03.03.2020 Magdeburger Immobilienmarkt hat weitere Wachstumspotentiale
In Magdeburg wurden 2019 wie im Vorjahr insgesamt rd. 23.000 m² Bürofläche umgesetzt. Annett Lorenz-Kürbis, Niederlassungsleiterin Aengevelt Magdeburg: „Damit wurden sowohl der gute Vorjahreswert als auch der durchschnittliche Büroflächenumsatz der letzten zehn Jahre (Durchschnitt 2009-2018: 22.400 m² p. a.) erreicht.“
• Auch der Leerstand entwickelt sich günstig und ist mittlerweile auf rd. 73.000 m² bzw. 6,9% des Bestandes gesunken. Neben zahlreichen Neuansiedlungen und Flächenexpansionen ist dies auch Folge der geringen Neubautätigkeit. Spekulative Projektentwicklungen sind in Magdeburg selten. Hier zeichnet sich auch 2020 keine Trendwende ab.
• Das Spitzenmietniveau zog nach Analysen von Aengevelt Research im Jahresverlauf 2019 um rd. 6% auf aktuell EUR 13,50/m² an, bietet damit indessen im bundesweiten Vergleich unverändert gute Rahmenbedingungen für Unternehmen.
• „Angesichts zahlreicher Mietgesuche in den verschiedenen Größenklassen, die voraussichtlich 2020 zur Umsetzung kommen, ist auch für dieses Jahr von einem dynamischen Geschehen am Magdeburger Büromarkt auszugehen“, so die Einschätzung von Annett Lorenz-Kürbis. Zuversichtlich ist sie auch hinsichtlich der Entwicklung der Angebotsreserve: Da in Magdeburg kaum neue Büroflächen (spekulativ) entwickelt werden, geht sie von einem weiteren Abbau des marktfähigen Leerstandes bei einem gleichzeitig stabilen Spitzenmietniveau aus.
Investmentnachfrage bleibt in Magdeburg hoch.
• „Neben der stabilen Nachfrage einer potenten lokalen Investoren-“Szene“ verzeichnen wir seit Jahren ein deutlich steigendes Interesse seitens nationaler und internationaler Investoren in Magdeburg“, erläutert Annett Lorenz-Kürbis. Entsprechend geht Annett Lorenz-Kürbis davon aus, dass das exzellente Vorjahresumsatzergebnis am Magdeburger Grundstücksmarkt (2018: rd. EUR 650 Mio.) 2019 wieder erreicht worden ist und somit deutlich über dem Zehnjahres-Mittel (2009-2018: rd. EUR 418 Mio.) liegt.
• Dabei bieten Magdeburger Investmentobjekte im Durchschnitt eine Nettoanfangsrendite, die bis zu zwei Prozentpunkte höher liegt als vergleichbare Objekte in den Big Seven. Allerdings haben die Spitzenrenditen in den Asset-Klassen Büro, Einzelhandel und Wohnen angesichts der steigenden Nachfrage auch in Magdeburg im Jahresverlauf deutlich nachgegeben: So liegen sie z.B. für Bürogebäude und Einzelhandelsobjekte in Top-Citylagen bei rd. 4,7% p.a. Im Bestandswohnsegment werden für Spitzenobjekte bis zum 23-fachen der Jahreskaltmiete bzw. eine Spitzenrendite von rd. 4,3% p.a. erzielt.
• „Besonders erfreulich an der aktuellen Nachfragesituation am Magdeburger Investmentmarkt ist, dass sie sich auch 2020 fortsetzen wird. So erhalten wir zahlreiche Anfragen überregionaler Investoren, die sich zunächst intensiv und ausschließlich mit den Rahmenbedingungen wie Demographie, gesamtwirtschaftliche Entwicklung etc. in Magdeburg auseinandersetzen, um dann auf der Grundlage einer positiven Entscheidung für den Standort Magdeburg gezielt in die Prüfung und den Erwerb von Immobilieninvestments einzusteigen oder ihr Portfolio gezielt ausbauen“, beschreibt Lorenz-Kürbis die Perspektiven am Magdeburger Investmentmarkt.
Gleichzeitig wird das Renditeniveau für marktgängige Objekte 2020 weiter nachgeben, im Vergleich mit den Big Seven aber weiterhin überdurchschnittlich hoch bei vergleichbarem Risikoprofil sein.
Ausblick 2020: Positive Entwicklung hält an.
• Steigende Einwohner-, Haushalts- und Beschäftigtenzahlen sowie eine auch insgesamt positive Wirtschaftsentwicklung bilden in Magdeburg die Basis für einen auch zukünftig dynamischen Immobilienmarkt mit einem regen Büromarktgeschehen sowie einer steigenden Nachfrage national und international agierender Investorengruppen. So ist die Einwohnerzahl Magdeburgs in den letzten zehn Jahren um rd. 12.000 (+5,3%) auf 238.700 (Stand: 31.12.2018) gestiegen. Noch dynamischer wuchs im gleichen Zeitraum die Zahl der SVP-Beschäftigten am Arbeitsort um 5,9%.
• „Die wirtschaftlichen Perspektiven für Magdeburg sind günstig“, bestätigt Annett Lorenz-Kürbis und ergänzt: „Deutsche A-Städte, die sogenannten Big Seven, sind seit langem seitens nationaler und internationaler Investoren gefragt. Allerdings sind die Spitzenrenditen hier je nach Standort und Segment mittlerweile auf z.T. unter 3% gesunken. Bei der Suche nach höheren Renditen richtet sich der Fokus deshalb zunehmend auf Städte abseits der Big Seven. Hierzu zählt insbesondere auch Magdeburg. Die sachsen-anhaltinische Landeshauptstadt bietet im Vergleich mit einer A-Stadt bei kaum höherem Risiko deutlich attraktivere Einstiegsrenditen.“
• Auch der Leerstand entwickelt sich günstig und ist mittlerweile auf rd. 73.000 m² bzw. 6,9% des Bestandes gesunken. Neben zahlreichen Neuansiedlungen und Flächenexpansionen ist dies auch Folge der geringen Neubautätigkeit. Spekulative Projektentwicklungen sind in Magdeburg selten. Hier zeichnet sich auch 2020 keine Trendwende ab.
• Das Spitzenmietniveau zog nach Analysen von Aengevelt Research im Jahresverlauf 2019 um rd. 6% auf aktuell EUR 13,50/m² an, bietet damit indessen im bundesweiten Vergleich unverändert gute Rahmenbedingungen für Unternehmen.
• „Angesichts zahlreicher Mietgesuche in den verschiedenen Größenklassen, die voraussichtlich 2020 zur Umsetzung kommen, ist auch für dieses Jahr von einem dynamischen Geschehen am Magdeburger Büromarkt auszugehen“, so die Einschätzung von Annett Lorenz-Kürbis. Zuversichtlich ist sie auch hinsichtlich der Entwicklung der Angebotsreserve: Da in Magdeburg kaum neue Büroflächen (spekulativ) entwickelt werden, geht sie von einem weiteren Abbau des marktfähigen Leerstandes bei einem gleichzeitig stabilen Spitzenmietniveau aus.
Investmentnachfrage bleibt in Magdeburg hoch.
• „Neben der stabilen Nachfrage einer potenten lokalen Investoren-“Szene“ verzeichnen wir seit Jahren ein deutlich steigendes Interesse seitens nationaler und internationaler Investoren in Magdeburg“, erläutert Annett Lorenz-Kürbis. Entsprechend geht Annett Lorenz-Kürbis davon aus, dass das exzellente Vorjahresumsatzergebnis am Magdeburger Grundstücksmarkt (2018: rd. EUR 650 Mio.) 2019 wieder erreicht worden ist und somit deutlich über dem Zehnjahres-Mittel (2009-2018: rd. EUR 418 Mio.) liegt.
• Dabei bieten Magdeburger Investmentobjekte im Durchschnitt eine Nettoanfangsrendite, die bis zu zwei Prozentpunkte höher liegt als vergleichbare Objekte in den Big Seven. Allerdings haben die Spitzenrenditen in den Asset-Klassen Büro, Einzelhandel und Wohnen angesichts der steigenden Nachfrage auch in Magdeburg im Jahresverlauf deutlich nachgegeben: So liegen sie z.B. für Bürogebäude und Einzelhandelsobjekte in Top-Citylagen bei rd. 4,7% p.a. Im Bestandswohnsegment werden für Spitzenobjekte bis zum 23-fachen der Jahreskaltmiete bzw. eine Spitzenrendite von rd. 4,3% p.a. erzielt.
• „Besonders erfreulich an der aktuellen Nachfragesituation am Magdeburger Investmentmarkt ist, dass sie sich auch 2020 fortsetzen wird. So erhalten wir zahlreiche Anfragen überregionaler Investoren, die sich zunächst intensiv und ausschließlich mit den Rahmenbedingungen wie Demographie, gesamtwirtschaftliche Entwicklung etc. in Magdeburg auseinandersetzen, um dann auf der Grundlage einer positiven Entscheidung für den Standort Magdeburg gezielt in die Prüfung und den Erwerb von Immobilieninvestments einzusteigen oder ihr Portfolio gezielt ausbauen“, beschreibt Lorenz-Kürbis die Perspektiven am Magdeburger Investmentmarkt.
Gleichzeitig wird das Renditeniveau für marktgängige Objekte 2020 weiter nachgeben, im Vergleich mit den Big Seven aber weiterhin überdurchschnittlich hoch bei vergleichbarem Risikoprofil sein.
Ausblick 2020: Positive Entwicklung hält an.
• Steigende Einwohner-, Haushalts- und Beschäftigtenzahlen sowie eine auch insgesamt positive Wirtschaftsentwicklung bilden in Magdeburg die Basis für einen auch zukünftig dynamischen Immobilienmarkt mit einem regen Büromarktgeschehen sowie einer steigenden Nachfrage national und international agierender Investorengruppen. So ist die Einwohnerzahl Magdeburgs in den letzten zehn Jahren um rd. 12.000 (+5,3%) auf 238.700 (Stand: 31.12.2018) gestiegen. Noch dynamischer wuchs im gleichen Zeitraum die Zahl der SVP-Beschäftigten am Arbeitsort um 5,9%.
• „Die wirtschaftlichen Perspektiven für Magdeburg sind günstig“, bestätigt Annett Lorenz-Kürbis und ergänzt: „Deutsche A-Städte, die sogenannten Big Seven, sind seit langem seitens nationaler und internationaler Investoren gefragt. Allerdings sind die Spitzenrenditen hier je nach Standort und Segment mittlerweile auf z.T. unter 3% gesunken. Bei der Suche nach höheren Renditen richtet sich der Fokus deshalb zunehmend auf Städte abseits der Big Seven. Hierzu zählt insbesondere auch Magdeburg. Die sachsen-anhaltinische Landeshauptstadt bietet im Vergleich mit einer A-Stadt bei kaum höherem Risiko deutlich attraktivere Einstiegsrenditen.“
