12.06.2020 Starker Auftritt am Büromarkt wurde ausgebremst – U-Form erwartet
Laut dem Savills European Office Outlook Spring 2020 verlangsamen sich die Entwicklungen auf dem europäischen Büromarkt nach einem positiven Start in das Jahr 2020. Nach der Phase des Lockdowns aufgrund COVID-19 beginnen viele Länder zwar mit einer Wiederaufnahme des Alltags. Der wirtschaftliche Aufschwung wird jedoch wahrscheinlich langsamer über einen längeren Zeitraum von statten gehen. Mehrheitlich wird ein "U"-förmiger Verlauf erwartet.
Flächenumsätze verbleiben weit unter dem Durchschnitt
Die Anordnung der Lockdowns seitens der Regierungen der europäischen Staaten traten zumeist im März vollständig in Kraft, mit der Folge, dass einige Anmietungen vor dem Ende des ersten Quartals nicht abgeschlossen werden konnten. Mit einem Flächenumsatz von 2,1 Mio. m² im ersten Quartal 2020 auf dem europäischen Bürovermietungsmarkt lag das Ergebnis 21 % unter dem Fünfjahresdurchschnitt. Dies ist weitgehend auf den geringeren Flächenumsatz der größeren Städte im Vergleich zum Vorjahr zurückzuführen: In Paris Ile-de-France ging dieser um 37 % zurück, in Berlin um 33 % und in Madrid sogar um 47 %. Zusätzlich gilt es allerdings zu bedenken, dass die Ergebnisse des ersten Quartals häufig von Anmietungsprozessen profitieren, die bereits im Vorjahr angeschoben wurden.
Savills erwartet daher, dass sich erst im zweiten Quartal das volle Ausmaß der Folgen von COVID-19 auf dem europäischen Bürovermietungsmarkt zeigen wird. Viele Besichtigungen wurden verschoben, Due-Dilligence-Prüfungen konnten nicht durchgeführt werden.
Was bedeutet dies für die Mieten?
Auch wenn die Art des jeweiligen wirtschaftlichen Abschwungs aufgrund der wirtschaftlichen Ausgangslage und des Zeitpunktes variiert, lässt ein Blick auf die globale Finanzkrise (GFC) einen Hinweis darauf geben, wie widerstandsfähig der Büromarkt in diesen Zeiten der Unsicherheit ist.
Jeremy Bates, Head of Worldwide Occupier Services bei Savills, erläutert: „Die Analyse der europäischen Kernmärkte während der GFC zeigt, dass die Leerstandsquoten von 7,9 % auf 9,6 % gestiegen sind. Dies hat in der Folge zu einem Rückgang der Spitzenmieten um durchschnittlich 18 % vom Höchststand 2007 bis zum Tiefststand 2009 geführt. Unsere Analyse zeigt deutlich, dass ab einer Leerstandsquote von ca. 9 % die Mieten deutlich zu sinken beginnen. Angesichts einer Leerstandsrate im ersten Quartal von nur 5,2 % in den europäischen Kernstädten ist es daher sehr wahrscheinlich, dass die Büromieten relativ stabil bleiben. Dennoch halten wir es für unwahrscheinlich, dass die Spitzenmieten im gleichen Maße zurückgehen werden wie während der Weltwirtschaftskrise: Zum einen liegen die Fundamentaldaten zwecks Angebot und Nachfrage derzeit zu Gunsten der Vermieter, zum anderen wird die Arbeitslosenquote dank der von den Regierungen unterstützten Initiativen zur Sicherung der Arbeitsplätze vermutlich nicht auf ein vergleichbares Level wie damals steigen.“
In den Top-7-Büromärkten in Deutschland liegt die Leerstandsrate derzeit bei 3,8 %.
Darüber hinaus verfügt der deutsche Staat über ausreichend finanzielle Schlagkraft, um die Krise und ihre Folgen zu bekämpfen. Mit einer Schuldenquote von rd. 60 % liegt die Schuldenquote unterhalb des Durchschnitts der Euro-Zone (rd. 85 %).
Zusammengenommen stehen damit die Chancen in Deutschland gut, dass die deutschen Büromärkte die Krise vergleichsweise glimpflich überstehen werden.
Capital Economics prognostiziert einen Rückgang des durchschnittlichen Mietpreiswachstums in den Top-Office-Märkten Europas von 0,6 %. Im vierten Quartal 2019 wurde noch von einem Wachstum von 3,8 % ausgegangen. Die Fünfjahresprognosen erscheinen hingegen trotzdem relativ stabil.
Kapitalmärkte: Wird Core zu Ultra-Core?
Analog zur Entwicklung an den Büromärkten hängen die Prognosen für Investitionen in europäische Büroimmobilien in gewisser Weise davon ab, welchen Verlauf die Pandemie in den nächsten Monaten nimmt. Das erste Quartal startete mit einem Transaktionsvolumen von 23,3 Mrd. Euro 16 % über dem Fünfjahresdurchschnitt von 20,1 Mrd. Euro – ein erwartungsgemäß robuster Jahresauftakt. Das Gros der Aktivitäten basierte auf einer Refokussierung auf Core-Produkte – diese Entwicklung wird auch an dem Anteil vergleichsweise resilienter Märkte wie Großbritannien, Frankreich und Deutschland deutlich. Hier wurden zusammen 73 % der Gesamttransaktionen getätigt. Zum Vergleich: In Q1-2019 waren es 63 %. Damit wurden in diesen drei Ländern jeweils 4,6 Mrd. Euro, 4,9 Mrd. Euro und 7,4 Mrd. Euro umgesetzt. Dabei konnte Großbritannien von der mittlerweile klareren Perspektive des Brexit-Prozesses profitieren und verzeichnete einen Anstieg um 60 % gegenüber dem Vorjahr.
„Wir erwarten, dass die Flucht in das Core-Segment im Laufe des Jahres an Tempo zunehmen wird, wenn die Märkte auf die Unsicherheit reagieren. Die hohe Gewichtung des Bürosektors in den vergangenen Jahren wird sich auf die Preissensibilität der Anleger auswirken – insbesondere, wenn sich alternative Optionen ergeben“, sagt Mike Barnes, Associate European Research bei Savills, und ergänzt: „Als Teil einer Verlagerung auf das Core-Segment erwarten wir, dass der Anteil der Cross-Border-Aktivitäten im Vergleich zu den Vorjahren abnehmen wird. Allem voran bei Kapital aus dem asiatisch-pazifischen Raum, wo wir in den letzten Jahren eine beispiellose Investorennachfrage beobachtet haben. Wir gehen davon aus, dass dies die südeuropäischen und mittel- und osteuropäischen Märkte (MOE) betreffen wird, die stärker von grenzüberschreitendem Kapital abhängig sind – mehr noch als Märkte in Westeuropa.“
Flächenumsätze verbleiben weit unter dem Durchschnitt
Die Anordnung der Lockdowns seitens der Regierungen der europäischen Staaten traten zumeist im März vollständig in Kraft, mit der Folge, dass einige Anmietungen vor dem Ende des ersten Quartals nicht abgeschlossen werden konnten. Mit einem Flächenumsatz von 2,1 Mio. m² im ersten Quartal 2020 auf dem europäischen Bürovermietungsmarkt lag das Ergebnis 21 % unter dem Fünfjahresdurchschnitt. Dies ist weitgehend auf den geringeren Flächenumsatz der größeren Städte im Vergleich zum Vorjahr zurückzuführen: In Paris Ile-de-France ging dieser um 37 % zurück, in Berlin um 33 % und in Madrid sogar um 47 %. Zusätzlich gilt es allerdings zu bedenken, dass die Ergebnisse des ersten Quartals häufig von Anmietungsprozessen profitieren, die bereits im Vorjahr angeschoben wurden.
Savills erwartet daher, dass sich erst im zweiten Quartal das volle Ausmaß der Folgen von COVID-19 auf dem europäischen Bürovermietungsmarkt zeigen wird. Viele Besichtigungen wurden verschoben, Due-Dilligence-Prüfungen konnten nicht durchgeführt werden.
Was bedeutet dies für die Mieten?
Auch wenn die Art des jeweiligen wirtschaftlichen Abschwungs aufgrund der wirtschaftlichen Ausgangslage und des Zeitpunktes variiert, lässt ein Blick auf die globale Finanzkrise (GFC) einen Hinweis darauf geben, wie widerstandsfähig der Büromarkt in diesen Zeiten der Unsicherheit ist.
Jeremy Bates, Head of Worldwide Occupier Services bei Savills, erläutert: „Die Analyse der europäischen Kernmärkte während der GFC zeigt, dass die Leerstandsquoten von 7,9 % auf 9,6 % gestiegen sind. Dies hat in der Folge zu einem Rückgang der Spitzenmieten um durchschnittlich 18 % vom Höchststand 2007 bis zum Tiefststand 2009 geführt. Unsere Analyse zeigt deutlich, dass ab einer Leerstandsquote von ca. 9 % die Mieten deutlich zu sinken beginnen. Angesichts einer Leerstandsrate im ersten Quartal von nur 5,2 % in den europäischen Kernstädten ist es daher sehr wahrscheinlich, dass die Büromieten relativ stabil bleiben. Dennoch halten wir es für unwahrscheinlich, dass die Spitzenmieten im gleichen Maße zurückgehen werden wie während der Weltwirtschaftskrise: Zum einen liegen die Fundamentaldaten zwecks Angebot und Nachfrage derzeit zu Gunsten der Vermieter, zum anderen wird die Arbeitslosenquote dank der von den Regierungen unterstützten Initiativen zur Sicherung der Arbeitsplätze vermutlich nicht auf ein vergleichbares Level wie damals steigen.“
In den Top-7-Büromärkten in Deutschland liegt die Leerstandsrate derzeit bei 3,8 %.
Darüber hinaus verfügt der deutsche Staat über ausreichend finanzielle Schlagkraft, um die Krise und ihre Folgen zu bekämpfen. Mit einer Schuldenquote von rd. 60 % liegt die Schuldenquote unterhalb des Durchschnitts der Euro-Zone (rd. 85 %).
Zusammengenommen stehen damit die Chancen in Deutschland gut, dass die deutschen Büromärkte die Krise vergleichsweise glimpflich überstehen werden.
Capital Economics prognostiziert einen Rückgang des durchschnittlichen Mietpreiswachstums in den Top-Office-Märkten Europas von 0,6 %. Im vierten Quartal 2019 wurde noch von einem Wachstum von 3,8 % ausgegangen. Die Fünfjahresprognosen erscheinen hingegen trotzdem relativ stabil.
Kapitalmärkte: Wird Core zu Ultra-Core?
Analog zur Entwicklung an den Büromärkten hängen die Prognosen für Investitionen in europäische Büroimmobilien in gewisser Weise davon ab, welchen Verlauf die Pandemie in den nächsten Monaten nimmt. Das erste Quartal startete mit einem Transaktionsvolumen von 23,3 Mrd. Euro 16 % über dem Fünfjahresdurchschnitt von 20,1 Mrd. Euro – ein erwartungsgemäß robuster Jahresauftakt. Das Gros der Aktivitäten basierte auf einer Refokussierung auf Core-Produkte – diese Entwicklung wird auch an dem Anteil vergleichsweise resilienter Märkte wie Großbritannien, Frankreich und Deutschland deutlich. Hier wurden zusammen 73 % der Gesamttransaktionen getätigt. Zum Vergleich: In Q1-2019 waren es 63 %. Damit wurden in diesen drei Ländern jeweils 4,6 Mrd. Euro, 4,9 Mrd. Euro und 7,4 Mrd. Euro umgesetzt. Dabei konnte Großbritannien von der mittlerweile klareren Perspektive des Brexit-Prozesses profitieren und verzeichnete einen Anstieg um 60 % gegenüber dem Vorjahr.
„Wir erwarten, dass die Flucht in das Core-Segment im Laufe des Jahres an Tempo zunehmen wird, wenn die Märkte auf die Unsicherheit reagieren. Die hohe Gewichtung des Bürosektors in den vergangenen Jahren wird sich auf die Preissensibilität der Anleger auswirken – insbesondere, wenn sich alternative Optionen ergeben“, sagt Mike Barnes, Associate European Research bei Savills, und ergänzt: „Als Teil einer Verlagerung auf das Core-Segment erwarten wir, dass der Anteil der Cross-Border-Aktivitäten im Vergleich zu den Vorjahren abnehmen wird. Allem voran bei Kapital aus dem asiatisch-pazifischen Raum, wo wir in den letzten Jahren eine beispiellose Investorennachfrage beobachtet haben. Wir gehen davon aus, dass dies die südeuropäischen und mittel- und osteuropäischen Märkte (MOE) betreffen wird, die stärker von grenzüberschreitendem Kapital abhängig sind – mehr noch als Märkte in Westeuropa.“
