14.02.2020 Büromarkt Bochum mit wiederholtem Vermietungsrekord
Nach Analysen der CUBION Immobilien AG in enger Kooperation mit der Bochum Wirtschaftsentwicklung wurde der Vermietungsrekord des Vorjahres am Büromarkt Bochum im Jahr 2019 wiederholt. Es wurden wieder exakt 66.000 m² Bürofläche vermietet. Rekord eingestellt! Ein hervorragendes Ergebnis, welches aufgrund sehr geringer Leerstände im Vorfeld nicht erwartet, wegen erfolgreicher Projektentwicklungen – insbesondere auf MARK 51°7 – aber doch möglich wurde.
Flächenumsatz
Zusätzlich zur Vermietung wurden etwa weitere 12.500 m² durch Eigennutzer belegt. Der Flächenumsatz erreichte somit insgesamt rd. 78.500 m². Dieses Ergebnis entspricht dem zweithöchsten Wert der vergangenen 10 Jahre und liegt 28 % über dem langfristigen Durchschnitt.
In Bochum werden zunehmend größere Flächen angemietet. Wurden im Vorjahr noch 16 Verträge zwischen 500 m² und 3.000 m² Mietfläche abgeschlossen, waren es in diesem Segment 2019 bereits 27 Mietverträge. Nur noch 65 % aller Mietverträge entfallen auf kleinere Objekte unterhalb je 500 m² Bürofläche (Vorjahr: 80 %). Drei Mietverträge erreichten eine Größenordnung oberhalb von 3.000 m². Insgesamt registrierten die Analysten 86 relevante Mietverträge (Vorjahr: 91 Mietverträge). „Der Büromarkt Bochum präsentiert sich damit inzwischen im vierten Jahr in Folge in sehr stabiler Verfassung und ist hinsichtlich seiner mittelfristigen Entwicklung aus unserer Sicht der bemerkenswerteste Büromarkt im Ruhrgebiet“, erklären Rouven Beeck, Geschäftsführer der Bochum Wirtschaftsentwicklung und Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, übereinstimmend.
Ein außergewöhnlicher Großabschluss wurde ebenfalls wieder verzeichnet. CUBION vermittelte einen Mietvertrag mit der VIACTIV Krankenkasse über rd. 13.700 m² Bürofläche im Innovationsquartier, welches die Landmarken AG als Projektentwickler auf MARK 51°7, dem ehemaligen Opel-Gelände, errichtet.
Weitere große Mietverträge kamen zum Abschluss: So unterzeichneten die Wabtec Corporation (Bahn- und Transportindustrie) einen Kontrakt über rd. 4.000 m² Bürofläche an der Sophie-Opel-Str. 5 (ebenfalls MARK 51°7) sowie das Land NRW für die Oberfinanzdirektion einen Mietvertrag über rd. 3.600 m² an der Philippstr. 3. Ebenfalls in die Philippstr. 3 zieht ASS Athletic Sport Sponsoring auf ca. 2.950 m². VW Infotainment erweiterte seinen durch CUBION vermittelten Mietvertrag in der Wittener Str. 45 um zusätzliche 2.800 m². „Das sind weitere großartige Erfolge für Bochum und die beteiligten Akteure“, freut sich Markus Büchte.
Als jüngste Bochumer Büromarktzone belegt „MARK 51°7“ auch gleich einen hervorragenden zweiten Platz hinsichtlich der beliebtesten Lagen in Bochum. Mit einem relativen Anteil von rd. 27 % aller vermieteten Flächen liegt „MARK 51°7“ mit dem Spitzenreiter „Sonstige Lagen“ (28%) fast gleichauf. Der „Citykern“ erreicht mit rd. 14 % relativem Anteil den dritten Rang.
Die meisten Flächen wurden 2019 von den „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“ gemietet. Der relative Anteil an der gesamten Vermietungsleistung liegt für diese Branche bei etwa 32 %. Es folgt der Sektor „Sonstige Dienstleistungen“, unter den auch Krankenkassen gezählt werden, mit rund 30 %. Die „Öffentliche Hand“ erreichte 2019 nur einen relativen Anteil von etwa 19 %, nach 39 % im Vorjahr.
Angebot & Leerstand
Die Angebotsreserve ist erwartungsgemäß weiter abgeschmolzen und die Leerstandquote liegt jetzt nur noch bei historisch niedrigen 2,1 %, nach 2,9 % im Vorjahr.
Neben den äußerst niedrigen Leerständen verschärft angebotsseitig eine unzureichende Neubautätigkeit die angespannte Marktlage. 2019 wurden gerade einmal 10.000 m² Büroflächen neu fertiggestellt. Der langfristige 10-Jahres-Durchschnittwert liegt bei immerhin rd. 24.000 m². Für 2020 wird zwar wieder ein höheres Fertigstellungsvolumen von etwa 37.000 m² erwartet. Allerdings stehen hiervon schon heute nur noch rund 3.900 m² zur Anmietung zur Verfügung. Der Rest ist bereits vergeben.
Mieten
Die gewichtete Nettodurchschnittsmiete lag 2019 bei 11,89 EUR je m² monatlich (Vorjahr 10,59 EUR/m²). Der erneut starke Anstieg ist durch großvolumige Neuvertragsmieten in Projektentwicklungen zu erklären.
Aber auch die Mieten bei Nachvermietungen in bestehenden Objekten ziehen spürbar an. Rechnet man die Vertragsabschlüsse über Neubauerstbezüge heraus, so ergibt sich für Bestandsobjekte eine Durchschnittsmiete von rd. 9,83 EUR/m² (Vorjahr: 8,86 EUR/m²). Mit dieser Erhöhung der Bestandsmieten um weitere knapp 11 % nach bereits 6 % Anstieg im Vorjahr spiegelt sich die Flächenknappheit im Mietniveau deutlich wider. Die realisierte Spitzenmiete (Mittelwert im obersten Mietpreissegment) lag 2019 bei rd. 14,50 EUR/m². Der Höchstwert lag dabei sogar oberhalb von 17,00 EUR/m². „Generell erzielbar sind nach unserer Einschätzung Neubau-Projektmieten in Toplagen um 16,00 bis 16,50 EUR/m². Gestiegene und weiter steigende Baupreise erfordern dieses Mietniveau“, erklärt Markus Büchte.
Ausschau
„Neben Neubauprojekten auf MARK 51°7 erwarten wir durch unsere Vermarktungserfolge vor allem im Innenstadtbereich in den nächsten zwei Jahren einen deutlichen Zuwachs an Büroflächen - den brauchen wir dringend“, blickt Rouven Beeck von der Bochum Wirtschaftsentwicklung optimistisch in die Zukunft. Vermietungserfolge in diesen Neubauprojekten könnten dann auch 2020 wieder zu einem sehr guten Büroflächenumsatz führen. Dieser Effekt wurde bereits 2018 und 2019 registriert, nachdem aufgrund sehr geringer Leerstandquoten im Bestand jeweils ein rückläufiger Büroflächenumsatz logisch erschien. Kurzfristige Bedarfe sollten die Angebotsreserve jedoch noch weiter abschmelzen und unter 2 % drücken. Wirkliche Marktentspannung ist weiterhin nicht in Sicht.
Flächenumsatz
Zusätzlich zur Vermietung wurden etwa weitere 12.500 m² durch Eigennutzer belegt. Der Flächenumsatz erreichte somit insgesamt rd. 78.500 m². Dieses Ergebnis entspricht dem zweithöchsten Wert der vergangenen 10 Jahre und liegt 28 % über dem langfristigen Durchschnitt.
In Bochum werden zunehmend größere Flächen angemietet. Wurden im Vorjahr noch 16 Verträge zwischen 500 m² und 3.000 m² Mietfläche abgeschlossen, waren es in diesem Segment 2019 bereits 27 Mietverträge. Nur noch 65 % aller Mietverträge entfallen auf kleinere Objekte unterhalb je 500 m² Bürofläche (Vorjahr: 80 %). Drei Mietverträge erreichten eine Größenordnung oberhalb von 3.000 m². Insgesamt registrierten die Analysten 86 relevante Mietverträge (Vorjahr: 91 Mietverträge). „Der Büromarkt Bochum präsentiert sich damit inzwischen im vierten Jahr in Folge in sehr stabiler Verfassung und ist hinsichtlich seiner mittelfristigen Entwicklung aus unserer Sicht der bemerkenswerteste Büromarkt im Ruhrgebiet“, erklären Rouven Beeck, Geschäftsführer der Bochum Wirtschaftsentwicklung und Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, übereinstimmend.
Ein außergewöhnlicher Großabschluss wurde ebenfalls wieder verzeichnet. CUBION vermittelte einen Mietvertrag mit der VIACTIV Krankenkasse über rd. 13.700 m² Bürofläche im Innovationsquartier, welches die Landmarken AG als Projektentwickler auf MARK 51°7, dem ehemaligen Opel-Gelände, errichtet.
Weitere große Mietverträge kamen zum Abschluss: So unterzeichneten die Wabtec Corporation (Bahn- und Transportindustrie) einen Kontrakt über rd. 4.000 m² Bürofläche an der Sophie-Opel-Str. 5 (ebenfalls MARK 51°7) sowie das Land NRW für die Oberfinanzdirektion einen Mietvertrag über rd. 3.600 m² an der Philippstr. 3. Ebenfalls in die Philippstr. 3 zieht ASS Athletic Sport Sponsoring auf ca. 2.950 m². VW Infotainment erweiterte seinen durch CUBION vermittelten Mietvertrag in der Wittener Str. 45 um zusätzliche 2.800 m². „Das sind weitere großartige Erfolge für Bochum und die beteiligten Akteure“, freut sich Markus Büchte.
Als jüngste Bochumer Büromarktzone belegt „MARK 51°7“ auch gleich einen hervorragenden zweiten Platz hinsichtlich der beliebtesten Lagen in Bochum. Mit einem relativen Anteil von rd. 27 % aller vermieteten Flächen liegt „MARK 51°7“ mit dem Spitzenreiter „Sonstige Lagen“ (28%) fast gleichauf. Der „Citykern“ erreicht mit rd. 14 % relativem Anteil den dritten Rang.
Die meisten Flächen wurden 2019 von den „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“ gemietet. Der relative Anteil an der gesamten Vermietungsleistung liegt für diese Branche bei etwa 32 %. Es folgt der Sektor „Sonstige Dienstleistungen“, unter den auch Krankenkassen gezählt werden, mit rund 30 %. Die „Öffentliche Hand“ erreichte 2019 nur einen relativen Anteil von etwa 19 %, nach 39 % im Vorjahr.
Angebot & Leerstand
Die Angebotsreserve ist erwartungsgemäß weiter abgeschmolzen und die Leerstandquote liegt jetzt nur noch bei historisch niedrigen 2,1 %, nach 2,9 % im Vorjahr.
Neben den äußerst niedrigen Leerständen verschärft angebotsseitig eine unzureichende Neubautätigkeit die angespannte Marktlage. 2019 wurden gerade einmal 10.000 m² Büroflächen neu fertiggestellt. Der langfristige 10-Jahres-Durchschnittwert liegt bei immerhin rd. 24.000 m². Für 2020 wird zwar wieder ein höheres Fertigstellungsvolumen von etwa 37.000 m² erwartet. Allerdings stehen hiervon schon heute nur noch rund 3.900 m² zur Anmietung zur Verfügung. Der Rest ist bereits vergeben.
Mieten
Die gewichtete Nettodurchschnittsmiete lag 2019 bei 11,89 EUR je m² monatlich (Vorjahr 10,59 EUR/m²). Der erneut starke Anstieg ist durch großvolumige Neuvertragsmieten in Projektentwicklungen zu erklären.
Aber auch die Mieten bei Nachvermietungen in bestehenden Objekten ziehen spürbar an. Rechnet man die Vertragsabschlüsse über Neubauerstbezüge heraus, so ergibt sich für Bestandsobjekte eine Durchschnittsmiete von rd. 9,83 EUR/m² (Vorjahr: 8,86 EUR/m²). Mit dieser Erhöhung der Bestandsmieten um weitere knapp 11 % nach bereits 6 % Anstieg im Vorjahr spiegelt sich die Flächenknappheit im Mietniveau deutlich wider. Die realisierte Spitzenmiete (Mittelwert im obersten Mietpreissegment) lag 2019 bei rd. 14,50 EUR/m². Der Höchstwert lag dabei sogar oberhalb von 17,00 EUR/m². „Generell erzielbar sind nach unserer Einschätzung Neubau-Projektmieten in Toplagen um 16,00 bis 16,50 EUR/m². Gestiegene und weiter steigende Baupreise erfordern dieses Mietniveau“, erklärt Markus Büchte.
Ausschau
„Neben Neubauprojekten auf MARK 51°7 erwarten wir durch unsere Vermarktungserfolge vor allem im Innenstadtbereich in den nächsten zwei Jahren einen deutlichen Zuwachs an Büroflächen - den brauchen wir dringend“, blickt Rouven Beeck von der Bochum Wirtschaftsentwicklung optimistisch in die Zukunft. Vermietungserfolge in diesen Neubauprojekten könnten dann auch 2020 wieder zu einem sehr guten Büroflächenumsatz führen. Dieser Effekt wurde bereits 2018 und 2019 registriert, nachdem aufgrund sehr geringer Leerstandquoten im Bestand jeweils ein rückläufiger Büroflächenumsatz logisch erschien. Kurzfristige Bedarfe sollten die Angebotsreserve jedoch noch weiter abschmelzen und unter 2 % drücken. Wirkliche Marktentspannung ist weiterhin nicht in Sicht.
