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14.04.2020 Corona: Jetzt endlich geht ein Ruck durch die Gesellschaft

Achim Amann, Geschäftsführer Black Label Immobilien
In jeder Krise liegen viele Chancen. In diesem Fall ist es vor allem die Digitalisierung, die vorangetrieben wird. Bei Black Label finden Wohnungsbesichtigungen jetzt online statt. Und das funktioniert. Das wöchentlich stattfindende Team-Meeting wurde ins Netz verlegt – mit dem Erfolg, dass es jetzt besser besucht ist als je zuvor. Auch anderswo wird realisiert, was vorher nicht ging. Wo Homeoffice nicht möglich war, werden jetzt in Windeseile die Voraussetzungen geschaffen. Der Innovationsdruck steigt, jedoch werden natürlich nicht alle profitieren. Wenn wir in einem Jahr vorsichtig Bilanz ziehen, dann werden wir hoffentlich feststellen, dass Corona wie ein reinigendes Gewitter über das Land gegangen ist, verkrustete Strukturen aufgebrochen hat und Deutschland einen längst überfälligen Innovationsschub erfahren hat. Jetzt wird der Ruck durch die Gesellschaft gehen, der vorher nur ein Lippenbekenntnis war.

Klar: nicht alle Marktteilnehmer werden die Krise ‚überleben‘. Das trifft kleine Unternehmen ebenso wie große. Doch wo Lücken entstehen, dort gibt es Raum für Neues. Kleine Gewerbetreibende werden nun innovative Ideen entwickeln müssen und Geschäftsmodelle überdenken. Ein plakatives Beispiel sind AirBnB-Wohnungen. Bei nachlassendem Tourismus in Berlin werden Vermieter gezwungen sein, diese Unterkünfte wieder den Berlinern zur Verfügung zu stellen. Schlecht gehende Betriebe, die von der Hand in den Mund gelebt haben, werden weichen und durch erfolgreichere Geschäfte ersetzt, die näher an den Bedürfnissen der Menschen sind. Auch der Immobilienmarkt wird sich neu sortieren.

Immobilienmarkt: Preisgefüge bleibt

Die Preisentwicklung im Immobilienmarkt ist dank der nach wie vor sehr guten Nachfrage stabil. Wir rechnen weder mit weiter steigenden Preisen noch mit einem Preisverfall. Egal ob Miete oder Kauf, es gibt weiter Transaktionen. So haben wir im März in Berlin ein Neubauvorhaben mit über 70 Wohnungen nach Asien vermitteln können. Dort wird weiter investiert: Und das besonders gerne in Deutschland.

Viele lokale Eigenheimkäufer haben jetzt die Muße, um sich nach neuem Wohnraum umzusehen, Finanzierungen zu prüfen und Angebote zu vergleichen. Aktuell haben sich einige Verkäufer vom Markt zurückgezogen, um die Krise abzuwarten. Das ist ein Fehler. Denn es gibt gleichzeitig sehr qualifizierte Kaufanfragen. Wer also jetzt zu einem realistischen Preis verkaufen will, findet seine Käufer. Wenn der Shut-Down jedoch länger anhält, werden auch irgendwann Käufer weniger werden. Also: besser jetzt als in ein paar Monaten verkaufen. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser im Umland von Berlin, aber auch im Speckgürtel von Leipzig und Magdeburg. Diesen Trend haben wir auch schon vor Corona beobachtet, durch die Krise sehen wir jedoch eine Beschleunigung. Die Leute wollen raus aus den Innenstädten. Sogar Hausboote erleben gerade ein Revival. Leben am Wasser ist sehr gefragt. Wir haben aktuell sogar mehr Besichtigungswünsche als vor der Krise. Auch wenn sich die Prozesse in die Länge ziehen, funktionieren Angebot und Nachfrage.

Eine gute Zeit, um für sich selbst Kapital aus der Krise zu schlagen

Gewerbevermieter fürchten derzeit nicht ganz unbegründet, dass Zahlungsausfälle entstehen und sie ihre Mieter nicht kündigen können. Für die meisten kleinen Vermieter ein erhebliches finanzielles Problem. Wir können diesen nur raten, das Mietermanagement in professionelle Hände zu geben. Für Mieter hingegen ist es jetzt eine günstige Zeit, um Mieten neu zu verhandeln oder Cash in Form einer Abfindung als Startkapital für das nächste Geschäft einzusammeln. Denn welcher Vermieter will einen unkündbaren und nicht zahlenden Gewerbemieter haben? Gewerbemieter sollten idealerweise mit der Abfindung nun nach Kaufobjekten Ausschau halten. Es wird aus meiner Sicht nach der Krise viele Neuvermietungen und Umzüge geben.

Dieser Mechanismus funktioniert auch für private Mieter. Wer ohnehin umziehen wollte, kann jetzt mit seinem Vermieter verhandeln. Besonders, wenn dieser sowieso seine Wohnung verkaufen möchte. Wenn der Mieter einen unbefristeten und günstigen Mietvertrag hat, kann er aus der Situation Kapital schlagen. Mieter sollten das nun nutzen und gegen eine Abfindung ausziehen, um sich anderswo selbst eine Wohnung zu kaufen oder in eine andere, im Moment vergleichsweise günstige Wohnung zu ziehen.

Wer jetzt im Eigentum wohnt, ist gut dran. Aufgrund der Corona-Krise nicht gezahlte Mieten sind nicht geschenkt, sondern werden gestundet, denn die Wohnung bzw. die Fläche wird ja genutzt. Das bedeutet: Die Miete muss später nachgezahlt werden. Wer einen Kredit laufen hat, kann mit der Bank ein Aussetzen von Zinsen und Tilgung vereinbaren und über die kommenden Jahre abzahlen. Das ist sehr viel angenehmer, als einen Schuldenberg an Mieten aufzubauen, selbst wenn man als Mieter nicht gekündigt werden kann. Hier zeigt sich, dass Mieten nicht immer die beste Wahl ist, auch wenn die Mieten gerade in Berlin noch vergleichsweise günstig sind. Kreditzins ist in diesem Fall besser als Mietzins.

Erzwungene Digitalisierung

Der Maklerberuf wird nach der Krise noch digitaler sein als er es jetzt schon ist. Auch wir haben schon Wohnungen verkauft, die der Käufer nur per Video gesehen hatte, da diese nicht nach Deutschland einreisen konnten. Ein weiterer Effekt der Krise wird das Verschwinden kleinerer Makler und Verwalter sein, also eine Reorganisation der Marktplayer. Wer nicht genug Puffer hat, um ein paar Wochen ohne Einnahmen zu überbrücken, wird nach der Krise nicht mehr da sein. Die Maklerprovisionen werden aufgrund der nun ‘erzwungenen Digitalisierung’ sinken, und es wird einige Anbieter, die vorher auch schon wenige Aufträge hatten, aus dem Markt kicken.

Sogar Notartermine sind mittlerweile auf einmal ‘semi-virtuell’. Obwohl die meisten Notare über durchaus repräsentative Räume verfügen, in denen man sehr gut Abstand halten kann, erleben wir, dass der Notar mit dem Käufer in einem Raum sitzt und der Verkäufer im Nachbarraum über Skype ‘mithört’. Zur Unterschrift wird der Notar einmal den Raum wechseln. Der Makler durfte da noch nicht mal im Vorzimmer warten, sondern unten auf der Straße. Oder noch besser: manche Notare lassen nur noch halbtags arbeiten und verlegen Termine in den Mai oder Juni. Ist das noch angemessen? Kunde droht mit Auftrag und Dienstleister lehnt ab wegen Corona? Das kommt mir vor wie in einem Monty-Python-Film.

Wir sollten uns hier bei aller angemessen Vorsicht kritisch selbst hinterfragen, ob wir hier nicht überreagieren. Das Virus wird uns noch lange begleiten, und wir müssen einen Modus Operandi finden, in dem Menschen ihrer Arbeit nachgehen können. Nicht jeder hat den Luxus, Homeoffice machen zu können.

Keine Angst vor neuen Ideen!

Im Land werden noch viel mehr Ideen entstehen, von denen wir bislang nur träumen konnten. Wenn dieser Ruck auch ein Umdenken fordert – und ich möchte bewusst nicht von Opfern sprechen – so wünsche ich mir, dass die Menschen und Unternehmer, die den Mut haben, jetzt die Reißleine zu ziehen, sich von mittelmäßig laufenden Projekte zu trennen und sich Neuem zu widmen, umzuziehen, einfach ein neues Kapitel aufzuschlagen, nicht stigmatisiert werden, sondern dass ihr Mut und ihre Weitsicht anerkannt werden, in der Krise einen Neuanfang gewagt zu haben. Sie sind für mich Helden der Krise.

Bei aller Vorsicht und berechtigtem Respekt vor einer drohenden Wirtschaftskrise bin ich zuversichtlich, dass die Krise Prozesse beschleunigt, die längst überfällig waren. Ich gehe davon aus, dass gerade Deutschland nach einigen harten Monaten gestärkt aus der Krise hervorgehen wird. Durch die Angst vor einem abstürzenden Aktienmarkt und einer Inflation werden noch mehr Menschen darauf kommen, dass Immobilien immer eine sichere Wertanlage sind.

(Von Achim Amann, Geschäftsführer Black Label Immobilien)








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