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06.01.2020 Immobilieninvestmentmarkt: Transaktionsvolumen über 84,5 Mrd. Euro

Im Gesamtjahr 2019 wurden an den deutschen Immobilieninvestmentmärkten insgesamt 84,5 Milliarden Euro angelegt. Damit wurde das Ergebnis des Vorjahres um neun Prozent und der Umsatz des bisherigen Rekordjahrs 2015 um 7,7 Prozent überboten. Werden auch Immobilien aus Unternehmensübernahmen hinzugerechnet, die immer mehr an Bedeutung gewinnen, waren es in Deutschland gar 88,6 Milliarden Euro. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„2019 war ein Wahnsinnsjahr am deutschen Immobilieninvestmentmarkt. Allein das Transaktionsvolumen des Schlussquartals war mit knapp 34 Milliarden Euro – davon rund 30 Milliarden Euro bei Gewerbeimmobilien - größer als das Volumen des Gesamtjahres 2013. Bei nationalen wie auch internationalen Investoren gilt Deutschland als ‚the place to be‘“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. „Besonders wichtig für den Markt ist, dass wir trotz des Rekordergebnisses keine spekulativen Übertreibungen sehen – weder bei Investoren noch bei Projektentwicklern.“

„Der Superzyklus bei Immobilieninvestments setzt sich weiter fort. 2019 wird als Jahr der Superlative in die Geschichte der deutschen Immobilienmärkte eingehen“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Ungeachtet der nachlassenden Konjunkturdynamik – vor allem im Produktionssektor und in der Exportwirtschaft – gilt Deutschland als Hort der Stabilität und Zieldestination für risikoadjustierte Investments. Robuste Arbeitsmarktdaten, weiter steigende Bürobeschäftigungszahlen und stabile Einkommensentwicklung bilden das Fundament für Investments in Gewebeimmobilien hierzulande.“

Assetklassen im Detail

Büroimmobilien waren 2019 wie im Vorjahr die größte Assetklasse am Investmentmarkt. Ihr Marktanteil stieg um sechs Prozentpunkte auf 47 Prozent. Dies entspricht einem Anstieg des Büroinvestmentvolums um 25 Prozent auf knapp 40 Milliarden Euro. Während sich die Transaktionsvolumen in den Assetklassen Wohnen (minus sechs Prozent auf 16,3 Milliarden Euro), Einzelhandel (minus vier Prozent auf 10,1 Milliarden Euro) und Logistik (plus ein Prozent auf 6,9 Milliarden Euro) nur leicht veränderten, verzeichneten auch Hotel (plus 43 Prozent auf 5,6 Milliarden Euro) und Entwicklungsgrundstücke (plus 22 Prozent auf 3,1 Milliarden Euro) starke Anstiege.

Abgesehen von Shopping-Centern und Geschäftshäusern in den Top-Einkaufslagen gingen die Spitzenrenditen 2019 in allen Immobiliensegmenten im Vergleich zum Vorjahr zurück. So steht mittlerweile in vier der sieben Top-Märkte bei den Spitzenrenditen für Büroimmobilien eine zwei vor dem Komma. Einen besonders starken Renditerückgang verzeichneten Top-Logistikimmobilien – um 0,4 Prozentpunkte verglichen mit dem vierten Quartal 2018. Mit 3,6 Prozent liegt die Spitzenrendite für Logistikimmobilien nun gar unter den Renditen für erstklassige Hotels (3,75 Prozent) und Shopping-Center (vier Prozent).

Großdeals im Mittelpunkt

2019 gab es vor allem im Schlussquartal eine Vielzahl an großvolumigen Transaktionen. In den letzten drei Monaten von 2019 waren 79 Deals oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke, darunter zwölf Deals mit 500 Millionen Euro oder mehr. Dazu zählt der milliardenschwere Verkauf aller Tochtergesellschaften und Immobilien des Dream Global Real Estate Investment Trusts an von Blackstone verwaltete Fonds. Das Portfolio von Dream Global setzt sich aus Büro- und Logistikimmobilien in Westeuropa mit Schwerpunkt in Deutschland und den Niederlanden zusammen. Dieser größte Portfoliodeal 2019 wurde von CBRE auf Käuferseite begleitet. Eine weitere Großtransaktion im Schlussquartal war der Verkauf des Quartiers „Tucherpark“ mit zehn Gebäuden in München an die Commerz Real und an Hines für gut eine Milliarde Euro. Größte Einzeltransaktion sowohl des Schlussquartals wie auch des gesamten vergangenen Jahres war der Verkauf des „The Squaire“ am Frankfurter Flughafen an ein Konsortium um den Investmentmanager AGC Equity Partners unter Beteiligung des südkoreanischen Finanzunternehmens Hana – auch hierbei war CBRE auf Käuferseite beratend tätig.

Die aktivsten Marktakteure, bezogen auf ihre Nettopositionen (als Differenz aus Investments und Desinvestments), waren 2019 offene Immobilienfonds und Spezialfonds mit knapp 16 Milliarden Euro, gefolgt von Asset- und Fondsmanagern mit rund 5,6 Milliarden und von Versicherungen und Pensionskassen mit Direktinvestitionen in Höhe von knapp 2,7 Milliarden Euro.

Ausblick auf 2020

„Angesichts der anhaltenden Nachfrage sowie des Anlagedrucks der Investoren erwarten wir ein dynamisches Investmentgeschehen in den kommenden zwölf Monaten“, prognostiziert Klein. „Eine Neuauflage des Rekordvolumens am Immobilientransaktionsmarkt ist aufgrund der Produktknappheit zwar nicht realistisch, 75 Milliarden Euro sind aber durchaus möglich. Angesichts des Nachfrageüberhangs am Investmentmarkt gehen wir davon aus, dass Investoren ihre Renditeerwartungen entsprechend nach unten anpassen müssen. Zudem wird sich der Fokus weiter in Richtung Projektentwicklungen, Value-added-Produkte und Betreiberimmobilien wie Hotels, Studentenapartments, Gesundheits- und Sozialimmobilien sowie Data Center verschieben, die noch höhere Renditen als andere Immobilieninvestments bieten.“

„Verbesserte Stimmungsindikatoren im Unternehmenssektor deuten zuletzt auf eine leichte Erholung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland hin“, ergänzt Linsin. „Zwar dürfte das Wirtschaftswachstum 2020 unter der Potenzialwachstumsrate bleiben, jedoch ist schon für das kommende Jahr wieder eine etwas kräftigere Dynamik zu erwarten, sodass die nutzerseitige Nachfrage nach modernen Gewerbeflächen stabil bleiben dürfte. Da zudem keine Zinswende in Aussicht ist und sich die Renditen von Anlagealternativen wie Unternehmensanleihen mit Investment-Grade oder festverzinslichen Anlageprodukten deutlich unterhalb von Immobilienrenditen oder gar im Negativbereich bewegen, wird auch die Nachfrage am Investmentmarkt ungebrochen hoch bleiben.“






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