05.03.2020 Freud und Leid so nah: Zwangsversteigerungen für Immobilien
Geld weg, Immobilie weg: Kann ein Immobilienbesitzer seine Wohnung oder sein Haus nicht mehr finanzieren, kommt es zur Zwangsversteigerung. Was des einen Leid ist, ist des anderen Freud, denn bei einer Zwangsversteigerung können Kaufinteressenten Immobilien immer wieder unterhalb des Marktwertes erwerben. Doch wie bei vielen Dingen gibt es auch bei einer zwangsversteigerten Immobilie, neben zahlreichen Vorteilen, auch Risiken. Wie sich der Ablauf für potenzielle Bieter gestaltet und auf was sie achten sollten, fasst der Full-Service Immobiliendienstleister McMakler (www.mcmakler.de) zusammen.
Zwangsversteigerung als Vollstreckungsverfahren
Die Zwangsversteigerung ist ein Vollstreckungsverfahren, das es dem Gläubiger ermöglicht, offene Rechnungen des Schuldners zu begleichen. Sind Immobilienbesitzer nicht mehr im Stande, Rechnungen und Kreditraten zu zahlen, beantragt ein Gläubiger beim Amtsgericht eine Zwangsversteigerung. Der Erlös, der sich daraus gibt, soll die ausstehenden Schulden decken. „Werden Immobilien zwangsversteigert, ermittelt ein Sachverständiger des Gerichts den gültigen Verkehrswert der Immobilie. Dabei wird der Wert des durchschnittlichen Preises ermittelt, welcher sich im freien Verkauf ergeben könnte“, erklärt Lukas Pieczonka, Gründer und Geschäftsführer von McMakler.
Vorteile für Kaufinteressenten
Ohne Frage ist eine Zwangsversteigerung für Kaufinteressenten eine attraktive Gelegenheit, um preisgünstige Objekte zu erwerben. Der endgültige Verkaufspreis befindet sich in der Regel deutlich unter dem geschätzten Verkaufswert der Immobilie, besonders bei einer Versteigerung durch den Zweittermin. „Damit Eigentümer geschützt sind, müssen beim Ersttermin der Zwangsversteigerung mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes erreicht werden. Erfolgt beim ersten Versteigerungstermin kein Zuschlag, gilt die 50-Prozent-Grenze beim Zweittermin nicht mehr“, lässt der Immobilienexperte von McMakler wissen.
Des Weiteren sind die Kaufnebenkosten im Gegensatz zum normalen Immobilienerwerb geringer, da Notargebühren und Maklerprovisionen bei zwangsversteigerten Wohnungen und Häusern entfallen. Darüber hinaus ist Amtsgerichten bei Zwangsversteigerungen Transparenz wichtig. Daher können sich Kaufinteressenten schon vor dem Versteigerungstermin problemlos über alle Lasten und Verbindlichkeiten, die möglicherweise noch auf dem Grundstück liegen, informieren. Außerdem liegt ein Wertgutachten vor, in dem eventuelle Baumängel genannt sind.
Nachteile einer Zwangsversteigerung
Aufgepasst: Mieter oder Eigentümer haben das Recht, Kaufinteressenten oder vom Gericht bestellten Gutachtern den Eintritt ins zwangsversteigerte Objekt zu verweigern. Das heißt, potenzielle Käufer haben keinen Anspruch auf eine vorherige Besichtigung, dürfen zudem vom Kauf nicht zurücktreten und bekommen bei Mängeln keine Gewährleistung. „Dadurch, dass Besichtigungen im Zweifel nur von außen möglich sind, kann es vorkommen, dass Kaufinteressenten Mängel nicht immer erkennen. Das kann zu erheblichen Kosten im Nachhinein führen“, warnt Pieczonka von McMakler. Zudem ist jedes Gebot bei Zwangsversteigerungen von Immobilien verbindlich und gilt im Gericht als Vertragsabschluss. Ebenso zu beachten ist, dass die erstandene Immobilie nicht immer direkt bezugsfähig ist. In manchen Fällen wird sie noch vom Eigentümer bewohnt oder vermietet.
Vorbereitung ist alles
Für die Teilnahme an einer Zwangsversteigerung sollten potenzielle Käufer sich gut vorbereiten. Der Entschluss eine zwangsversteigerte Immobilie zu kaufen, sollte wohlüberlegt sein. Dazu gehört, sich im Vorfeld bei Amtsgerichten und regionalen Maklern über versteigernde Häuser und Wohnungen zu informieren. Wird ein passendes Objekt entdeckt, sollte Einsicht ins Grundbuch erfolgen. So können Kaufinteressenten erfahren, ob die Immobilie mit Altlasten oder Sondernutzungsrechten Dritter belastet ist. Des Weiteren sollten sie das Wertgutachten studieren und umfassende Kenntnisse über Lage, Bauzustand, Verkehrswert und Anschlüsse des Objekts sammeln.
„Kaufinteressenten sollten versuchen, sich mit dem vorherigen Eigentümer abzusprechen, um die Immobilie von innen sehen zu dürfen. Ist keine Innenbesichtigung möglich, sollten sie die Immobilie von außen beurteilen lassen“, rät Pieczonka. Zudem sollten potenzielle Käufer, bevor sie eine Immobilie erwerben, ihre Finanzierung gesichert haben. Bereits nach dem ersten Gebot müssen zukünftige Eigentümer eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswertes hinterlassen. Auch müssen Bieter bei einer Zwangsversteigerung bestimmte Unterlagen, wie einen gültigen Personalausweis oder Pass, die bereits erwähnte Sicherheitsleistung und eine Vollmachtsurkunde beziehungsweise ein Vertretungsnachweis vorlegen.
Ablauf nach der Zwangsversteigerung
„Wer in der ersten halben Stunde das höchste Gebot abgegeben hat, bekommt den Zuschlag und wird schon im Gericht neuer Eigentümer der Immobilie. Die Bezahlfrist liegt ab diesem Zeitpunkt bei maximal sechs Wochen. Bis dahin muss der Käufer die Summe an das Amtsgericht zahlen“, sagt Pieczonka von McMakler. Dabei fällt eine Gebühr von 0,5 Prozent des Kaufpreises für die Grundbucheintragung an, nachdem das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt hat. Eine notarielle Beurkundung wird dafür nicht vorausgesetzt. Bei einer unbewohnten Immobilie darf der neue Eigentümer problemlos einziehen. Ist die Immobilie noch vermietet oder vom alten Eigentümer bewohnt, erfolgt eine Wartezeit oder die Räumung der Immobilie. Der Käufer hat das Recht aus dem Zuschlagbeschluss die Räumungsvollstreckung zu veranlassen.
Zwangsversteigerung als Vollstreckungsverfahren
Die Zwangsversteigerung ist ein Vollstreckungsverfahren, das es dem Gläubiger ermöglicht, offene Rechnungen des Schuldners zu begleichen. Sind Immobilienbesitzer nicht mehr im Stande, Rechnungen und Kreditraten zu zahlen, beantragt ein Gläubiger beim Amtsgericht eine Zwangsversteigerung. Der Erlös, der sich daraus gibt, soll die ausstehenden Schulden decken. „Werden Immobilien zwangsversteigert, ermittelt ein Sachverständiger des Gerichts den gültigen Verkehrswert der Immobilie. Dabei wird der Wert des durchschnittlichen Preises ermittelt, welcher sich im freien Verkauf ergeben könnte“, erklärt Lukas Pieczonka, Gründer und Geschäftsführer von McMakler.
Vorteile für Kaufinteressenten
Ohne Frage ist eine Zwangsversteigerung für Kaufinteressenten eine attraktive Gelegenheit, um preisgünstige Objekte zu erwerben. Der endgültige Verkaufspreis befindet sich in der Regel deutlich unter dem geschätzten Verkaufswert der Immobilie, besonders bei einer Versteigerung durch den Zweittermin. „Damit Eigentümer geschützt sind, müssen beim Ersttermin der Zwangsversteigerung mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes erreicht werden. Erfolgt beim ersten Versteigerungstermin kein Zuschlag, gilt die 50-Prozent-Grenze beim Zweittermin nicht mehr“, lässt der Immobilienexperte von McMakler wissen.
Des Weiteren sind die Kaufnebenkosten im Gegensatz zum normalen Immobilienerwerb geringer, da Notargebühren und Maklerprovisionen bei zwangsversteigerten Wohnungen und Häusern entfallen. Darüber hinaus ist Amtsgerichten bei Zwangsversteigerungen Transparenz wichtig. Daher können sich Kaufinteressenten schon vor dem Versteigerungstermin problemlos über alle Lasten und Verbindlichkeiten, die möglicherweise noch auf dem Grundstück liegen, informieren. Außerdem liegt ein Wertgutachten vor, in dem eventuelle Baumängel genannt sind.
Nachteile einer Zwangsversteigerung
Aufgepasst: Mieter oder Eigentümer haben das Recht, Kaufinteressenten oder vom Gericht bestellten Gutachtern den Eintritt ins zwangsversteigerte Objekt zu verweigern. Das heißt, potenzielle Käufer haben keinen Anspruch auf eine vorherige Besichtigung, dürfen zudem vom Kauf nicht zurücktreten und bekommen bei Mängeln keine Gewährleistung. „Dadurch, dass Besichtigungen im Zweifel nur von außen möglich sind, kann es vorkommen, dass Kaufinteressenten Mängel nicht immer erkennen. Das kann zu erheblichen Kosten im Nachhinein führen“, warnt Pieczonka von McMakler. Zudem ist jedes Gebot bei Zwangsversteigerungen von Immobilien verbindlich und gilt im Gericht als Vertragsabschluss. Ebenso zu beachten ist, dass die erstandene Immobilie nicht immer direkt bezugsfähig ist. In manchen Fällen wird sie noch vom Eigentümer bewohnt oder vermietet.
Vorbereitung ist alles
Für die Teilnahme an einer Zwangsversteigerung sollten potenzielle Käufer sich gut vorbereiten. Der Entschluss eine zwangsversteigerte Immobilie zu kaufen, sollte wohlüberlegt sein. Dazu gehört, sich im Vorfeld bei Amtsgerichten und regionalen Maklern über versteigernde Häuser und Wohnungen zu informieren. Wird ein passendes Objekt entdeckt, sollte Einsicht ins Grundbuch erfolgen. So können Kaufinteressenten erfahren, ob die Immobilie mit Altlasten oder Sondernutzungsrechten Dritter belastet ist. Des Weiteren sollten sie das Wertgutachten studieren und umfassende Kenntnisse über Lage, Bauzustand, Verkehrswert und Anschlüsse des Objekts sammeln.
„Kaufinteressenten sollten versuchen, sich mit dem vorherigen Eigentümer abzusprechen, um die Immobilie von innen sehen zu dürfen. Ist keine Innenbesichtigung möglich, sollten sie die Immobilie von außen beurteilen lassen“, rät Pieczonka. Zudem sollten potenzielle Käufer, bevor sie eine Immobilie erwerben, ihre Finanzierung gesichert haben. Bereits nach dem ersten Gebot müssen zukünftige Eigentümer eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswertes hinterlassen. Auch müssen Bieter bei einer Zwangsversteigerung bestimmte Unterlagen, wie einen gültigen Personalausweis oder Pass, die bereits erwähnte Sicherheitsleistung und eine Vollmachtsurkunde beziehungsweise ein Vertretungsnachweis vorlegen.
Ablauf nach der Zwangsversteigerung
„Wer in der ersten halben Stunde das höchste Gebot abgegeben hat, bekommt den Zuschlag und wird schon im Gericht neuer Eigentümer der Immobilie. Die Bezahlfrist liegt ab diesem Zeitpunkt bei maximal sechs Wochen. Bis dahin muss der Käufer die Summe an das Amtsgericht zahlen“, sagt Pieczonka von McMakler. Dabei fällt eine Gebühr von 0,5 Prozent des Kaufpreises für die Grundbucheintragung an, nachdem das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt hat. Eine notarielle Beurkundung wird dafür nicht vorausgesetzt. Bei einer unbewohnten Immobilie darf der neue Eigentümer problemlos einziehen. Ist die Immobilie noch vermietet oder vom alten Eigentümer bewohnt, erfolgt eine Wartezeit oder die Räumung der Immobilie. Der Käufer hat das Recht aus dem Zuschlagbeschluss die Räumungsvollstreckung zu veranlassen.
