krise" bewegen wird, da der nationale und internationale Tourismus sowie die nationalen und internationalen Geschäftsreisenden die Standortvorteile nutzen werden.
Hotelimmobilien dürften nach Corona bedingtem Zwischenstopp wieder als sicheres und gefragtes Investmentprodukt einzuschätzen sein.
"Im Ergebnis gehe ich aggregiert von leicht sinkenden Spitzen- und Durchschnittsmieten sowie von im Schnitt leicht steigenden Renditen aus."
GESUNDHEITS- UND PFLEGEIMMOBILIEN
Zukünftig sind weiterhin durch die Krise ausgelöste sehr hohe Investitionszuwendungen zu erwarten. Weiterhin steigende Lebenserwartung, Hygienevorschriften sowie individuelle "Wohlfühl-, Gesundheits- und Komforterwartungen" wird zu deutlich steigendem Bedarf und hoher Nachfrage führen. Anteil des „Krankheitstourismus“ wird aufgrund des wettbewerbsfähigen Gesundheitssystems steigen. Gesundheits- und Pflegeimmobilien sind zunehmend als sehr sicheres und sehr gefragtes Investmentprodukt einzustufen.
"Im Ergebnis gehe ich aggregiert von substanziell steigenden Spitzen- und Durchschnittsmieten sowie von im Schnitt substanziell sinkenden Renditen aus."
PRODUKTION / INDUSTRIE
Im Rahmen der digitalen und durch die Krise verstärkt hervorgerufenen Transformation der Wirtschaft und insbesondere bestimmter Industriezweige sind substanzielle Bedarfs- und Nachfragerückgänge zu erwarten. Derzeit schwierige industriewirtschaftliche Lage - Industrieunternehmen befinden sich noch in problematischer Situation (Kurzarbeit, Auftragsengpässe aufgrund Wirtschaftslage etc.) bzw. Regeneration.
Gegebenenfalls eignen sich aufgegebene Standorte u.a. auch aufgrund ihrer Nutzung (meist GI-Gebiet) für andere Nachfrager, beispielsweise aus dem Logistik- und Lagersektor oder aus dem Bereich des außerstädtischen Einzelhandels. Investmentnachfrage dürfte sich für bestimmte Bestandsprodukte mittelfristig erholen sowie für bessere alternative Nutzungskonzepte tendenziell erhöhen.
"Im Ergebnis gehe ich aggregiert von leicht sinkenden Spitzen- und Durchschnittsmieten sowie von im Schnitt stabilen Renditen aus."
Welchen Ausblick geben Sie?
Zunächst ist festzuhalten, dass ein substanziell rückläufiges BIP mit einer Rekordneuverschuldung einhergeht und die klaffende Lücke perspektivisch „verdient“ werden muss. Dies kann sicherlich nicht ausschließlich über Steuererhöhungen oder durch eine Umverteilung von „oben“ nach „unten“ erfolgen. Aufgrund der zukünftig möglichen neuerlichen Lockdown-Anlässen, die sich erfahrungsgemäß in Überschallgeschwindigkeit übertransparent mit einem Authentizitätsgehalt von größer 1 global verbreiten werden, müssen die begonnen umfassenden Anpassungen an die allgemeinen Arbeitsbedingungen fortgesetzt werden. Aus meiner Sicht ist es unerlässlich, die kreativen Zeiten, ob man sich zu Hause, im Büro, in der Bahn, im Auto, im Hotel, im Café oder sonst wo befindet, unterstützt durch eine fortschreitende Digitalisierung und Vernetzung, disziplinierter und effizienter zu nutzen, um die Arbeitsproduktivität wieder deutlich zu erhöhen. Das Ziel ist klar definiert - nämlich die nachhaltige Schließung des wirtschaftlichen GAPs. Es liegt auf der Hand, dass verschiedenste Immobilientypen in diesem doch inzwischen enorm modifizierten Kreislauf nach wie vor und auch zukünftig eine entscheidende Rolle spielen werden.
(Autor: Christian Schön, Head of PR, Horst F. G. Angermann GmbH)
Deutschland hat sich aufgrund seiner exzellenten Krisenbewältigung sowie seines nachweislich außerordentlich gut funktionierenden Gesundheitssystems einen substanziellen und nachhaltigen Standortvorteil verschafft. Bezogen auf Immobilieninvestitionen ist davon auszugehen, dass die Bundesrepublik langfristig als sehr gefragter und besonders sicherer Standort gelten wird und das, wenn auch teilweise mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung, für sämtliche Asset-Klassen. Das Zinsniveau wird investitionsanreizbedingt langfristig auf einem sehr niedrigen Stand verbleiben, so dass weiterhin vorteilhafte Finanzierungsbedingungen bereitstehen werden.
Unserer Beobachtung zufolge steigt derzeit die Bereitschaft von zahlreichen Unternehmen, betriebseigene Immobilien im Rahmen von Sale-and-Lease-Back Transaktionen zwecks Liquiditäts-, Investitions- und Finanzierungssicherung zu veräußern, was mit einem spürbar positiven Impuls auf das Transaktionsvolumen einhergehen dürfte. Diese geplanten und andere derzeit bereits durchgeführten Maßnahmen betreffen insbesondere die Asset-Klassen Büro, Produktion, Industrie, Lager und Logistik, die sich i.d.R. auch teilweise oder insgesamt in dem übergeordneten Format „Gewerbe- und Industrieparks“ wiederfinden.
Welche Befürchtungen haben sich für die Immobilienbranche aus Ihrer Sicht als grundlos erwiesen?
Das Negativszenario eines kompletten wirtschaftlichen Zusammenbruchs. Ich hatte während des letzten Austauschs darauf hingewiesen, dass die Immobilienbranche sehr empfänglich für positive Nachrichten ist, was sich meiner Meinung nach auch jetzt wieder bestätigt hat. Die Kombination aus Optimismus, durchdachter staatlicher Konzepte, neuer Lösungen, aufstrebender Industrien, angepasster Arbeitswelten, einer zunehmend dynamischen Digitalisierung, adaptierter Prozesse etc. wird die Existenz vieler Marktteilnehmer auf einem sehr hohen Niveau sichern.
Welche positiven Erkenntnisse konnte man in der Krisenzeit gewinnen?
Es hat eine aus meiner Sicht sehr gelungene Etikettenbildung innerhalb der Bevölkerung stattgefunden. Dadurch besteht die Möglichkeit, weitere Corona- oder sonstige Ausbrüche, die sicherlich nicht auszuschließen sind, erneut bestmöglich zu meistern. Wie eingangs bereits erwähnt, bin ich der Meinung, dass sich Deutschland im internationalen Vergleich außerordentlich wacker geschlagen hat und dadurch noch stärker in den nationalen und internationalen Anlagefokus gerückt ist. Kurz-, mittel- und langfristig gehe ich deshalb von einer substanziellen Belebung der aggregierten Investmentnachfrage aus.
Was mich aber tatsächlich umtreibt in diesen Tagen ist die Frage, wie wir hierzulande mit dem Erfolg umgehen werden. Wird man sich die positiven Resultate in Abrede stellen lassen, wie es bedingt durch einen fragwürdigen Solidaritätszwang nicht untypisch ist? Oder nennt man das Kind beim Namen und kommuniziert eindeutig die eigenen Leistungen und Ergebnisse? Dem europäischen Fortschritt wäre im Rahmen der letzteren Handlungsoption sicherlich besser Rechnung getragen, da sich auf einem anerkannt starken und erfolgreichen lokalen Fundament eindeutig bessere wirtschaftliche Gesamtlösungen finden lassen, die letztendlich Allen zu Gute kommen werden. Sich hier solidaritätsgetrieben in eine gemeinsame Abwärtsspirale zu begeben, erachte ich als die schlechtmöglichste Lösung.
Ist die Wertermittlung trotz des immer noch ungewöhnlichen Marktumfeldes einfacher als zu Beginn der Krise?
Insgesamt kommen wir bei Angermann ganz gut zurecht, wozu auch unsere sehr aktiven Vermarktungsabteilungen maßgeblich beitragen, indem sie belastbare Daten liefern. Bekanntermaßen basieren Wertermittlungen insbesondere auf vergangenheitsbezogenen Vergleichsdaten, die zum „Vor-Corona“ Zeitpunkt umfassend vorliegen. Glücklicherweise ist inzwischen der Investmentmarkt wieder angesprungen, sodass wir in der Lage sind, auch aktuelle Transaktionen in die Analyse zu übernehmen. Selbstverständlich nehmen in Krisenzeiten fundierte Prognosen einen weiteren Beurteilungsschwerpunkt ein. Im Ergebnis ergibt sich ein Gesamtbild aus vergangenheitsbezogenen Vergleichsdaten, die zeitbedingt z.T. unterschiedliche Preisniveaus abbilden, sowie antizipierten Entwicklungen. Je nach Immobilientyp gelingt das unter Berücksichtigung der Gesamtkomplexität unterschiedlich schnell. Positiv zu vermerken ist, dass wir unter strenger Wahrung der Hygienevorschriften seit geraumer Zeit wieder in der Lage sind, regelmäßig die aus meiner Sicht für eine seriöse Bewertung unerlässlichen Objektbesichtigungen durchzuführen.
Wohin bewegt sich das Zinsniveau?
In den vergangenen Wochen war ein leichter Anstieg der Hypothekenzinsen zu verzeichnen. Dies ist insbesondere auf höhere Risiken der Finanzinstitute, einen vergleichsweise illiquiden Markt sowie auf einen gestiegenen Bearbeitungs- und Prüfungsaufwand zurückzuführen. Außerdem sind die Geldgeber gegenwärtig zum großen Teil mit staatlichen Aufgaben, wie z.B. der Auszahlung von KfW-Darlehen, betraut, was die Zeit einer standardisierten Abwicklung verlängert. Auch sind den Handlungsspielräumen aufgrund des derzeit sehr hohen Anteils an Home-Office Beschäftigten derzeit sicherlich Grenzen gesetzt. Zusammenfassend gehen Experten davon aus, dass die Zinsen in den nächsten Monaten im Vergleich zum Rekordniedrigniveau um nominal 0,1 bis 0,7% höher liegen werden, wobei der erwartete Schnitt in etwa bei +0,3 bis 0,4% liegen dürfte. Es darf allerdings nicht vergessen werden, dass höhere Zinsen für sämtliche volkswirtschaftlichen Investitionsbereiche gelten und grundsätzlich konjunkturelles Gift darstellen, was sich in der jetzigen Zeit als sehr negativ auswirken dürfte. Aus diesem Grund ist anzunehmen, dass die zuständige Notenbank in diesem Punkt im Rahmen ihrer Möglichkeiten gezielt gegensteuern wird. Im Ergebnis verbleibe ich bei meiner Prognose, dass die Zinsen langfristig auf einem sehr niedrigen Niveau verharren werden. Auf dem zu erwartenden Level werden sich auch weiterhin Leverage-Effekte mit entsprechend vergleichsweise höheren Eigenkapitalrenditen realisieren lassen.
Wie schätzen Sie die Miet- und Kaufnachfrage betreffend der wichtigsten Asset-Klassen - Stand Juli 2020 - ein?
Wie bereits an vorhergehender Stelle ausgeführt, haben die Kriterien „Deutschland als nachhaltig sehr sicherer und stark nachgefragter Anlagehafen“, „langfristig gute Finanzierungsbedingungen“, „extrem wettbewerbsfähiges Gesundheitssystem“, „sehr professionelles Krisenmanagement“ etc. einen außerordentlich positiven Einfluss auf sämtliche Asset-Klassen. Nachfolgend gehe ich auf Einzelkriterien betreffend der ausgewählten Immobilientypen ein, die sich z.T. erst aufgrund der Geschehnisse der vergangenen Wochen ergeben haben.
BÜRO
Effizientere und kostengünstigere Arbeitsweisen aufgrund von durch Krise bedingte Lerneffekten (u.a. Anteil Homeoffice sowie Digitalisierungsgrad steigen).
Zeitweilige Büropräsenz weiterhin unverzichtbar. Aufgrund von Hygienevorschriften wird m²-Bedarf pro Arbeitsplatz steigen. Merklich weniger Konferenzen verbunden mit einer geringeren Reisetätigkeit. Zahlreiche spekulative Projektentwicklungen dürften auf den Prüfstand geraten und ggf. verschoben oder verworfen werden, was mit einer Angebotsverknappung verbunden ist. Reduktion des tatsächlichen Bedarfs als Folge angepasster Arbeitsmodelle dürfte höheren Verbrauch aufgrund der relevanten Vorschriften im Ergebnis überkompensieren. Weiterhin als sicheres und gefragtes Investmentprodukt einzuschätzen.
"Im Ergebnis gehe ich aggregiert von leicht sinkenden Spitzen- und Durchschnittsmieten sowie von im Schnitt stabilen Renditen aus."
LAGER/LOGISTIK
Hygienevorschriften werden Einzelhandelsladenpräsenz aufgrund "Unwohlfühlfaktor" deutlich reduzieren. Internetnachfrage in sämtlichen Food und Non-Food Bereichen wird nachhaltig sprunghaft ansteigen. Aufgrund von erhöhtem Onlinekauf wird Bedarf an Lager- und Logistikflächen als Folge weiterhin nachhaltig steigen. Lager- und Logistikimmobilien sind weiterhin als sicheres und zunehmend gefragtes Investmentprodukt einzuschätzen.
"Im Ergebnis gehe ich aggregiert von substanziell steigenden Spitzen- und Durchschnittsmieten sowie von im Schnitt leicht sinkenden Renditen aus."
WOHNEN
Aufgrund weniger Büro- und Einzelhandelspräsenz wird Wunsch nach höherer Wohnqualität u.a. bedingt durch längere Aufenthaltsdauer nachhaltig deutlich steigen.
Die eigenen vier Wände werden sich als Urlaubskonkurrenz etablieren. Aufgrund der demographischen Entwicklung ist von einem weiter steigenden Bedarf auszugehen. Weiterhin als sicheres und gefragtes Investmentprodukt einzuschätzen.
"Im Ergebnis gehe ich aggregiert von leicht steigenden Spitzen- und Durchschnittsmieten sowie von im Schnitt leicht sinkenden Renditen aus."
EINZELHANDEL/NAHVERSORGER
Bedarf und Nachfrage werden stabil bleiben, wenn auch der anfänglich erwartete Hype aufgrund der Hygienevorschriften verbunden mit einem "Unwohlfühlfaktor" Vorort ausbleiben dürfte. Die Mehrwertsteuersenkung (Teil des Konjunkturpakets) von 19 auf 16% zwischen 01. Juli und 31. Dezember 2020 könnte den Konsum etwas anregen (betrifft sämtliche Einzelhandelsformate). Weiterhin als sicheres und gefragtes Investmentprodukt einzuschätzen, wovon insbesondere Immobilienportfolios betroffen sein dürften.
"Im Ergebnis gehe ich aggregiert von stabilen Spitzen- und Durchschnittsmieten sowie von im Schnitt ebenfalls stabilen Renditen aus."
EINZELHANDEL/FACHMÄRKTE
Bedarf und Nachfrage werden in Abhängigkeit von Ladengröße und Sortiment voraussichtlich insgesamt leicht rückläufig bis stabil bleiben, wenn auch der anfänglich erwartete Hype aufgrund der Hygienevorschriften verbunden mit einem "Unwohlfühlfaktor" Vorort ausbleiben dürfte. Neue raumplanerische Konzepte werden an Relevanz gewinnen. Weiterhin als tendenziell sicheres Investmentprodukt einzuschätzen, wovon insbesondere Immobilienportfolios sowie größere "Single Assets" betroffen sein dürften.
"Im Ergebnis gehe ich aggregiert von leicht sinkenden Spitzen- und Durchschnittsmieten sowie von im Schnitt stabilen Renditen aus."
EINZELHANDEL/SHOPPING-CENTER
Hygienevorschriften werden Laden- und Aufenthaltspräsenz aufgrund "Unwohlfühlfaktor" deutlich reduzieren. Es ist mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass Bedarf und Nachfrage sinken werden.
Es ist tendenziell mit einer Neuordnung der Konzepte, des Mietklientels sowie der Preisstrukturen zu rechnen. Investmentprodukt hat auf "Value-Add" bzw. "Opportunity" gewechselt. Zukünftig müssen flächen- bzw. etagenweise alternative Nutzungskonzepte geprüft werden. Investmentnachfrage dürfte sich weiterhin substanziell abschwächen, auch ist von weitreichenden Zugeständnissen durch Verkäufer auszugehen.
"Im Ergebnis gehe ich aggregiert von substanziell sinkenden Spitzen- und Durchschnittsmieten sowie von im Schnitt substanziell steigenden Renditen aus."
EINZELHANDEL/HIGHSTREET
Hygienevorschriften werden Laden- und Aufenthaltspräsenz aufgrund "Unwohlfühlfaktor" deutlich reduzieren. Es ist tendenziell von einer Neuordnung der Konzepte, des Mietklientels (z.B. Thema "Filialisten") sowie der Preisstrukturen auszugehen. Abfindungen zwecks Standortsicherung dürften, falls überhaupt, nicht mehr in der gleichen Höhe wie früher gezahlt werden. Zum Vorteil wird die Regel "Lage, Lage, Lage" gereichen, die alternative Nutzungen und Konzepte ermöglicht. Weiterhin als sicheres und gefragtes Investmentprodukt einzuschätzen.
"Im Ergebnis gehe ich aggregiert von leicht sinkenden Spitzen- und Durchschnittsmieten sowie von im Schnitt stabilen Renditen aus."
HOTELS
In den nächsten Wochen bzw. Monaten ist weiterhin mit erheblichen u.a. hygienebedingten Einschränkungen zu rechnen, die Nachfrage und Bedarf deutlich limitieren werden. Derzeit eingeschränkte Reise- sowie Urlaubsbereitschaft hat kurzfristig substanziell negative Auswirkungen auf Bedarf und Nachfrage. Mittelfristig ist davon auszugehen, dass sich der Markt mindestens wieder auf das Niveau von "vor der Krise" bewegen wird, da der nationale und internationale Tourismus sowie die nationalen und internationalen Geschäftsreisenden die Standortvorteile nutzen werden.
Hotelimmobilien dürften nach Corona bedingtem Zwischenstopp wieder als sicheres und gefragtes Investmentprodukt einzuschätzen sein.
"Im Ergebnis gehe ich aggregiert von leicht sinkenden Spitzen- und Durchschnittsmieten sowie von im Schnitt leicht steigenden Renditen aus."
GESUNDHEITS- UND PFLEGEIMMOBILIEN
Zukünftig sind weiterhin durch die Krise ausgelöste sehr hohe Investitionszuwendungen zu erwarten. Weiterhin steigende Lebenserwartung, Hygienevorschriften sowie individuelle "Wohlfühl-, Gesundheits- und Komforterwartungen" wird zu deutlich steigendem Bedarf und hoher Nachfrage führen. Anteil des „Krankheitstourismus“ wird aufgrund des wettbewerbsfähigen Gesundheitssystems steigen. Gesundheits- und Pflegeimmobilien sind zunehmend als sehr sicheres und sehr gefragtes Investmentprodukt einzustufen.
"Im Ergebnis gehe ich aggregiert von substanziell steigenden Spitzen- und Durchschnittsmieten sowie von im Schnitt substanziell sinkenden Renditen aus."
PRODUKTION / INDUSTRIE
Im Rahmen der digitalen und durch die Krise verstärkt hervorgerufenen Transformation der Wirtschaft und insbesondere bestimmter Industriezweige sind substanzielle Bedarfs- und Nachfragerückgänge zu erwarten. Derzeit schwierige industriewirtschaftliche Lage - Industrieunternehmen befinden sich noch in problematischer Situation (Kurzarbeit, Auftragsengpässe aufgrund Wirtschaftslage etc.) bzw. Regeneration.
Gegebenenfalls eignen sich aufgegebene Standorte u.a. auch aufgrund ihrer Nutzung (meist GI-Gebiet) für andere Nachfrager, beispielsweise aus dem Logistik- und Lagersektor oder aus dem Bereich des außerstädtischen Einzelhandels. Investmentnachfrage dürfte sich für bestimmte Bestandsprodukte mittelfristig erholen sowie für bessere alternative Nutzungskonzepte tendenziell erhöhen.
"Im Ergebnis gehe ich aggregiert von leicht sinkenden Spitzen- und Durchschnittsmieten sowie von im Schnitt stabilen Renditen aus."
Welchen Ausblick geben Sie?
Zunächst ist festzuhalten, dass ein substanziell rückläufiges BIP mit einer Rekordneuverschuldung einhergeht und die klaffende Lücke perspektivisch „verdient“ werden muss. Dies kann sicherlich nicht ausschließlich über Steuererhöhungen oder durch eine Umverteilung von „oben“ nach „unten“ erfolgen. Aufgrund der zukünftig möglichen neuerlichen Lockdown-Anlässen, die sich erfahrungsgemäß in Überschallgeschwindigkeit übertransparent mit einem Authentizitätsgehalt von größer 1 global verbreiten werden, müssen die begonnen umfassenden Anpassungen an die allgemeinen Arbeitsbedingungen fortgesetzt werden. Aus meiner Sicht ist es unerlässlich, die kreativen Zeiten, ob man sich zu Hause, im Büro, in der Bahn, im Auto, im Hotel, im Café oder sonst wo befindet, unterstützt durch eine fortschreitende Digitalisierung und Vernetzung, disziplinierter und effizienter zu nutzen, um die Arbeitsproduktivität wieder deutlich zu erhöhen. Das Ziel ist klar definiert - nämlich die nachhaltige Schließung des wirtschaftlichen GAPs. Es liegt auf der Hand, dass verschiedenste Immobilientypen in diesem doch inzwischen enorm modifizierten Kreislauf nach wie vor und auch zukünftig eine entscheidende Rolle spielen werden.
(Autor: Christian Schön, Head of PR, Horst F. G. Angermann GmbH)
