06.01.2020 Wohninvestmentmarkt: Transaktionen werden weniger, aber größer
Am deutschen Wohninvestmentmarkt (Transaktionen ab 50 Wohnungen) wurden im Jahr 2019 Immobilien für etwa 17,2 Mrd. Euro gehandelt. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einem Anstieg um 3 %. Insgesamt wechselten fast 118.000 Wohnungen den Eigentümer (- 11 % ggü. 2018). Die Zahl der Transaktionen ging ebenfalls zurück (- 18 %), ihre durchschnittliche Größe stieg jedoch um 22 % auf etwa 71 Mio. Euro.
„Zum dritten Mal in Folge überstieg das Transaktionsvolumen die Marke von 15 Mrd. Euro. Dazu trug neben den weiter gestiegenen Kapitalwerten auch ein überdurchschnittlich hoher Anteil der Top-7-Städte bei. Fast 39 % aller verkauften Wohnungen lagen in einer dieser Städte“, konstatiert Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany, und fügt hinzu: „Während zusätzliche Regulierungen, insbesondere in Berlin, für starke Verunsicherung unter Privatinvestoren gesorgt haben, hat die Öffentliche Hand zuletzt massiv zugekauft. Auch dies hat dafür gesorgt, dass das Vorjahresergebnis am Investmentmarkt übertroffen wurde.“
Mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von mehr als 90 % waren deutsche Investoren abermals für das Gros des Marktgeschehens verantwortlich. Gegenüber dem Vorjahr (Volumenanteil deutscher Käufer von 78 %) steigerten sie ihren Marktanteil sogar noch einmal deutlich. „Die im Raum stehenden und zum Teil von Bundesland zu Bundesland oder sogar von Kommune zu Kommune unterschiedlichen Regulierungen dürften den Markteinstieg internationaler Investoren erschweren. Einheimische und mit dem Markt vertraute Investoren sind dadurch im Vorteil“, interpretiert Nemecek.
Die beiden aktivsten Käufergruppen im vergangenen Jahr waren Offene Spezialfonds und Wohnimmobilien-AGs. Auf diese Investorengruppen entfiel rund die Hälfte des Transaktionsvolumens. Prägend für das vergangene Jahr war indes ein deutlich stärkeres Engagement der Öffentlichen Hand. Insgesamt erwarben Kommunen und Länder bzw. deren Wohnungsunternehmen etwa 22.700 Wohnungen für rund 3,2 Mrd. Euro. Damit war ihr Ankaufsvolumen mehr als zweieinhalb Mal so hoch (+ 269 %) wie im Jahr 2018. Etwa 84 % des Volumens entfielen dabei auf den Kauf von Bestandswohnungen. „In der öffentlichen Debatte um mehr erschwinglichen Wohnraum steht vielerorts ein Ausbau von kommunalen Wohnungsbeständen auf der Agenda“, beobachtet Matti Schenk, Senior Consultant Research Germany bei Savills, und kommentiert: „Über den Erwerb von Bestandswohnungen lässt sich dieses Ziel zwar schneller erreichen, doch am Angebotsmangel ändert dies nichts. Mit den rund 2,7 Mrd. Euro, die die Öffentliche Hand im Jahr 2019 für den Kauf von Bestandswohnungen ausgegeben hat, hätte man den Bau von vermutlich mehr als 25.000 Wohnungen auf kommunalen Grundstücken anstoßen können. Dies würde zweifellos einen größeren Beitrag zur Entlastung der Wohnungsmärkte leisten.“
Im Hinblick auf die Struktur der Transaktionen fällt auf, dass die Zahl der Portfoliotransaktionen um 45 % zurückging. Die Zahl von Käufen von Projektentwicklungen blieb konstant, jedoch trugen diese Transaktionen zu einem erheblichen Teil des Volumens bei. Insgesamt entfielen auf Käufe wie den Erwerb des Kleyerquartiers in Frankfurt oder auch des Düsseldorfer Glasmacherviertels rund 4,7 Mrd. Euro bzw. etwa 27 % des Transaktionsvolumens. „Insbesondere großvolumige Quartiersentwicklungen sind derzeit eine Art Trendthema am deutschen Immobilienmarkt“, konstatiert Schenk und erklärt: „Solche größeren Wohnquartiere mit ergänzenden Nutzungen versuchen den Ansprüchen an heutiges urbanes Wohnen mit kurzen Wegen und einer Nutzungsmischung gerecht zu werden. Sie stellen somit wahrscheinlich langfristig gefragte Wohnstandorte dar und sind bei Investoren folglich zunehmend gefragt.“
Der Investmentumsatz mit wohnwirtschaftlichen Studenten- und Mikrowohnanlagen belief sich auf etwa 940 Mio. Euro und lag damit um 60 % über dem Vorjahreswert. „Die Zahl der Studierenden hat im Wintersemester 2019 einen neuen Höchststand erreicht und die Zahl der Einpersonenhaushalte steigt weiter an. Insbesondere in den Groß- und Universitätsstädten ist der Bedarf nach kleineren Wohnungen somit nach wie vor hoch, weshalb die Fundamentaldaten für diese Nischensegmente des Wohnungsmarktes weiterhin positiv sind“, sagt Schenk.
Für das Jahr 2020 rechnet Savills mit einem Transaktionsvolumen von erneut über 15 Mrd. Euro. „Die auf absehbare Zeit verschobene Zinswende und der Mangel an vergleichsweise sicheren Anlagealternativen dürften dafür sorgen, dass weltweit noch mehr Kapital in Wohnimmobilien fließt“, erwartete Nemecek und ergänzt: „Obwohl sich die Regulierungsspirale hierzulande weiter dreht, dürfte Deutschland aufgrund seines großen Mietwohnungsmarktes und der entsprechend hohen Liquidität zu den gefragtesten Zielregionen gehören. Zudem ist zu erwarten, dass die Öffentliche Hand weiterhin stark als Käufer in Erscheinung tritt.“
„Zum dritten Mal in Folge überstieg das Transaktionsvolumen die Marke von 15 Mrd. Euro. Dazu trug neben den weiter gestiegenen Kapitalwerten auch ein überdurchschnittlich hoher Anteil der Top-7-Städte bei. Fast 39 % aller verkauften Wohnungen lagen in einer dieser Städte“, konstatiert Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany, und fügt hinzu: „Während zusätzliche Regulierungen, insbesondere in Berlin, für starke Verunsicherung unter Privatinvestoren gesorgt haben, hat die Öffentliche Hand zuletzt massiv zugekauft. Auch dies hat dafür gesorgt, dass das Vorjahresergebnis am Investmentmarkt übertroffen wurde.“
Mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von mehr als 90 % waren deutsche Investoren abermals für das Gros des Marktgeschehens verantwortlich. Gegenüber dem Vorjahr (Volumenanteil deutscher Käufer von 78 %) steigerten sie ihren Marktanteil sogar noch einmal deutlich. „Die im Raum stehenden und zum Teil von Bundesland zu Bundesland oder sogar von Kommune zu Kommune unterschiedlichen Regulierungen dürften den Markteinstieg internationaler Investoren erschweren. Einheimische und mit dem Markt vertraute Investoren sind dadurch im Vorteil“, interpretiert Nemecek.
Die beiden aktivsten Käufergruppen im vergangenen Jahr waren Offene Spezialfonds und Wohnimmobilien-AGs. Auf diese Investorengruppen entfiel rund die Hälfte des Transaktionsvolumens. Prägend für das vergangene Jahr war indes ein deutlich stärkeres Engagement der Öffentlichen Hand. Insgesamt erwarben Kommunen und Länder bzw. deren Wohnungsunternehmen etwa 22.700 Wohnungen für rund 3,2 Mrd. Euro. Damit war ihr Ankaufsvolumen mehr als zweieinhalb Mal so hoch (+ 269 %) wie im Jahr 2018. Etwa 84 % des Volumens entfielen dabei auf den Kauf von Bestandswohnungen. „In der öffentlichen Debatte um mehr erschwinglichen Wohnraum steht vielerorts ein Ausbau von kommunalen Wohnungsbeständen auf der Agenda“, beobachtet Matti Schenk, Senior Consultant Research Germany bei Savills, und kommentiert: „Über den Erwerb von Bestandswohnungen lässt sich dieses Ziel zwar schneller erreichen, doch am Angebotsmangel ändert dies nichts. Mit den rund 2,7 Mrd. Euro, die die Öffentliche Hand im Jahr 2019 für den Kauf von Bestandswohnungen ausgegeben hat, hätte man den Bau von vermutlich mehr als 25.000 Wohnungen auf kommunalen Grundstücken anstoßen können. Dies würde zweifellos einen größeren Beitrag zur Entlastung der Wohnungsmärkte leisten.“
Im Hinblick auf die Struktur der Transaktionen fällt auf, dass die Zahl der Portfoliotransaktionen um 45 % zurückging. Die Zahl von Käufen von Projektentwicklungen blieb konstant, jedoch trugen diese Transaktionen zu einem erheblichen Teil des Volumens bei. Insgesamt entfielen auf Käufe wie den Erwerb des Kleyerquartiers in Frankfurt oder auch des Düsseldorfer Glasmacherviertels rund 4,7 Mrd. Euro bzw. etwa 27 % des Transaktionsvolumens. „Insbesondere großvolumige Quartiersentwicklungen sind derzeit eine Art Trendthema am deutschen Immobilienmarkt“, konstatiert Schenk und erklärt: „Solche größeren Wohnquartiere mit ergänzenden Nutzungen versuchen den Ansprüchen an heutiges urbanes Wohnen mit kurzen Wegen und einer Nutzungsmischung gerecht zu werden. Sie stellen somit wahrscheinlich langfristig gefragte Wohnstandorte dar und sind bei Investoren folglich zunehmend gefragt.“
Der Investmentumsatz mit wohnwirtschaftlichen Studenten- und Mikrowohnanlagen belief sich auf etwa 940 Mio. Euro und lag damit um 60 % über dem Vorjahreswert. „Die Zahl der Studierenden hat im Wintersemester 2019 einen neuen Höchststand erreicht und die Zahl der Einpersonenhaushalte steigt weiter an. Insbesondere in den Groß- und Universitätsstädten ist der Bedarf nach kleineren Wohnungen somit nach wie vor hoch, weshalb die Fundamentaldaten für diese Nischensegmente des Wohnungsmarktes weiterhin positiv sind“, sagt Schenk.
Für das Jahr 2020 rechnet Savills mit einem Transaktionsvolumen von erneut über 15 Mrd. Euro. „Die auf absehbare Zeit verschobene Zinswende und der Mangel an vergleichsweise sicheren Anlagealternativen dürften dafür sorgen, dass weltweit noch mehr Kapital in Wohnimmobilien fließt“, erwartete Nemecek und ergänzt: „Obwohl sich die Regulierungsspirale hierzulande weiter dreht, dürfte Deutschland aufgrund seines großen Mietwohnungsmarktes und der entsprechend hohen Liquidität zu den gefragtesten Zielregionen gehören. Zudem ist zu erwarten, dass die Öffentliche Hand weiterhin stark als Käufer in Erscheinung tritt.“
