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13.02.2020 Anlageimmobilien: Investoren sorgen für Rekordwert im Teilmarkt Ost

Mit knapp 8,6 Mrd. EUR (+ 5,1 %) Transaktionsvolumen in zwölf ostdeutschen Städten sorgten Immobilieninvestoren im Jahr 2018 bei Wohn- Geschäftshäusern* für einen neuen Rekordwert im Teilmarkt Ost. Berlin machte mit rund 5,5 Mrd. EUR fast zwei Drittel des Volumens aus, das entspricht einem Wachstum von 13,8 %. Dresden (1,2 Mrd. EUR) und Leipzig (810 Mio. EUR) führen das Ranking der B-Städte an, Halle (Saale) mit 217 Mio. EUR die D-Städte. Die Zahl der verkauften Zinshäuser fiel mit insgesamt 2.958 Transaktionen um knapp 3 % geringer aus als im Vorjahr. Dies zeigt das weiterhin ansteigende Preisniveau für Zinshäuser.

Heterogene Märkte

„Die zwölf betrachteten Städte sind aufgrund der Wirtschaftskraft, des Bevölkerungswachstums sowie der ansässigen Universitäten die bevorzugten Investitionsstandorte Ostdeutschlands“, berichtet Thies Schwarz, Research Analyst bei Engel & Völkers Commercial. Dennoch sei der ostdeutsche Markt für Wohn- und Geschäftshäuser sehr heterogen. Eine starke Aktivitätsdynamik gäbe es in der Mehrzahl der ostdeutschen Regionen: In Berlin (+ 13,8 %), Dresden (+ 27,2 %), Halle/Saale (+ 17,5 %) und Potsdam (+ 45,6 %) sei das Transaktionsvolumen im zweistelligen, in Zwickau aufgrund einer Portfoliotransaktion sogar im dreistelligen Prozentbereich (+ 536,5 %) gestiegen. Die Transaktionszahl hätte am stärksten in Zwickau (+ 59,1 %) und in Potsdam (+ 18,6 %) zugenommen. In Dresden, Halle (Saale), Potsdam, Chemnitz, Magdeburg und Zwickau hätten sich sowohl das Transaktionsvolumen als auch die Transaktionszahl positiv entwickelt. Eine negative Entwicklung fand in Leipzig, Erfurt, Rostock und Brandenburg (Havel) statt. In Berlin stehe einer Zunahme des Transaktionsvolumens eine Abnahme der Transaktionszahl gegenüber, während in Jena ein rückläufiges Transaktionsvolumen auf eine unveränderte Transaktionszahl träfe.

Abweichung vom bundesweiten Trend

Insgesamt weicht das zusammengefasste Ergebnis der Städte des Teilmarktes Ost vom bundesweiten Trend ab, wie der aktuell erschienene „Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2020“ von Engel & Völkers Commercial zeigt. Darin hat das Beratungs- und Vermittlungsunternehmen für Gewerbeimmobilien den Anlagemarkt in insgesamt 67 deutschen Städten analysiert. In den dort betrachteten Standorten stieg das Transaktionsvolumen im Jahr 2018 gegenüber dem Vorjahr um 11,9 % und erreichte einen Rekordwert von 22,6 Mrd. EUR. Die Anzahl der gehandelten Objekte stieg jedoch nur um rund 1,0 % auf etwa 13.200 Transaktionen.

Noch günstige Einstiegspreise

In allen untersuchten ostdeutschen Städten seien die Quadratmeterpreise zwischen den Jahren 2014 und 2019 gestiegen. Leipzig, Halle (Saale), Chemnitz und Rostock hätten in diesem Zeitraum sogar einen im Vergleich mit den 67 untersuchten Standorten überdurchschnittlichen Anstieg in allen Stadtlagen verzeichnet. Trotz dieser Entwicklung seien die Einstiegspreise in Ostdeutschland im Bundesvergleich immer noch günstig. Im Jahr 2019 wiesen lediglich Berlin und Rostock in allen
Lagen überdurchschnittliche Quadratmeterpreise auf. Die weiteren betrachteten Städte seien lageunabhängig mehrheitlich von unterdurchschnittlichen Quadratmeterpreisen geprägt. Somit seien in Ostdeutschland Anlagen auch mit einem verhältnismäßig geringen Gesamtvolumen weiterhin möglich. Der durchschnittlich geforderte Kaufpreis von 1.796 EUR/m² in den zwölf untersuchten ostdeutschen Städten sei verhältnismäßig moderat. In den bundesweit betrachteten Standorten läge der durchschnittliche Angebotspreis bei 2.137 EUR/m².

Wirtschafts- und Bevölkerungsdynamik

Wichtig sei für Anleger, laut Schwarz, die Entwicklung der Wirtschafts- und Bevölkerungsdynamik. In elf der zwölf untersuchten Städte sei die Bevölkerung in den vergangenen fünf Jahren gewachsen – in Potsdam (+ 10,7%) und Leipzig (+ 10,6%) sogar im zweistelligen Prozentbereich. Eine Ausnahme ist lediglich Zwickau mit einem Wert von -2,2 %. Im Durchschnitt entspräche im Teilmarkt Ost einem Wachstum von 6,0 % und läge somit mehr als doppelt so hoch wie der Bundesdurchschnitt (+ 2,8 %). Einen wichtigen Anteil daran hätten Studenten, da seit dem Jahr 2010 jährlich mehr Studienanfänger von West- nach Ostdeutschland zögen als umgekehrt. Auch die Entwicklung der Kaufkraft pro Kopf sei ein Indikator für die Attraktivität der Standorte. Am stärksten wuchs diese in Zwickau (+ 4,0%) und Halle (Saale) mit + 3,8%.

Geringer Leerstand – steigende Mieten

„Diese Rahmenbedingungen bewirken eine Zunahme der Wohnraumnachfrage und einen Rückgang des Leerstands“, erläutert Schwarz, was für Vermieter die Sicherheit der Mieteinnahmen fördere. Den geringsten Leerstand würden Potsdam (+ 0,7 %), Berlin (+ 0,8 %) und Jena (+ 1,0 %) verzeichnen. Die Angebotsmieten seien in allen untersuchten ostdeutschen Standorten (Ausnahme Brandenburg (Havel) -0,5 %) gestiegen und lägen in einer Spanne zwischen 11,47 €/m² (Berlin) und 5,21 €/m² (Chemnitz). In Berlin (+ 6,0 %) und Potsdam (+ 5,6 %) sei die durchschnittliche geforderte Miete am stärksten gestiegen. Die durchschnittliche Angebotsmiete habe im ersten Halbjahr 2019 gegenüber dem Vorjahr mit Ausnahme von Rostock (- 0,5 %) in elf der zwölf Städte zugenommen. Dennoch seien politische Regulierungen wie ein Mietendeckel, zumindest für die mitteldeutschen Städte, vorerst kaum zu erwarten. Das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage sei weiterhin gesund. So könne in Leipzig auch in zentralen, aufstrebenden Lagen beispielsweise noch für unter 7,50 EUR gemietet werden.

Reger Handel in Zwickau und Chemnitz

Das rege Handelsgeschehen an kleineren Standorten verdeutlicht auch der von Engel & Völkers Commercial berechnete „WGH-Aktivitätsindex“. Zu dessen Ermittlung werden die gehandelte Zahl an Objekten und der jeweilige Gebäudebestand in Relation gesetzt und zur Vergleichbarkeit indexiert (D = 100). Je deutlicher der Indexwert über 100 liegt, desto dynamischer ist der Handel an einem Standort. Insgesamt wurden im Rahmen des Deutschlandmarktberichts für Wohn- und Geschäftshäuser 67 Städte im gesamten Bundesgebiet untersucht. Dabei weist Emden mit einem Aktivitätsindex von 315 wie im Vorjahr das verhältnismäßig aktivste Handelsgeschehen auf. Der ostfriesischen Mittelstadt folgen im Ranking Mönchengladbach (222) und Krefeld (211). Unter den ostdeutschen Städten weisen zudem Zwickau (192) und Chemnitz (157) eine hohe Aktivität auf. Im Rahmen der Analyse wurde für die bayerische Landeshauptstadt München der niedrigste Aktivitätsindex (16) ermittelt.








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